Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° 194 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09928 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQMP

Décision déférée à la cour : ordonnance du 06 mai 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/53252

APPELANTE

VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIMÉE

S.C.I. SERBO, prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1735

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Les services de la ville de [Localité 6] ont identifié un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] proposé à la location de courte durée.

Le 8 juin 2021, la commune a adressé au propriétaire, la société civile immobilière Serbo, une lettre recommandée avec accusé réception rappelant la réglementation applicable, lui demandant une prise de rendez-vous ainsi que la communication de divers éléments.

Le 25 août 2021, un constat d’infraction a été dressé.

Par acte du 14 avril 2023, la ville de Paris a assigné la société Serbo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir celui-ci :

condamner la société Serbo à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;

ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situé [Adresse 1] à [Localité 7], lot 85, sous astreinte de 340 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

se réserver la liquidation de l’astreinte ;

condamner la société Serbo à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux dépens.

Par décision contradictoire du 6 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

débouté la ville de [Localité 6] de sa demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 7] (bâtiment B, escalier 02, 4ème étage, porte 2001, lot 85) ;

condamné la ville de [Localité 6] à payer à la société Serbo la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 6] aux dépens.

Par déclaration du 29 mai 2024, la ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 janvier 2025, elle demande à la cour de :

la juger recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer l’ordonnance du 6 mai 2024 en toutes ses dispositions en ce qu’elle a:

débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

débouté la ville de [Localité 6] de sa demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 7] (bâtiment B, escalier 02, 4ème étage, porte 2001, lot 85) ;

condamné la ville de [Localité 6] à payer à la société Serbo la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;

en conséquence,

condamner la société Serbo à lui payer une amende civile de 100 000 euros ;

ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 7], lot 85, sous astreinte de 340 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

se réserver la liquidation de l’astreinte ;

condamner la société Serbo à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2025, la société Serbo demande à la cour de :

à titre principal,

juger que la ville de [Localité 6] est mal fondée sur sa demande d’application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi du 19 novembre 2024 ;

juger que les articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

juger que la ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande de condamnation en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la ville :

juger que les autres documents produits par la ville de [Localité 6] ne prouvent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

en conséquence,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 6 mai 2024 en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnation et l’a condamnée à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile de 100 000 euros ;

débouter la ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnation à l’encontre de celle-ci ;

à titre subsidiaire,

juger que M. [F], gérant de celle-ci, rencontre des difficultés personnelles, médicales et financières ;

juger la bonne foi et la coopération de M. [F] ;

juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

rejeter la demande de condamnation de la Ville de [Localité 6] à une astreinte de 340 euros par jour de retard, parce que sans objet ;

en conséquence,

condamner celle-ci, prise en la personne de son représentant légal M. [F] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 6] ;

débouter la ville de [Localité 6] dans l’intégralité de ses demandes de condamnations dirigées contre celle-ci ;

à titre infiniment subsidiaire,

juger que le montant de 100 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

condamner celle-ci prise en la personne de son représentant légal M. [F] à une somme qui ne pourrait excéder 2 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation;

en tout état de cause,

débouter la ville de [Localité 6] de l’ensemble de ces moyens, fins et prétentions ;

écarter la pièce n°7 (acte de vente [D]/Serbo) de la ville de [Localité 6] en raison de son irrégularité ;

condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens ;

juger que l’équité ne commande pas que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

condamner la ville de [Localité 6] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2025.

A l’audience, les parties ont été autorisées à transmettre leurs observations sur l’avis de la Cour de cassation à intervenir en cours de délibéré sur les deux questions suivantes:

1) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de

l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée

en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du

local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi

nouvelle ou de la loi ancienne '

2) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage

illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 '

Le 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu l’avis suivant (n°15010 P+B) :

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, 1, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

Les parties ont transmis leurs observations les 30 avril et 2 mai 2025.

Aux termes de sa note, la ville de [Localité 6] renonce à voir appliquer les dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, sollicite l’application au litige de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version antérieure et limite sa demande d’amende civile à la somme de 50 000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la demande de la société Serbo de voir écarter la pièce n°7 produite par l’appelante

La société Serbo demande à la cour d’écarter la pièce n°7 produite par l’appelante qui serait irrégulière s’agissant d’un simple projet d’acte de vente du bien non signé et non de l’acte de vente lui-même.

Cependant, alors que la preuve de l’usage d’habitation peut être faite par tout moyen, il n’y a pas lieu d’écarter a priori cette pièce des débats, sa valeur probante devant être appréciée dans le cadre de l’examen du bien fondé de la demande.

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, le changement d’usage illicite invoqué étant intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, 1, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose que :

'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.'

L’article L.631-7-1 A, dernier alinéa, du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que :

'Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…), l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.'

Il est acquis que le local litigieux ne constituait pas la résidence principale de son propriétaire sur la période litigieuse et qu’il a été donné en location pour de courtes durées à des locataires de passage. Par ailleurs, aucun changement d’affectation n’est invoqué.

Les parties divergent en revanche sur le fait que ce local était ou non à usage d’habitation.

En l’état du droit applicable, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout moyen.

Pour ce faire, l’appelante produit notamment une fiche dite H2 datée du 15 octobre 1970 qui indique que le logement situé bâtiment B, Escalier B, 4ème étage droite, porte droite, dont la superficie est de 12 m2, est occupé par ses propriétaires.

Les ratures qui figurent sur ce document n’empêchent pas qu’il soit lisible et ne justifient pas d’en mettre en cause l’authenticité. Par ailleurs, si cette fiche a été établie postérieurement au 1er janvier 1970, elle n’en est pas pour autant intrinsèquement dépourvue de valeur probante concernant la période antérieure. Or, l’occupation effective des lieux par ces mêmes propriétaires, le 1er janvier précédent, est confirmée par l’acte de vente du bien daté du 10 juillet 1962 aux termes duquel ces derniers en ont fait l’acquisition.

Ces documents sont en outre corroborés par la fiche R de septembre 1970, la fiche hypothécaire, les listes électorales de 1970 qui mentionnent le nom d’une propriétaire, l’acte de décès de cette personne qui indique qu’elle résidait à l’adresse litigieuse, le règlement de copropriété qui comporte une clause d’habitation bourgeoise ainsi que le projet d’acte de vente du bien de 2016 qui fait état d’un usage d’habitation, étant précisé que le simple fait que ce document soit un projet non signé ne le prive pas de toute valeur probante.

Par ailleurs, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’absence de mention sur la fiche H2 d’une salle de bains ou de douche et de toilettes ne permet pas de remettre en cause l’habitabilité des lieux et l’usage d’habitation démontré par ailleurs.

Enfin, si la fiche H2 ne rappelle pas le numéro du lot concerné, évoque la porte droite et fait état d’un appartement de 12 m2 alors que l’annonce rapporte une surface supérieure et que le constat mentionne la porte 2001, la localisation du bien sur la fiche prouve qu’elle porte sur le lot n°85 et que le local qu’elle concerne constitue, au moins pour partie, le bien donné en location en meublé touristique ce qui est confirmé par les pièces produites par la ville qui montrent une réunion du lot concerné avec un autre local.

Or, un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit son usage (3ème Civ. 13 juin 2024 n°23-11.053).

Il résulte de ce qui précède que le local concerné, au moins partiellement à usage d’habitation, ayant été donné à bail dans le cadre de locations touristiques sans autorisation de changement d’usage alors qu’il ne constituait pas la résidence principale du preneur, l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est suffisamment caractérisée.

Sur l’amende civile

L’article L. 651-2 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que 'toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application du dit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé'.

Par ailleurs, l’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la société Serbo, établit qu’elle s’est préalablement interrogée sur la régularité de la mise en location de son bien mais qu’elle n’a pas été utilement conseillée. Elle produit, en effet, un courriel de son expert comptable lui répondant que la location touristique de son bien est conforme à la législation. La société Serbo, démontre, en outre, par la production de nombreuses pièces concordantes (attestations, police d’assurance, avis d’imposition…) que le bien litigieux constitue désormais sa résidence principale et qu’il n’a pas été donné en location plus de 120 nuitées par an et, par suite, la cessation de l’infraction dès la réalisation du constat par la municipalité.

Par ailleurs, sur la période concernée, la différence de gain réalisé par la société Serbo entre la location en meublé touristique et une location régulière peut être estimée à environ 20 000 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Serbo sera condamnée au paiement d’une amende civile de 8 000 euros.

La décision sera infirmée en ce qu’elle rejette la demande en ce sens.

Sur le retour à l’usage d’habitation du logement litigieux

Il résulte des dispositions de l’article L.651-2 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, que 'le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé'.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que l’infraction a cessé de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation demandé.

La décision sera dès lors confirmée en ce qu’elle rejette la demande en ce sens.

Sur les autres demandes

La décision sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Partie perdante, la société Serbo sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la ville de [Localité 6] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de voir écarter des débats la pièce n° 7 produite par la ville de [Localité 6] ;

Infirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle rejette la demande de voir ordonner le retour à l’habitation sous astreinte et la confirme de ce chef ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Serbo à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 8 000 euros à titre d’amende civile ;

Condamne la société Serbo aux entiers dépens ;

Condamne la société Serbo à payer à la Ville de [Localité 6] la somme 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT