Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08153 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLPJ

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu le 9 janvier 2020 par le Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 14/17620 confirmé par un arrêt de la cour d’appel de PARIS en date du 7 janvier 2022 sous le RG 20/05064 lui – même cassé par un arrêt de la Cour de cassation le 14 décembre 2023 – Pourvoi n° V22-13.653

DEMANDERESSE APRÉS RENVOI:

L’Association [Adresse 38] [Adresse 28] [Adresse 27] »,représenté par son syndic, la société Compagnie européenne de gestion immobilière et services (CEGIS) SA, [Adresse 17] , immatriculée au RCS de [Localité 34] sous le n°417 903 689, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Adresse 45]

[Localité 16]

Représentée et assistée de M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

DEFENDERESSE APRÉS RENVOI :

S.A.S. EMA INVEST immatriculée au RCS de [Localité 35] sous le n°478 825 730, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentée et assistée de M^e Isabelle ROBERT-VEDIE de la SELAS SIMON ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411 substituée par M^e Laetitia GHILES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2025 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et Madame .Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 11 juillet 2025 prorogé au 19 septembre 2025 et au 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er juillet 1999, les consorts [O] ont vendu à la Société d’aménagement foncier (la SAF) les parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 9] et [Cadastre 11] à [Localité 21].

Les parties ont constitué une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle n° [Cadastre 11] au profit de la parcelle n° [Cadastre 10] restée la propriété des vendeurs, devant s’exercer plus particulièrement sur une voie de desserte reliant le lotissement d’activités des [Localité 37] à la route départementale 212 devant être réalisée par la SAF telle qu’elle figure sur le plan annexé à l’acte.

Par acte du 15 janvier 2009, la SAF a cédé à titre gratuit à l’association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 27] (l’ASL), regroupant l’ensemble des propriétaires des parcelles comprises dans le lotissement commercial [Adresse 27]. et ayant notamment pour objet l’entretien des éléments communs extérieurs et à usage collectif, telles que les voies de circulation, de desserte, les espaces verts, installations et ouvrages à utilisation commune, outre la parcelle [Cadastre 39] [Cadastre 11] grevée de la servitude de passage, les parcelles cadastrées ZA n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] sur lesquelles étaient implantés les équipements communs du lotissement, soit des bassins de rétention des eaux pluviales (ZA [Cadastre 4] et [Cadastre 14]), et le réseau viaire du lotissement (ZA [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 12]).

Suivant acte du 15 octobre 2009, les consorts [O] ont vendu à la société Ema Invest la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 10], cet acte rappelant la servitude de passage consentie à son profit, et sur laquelle la société Ema Invest a édifié en 2011 deux bâtiments à usage commercial.

Estimant que la société Ema Invest utilisait les voiries de l’ASL [Localité 26] pour accéder à sa parcelle et bénéficiait des services et des éléments d’équipement communs de la zone commerciale, assurés et entretenus aux frais de l’ASL, cette dernière a considéré que la société Ema Invest devait participer aux charges ainsi exposées.

Aux termes d’une assemblée générale de l’ASL [Localité 26] réunie le 13 février 2013, il a été sursis à l’adoption d’une résolution n°7 « ADOPTION DE LA NOUVELLE CLE DE REPARTITION SUITE A L’ENTREE D’UN NOUVEAU MEMBRE DANS L’ASL », tous pouvoirs ont été donnés au gestionnaire afin de faire valoir les droits de l’ASL et particulièrement « la participation de la société Ema Invest aux charges de l’ASL et notamment le portique, le nettoyage et tous les postes concernant cette voirie », puis a donné mandat au gestionnaire d’engager toute action judiciaire à son encontre en cas de refus de participer financièrement au budget lui permettant de bénéficier de l’ensemble des prestations supportées par l’ASL.

La société Ema Invest, refusant de contribuer aux charges communes du lotissement au motif que la parcelle litigieuse n’était pas incluse dans le périmètre de l’association syndicale et que la servitude de passage avait été créée sans prévoir de compensation matérielle ou financière à la charge du fonds dominant, l’ASL l’a assignée par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2014 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir juger que les frais d’usage et de conservation de la servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 39] [Cadastre 11] au profit de la ZA [Cadastre 10] doivent être supportés par le propriétaire de celle-ci, et condamner Ema Invest à lui payer à première demande de celle-ci, les frais d’entretien et de conservation des parcelles de l’ASL situées lieudit les SABLONS cadastrées ZA [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14], des voiries, espaces verts et éléments d’équipement implantés sur celles-ci selon la règle de répartition en vigueur, et notamment la somme de 98 563,63 euros au titre de ces frais de la période du 15 octobre 2009 au 31 décembre 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2014, avec capitalisation annuelle des intérêts.

Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté « l’exception » tirée de l’absence de capacité à agir de l’ASL ;

— débouté l’ASL de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à la société Ema Invest la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité à agir, le tribunal a constaté que l’ASL justifiait avoir mis en conformité ses statuts avec les dispositions légales et procédé aux formalités de publication prescrits par la loi.

Pour rejeter la demande principale, le tribunal, après avoir analysé l’acte d’établissement de la servitude, a constaté que la voie de desserte implantée sur la parcelle [Cadastre 41] sur laquelle s’exerce à titre principal la servitude conventionnelle de passage consentie au profit de la parcelle [Cadastre 40] par l’auteur commun des parties, a été réalisée aux frais exclusifs du propriétaire de la parcelle assujettie. Il a ajouté que la communauté d’usage de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant n’avait pas pour effet d’exonérer pour partie ce dernier des frais d’entretien des ouvrages réalisés par lui-même pour l’exercice de cette servitude, ce qui est le cas de la fraction de la voie d’accès desservant ces deux parcelles à partir de la parcelle [Cadastre 33] jusqu’au rond-point constituant la parcelle [Cadastre 32] propriété de l’ASL. Il a enfin retenu que la servitude ayant été consentie à charge pour le propriétaire du fonds assujetti de réaliser l’ouvrage nécessaire à son exercice, à savoir la voie de desserte implantée sur ce fonds, les frais d’usage et de conservation de la servitude de passage sont à la charge du seul propriétaire du fonds servant.

Par arrêt en date du 7 janvier 2022, la cour d’appel de céans, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Après avoir rappelé que la société Ema Invest, dont la parcelle est extérieure au périmètre de l’ASL, n’a pas la qualité de co-lotie et n’est donc pas membre de l’ASL [Localité 26], et que cette dernière n’agit pas à son encontre en paiement des charges du lotissement mais sur le fondement des articles 697 et 698 du code civil en application desquels les coûts afférents aux ouvrages et aménagements nécessités par l’exercice de la servitude, ainsi qu’à leur entretien, sont en principe à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant, à moins que le titre d’établissement de la servitude n’en dispose autrement, elle a procédé à l’analyse de ce titre pour en déduire que le propriétaire du fonds assujetti avait seul la charge des ouvrages nécessaires pour user et conserver la servitude, peu important que la réalisation de la voie de desserte de la servitude se rattache également au projet d’aménagement de la zone, cette voie étant destinée à relier les différentes emprises foncières à la voie publique.

Par arrêt du 14 décembre 2023, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions, au visa du principe selon lequel le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, au motif que le titre en cause, dont les termes étaient clairs et précis, s’il mettait à la charge du propriétaire du fonds servant la création de la voie de desserte nécessaire à l’exercice du passage, ne comportait aucune stipulation relative aux frais d’entretien de l’assiette de la servitude, lesquels, selon l’article 698 du code civil, restent dès lors aux frais du propriétaire du fonds dominant.

Par déclaration du 17 avril 2024, l’ASL [Localité 26] a saisi la présente cour.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 mars 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, l’ASL demande à la cour de :

Vu les articles 697 et 698,2248 et 2257du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023,

Vu l’acte en date du 1er juillet 2009 instituant à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage sur la parcelle cadastrée [Cadastre 41] à [Localité 19] (77) fonds servant au profit de la parcelle [Cadastre 40] à [Localité 19] (77) fonds dominant,

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 9 janvier 2020 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de condamnation de la Société EMA INVEST :

à payer à première demande les frais d’entretien et de conservation des parcelles cadastrés ZA [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14], des voiries, espaces verts et éléments d’équipement implantés sur celles-ci selon la règle de répartition en vigueur au sein de l’ASL à la date de la demande,

à payer la somme de 98.563,63 € au titre des frais et charges d’entretien et conservation desdites parcelles depuis le15/10/2009 au 31/12/2015 à actualiser, outre intérêts au taux légal à compter du 17janvier 2014 date de la mise en demeure, avec capitalisation,

sur le fondement de l’article 700 du CPC,

et en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

En conséquence, statuant à nouveau,

DÉCLARER irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par EMA INVEST et tirée de la prétendue prescription de la demande de paiement des frais antérieurs au 1er décembre 2009,

CONDAMNER la société EMA INVEST à lui payer à première demande, les frais d’entretien et de conservation des parcelles de l’ASL situées lieudit [Localité 26] cadastrées [Cadastre 39] [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14], des voiries, espaces verts et éléments d’équipement implantés sur celles-ci selon la règle de répartition en vigueur au sein de l’ASL à la date de la demande,

CONDAMNER la société EMA INVEST au paiement d’une somme de 207.537,24 € au titre des frais et charges d’entretien et conservation desdites parcelles depuis le15/10/2009 jusqu’au 31/12/2023 à actualiser, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2014 date de la mise en demeure,

CONDAMNER la société EMA INVEST au paiement d’une somme de 7.568,30 € au titre des frais et charges d’entretien et conservation desdites parcelles au titre de l’année 2024, assortie des intérêts au taux légal,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,

DÉBOUTER EMA INVEST de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société EMA INVEST au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société EMA INVEST aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 mars 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société Ema Invest demande à la cour de :

A titre principal,

DÉBOUTER l’ASL [Localité 26] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER, y compris par substitution et ajouts de motifs, le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 9 janvier 2020 en ce qu’il a :

Rejeté l’exception tirée de l’absence de capacité à agir de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du [Adresse 29] [Adresse 28] [Adresse 27] » à [Localité 19], représentée par son syndic, la société CEGIS SA,

Débouté l’Association Syndicale Libre des propriétaires du [Adresse 31] [Adresse 27] » à [Localité 19], représentée par son syndic, la société CEGIS SA, de l’ensemble de ses demandes,

— Débouté les parties de toute autre demande à ce titre,

— Condamné l’Association Syndicale Libre des propriétaires du [Adresse 31] [Adresse 27] » à [Localité 19], représentée par son syndic, la société CEGIS SA, à payer la société EMA INVEST la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné l’Association Syndicale Libre des propriétaires du [Adresse 31] [Adresse 27] » à [Localité 19], représentée par son syndic, la société CEGIS SA, aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire ».

— ET STATUANT A NOUVEAU :

DÉBOUTER l’ASL des propriétaires du lotissement lieudit [Adresse 27] de l’ensemble de ses demandes présentées devant la Cour de céans, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

FIXER le montant de l’indemnité mise à la charge de la société EMA INVEST aux seuls frais d’entretien de la partie de la voirie supportant la servitude de passage, à proportion de son usage effectif par la société EMA INVEST,

A titre encore plus subsidiaire,

— DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec la mission de déterminer les seules charges nécessaires à l’entretien de la servitude de passage, déterminer la quote-part de charges d’entretien de la société EMA INVEST au titre de la servitude de passage dont elle bénéficie sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42][Cadastre 10] sise à [Localité 20] (77) dont elle est propriétaire,

A titre infiniment subsidiaire,

— DÉCLARER la demande en paiement de l’ASL [Localité 26] au titre des frais et charges d’entretien et de conservation de ses parcelles prescrite jusqu’au 1er décembre 2009,

En tout état de cause,

— CONDAMNER l’ASL [Localité 26] à payer à la société EMA INVEST la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER l’ASL [Localité 26] aux entiers dépends dont distraction au profit de Maître Isabelle ROBERT-VEDIE, Avocat aux offres de droit

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient d’observer que les parties ne critiquent pas aux termes de leurs dernières conclusions le jugement en ce qu’il rejette « l’exception tiré de l’absence de capacité à agir de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement lieu-dit « [Adresse 27] », de sorte qu’il doit être confirmé de ce chef.

— Sur la demande de l’ASL

Au soutien de l’infirmation du jugement, l’ASL fait valoir que c’est à tort que le Tribunal a retenu, en premier lieu que la communauté d’usage de l’assiette de la servitude n’avait pas pour effet d’exonérer pour partie le propriétaire du fonds servant de la charge des frais d’entretien des ouvrages réalisés par lui-même pour l’exercice de cette servitude, en second lieu que la servitude de passage ayant été consentie sans contrepartie mise à la charge du fonds dominant et à charge pour le propriétaire du fonds assujetti de réaliser l’ouvrage nécessaire à son exercice, il s’en déduisait, au visa de l’article 698 du code civil, que les frais d’entretien de la voie de desserte incombaient au seul propriétaire du fonds assujetti, et enfin que compte tenu du motif de la censure opérée par la Cour de cassation, qui a reproché à la Cour d’appel d’avoir dénaturé les termes clairs et précis du titre constitutif de servitude, laquelle ne comportait aucune stipulation relative aux frais d’entretien de l’assiette de la servitude, la juridiction de renvoi devra nécessairement juger que les frais d’entretien de l’assiette de la servitude incombent bien au propriétaire du fonds dominant, sauf à organiser un partage en cas de communauté d’usage comme en l’espèce.

Elle en déduit que la société Ema Invest doit supporter les frais nécessaires à l’usage et la conservation de cette servitude, lesquels correspondent non seulement aux frais afférents à l’entretien et la conservation de la parcelle [Cadastre 39] [Cadastre 11] mais aussi des autres parcelles de l’ASL supportant les autres voies et les bassins de rétention dès lors qu’elles desservent la voie grevée de la servitude et sont donc nécessaires à son usage et sa conservation, et ce selon la règle de répartition en vigueur au sein de l’ASL qui est la plus équitable, tant pour ses membres que pour l’intimée, puisqu’elle est proportionnelle à la Surface Hors 'uvre Nette (S.H.O.N) des bâtiments, soit 4.121 tantièmes concernant les locaux de la société Ema Invest.

Au soutien de la confirmation du jugement à titre principal, la société Ema Invest fait valoir que l’acte constitutif du 1er juillet 1999 est dépourvu d’ambiguïté quant à la désignation du fonds servant, soit uniquement la parcelle ZA n°[Cadastre 11] et ce d’autant qu’à cette date, les parcelles ZA n°[Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 12] et [Cadastre 14], n’existaient même pas dans leur consistance actuelle en tant que voies de dessertes et emplacements de bassins de rétention, de sorte qu’il n’a pas pu être dans l’intention des parties, et surtout des consorts [O], à la fois vendeurs du fonds servant et propriétaires du fonds dominant, d’avoir à supporter des charges relatives à des voiries et équipements inexistants à l’époque ; or, la Cour de cassation a jugé en l’espèce que seuls les frais d’entretien de l'« assiette de la servitude » sont concernés et a parfaitement limité les frais d’entretien qui pourraient incomber à la société Ema Invest à ceux de « l’assiette de la servitude » ; qu’enfin, la parcelle [Cadastre 40] ne faisant pas partie du lotissement et n’ayant pas la qualité de coloti, l’inopposabilité des assemblées générales de l’ASL à la société Ema Invest interdit que l’ASL fasse supporter à un tiers les charges des parties communes, ni a fortiori opère une répartition en tenant compte d’une règle applicable uniquement entre ces membres et non fondée sur les critères d’utilité et de nécessité des frais exposés.

A titre subsidiaire, si malgré l’inopposabilité des décisions de l’ASL à la société Ema Invest, la cour décidait que cette dernière est redevable d’une participation financière au titre des frais d’entretien et de conservation de la servitude de passage, cette participation devrait se faire dans le respect des principes des articles 697 et 698 du code civil et de la jurisprudence en la matière, de sorte qu’il appartient à l’ASL [Localité 26] de démontrer en quoi les frais dont elle sollicite la prise en charge par la société Ema Invest sont des frais d’entretien relatifs à l’assiette de la servitude, sont nécessaires et utiles à l’usage de la servitude, et ont été décidés, pour des travaux dépassant l’entretien courant, avec l’accord du propriétaire du fonds dominant.

Elle ajoute que son éventuelle participation devrait être fixée au prorata de la surface de l’assiette de la servitude par rapport à l’ensemble des voiries du lotissement et en fonction de l’utilisation effective de ladite servitude par la clientèle se rendant sur le terrain d’Ema Invest par rapport aux usagers se rendant sur les autres espaces commerciaux présents dans le lotissement et non en fonction de la clé de répartition utilisée au sein de l’ASL entre ses différents membres.

Réponse de la cour

Il est constant que la société Ema Invest, dont la parcelle est extérieure au périmètre du lotissement commercial, n’a pas la qualité de membre de l’ASL [Localité 26], et qu’elle ne peut par suite être tenue de contribuer, de manière générale, au paiement de l’ensemble des charges afférentes aux différents services et éléments d’équipement commun, par application de la clé de répartition des charges de l’ASL, soit proportionnellement à la Surface Hors 'uvre Nette de ses locaux.

L’ASL, bien qu’elle fasse référence à cette méthode de calcul de la quote-part de participation aux charges de chaque coloti, fonde toutefois sa demande en paiement sur les dispositions des articles 697 et 698 du code civil.

Aux termes de l’article 697 du code civil: « Celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ».

L’article 698 précise que « Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire ».

Le principe édicté par l’article 698 repose sur l’idée que ces ouvrages, et les charges et frais qui en découlent, incombent a priori au propriétaire du fonds dominant puisque c’est lui qui profite directement de la servitude, dont c’est d’ailleurs la définition même: une charge imposée sur un héritage, pour l’utilité d’un autre (article 637 CC).

Ces dispositions excluant que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude, il incombe donc en principe, en l’absence d’un titre disant le contraire, au seul propriétaire du fonds dominant d’en faire son affaire, le propriétaire du fonds servant devant seulement observer une attitude passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode, sauf à supporter les travaux qui, par sa faute, seraient rendus nécessaires à l’exercice de la servitude.

«  A moins que le titre d’établissement de la servitude n’en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil, qui s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude » ( Civ.3ème, 12 mars 2014, n °12-28.152.)

Il est admis que les ouvrages visés à l’article 698 du code civil englobent les frais de réparation et d’entretien (Civ.3ème, 22 mars 1989, n°87-17.029.)

La rigueur de ce principe est atténuée en cas de communauté d’usage de l’assiette de la servitude entre le propriétaire du fonds servant et du fond dominant, laquelle implique que le propriétaire du fonds servant participe aux frais d’aménagement et d’entretien que nécessite cette communauté d’usage, à proportion de son usage (Civ.3ème, 14 novembre 1990, n°89-10.210) .

Il en résulte que la concession d’un droit de passage même à titre gratuit au propriétaire du fonds dominant n’implique pas, sauf convention contraire, la gratuité pour lui des frais d’entretien du passage.

En l’espèce, la clause instituant la servitude de passage contenue à l’acte du 1er juillet 1999, portant vente par les consorts [O] à la Société d’aménagement foncier des parcelles cadastrées section ZA n° [Cadastre 9] et [Cadastre 11], est ainsi rédigée :

« "La SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER, acquéreur aux présentes, devant réaliser sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 11] une voie de desserte devant relier le [Adresse 30] [Adresse 22] à la route départementale 212 concède sur ladite parcelle ZA n° [Cadastre 11] d’une contenance de 49 ares 79 centiares, qui sera le fonds servant, au profit de la parcelle section ZA n° [Cadastre 10] lieudit « [Localité 25] » pour une contenance de 2 hectares 04 ares 18 centiares qui sera le fonds dominant, appartenant (aux consorts [O]), à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage sur le fonds servant.

Ce passage devant s’exercer plus particulièrement sur la voie que l’ACQUÉREUR envisage de réaliser comme indiqué ci-dessus, et telle qu’elle figure sur le plan qui demeurera ci-joint annexé après mention. I

L’accès à cette voie depuis la parcelle [Cadastre 44] pouvant se faire tout le long de la partie Ouest de cette voie qui devra longer cette parcelle au moins sur les trois quarts de la limite séparative.

Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé par les consorts [O] et par suite à toute personne désirant se rendre sur la parcelle [Cadastre 44] et éventuellement dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs, à pied et par tout véhicule de toute nature que ce soit.

De même, les propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 44] fonds dominant auront le droit de se raccorder à tous les réseaux pouvant exister dans ladite parcelle, étant observé que si les réseaux devaient se trouver sur la parcelle [Cadastre 43], le droit de raccordement existera de la même manière.

Les travaux de raccordement auxdits réseaux auront lieu aux frais du bénéficiaire de la servitude qui devra remettre les lieux en l’état. (…)

Pour les besoins de la publicité foncière, la présente constitution de servitude est évaluée à la somme de MILLE [Localité 23] ' »

Il résulte de l’arrêt de cassation du 14 novembre 2023 d’une part, que le titre constitutif de la servitude met à la charge du propriétaire du fonds servant la création la création de la voie de desserte nécessaire à l’exercice du passage, contrairement à ce que soutient l’ASL, et d’autre part qu’il ne comporte aucune stipulation relative aux frais d’entretien de l’assiette de la servitude, lesquels doivent donc rester aux frais du propriétaire du fonds dominant, soit la société Ema Invest, sauf à tenir compte de la communauté d’usage de la servitude, non contestée par l’ASL fonds servant, impliquant que le propriétaire du fonds servant participe aux frais d’entretien et de conservation que nécessite cette communauté d’usage.

Par conséquent, c’est à tort que le tribunal a considéré que les frais d’entretien de la voie de desserte supportant l’assiette de la servitude de passage incombaient au seul propriétaire du fonds assujetti, le titre constitutif de la servitude ne comportant aucune stipulation permettant de déroger au principe posé par l’article 698 du code civil.

Pour autant, l’ASL ne peut prétendre obtenir que la participation du propriétaire du fonds dominant aux seuls frais d’usage, d’entretien et de conservation afférents à l’assiette de la servitude de passage située sur la parcelle [Cadastre 41], à l’exception des mêmes frais relatifs aux autres éléments d’équipements communs et des frais de fonctionnement et de gestion de l’ASL, sans rapport aucun avec les frais strictement nécessaires à l’usage, l’entretien et la conservation de l’assiette de la servitude de passage.

De plus, en aucune façon cette participation ne peut être basée sur la clé de répartition des charges communes de l’ASL à laquelle Ema Invest est totalement étrangère et qui lui est inopposable, sans qu’il soit par ailleurs démontré que, comme le soutient l’ASL, ce soit effectivement la solution la plus équitable, mais doit être fixée, comme le suggère à titre subsidiaire Ema Invest, au prorata de la surface de l’assiette de la servitude par rapport à l’ensemble des voiries du lotissement.

En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’utilisation effective de ladite servitude par la clientèle se rendant sur le terrain d’Ema Invest par rapport aux autres usagers se rendant dans les autres espaces commerciaux du lotissement, dès lors que s’agissant de locaux commerciaux tant pour l’ASL que pour Ema Invest, l’usage peut être présumé à part égale, donc moitié chacune, rapporté au pourcentage de la surface de l’assiette de la servitude.

La cour ne disposant pas des éléments lui permettant de déterminer précisément d’une part la nature des frais nécessaires à l’usage, l’entretien et la conservation de l’assiette de la servitude de passage, et d’autre part la part de la surface de l’assiette de la servitude par rapport à l’ensemble des voiries du lotissement, il convient d’ordonner une expertise sur ces points.

Il sera sursis à statuer sur les demandes dans l’attente de la mesure du dépôt du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 janvier 2020 en ce qu’il rejette « l’exception » tirée de l’absence de capacité à agir de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement [Adresse 28] [Adresse 27] » à Claye-Souilly, représentée par son syndic, la société CEGIS SA ;

Dit que la participation de la société Ema Invest, propriétaire du fonds dominant ZA n°[Cadastre 10], ne peut porter que sur les frais strictement nécessaires à l’usage, l’entretien et la conservation de l’assiette de la servitude de passage grevant le fonds servant ZA n°[Cadastre 11], propriété de l’ASL « [Adresse 27] », et doit être fixée au prorata de la surface de l’assiette de la servitude par rapport à l’ensemble des voiries du lotissement ;

Avant dire droit sur la demande de l’ASL,

ORDONNE une expertise judiciaire et commet pour y procéder M. [G] [D] , demeurant [Adresse 13] : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] [Localité 36]. : 06.30.97.62.06 Email : [Courriel 24], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec pour mission de :

— convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties, entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles, contractuels, actes de procédure, plans, budget de l’ASL, et tous autres nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 46] à [Localité 20], et plus particulièrement sur les parcelles cadastrées ZA n°[Cadastre 10] fonds dominant, propriété de la société Ema Invest, et ZA n°[Cadastre 11], fonds servant propriété de l’ASL [Adresse 27] ;

— fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les frais nécessaires à l’usage, l’entretien et la conservation de l’assiette de la servitude de passage dont bénéficie la société Ema Invest sur la parcelle ZA n°[Cadastre 11] ;

— déterminer la part de la surface de l’assiette de la servitude par rapport à l’ensemble des voiries du lotissement commercial ;*

— faire toutes observations utiles à la solution du présent litige;

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

· à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

Ø en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

Ø en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent;

Ø en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse;

· au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

Ø fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

Ø rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixe à la somme de 5.000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par l’ASL [Localité 26] au service de la régie de la cour d’appel de Paris avant le vendredi 21 novembre 2025 au plus tard ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la cour d’appel de Paris avant le vendredi 28 novembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat chargé du contrôle de la mesure d’expertise ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par Madame Catherine Girard-Alexandre, conseillère ;

Ordonne le sursis à statuer sur les demandes des parties et sur les dépens dans l’attente de l’arrêt à intervenir après dépôt du rapport d’expertise.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,