ARRÊT N°

JFL/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 04 AVRIL 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 31 janvier 2023

N° de rôle : N° RG 21/00522 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ELJT

S/appel d’une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 02 février 2021 [RG N° 19/01713]

Code affaire : 54Z Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

S.A.S. MAISONS HAPPY C/ [O] [L], [Z] [P], [Y] [W]

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. MAISONS HAPPY

sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTE

ET :

Monsieur [O] [L]

né le 08 Juin 1984 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Madame [Z] [P]

née le 25 Mars 1984 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [Y] [W]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Estelle BROCARD de la SCP CGBG, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

ASSESSEURS : Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseiller et Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre

ASSESSEURS : Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseillers

L’affaire, plaidée à l’audience du 31 janvier 2023 a été mise en délibéré au 04 avril 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Exposé du litige

M. [O] [L] et Mme [Z] [P] (les maîtres de l’ouvrage) ont signé le 22 décembre 2015 avec la SAS Maisons Happy (le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) comprenant la fourniture des plans et l’accomplissement de la demande de permis de construire ainsi que des autres démarches administratives nécessaires à l’édification d’une vaste maison à plusieurs niveaux sur un étroit terrain en forte pente sis à [Adresse 5] (25), commune dont le plan local urbain (PLU) prévoit : 'Les constructions et installations s’implanteront en recul de 4 m au moins par rapport aux limites séparatives. Exceptions : (…) B) pour les bâtiments de faible volumétrie, il pourra être admis une implantation dans la marge allant de 0 à 4 m en recul de la limite séparative (…)'.

Par contrat séparé du 5 janvier 2016 et avenant du 22 mars suivant, les consorts [L]-[P] ont également missionné M. [Y] [W], architecte dont l’intervention était nécessaire à l’obtention du permis de construire en raison de la grande superficie habitable de la maison.

Le permis de construire, obtenu le 4 mai 2016, a été annulé par le tribunal administratif le 12 octobre 2017, au motif que l’implantation de la construction ne respectait pas le recul d’au moins 4 m par rapport à la limite séparative, exigé au plan local d’urbanisme, alors que le terrassement et divers travaux préparatoires avaient déjà commencé, mais que le chantier avait été suspendu par le constructeur le 28 novembre 2016 en raison du refus d’un voisin de permettre qu’on creuse sa parcelle afin de pouvoir achever le terrassement et commencer la maçonnerie.

Sur assignation délivrée le 31 juillet 2019 par les maîtres d’ouvrage au constructeur tendant à la résolution du contrat de construction et à leur indemnisation, et sur assignation en garantie délivrée le 19 août suivant par le constructeur à l’architecte, le tribunal judiciaire de Besançon, par jugement du 2 février 2021, a :

— prononcé la résolution du CCMI aux torts de la société Maisons Happy ;

— condamné celle-ci à payer aux maîtres d’ouvrage 55 000 euros de dommages et intérêts ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— débouté les maîtres d’ouvrage du surplus de leurs demandes ;

— débouté la société Maisons Happy de son appel en garantie contre l’architecte,

— condamné la société Maison Happy à payer aux maîtres d’ouvrage la somme de 4 000 euros et à M. [W] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que le constructeur, débiteur d’une obligation générale de conseil, avait failli dans l’élaboration des plans et dans les démarches d’obtention du permis de construire effectuées en connaissance du problème d’implantation ;

— que rien n’établissait que les plans n’auraient pas été réalisés sous sa responsabilité, alors que l’architecte, dont l’intervention était rendue obligatoire par l’importance de la superficie construite, avait effectué son travail sur la base des pièces transmises par le constructeur, comme en attestent le mail du constructeur à l’architecte du 14 mars 2016 et les courriers adressés à la mairie ;

— que la suspension des travaux était imputable au constructeur, qui ne démontrait pas avoir cherché une solution technique en conformité avec les règles d’urbanisme ;

— que les demandeurs ne démontraient pas que le constructeur ait failli dans l’obtention de l’assurance dommage-ouvrages ;

— que le contrat n’était pas caduc par défaut d’obtention de l’assurance dommages-ouvrage, qui ne faisait pas l’objet d’une condition suspensive ;

— qu’en conséquence la résolution du contrat devait être prononcée aux torts du constructeur.

Le premier juge a ensuite retenu :

— que certains préjudices allégués n’étaient pas indemnisables dans la mesure où ils confortaient l’investissement immobilier et où il n’était pas établi qu’aucune construction ne soit envisageable sur le terrain acquis, tels le raccordement à l’électricité, le raccordement à l’eau et le terrassement ;

— que les travaux de réalisation d’une paroi de soutènement, qui présentaient une utilité pour un autre projet de construction, étaient partiellement imputables aux manquements du constructeur, et devaient être indemnisés à hauteur de 30 000 euros ;

— que d’autres préjudices n’étaient pas causés par le manquement du constructeur à son devoir de conseil, tels les honoraires de l’architecte, qui a fourni sa prestation, les honoraires de l’avocat, qui a également fourni sa prestation et n’était pas tenu à une obligation de résultat ;

— que d’autres préjudices étaient allégués sans preuve, tels les frais bancaires, la perte de chance de réaliser un gain immobilier, la somme de 5 171,62 euros réglée à la société Maisons Happy, le préjudice moral dès lors que les maîtres d’ouvrage ont rapidement envisagé un autre projet de construction d’immobilier locatif ;

— que l’indiscutable préjudice de jouissance devait être évalué à 25 000 euros compte tenu de leur silence sur leurs conditions de vie actuelles et sur l’état de leur nouveau projet.

Le premier juge a enfin retenu que l’architecte n’avait pas à garantir le constructeur seul responsable des manquements à ses obligations envers les maîtres de l’ouvrage au stade de l’accompagnement de ses clients pour l’élaboration du permis de construire.

La société Maison Happy a interjeté appel de cette décision contre les maîtres de l’ouvrage et contre l’architecte par déclaration parvenue au greffe le 24 mars 2021. L’appel critique expressément toutes les dispositions du jugement sauf le débouté du surplus de demandes des maîtres de l’ouvrage.

Par conclusions transmises le 16 janvier 2023 visant les articles L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et les articles 1176 et suivants, 1181 du code civil, l’appelante demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter les maîtres de l’ouvrage de leurs demandes dirigées contre le constructeur ;

subsidiairement,

— condamner l’architecte à la garantir de toute condamnation ;

— condamner l’architecte à lui payer 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens.

L’appelante soutient :

— que le contrat ne pouvait être résolu à ses torts puisqu’il était caduc en l’absence de réalisation des conditions suspensives d’obtention d’une assurance dommages-ouvrage et d’une garantie de livraison, outre la non-obtention du permis de construire annulé ;

— que l’architecte a engagé sa responsabilité en établissant et signant les plans qui définissaient notamment l’implantation de la construction, conformément à l’article L. 431-2 du code de la construction et de l’habitation et en déposant la demande de permis de construire ;

— que seule la faute de l’architecte est à l’origine de l’annulation du permis de construire, à l’exclusion de toute faute du constructeur ;

— que l’architecte n’a aucun lien contractuel avec la société Maison Happy, ayant été mandaté directement par les maîtres de l’ouvrage, qui ont réglé sa facture ;

— que seuls les plans fournis par l’architecte ont été annulés, et non les plans établis par le constructeur ;

— qu’il appartenait à l’architecte de modifier, au besoin, les plans fournis par le constructeur ;

— que l’intervention de l’architecte, obligatoire dès lors que la maison à construire avait une surface de 310 m², empêche de retenir la responsabilité du constructeur au titre de son devoir de conseil ;

— que c’était au seul architecte de les informer des risques inhérents à l’interprétation que pouvaient faire les juges, dont au demeurant ils étaient conscients pour s’en être enquis auprès de leur notaire dès 2015 ;

— que les difficultés liées au terrassement et au glissement de terrain ne lui sont pas imputables, les maîtres de l’ouvrage ayant contracté directement avec le terrassier en s’affranchissant du forfait ;

— qu’en outre rien n’interdisait aux maîtres de l’ouvrage d’entamer des travaux de construction différents ;

— que le blocage du chantier ne lui est pas imputable ;

— que le préjudice résultant du fait de devoir modifier le projet initial ne lui est pas imputable.

Les consorts [L]-[P], par conclusions transmises le 30 décembre 2022 portant appel incident, et visant les articles L. 231-1, L. 231-2 et L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation, et les articles 1103 et 1104 du code civil, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité à 25 000 euros l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, limité à 30 000 euros le préjudice de prévention de glissement de terrain, et rejeté le surplus de leurs demandes ;

— condamner la société Maison Happy à leur payer les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices :

* Frais d’ouverture du compteur d’électricité 1 017,32 euros

* Frais de branchement de l’eau potable 1 554.23 euros

* Frais et honoraires d’architecte 840 euros

* Frais d’étude de sol par la société B3G2 4 500 euros

* Coût des travaux de terrassement 6 405,60 euros

* Frais bancaires 1 000 euros

* Frais d’assurance dommage-ouvrage 5 171,62 euros

* Préjudice de jouissance 75 000 euros

* Préjudice moral 150 000 euros

* Travaux de soutènement 89 640 euros

* Perte de chance d’un gain immobilier 60 000 euros

* Frais d’avocats devant le tribunal administratif 3 288 euros

— dire que les condamnation porteront intérêt à compter du jugement ;

— et condamner la société Maisons happy à leur payer 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens, dont distraction au profit de la SCP Dumont-Pauthier.

Les maîtres de l’ouvrage soutiennent :

— que le contrat incluait la fourniture de plans ;

— que le contrat, conformément à l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, devait comporter l’affirmation de la conformité du projet aux règles de constructions du code de l’urbanisme ;

— que le constructeur avait la charge d’élaborer le dossier de permis de construire, avec les maîtres de l’ouvrage, conformément au PLU ;

— que l’obligation légale de recourir à un architecte en raison de la surface du bâtiment supérieure à 150 m2 ne contredit pas le fait que les plans ont été établis par le constructeur ;

— qu’ils n’ont pas confié l’élaboration des plans à l’architecte ;

— que le constructeur, débiteur d’une obligation de conseil, a failli au stade de l’élaboration des plans et en ce qui concerne les démarches utiles à l’obtention d’un permis de construire conforme à la réglementations en vigueur ;

— que le constructeur avait parfaitement conscience de l’irrégularité du plan, comme le montre son courrier à la mairie demandant une tolérance pour les débords de toit, sans qu’eux-mêmes en aient été informés ;

— que le constructeur a commis des fautes d’implantation dans l’élaboration des plans ;

— que le constructeur avait bien souscrit une assurance dommages-ouvrage ;

— que le contrat n’est pas caduc faute d’avoir obtenu l’assurance ou la garantie de livraison, leur prétendue absence n’ayant pas empêché le constructeur de commencer les travaux ;

— que le constructeur était tenu d’une obligation de résultat quant à l’obtention d’un permis de construire conforme aux règles applicables ;

— que la société Maisons Happy, en charge des travaux de terrassement et de leur suivi, a demandé à la société Pointurier de commencer les travaux et les lui a facturés ;

— que les travaux de raccordement dont l’indemnisation est demandée ne portaient pas sur le raccordement définitif de la maison mais sur ceux du chantier ;

— qu’eux-mêmes ne nourrissent plus aucun projet immobilier sur ce terrain, dont l’aménagement est aujourd’hui beaucoup plus difficile qu’auparavant, de sorte que ces frais ont été exposés en pure perte ;

— que de même les études de sol étaient liées au projet abandonné faute de permis de construire et n’ont plus d’utilité dès lors un projet modifié nécessiterait indubitablement de nouvelles études de sol ;

— qu’il en va de même des frais d’évacuation des terres ;

— que de même encore les honoraire de l’architecte ont été exposés en pure perte ;

— que doit encore leur être remboursé le coût de l’assurance dommages-ouvrage qu’ils ont souscrite auprès de la société CAMCA Assurances ;

— que doivent aussi leur être remboursés les intérêts, qui représentent une somme globale de 1 000 euros, afférents à l’emprunt de 350 000 euros qu’ils ont contracté pour le projet immobilier ;

— qu’ils ont dû subir l’arrêt du chantier, l’incertitude liée à la procédure d’annulation du permis de construire et la quasi-certitude de devoir modifier leur projet de façon substantielle, et n’ont pas poursuivi l’idée d’un projet alternatif, ce qui a eu un fort retentissement sur leur moral et leur a causé un désarroi justifiant une indemnisation de 150 000 euros ;

— que la modification du profil du terrain, le blocage du chantier sur une longue durée, l’incertitude du contentieux administratif et le manque de soutien de la société Maisons Happy caractérise un préjudice de jouissance important méritant une indemnisation de 75 000 euros ;

— que l’actuel état du terrain les place dans la nécessité de prévenir les risque de glissement de terrain en construisant un mur de soutènement, dont le coût s’élève à 89 640 euros TTC, alors que la société Maisons Happy s’était engagée à remettre le terrain en ordre ;

— qu’ils avaient obtenu un prêt bancaire a des conditions particulièrement avantageuses et doivent tenter de réaliser un nouveau projet dans des conditions bancaires moins intéressantes, ce qui justifie une indemnisation de 5 000 euros ;

— que le projet initial, d’un coût global de 478 745 euros TTC, devait les faire bénéficier dès 2016 d’une maison qu’ils pouvaient revendre ultérieurement en réalisant une opération financière avantageuse, ce qui constitue une perte de chance indemnisable indépendamment de toute étude comparative de l’évolution des prix ou de toute étude de rentabilité d’un éventuel second projet ;

— que de même ils ont perdu le bénéfice réalisable grâce aux chambres d’hôtes qu’ils projetaient d’aménager au niveau inférieur de leur maison ;

— qu’ils n’auraient pas eu à engager des frais d’avocat devant la juridiction administrative si le constructeur n’avait pas commis des erreurs d’implantation.

M. [W], par conclusions transmises le 20 décembre 2021 visant les articles 1231 et suivants du code civil, demande à la cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter la société Maisons Happy de son appel en garantie ;

— la condamner à lui payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens.

L’architecte soutient :

— qu’il n’a aucune relation contractuelle avec le constructeur, dont il n’était pas le sous-traitant ;

— qu’il n’a commis aucune faute dès lors qu’en application de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation le constructeur propose ou fait proposer un plan et qu’en application de l’article suivant le contrat doit énoncer notamment tous les travaux indispensables à l’implantation de l’immeuble, ainsi que, selon l’article R 231-3, le plan de la construction ;

— qu’ainsi la fourniture des plans incombait au constructeur, ce que confirment ses échanges avec la mairie sur la conformité au PLU ainsi que la mention du constructeur comme interlocuteur de l’administration pour l’instruction de la demande de permis de construire ;

— que les préjudices invoqués résultent non de l’annulation du permis de construire mais de la méconnaissance des obligations contractuelles du constructeur ;

— qu’il n’était pas maître d’oeuvre ;

— qu’en conséquence il doit être mis hors de cause.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée le 30 janvier 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2023 et mise en délibéré au 4 avril 2023.

Motifs de la décision

Sur la caducité du contrat

L’article 11 des conditions générales stipule que le contrat est conclu sous les conditions suspensives, notamment, de l’obtention du permis de construire et autres autorisations administratives éventuellement nécessaires à la construction, du financement de la construction, de la souscription de l’assurance de dommages à l’ouvrage, et de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, la non-réalisation d’une ou de plusieurs de ces conditions entraînant la caducité du contrat et la restitution aux maîtres d’ouvrage des sommes versées. Le délai de réalisation des conditions suspensives était fixé à douze mois à compter de la signature du contrat, soit au 22 décembre 2016

Il est établi qu’à cette date, ni même après, l’assurance de dommages à l’ouvrage n’avait pas été souscrite, ni la garantie de livraison obtenue, les autres conditions étant réalisées.

Toutefois, le constructeur, en déclarant l’ouverture du chantier dès le 8 juin 2016 et en faisant commencer les travaux de terrassement alors que les conditions suspensives n’étaient encore ni remplies ni défaillies et que le délai de réalisation allait courir encore pendant plus de six mois, a implicitement renoncé à se prévaloir de la caducité qui pouvait résulter de leur éventuelle défaillance.

En conséquence, est inopérant le moyen qu’il tire une caducité du contrat afin de s’opposer, en la privant d’objet, à la demande de résolution du même contrat formée par les maîtres d’ouvrage.

Sur la résolution du contrat

Les maîtres d’ouvrage reprochent au constructeur d’avoir manqué à son devoir de conseil en établissant des plans non conformes au PLU, sans clairement distinguer la non-conformité des plans et le défaut de conseil, qui sont pourtant deux obligations différentes, et sans indiquer expressément la nature du conseil dont ils déplorent l’omission.

L’exécution des plans était une des obligations mise à la charge du constructeur par le contrat, qui est intitulé 'Contrat de construction de maison individuelle (avec fourniture de plan)', sans qu’aucune clause ne prévoie que les plans doivent être élaborés par un tiers, ce qui implique que le contrat était bien de ceux où le constructeur propose les plans, tels que définis à l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

Certes, l’intervention d’un architecte pour signer les plans à produire au soutien de la demande de permis de construire a été nécessaire en application de l’article L. 431-2 du même code, suivant lequel la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire. C’est à ce titre que les maîtres d’ouvrage ont confié à M. [W] une mission comprenant l’esquisse, l’avant-projet simplifié et le dépôt de la demande du permis de construire, selon avenant du 22 mars 2016.

Mais il n’en résulte nullement que la société Maison Happy n’ait pas été le véritable auteur des plans, conformément à l’intitulé du contrat et ainsi que le montrent non seulement le mail qu’elle a adressé à la mairie le 11 janvier 2016 pour l’interroger sur la conformité de 'son’ projet aux distances imposées par le PLU, mais encore l’aveu qu’elle fait en soutenant qu’il appartenait à l’architecte de modifier, au besoin, les plans fournis par le constructeur, c’est à dire par elle-même.

La non-conformité des plans au PLU, retenue par le tribunal administratif pour annuler le permis de construire accordé par la commune, est admise par les parties.

Le risque de non-conformité était connu des acquéreurs dès la conception du projet, donnant d’abord lieu à des échanges de leur notaire avec la commune quant à leur inquiétude sur la possibilité de construire en limite nord de la parcelle, à quoi la commune avait répondu le 18 juin 2015 que le certificat d’urbanisme opérationnel avait été délivré, sans toutefois confirmer expressément la possibilité de construire en limite de parcelle. De même, les maîtres d’ouvrage ne peuvent soutenir de bonne foi avoir été laissés dans l’ignorance des échanges de mails survenus en janvier 2016 entre le constructeur et la commune au sujet du non respect des distances, dès lors que ces échanges ont été adressés en copie à l’adresse 'm-apao@hotmail.fr', qui est celle de M. [L].

Pour autant, si les maîtres d’ouvrage avaient manifestement conscience de s’engager dans un projet de construction difficile à réaliser dans le parfait respect des règles d’urbanisme, cette circonstance n’exonérait pas le réalisateur des plans de l’obligation de se conformer à ces règles, ni à celle, en cas de non-conformité probable, de prodiguer aux maîtres d’ouvrage tous conseils leur permettant d’apprécier le risque encouru et de l’éviter, notamment en leur proposant de modifier le projet de construction pour le mettre en conformité. La société Maisons Happy n’apporte pas la preuve, qui lui incombait, qu’elle avait donné de tels conseils.

En établissant des plans présentant un risque élevé de non-conformité aux règles d’urbanisme et en ne prodiguant pas aux maîtres d’ouvrage les conseils utiles en pareille circonstance, la société Maisons Happy a commis une faute contractuelle qui a conduit d’abord à l’impossibilité de réaliser les travaux de terrassement sans creuser chez le voisin, puis à la suspension du chantier en raison du refus de ce voisin, et enfin à l’annulation du permis de construire. Ces importantes conséquences donnent à la faute la gravité qui justifie la résolution du contrat. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du CCMI aux torts de la société Maisons Happy.

Sur l’indemnisation des maîtres de l’ouvrage

La résolution du contrat passé avec la société Maisons Happy laisse les consorts [L]-[P] propriétaires d’un terrain constructible en forte pente, creusé d’un important décaissement et équipé de quelques aménagements. Si la maison prévue au contrat résolu n’a pu y être bâtie, rien ne démontre toutefois qu’aucune construction n’y soit possible, les consorts [L]-[P] n’indiquant pas quelle suite ils envisagent de donner à leur projet immobilier initial. L’affirmation selon laquelle les consorts [L]-[P] ne nourriraient plus aucun projet immobilier sur ce terrain, dont l’aménagement serait aujourd’hui beaucoup plus difficile qu’auparavant, n’est pas étayée et apparaît peu compatible avec la conservation de ce terrain et l’absence de tentative de revente.

Il en résulte que ne constituent des préjudices que les dépenses perdues avec certitude, et non celles qui conservent une utilité pour un éventuel nouveau projet et qui ne peuvent en conséquence constituer un préjudice certain.

Les frais d’ouverture du compteur d’électricité, pour un montant de 1 017,32 euros, de même que les frais de branchement de l’eau potable, pour 1 554.23 euros, valorisent le terrain, apparaissent pouvoir servir en cas de nouvelle construction et ne sont donc pas indemnisables.

En revanche, les honoraires d’architecte, engagés en contrepartie d’une prestation spécifique et non réutilisable, constitue un préjudice indemnisable d’un montant de 840 euros.

Les frais d’étude de sol par la société B3G2, d’un montant de 4 500 euros, en l’absence de la preuve contraire qui incombait aux demandeurs à l’indemnisation, correspondent à une prestation qui apparaît pouvoir être utile en cas de nouvelle construction modifiée et ne sont donc pas indemnisables.

Il en va de même du coût des travaux de terrassement, l’éventuelle largeur excessive de ceux-ci, résultant du non-respect des distances par rapport aux limites de propriété, n’apparaît pas empêcher la réalisation d’une construction moins large, de sorte que la dépense correspondante, s’élevant à 6 405,60 euros, n’est pas perdue avec certitude et n’est donc pas indemnisable.

Aucune indemnisation ne peut être accordée au titre des intérêts bancaires acquittés en exécution du prêt de 350 000 euros contracté pour financer la construction litigieuse, dès lors que la seule affirmation non étayée d’un préjudice de 1 000 euros n’en constitue pas la preuve.

De même, l’affirmation d’un préjudice de 5 000 euros résultant de ce qu’ils auraient obtenu un prêt bancaire a des conditions particulièrement avantageuses et doivent désormais tenter de réaliser un nouveau projet dans des conditions bancaires moins intéressantes, sans le moindre justificatif ni même de calcul, ne caractérise pas un préjudice indemnisable.

Ne peuvent davantage donner lieu à indemnisation les frais de l’assurance dommages-ouvrage, d’un montant de 5 171,62 euros que les consorts [L]-[P] ne justifient pas avoir acquitté.

Le préjudice de jouissance, dont ils demandent réparation à hauteur de 75 000 euros, ne résulte pas de la modification du profil du terrain, du blocage du chantier sur une longue durée, ou encore de l’incertitude du contentieux administratif et du manque de soutien de la société Maisons Happy qui, en l’absence de toute précision sur les conditions de vie et sur les activités patrimoniales des consorts [L]-[P] depuis l’arrêt du chantier litigieux, ne caractérisent pas un préjudice distinct du préjudice moral dont ils demandent par ailleurs réparation.

Ces circonstances caractérisent en effet un préjudice moral imputable à la faute du constructeur et à l’échec du projet qui en est résulté. Toutefois, au regard de la connaissance, relevée précédemment, qu’avaient les consorts [L]-[P] du risque de non-conformité de la construction dès le début de l’opération, de nature à diminuer la part de préjudice moral imputable aux fautes du constructeur, et au regard de l’absence de tout justificatif d’une souffrance morale de l’ampleur invoquée, les tracas, inquiétudes et désarrois qu’ils ont nécessairement subis, loin de pouvoir être évalués à 150 000 euros, ne peuvent l’être à plus de 5 000 euros.

Les travaux de soutènement, d’un montant de 89 640 euros TTC, apparaissent nécessaires, quelles que soient les suites du chantier, pour prévenir les risque actuels de glissements de terrain engendrés par la pente de celui-ci et par l’important décaissement laissé tel quel par la société Maisons Happy après l’intervention du terrassier Pointurier, étant précisé que si l’évacuation des terres et le bris de roche étaient à la charge des seuls maîtres d’ouvrage, le décaissement proprement dit était à celle du constructeur, qui en reste donc comptable même s’il avait sous-traité cette tâche au terrassier.

La perte d’une chance de réaliser un gain immobilier n’est pas établie, contrairement à ce que soutiennent les consorts [L]-[P], par la simple affirmation qu’ils auraient pu revendre leur maison avec profit, non corroborée par des éléments d’appréciation de l’évolution du marché immobilier de Jougnes depuis l’année 2016, qui seuls pouvaient caractériser l’existence des chances de profit perdues.

La perte d’une chance de réaliser des gains en louant certaines pièces de la maison à construire comme chambres d’hôte, de même, ne peut être retenue en l’absence de tout élément permettant d’apprécier l’éventuel profit susceptible d’être retiré d’une telle exploitation.

Les frais d’avocats engagés devant le tribunal administratif pour défendre le permis de construire sont la conséquence de manquements de la société Maisons Happy en ce que cette procédure n’aurait pas eu lieu si cette société avait établi des plans conformes au PLU. Elle devra donc indemniser les consorts [L]-[P] à hauteur de leurs frais d’avocat, dont ils justifient à hauteur de 3 288 euros.

Les dommages et intérêts dus aux consorts [L]-[P] s’établissant ainsi à 98 768 euros (840 + 5 000 + 89 640 + 3 288). Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a limité à 55 000 euros l’indemnisation due aux maîtres d’ouvrage.

Le départ du cours des intérêts au taux légal sur les dommages et intérêts à compter du jugement sera confirmé, de même que leur capitalisation annuelle.

Sur la garantie du constructeur par l’architecte

En l’absence de contrat entre la société Maisons Happy et l’architecte [Y] [W], la garantie réclamée à celui-ci ne peut reposer que sur la responsabilité délictuelle régie par l’article 1382 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable au litige, qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’architecte a commis une faute en validant les plans non conformes au PLU que lui avait fournis le constructeur et en les produisant devant l’administration au soutien de la demande de permis de construire.

Cette faute de l’architecte pourrait être regardée comme étant en partie la cause des préjudices subis par les maîtres d’ouvrage, mais ceux-ci ne lui en demandent pas compte, de sorte qu’aucun partage de responsabilité n’est à envisager.

Cette faute n’est en revanche pas la cause du préjudice invoqué par la société Maisons Happy. Son préjudice, constitué des condamnations de cette société envers les maîtres d’ouvrage, résulte des fautes qu’elle a elle-même commises en concevant des plans contraires au PLU et ne remplissant pas son obligation de conseil, manquements dans la réalisation desquels n’a aucune part l’architecte, qui était sans lien contractuel avec le constructeur et n’était donc tenu d’aucun devoir de conseil envers lui.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Maisons Happy de son appel en garantie contre l’architecte.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement ;

Confirme le jugement rendu entre les parties le 5 février 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon, sauf en ce qu’il a condamné la SAS Maisons Happy à payer à M. [O] [L] et à Mme [Z] [P] la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la SAS Maisons Happy à payer à M. [O] [L] et à Mme [Z] [P] la somme de 98 768 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles ;

Condamne la société Maisons Happy aux dépens d’appel.

Accorde aux avocats qui l’ont demandé le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leila Zait, greffier.

La greffière Le président de chambre