Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 31 JANVIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11810 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVR5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mai 2024 -Tribunal d’Instance de SAINT OUEN – RG n° 24/00479

APPELANT

M. [P] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 220

INTIMÉE

Mme [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fei CHEN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 17 septembre 2020, Mme [M] a donné en location à M. [W] un logement meublé à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]), moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision pour charges de 100 euros par mois, pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction.

Les loyers n’étant plus réglés, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivré au locataire le 30 novembre 2023 pour la somme en principal de 1.600 euros.

Par acte du 12 février 2024, Mme [M] a assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen et statuant en référé, aux fins de constatation de la résiliation du bail, expulsion du défendeur et condamnation de ce dernier au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 mai 2024, le premier juge a :

constaté à compter du 11 janvier 2024 à minuit la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [W] et situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ordonné en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [M] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

rappelé que le sort des meubles laissés sur place est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [W] à payer à Mme [M] la somme provisionnelle de 6.400 euros (avril 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 1.600 euros et de l’ordonnance sur le surplus ;

condamné M. [W] à payer à Mme [M], à compter du 1er mai 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

condamné M. [W] à payer à Mme [M] la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 26 juin 2024, M. [W] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2024, M. [W] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise ;

débouter le bailleur de sa demande tendant à la résiliation du bail ;

dire le bailleur irrecevable et, en tout cas, mal fondé en ses demandes ;

le dire recevable et bien fondé en ses demandes ;

condamner le bailleur à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamner le bailleur au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le président de la chambre a prononcé l’irrecevabilité des conclusions de Mme [M] en application de l’article 905-2 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, applicable au logement meublé en vertu de l’article 25-3 de ladite loi, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au cas présent, M. [W] ne conteste pas avoir reçu un commandement de payer le 30 novembre 2023 pour la somme en principal de 1.600 euros au titre de l’arriéré locatif, précisant que celui-ci portait sur les mois de septembre et octobre 2023.

Il affirme qu’en dépit de ce qui a été mentionné dans le commandement, les loyers ont régulièrement été payés, indiquant que le bailleur lui a délivré des quittances pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023, tout en affirmant par ailleurs que 'les 1600 euros du commandement ont été payés le 4 janvier 2024', soit avant l’expiration du délai qui lui était imparti et qui expirait le 12 janvier 2024. Il en déduit que c’est à tort que le premier juge a constaté la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2024.

Il ressort des pièces produites par M. [W] que le loyer du mois de septembre 2023 a été réglé le 3 octobre 2023, que celui du mois d’octobre 2023, a été réglé le 2 janvier 2024 et que celui du mois de novembre 2023 a été réglé le 4 janvier 2024 ainsi que l’établissent les quittances signées par le bailleur à chacune de ces dates.

L’appelant n’a pas versé aux débats le commandement litigieux de sorte qu’il n’a pas mis la cour en mesure de vérifier la période locative concernée par cet acte. En tout état de cause, il sera relevé, au regard du montant mensuel du loyer et de la provision sur charges (800 euros) que ce commandement visait deux termes de loyer demeurés impayés.

Selon les motifs de l’ordonnance entreprise, M. [W] restait devoir selon le décompte arrêté au 18 avril 2024 la somme en principal de 6.400 euros, terme d’avril inclus, ce qui correspond donc à huit mois de loyer et provisions pour charges impayés (800 x 8), permettant ainsi de retenir que le commandement visait les mois de septembre et octobre 2023.

Or, ces loyers ayant été réglés dans le délai imparti à M. [W], qui, comme l’a retenu le premier juge, expirait le 11 janvier 2024, le commandement de payer n’a pu produire effet.

La solution serait identique si cet acte avait visé les termes d’octobre et novembre 2023, hypothèse que la cour ne méconnaît pas dès lors que le commandement a été délivré le 30 novembre 2023 et qu’il a été stipulé dans le bail que le loyer était payable mensuellement et d’avance.

Dans ces conditions, il convient, infirmant l’ordonnance entreprise de ces chefs, de débouter Mme [M] de ses demandes portant sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences.

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ainsi qu’il a été précédemment indiqué le premier juge a retenu une dette locative au 18 avril 2024 de 6.400 euros, terme d’avril 2024 inclus, correspondant à huit mensualités de loyer et provisions pour charges et permettant de faire remonter le début de la dette au mois de septembre 2023 inclus.

Il est établi par les quittances précitées que M. [W] s’est acquitté des loyers de septembre, octobre et novembre 2023, soit de la somme totale de 2.400 euros.

Il indique avoir réglé les suivantes :

1.470 euros le 3 janvier 2024,

830 euros le 4 janvier 2024,

1.599 euros le 13 mars 2024,

801 euros le 7 avril 2024.

Ces règlements comprennent nécessairement les causes du commandement dès lors que l’appelant indique que celles-ci ont été réglées le 4 janvier 2024.

Il indique encore avoir réglé la somme de 800 euros le 7 mai 2024 et celle de 800 euros le 5 juin 2024.

Pour justifier de ces paiements, il verse aux débats les quittances précitées se rapportant aux mois de septembre à novembre 2023, un relevé des virements effectués en faveur de Mme [M] et un extrait du relevé de son compte bancaire au 15 janvier 2024.

Il résulte de ces deux dernières pièces qu’ont été effectués au bénéfice de Mme [M] :

le 3 janvier 2024, un virement de 1.470 euros,

le 4 janvier 2024, un virement de 930 euros,

le 13 mars 2024, un virement de 1.599 euros,

le 7 avril 2024, un virement de 801 euros,

le 7 mai 2024, un virement de 800 euros,

le 5 juin 2024, un virement de 800 euros.

Au regard du décompte produit devant le premier juge, seules les sommes réglées avant le 18 avril 2024 (date du décompte) seront prises en considération.

Il apparaît ainsi que M. [W] justifie avoir réglé à cette date la somme globale de 4.800 euros de sorte que déduction de cette somme, il restait devoir au 18 avril 2024, celle de 1.600 euros.

Son obligation au paiement de cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de le condamner, par provision, au paiement de la somme précitée et, par suite, d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

M. [W] sollicite la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral occasionné par la procédure engagée par Mme [M].

Il expose que celle-ci cherche à l’expulser illégalement, qu’elle s’est d’ailleurs introduite dans son appartement en août 2023 afin de changer les serrures et lui a dérobé des objets de valeur, ce qui l’a conduit à déposer plainte et qu’elle lui impose des charges injustifiées.

Les faits dénoncés par M. [W] sont insuffisamment établis, le dépôt de plainte et la lettre de contestation de charges ne permettant pas à eux seuls de les caractériser.

En tout état de cause, l’action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, M. [W] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’issue du litige en appel, chacune des parties conservera la charges des dépens et frais qu’elle a exposés tant en première instance que devant la juridiction du second degré.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [M] de ses demandes portant sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences ;

Condamne M. [W] à payer à Mme [M] la somme provisionnelle de 1.600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance entreprise ;

Déboute M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a engagés tant en première instance qu’en appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''