Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 5, 12 février 2025, n° 21/15271

TGI Bobigny 10 mai 2021

CA Paris
Infirmation partielle 12 février 2025

Arguments

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Accepté
Retard dans la livraison du bien
La cour a estimé que le préjudice de perte de loyers était justifié et a évalué le montant à 10 880 euros, en tenant compte du loyer effectivement fixé dans le contrat de location.
Accepté
Retard dans la livraison du bien
La cour a confirmé que les intérêts intercalaires étaient dus en raison du retard de livraison et a condamné la société Batiterre à verser la somme de 3 823,90 euros.
Accepté
Retard dans la livraison du bien
La cour a confirmé l'évaluation du préjudice moral à 3 000 euros, considérant les démarches effectuées par Madame [B] durant la période de retard.
Accepté
Garantie de bon fonctionnement
La cour a confirmé l'obligation de la société Batiterre de procéder aux réparations des volets roulants, en raison de la garantie de bon fonctionnement.
Rejeté
Retard dans la livraison du bien
La cour a rejeté cette demande, considérant que Madame [B] n'avait pas justifié l'existence d'un préjudice financier direct lié au retard.
Rejeté
Retard dans la livraison du bien
La cour a confirmé que le retard n'avait pas remis en cause l'application des dispositions fiscales, rejetant ainsi la demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Mme [B] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny qui avait partiellement condamné la société Batiterre pour retard de livraison et désordres, tout en déboutant Mme [B] de plusieurs demandes d'indemnisation. La cour d'appel a examiné la légitimité des retards invoqués par Batiterre et a confirmé que le retard de 183 jours était justifié, mais a retenu une responsabilité pour 16 mois de retard illégitime. La cour a infirmé le jugement sur le montant de l'indemnisation pour perte de revenus locatifs, accordant à Mme [B] 10 880 euros, tout en confirmant les autres décisions du tribunal. La cour a donc partiellement infirmé le jugement de première instance, en augmentant l'indemnisation de Mme [B].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 5, 12 févr. 2025, n° 21/15271
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/15271
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 10 mai 2021, N° 19/07246
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stanislas HUERRESandra OHANADavid FERTOUT
Cabinet(s) :	CABINET R-D MARCEAU
Parties :	S.A.S. BATITERRE, ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2025

(n° /2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15271 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEH72

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 mai 2021 – tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 19/07246

APPELANTE

Madame [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée à l’audience par M^e Stanislas HUERRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. BATITERRE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1770

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Ludovic JARIEL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 11 juillet 2016, la société Batiterre a consenti à Mme [B] un contrat de réservation portant sur un appartement et une cave, au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement au prix de 235 000 euros, la date prévisionnelle d’achèvement étant fixée au premier trimestre 2017.

Par acte notarié du 24 novembre 2016, ladite vente a été conclue, sans modification de la date prévisionnelle d’achèvement.

Les travaux, dont la maîtrise d''uvre d’exécution avait été confiée à la société M2O, assurée auprès de la société Elite insurance newton chambers, ont fait l’objet d’une livraison le 25 janvier 2019.

Le 2 juillet 2019, Mme [B] a assigné la société Batiterre en indemnisation de ses préjudices découlant du retard dans la livraison de son bien et en réparation de plusieurs désordres.

Le 27 novembre 2019, la société Batiterre a appelé en intervention forcée la société M2O et la société Elite insurance newton chambers.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [B] la somme de 6 823,90 euros de dommages et intérêts au titre du retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, et capitalisation annuelle de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

Ordonne à la société Batiterre de faire procéder aux travaux de réparation des volets roulants du bien de Mme [B] tels que visés par le devis de la société Adelec du 30 décembre 2020 ;

Déboute Mme [B] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre du retard de livraison ;

Déboute Mme [B] de sa demande au titre de la chaudière ;

Déboute la société Batiterre de sa demande de garantie présentée contre la société M2O ;

Condamne la société Batiterre aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Batiterre à payer à la société M2O la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 4 août 2021, Mme [B] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Batiterre.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2022, Mme [B] demande à la cour de :

Juger Mme [B] recevable et bien fondée en son appel, ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il :

a condamné la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 3 000 euros à titre de préjudice moral,

a ordonné à la société Batiterre de faire procéder aux travaux de réparation des volets roulants du bien de Mme [B] tels que visés par le devis de la société Adelec du 30 décembre 2020,

a condamné la société Batiterre aux dépens de première instance, avec bénéfice de droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

a condamné la société Batiterre à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il :

n’a condamné la société Batiterre qu’à payer à Mme [B] la somme de 6 823,90 euros de dommages et intérêts au titre du retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, et capitalisation annuelle de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil [soit la somme de 6 823,90 euros au lieu de la somme de 37 494,42 euros],

a débouté Mme [B] de sa demande d’astreinte assortissant la condamnation de la société Batiterre à faire procéder aux travaux de réparation des volets roulants du bien de Mme [B],

a débouté Mme [B] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre du retard de livraison,

a débouté Mme [B] de sa demande au titre de la chaudière,

a débouté Mme [B] de ses demandes plus amples ou contraires ;

Et ce faisant, n’a pas fait droit aux demandes de Mme [B] tendant à :

condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 20 227,84 euros au titre de la perte de revenu locatif, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts,

condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 4 866,58 euros au titre des frais bancaires et du préjudice financier, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts,

condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 9 400 euros au titre de la réduction d’impôts non perçue, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts,

condamner la société Batiterre, au titre de la garantie biennale et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à procéder à la réparation des volets roulants et du thermostat de la chaudière sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Débouter la société Batiterre de l’intégralité de ses demandes ;

Juger que la société Batiterre a engagé sa responsabilité ;

Condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 20 227,84 euros au titre de la perte de revenu locatif, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 4 866,58 euros au titre des frais bancaires et du préjudice financier, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 9 400 euros au titre de la réduction d’impôts non perçue, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société Batiterre, au titre de la garantie biennale, à procéder à la réparation des volets roulants et du thermostat de la chaudière sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

A titre subsidiaire :

Condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 18 700 euros au titre de la perte de revenu locatif sur la base du loyer conclu avec l’association des Cités du Secours catholique, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir et avec la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société Batiterre, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à procéder à la réparation des volets roulants et du thermostat de la chaudière sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

En toute hypothèse :

Condamner la société Batiterre à verser à Mme [B] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Batiterre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Huerre en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2022, la société Batiterre demande à la cour de :

Recevoir la société Batiterre recevable et bien fondée en son appel incident, ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 10 mai 2021 en ce qu’il :

relève que l’attestation du maître d''uvre est suffisante à caractériser les causes légitimes de prorogation du délai de livraison et qu’elle est recevable et opposable aux intimés,

retient que la découverte d’une source d’eau en cours de chantier et la création d’un poste transformateur imposée par ERDF en cours de chantier constituent des causes légitimes de suspension des délais conformes au contrat de vente,

rejette la demande de Mme [B] au titre de la prétendue perte de chance de louer le bien,

rejette la demande de Mme [B] au titre de la réduction d’impôt non perçue,

rejette la demande de Mme [B] au titre du prétendu dysfonctionnement de la chaudière ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’il :

condamne la société Batiterre à payer à Mme [B] la somme de 6 823,30 euros de dommages et intérêts au titre du retard de livraison, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, et capitalisation annuelle de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil,

ordonne à la société Batiterre de faire procéder aux travaux de réparation des volets roulants du bien de Mme [B] tels que visés par le devis de la société Adelec du 30 décembre 2020,

déboute la société Batiterre de sa demande de garantie présentée contre la société M2O,

condamne la société Batiterre aux dépens,

condamne la société Batiterre à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros et à la société M2O la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Débouter Mme [B] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Batiterre visant à verser la somme 20 227,84 euros au titre de la perte de revenu locatif, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision et avec la capitalisation des intérêts ;

Débouter Mme [B] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Batiterre visant à la somme de 4 866,58 euros au titre des frais bancaires et du préjudice financier, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision et avec la capitalisation des intérêts ;

Débouter Mme [B] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Batiterre visant à la somme de 9 400 euros au titre de la réduction d’impôts non perçue, assortie de 1,5 fois le taux de l’intérêt légal à compter de la décision et avec la capitalisation des intérêts ;

Débouter Mme [B] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Batiterre visant à la garantie biennale et à procéder à la réparation des volets roulants et du thermostat de la chaudière sous astreinte ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Juger que la société Batiterre n’a commis aucune faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité ;

Juger que le report du délai de livraison est la conséquence de causes légitimes de prorogation des délais d’achèvement, prévus à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 6 décembre 2016 [sic] ;

Donner acte à la société Batiterre qu’elle a offert à titre commercial et sans reconnaissance de responsabilité de verser à Mme [B] la somme de 5 000 euros, outre 1 500 euros de bon d’achat ;

Débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Juger que Mme [B] ne démontre pas de l’existence d’un préjudice matériel et moral, ni dans son principe, ni dans son quantum ;

En tout état de cause :

Débouter Mme [B] de sa demande tendant à la condamnation de la société Batiterre à réaliser des travaux de réparation du thermostat et du volet roulant, sous astreinte ;

Débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner tout succombant à verser à la Société Batiterre la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner tout succombant aux entiers dépens au profit de Maître Fertout Avocat aux offres de Droit, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 décembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

Par note en délibéré en date du même jour, Mme [B] s’est désistée de sa demande tendant à ce que la condamnation de la société Batiterre à procéder à la réparation des volets roulants soit assortie d’une astreinte.

MOTIVATION

Sur le retard dans la livraison du bien vendu

Moyens des parties

Mme [B] soutient, d’abord, que la société Batiterre ne justifie pas de l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison, de sorte qu’elle a subi un retard injustifié de 662 jours.

En premier lieu, elle indique que les intempéries sont soit antérieures à l’acte de vente soit postérieures à celui-ci mais injustifiées du fait, d’une part, de la non-conformité des attestations du maître d''uvre, d’autre part, de la mise hors d’eau de l’immeuble à compter de novembre 2016.

En deuxième lieu, la lettre du maître d''uvre relative à l’apparition d’une source à proximité du chantier ne permet pas, faute de repère chronologique, d’établir qu’elle est survenue postérieurement à la conclusion du contrat de vente et ce alors que les fondations de l’immeuble étaient déjà réalisées à cette date.

En troisième lieu, la société Batiterre ne justifie pas que la création d’un poste de transformateur ne lui ait pas été imputable et fasse suite à une injonction de la société ERDF.

En quatrième lieu, la défaillance invoquée de la société DFE plomberie n’est pas opérante dès lors qu’elle serait survenue postérieurement à l’achèvement du lot plomberie, soit le 26 juillet 2017.

En cinquième lieu, la liquidation judiciaire de la société Cotragest n’est pas, non plus, opérante pour être intervenue le 5 septembre 2019, soit postérieurement à la livraison, et il n’est pas démontré que celle de la société NSA aurait causé un retard dans l’achèvement du chantier.

Mme [B] soutient, ensuite, que le retard dans la livraison lui a occasionné plusieurs préjudices.

En premier lieu, elle justifie d’une perte de revenus locatifs à hauteur de 20 226,94 euros, correspondant au plafond légal de l’investissement Pinel dans lequel s’était inscrite son acquisition et, à défaut, de 18 700 euros correspondant au loyer du bail conclu le 21 mai 2019 avec l’association des Cités du Secours catholique.

En deuxième lieu, le retard dans la livraison a nécessairement causé un allongement des intérêts intercalaires, découlant de la nature même d’un investissement en état futur d’achèvement, soit, pour un retard de 662 jours, la somme de 4 869,58 euros.

En troisième lieu, ledit retard lui a fait perdre, en application de l’article 199 novovicies du code général des impôts, une réduction d’impôts à hauteur de 9 400 euros.

En quatrième lieu, le retard dans la livraison combiné au mutisme de la société Batiterre lui a occasionné un préjudice moral que le premier juge a justement évalué à la somme de 3 000 euros.

En réponse, la société Batiterre fait, d’abord, valoir que le report de la livraison est, en intégralité, la conséquence de causes légitimes de suspension prévues à l’acte de vente dont la justification résulte de la seule production d’une lettre du maître d''uvre sans qu’un autre élément probatoire puisse être exigé.

En premier lieu, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, faute d’exclusion expresse en ce sens dans l’acte de vente, les intempéries, bien que survenues antérieurement à sa signature, constituent une cause légitime de suspension.

En deuxième lieu, l’apparition d’une source à proximité du chantier est justifiée par la production de plusieurs lettres du maître d''uvre, la dernière explicitant les travaux mis en 'uvre pour remédier à ce phénomène.

En troisième lieu, il est justifié par le maître d''uvre que la création d’un transformateur à l’intérieur du bâtiment résulte d’une demande de la société ERDF.

En quatrième lieu, la société DFE plomberie, en charge du lot éponyme et qui a abandonné le chantier, a été mise en demeure par lettre du maître d''uvre en date du 15 mars 2018, de sorte qu’il est justifié de sa défaillance.

En cinquième lieu, la société Cotragest, en charge de plusieurs lots a été placée en liquidation judiciaire, avec une cessation des paiements fixée au 29 janvier 2019, et la société NSA, en charge du lot électricité, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 23 novembre 2019, de sorte que, leur défaillance ayant été constatée bien avant ces deux dates, le retard ainsi causé au chantier doit être pris en compte.

La société Batiterre soutient, ensuite, que, faute de prévision contractuelle en ce sens, le retard dans la livraison, au demeurant inexistant, ne saurait, à lui seul, justifier d’une indemnisation et, qu’en tout état de cause, les préjudices dont Mme [B] se prévaut ne sont pas justifiés.

D’une part, la perte de revenus locatifs, qui ne saurait, en tout état de cause, constituer qu’une perte de chance, n’est pas justifiée.

D’autre part, Mme [B], qui ne pouvait ignorer le risque d’un report de la date prévisionnelle, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral en lien direct et certain avec le retard de livraison.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente d’un immeuble à construire doit préciser le délai de livraison.

Selon l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il est établi que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié au Bulletin).

Au cas présent, après qu’a été fixée la date de livraison au terme du premier trimestre 2017, soit, au plus tard le 31 mars de cette année, il est prévu à l’acte de vente du 24 novembre 2016 que : " Le délai fixé ci-dessus est convenu sous réserve de non survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition, pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai les évènements suivants :

— Intempéries telles qu’elles sont prises en compte par les critères de la Fédération française du bâtiment – station météorologique de [8] – dûment constatées par une attestation de l’architecte auquel les parties conviennent de se reporter.

[…]

— Retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’ACQUEREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Retards entraînés par la recherche de la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

[…]

— Retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc.

[…]

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par lettre du maître d’oeuvre."

Dès lors, la société Batiterre s’est engagée à livrer le bien acquis au plus tard au 31 mars 2017, sauf à justifier de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension.

Comme l’a exactement retenu le premier juge, il résulte du rapprochement de ces deux stipulations que, pour être prise en compte, une telle survenance ne peut avoir été connue de la société Batiterre antérieurement à la vente, sauf à dénier toute portée à son engagement.

Partant, les jours d’intempéries antérieurs au 24 novembre 2016 seront écartés dès lors que la société Batiterre ne démontre pas qu’elle n’en avait pas eu connaissance à cette date. Concernant les jours postérieurs à celle-ci, il est sans emport, d’une part, que le maître d''uvre se soit fondé sur les relevés météorologiques fournis par la Fédération française du bâtiment de la station [7] et non sur celle de [8], située à proximité, dès lors qu’il n’est pas établi que cette modification aurait une incidence défavorable pour l’acquéreur, d’autre part, que les intempéries soient survenues postérieurement à la mise hors d’eau de l’ouvrage.

Par suite, il y a lieu de retenir, comme le premier juge, 15,5 jours d’intempéries, soit un retard légitime de 31 jours.

S’agissant de l’apparition d’une source, celle-ci est justifiée par les lettres du maître d''uvre, toutes postérieures au 24 novembre 2016 – de sorte que Mme [B] ne démontre pas que la société Batiterre en avait connaissance antérieurement-, et dont la dernière, datée du 31 janvier 2018, indique que des nouvelles mesures d’étanchéité ont dû être mises en 'uvre afin de limiter les pénétrations dans les sous-sols.

S’agissant de la pose d’un transformateur à l’intérieur du bâtiment, il découle de la lettre du maître d''uvre en date du 30 mars 2017, que celle-ci a été imposée par la société ERDF.

Partant, comme l’a exactement retenu le premier juge, il résulte de ces deux dernières causes légitimes de suspension un retard légitime de 152 jours.

S’agissant de la société DFE plomberie, en charge du lot éponyme, si la lettre du maître d''uvre, en date du 15 mars 2018, permet de justifier de sa défaillance, il n’en demeure pas moins, que, comme l’a exactement relevé le premier juge, le retard entraîné n’est pas quantifié dans sa durée.

Concernant les sociétés Cotragest et NSA, leur placement en liquidation judiciaire, le 5 septembre 2019, pour la première, et le 23 novembre 2019, pour la seconde, est postérieur à la date d’achèvement du chantier, de sorte que ces décisions n’entrent pas dans les prévisions de la cause légitime de suspension relative au placement en procédure collective d’un constructeur. Ces décisions n’entrent pas, non plus, dans l’hypothèse d’une défaillance faute de production de lettres de mise en demeure du maître d''uvre ou de tout autre élément permettant de justifier d’un retard effectif et de le quantifier dans sa durée.

Au total, la société Batiterre justifiant d’un retard légitime de 183 jours, portant la date de livraison au 31 mars au 30 septembre 2017, se responsabilité est engagée au titre d’un retard illégitime de 16 mois.

S’agissant des préjudices allégués par Mme [B], leur indemnisation a pour fondement le retard constaté, constitutif d’un manquement de la société Batiterre à ses obligations, sans qu’il soit besoin que les parties aient prévu une stipulation en ce sens.

Concernant la perte de loyers invoquée, elle ne peut, en l’absence de certitude que le bien aurait été loué au jour fixé pour sa livraison, constituer, comme le suggère d’ailleurs la société Batiterre, qu’une perte de chance. Le bien ayant été loué le 21 mai 2019, soit peu de temps après sa livraison, il y a lieu d’en évaluer le pourcentage à 80 %.

S’agissant du montant perdu, celui-ci sera calculé non pas en fonction du dispositif Pinel qui ne permet de déterminer qu’un plafond mais au regard du loyer effectivement fixé dans le contrat de location conclu avec l’association des Cités du Secours catholique, soit la somme mensuelle hors de charges de 850 euros.

Par suite, le préjudice de Mme [B] s’élève à ce titre à la somme de 10 880 euros (850 x 16 = 13 600 x 80 %) au paiement de laquelle sera condamnée la société Batiterre.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Concernant les intérêts intercalaires payés par Mme [B] au cours de la période de retard, il y a lieu, au vu des éléments bancaires produits, de condamner la société Batiterre au paiement de la somme de 3 823,90 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Concernant la réduction d’impôt prétendument non perçue, Mme [B] ne justifie par aucune production de l’existence d’un tel préjudice et ce d’autant plus que, comme l’a relevé le premier juge, la livraison est intervenue dans le délai de trente mois de la vente, de sorte que le retard n’a pas remis en cause l’applications des dispositions issues de l’article 199 novovicies I C du code général des impôts.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Concernant, enfin, le préjudice moral de Mme [B], celui-ci a justement été évalué par le premier juge à la somme de 3 000 euros au vu des démarches, notamment les courriers produits aux débats qu’elle a dû adresser à la société Batiterre au cours de la période durant laquelle elle subissait un retard de livraison, qu’elle a dû accomplir et des préoccupations en résultant.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les désordres

Moyens des parties

Mme [B] soutient que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, en application de la garantie biennale, de réparer les désordres affectant les éléments d’équipement et, qu’en l’occurrence, les lames des volets-roulants sont défectueuses.

Quant au thermostat de la chaudière, elle souligne que son dysfonctionnement, qui a été admis par la société Batiterre en établissant un devis pour son remplacement, est systématique dès lors que filaire, il devait être remplacé par un sans fil.

Elle ajoute, à cet égard, que la souscription d’un contrat d’entretien au-delà du délai préconisé par le fabricant est sans incidence sur l’application de la garantie de bon fonctionnement.

En réponse, la société Batiterre fait valoir que, s’agissant des volets roulants, Mme [B] ne verse aucune pièce, le devis étant insuffisant pour ce faire, de nature à justifier leur dysfonctionnement.

Quant au thermostat de la chaudière, pour laquelle Mme [B] n’a pas souscrit de contrat d’entretien dans le délai prévu par le constructeur, aucun dysfonctionnement n’est établi, Mme [B] souhaitant uniquement obtenir le remplacement d’un système filaire par un système sans fil.

Réponse de la cour

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Selon l’article 1792-3 du même code, les éléments d’équipement autres que ceux visés à l’article 1792-2 de ce code font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

Au cas d’espèce, comme l’a relevé le premier juge, la garantie de bon fonctionnement est applicable aux éléments d’équipement, constitués par des volets roulants dont le dysfonctionnement intervenu dans le délai de deux ans est démontré par le devis, établi le 30 décembre 2020 par la société Batiterre, aux termes duquel il est prévu de procéder au changement des lames défectueuses.

Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il ordonne à la société Batiterre de faire procéder aux travaux de réparation desdits volets roulants.

S’agissant du thermostat de la chaudière, comme l’a exactement retenu le premier juge, Mme [B] n’établit pas par la seule la production d’un devis d’installation d’un thermostat d’ambiance sans fils que celui d’origine serait défectueux.

Le jugement qui a rejeté sa demande en réparation de ce chef sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Batiterre, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate le désistement de Mme [B] de sa demande tendant à ce que la condamnation de la société Batiterre à procéder à la réparation des volets roulants soit assortie d’une astreinte ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il rejette la demande de Mme [B] en indemnisation du préjudice locatif causé par le retard dans la livraison,

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Batiterre à payer Mme [B] la somme de 10 880 euros au titre de sa perte de chance de percevoir des loyers ;

Condamne la société Batiterre aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Huerre avocat ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Batiterre et la condamne à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros.

La greffière, Le président de chambre,