Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03048 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2OC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry – RG n° 24/00035

APPELANTE

Mme [Y] [U]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

M. [I] [J] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-007352 du 18/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

En date du 31 mai 2021, Mme [U] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [W], sur un bien sis [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 770 euros, outre une provision sur charges de 130 euros, payable d’avance chaque mois.

Le 14 août 2023, Mme [U] a fait délivrer à M. [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur un montant en principal de 5.450 euros, selon décompte arrêté au mois d’août 2023.

Par acte du 20 décembre 2023, Mme [U] a fait assigner M. [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et ce sans délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— dire que le commissaire de justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la force publique ;

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais du défendeur ;

— ordonner la suppression du délai de 2 mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner M. [J] [W] à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes :

—  8 150 euros assortie des intérêts légaux depuis le commandement de payer ;

—  815 euros au titre de la majoration de 10% visée à la clause pénale contractuelle;- deux fois le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation ainsi fixée en sus des charges courantes ;

— aux entiers dépens ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 14 novembre 2024, le premier juge a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires des parties ;

— rejeté la demande de Mme [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [U] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 5 février 2025, Mme [U] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2025, Mme [U] demande à la cour de :

— la recevoir en son action et la déclarer bien fondée ;

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions critiquées ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 14 octobre 2023, deux mois après le commandement de payer du 14 août 2023 ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail ;

A titre subsidiaire,

— juger que M. [J] [W] n’a pas respecté ses obligations de locataire ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail ;

En conséquence,

— juger que les agissements de M. [J] [W] cause un trouble manifestement illicite en ce qu’ils portent atteinte à son droit de propriété ;

— juger que les obligations de M. [J] [W] en sa qualité de locataire ne sont pas sérieusement contestables ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [W], le cas échéant, celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à M. [J] [W] et garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur ; et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner M. [J] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 7.407,97 euros correspondant à l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 14 octobre 2023, et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2023 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— rejeter la demande incidente de condamnation ;

— condamner M. [J] [W] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle d’un montant de 900 euros, charges comprises à compter du 14 octobre 2023 soit deux mois après le commandement de payer du 14 août 2023 et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

— juger qu’elle conservera le dépôt de garantie de 900 euros ;

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [J] [W] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont notamment les frais d’exécution et de commandement ;

— ordonner l’exécution provisoire de « l’ordonnance » à intervenir.

M. [J] [W] a remis et notifié ses premières conclusions le 16 mai 2025 et ses dernières conclusions le 1er octobre 2025.

Par avis adressé par la voie électronique le 8 octobre 2025, la présidente de la chambre a invité l’intimé à présenter ses observations écrites sur l’irrecevabilité de ses conclusions comme tardives, a informé les parties du maintien de la date de plaidoires et dit que la cour statuera sur l’éventuelle irrecevabilité des conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 octobre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé

Aux termes de l’article 906-2 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

La compétence du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président pour prononcer l’irrecevabilité des conclusions en application du texte susvisé, ne fait pas obstacle à la faculté pour la cour de statuer sur cette irrecevabilité.L’appelant a remis au greffe ses premières conclusions le 28 février 2025 alors que l’intimé n’avait pas encore constitué avocat et les lui a fait signifier par acte du 4 mars 2025, remis à étude. L’intimé en application de l’article 906-2 précité disposait ainsi d’un délai de deux mois à compter de cette date pour remettre ses conclusions. Ses conclusions remises et notifiées le 16 mai 2025, soit au delà du délai qui lui était imparti, sont en conséquence irrecevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte du 14 août 2023, Mme [U] a fait délivrer à M. [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 5 450 euros.

L’ordonnance entreprise a retenu qu’il n’y avait pas lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur la qualité à agir de la requérante, celle-ci n’ayant pas dûment justifié de la propriété du bien, objet du bail.

A hauteur de cour, Mme [U] verse de nouvelles pièces aux débats et notamment l’attestation notariée de vente en l’état futur d’achèvement du bien à son profit le 12 décembre 2016 et le relevé de propriété délivré le 24 janvier 2025 par la direction générale des Finances publiques établissant son droit de propriété sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Mme [U] justifie en conséquence qu’elle est propriétaire du bien objet du bail.

En l’absence de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion de M. [J] [W] dont le maintien dans les lieux depuis cette date s’effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser, sans qu’il ne soit justifié ni de recourir à une astreinte ni de supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de l’intimé au paiement du loyer et d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n’est pas contesté.

Le décompte arrêté au 31 mars 2025 produit par Mme [U] mentionne un arriéré locatif de 22.500 euros. Mais, compte tenu des termes du dispositif des conclusions de Mme [U], il convient de condamner M. [J] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges depuis le 15 octobre 2023 (date du constat de la résiliation du bail) et la somme provisionnelle de 7.407,97 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 5.450 euros et du présent arrêt pour le surplus. La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur le dépôt de garantie

S’agissant du dépôt de garantie, le contrat de bail versé aux débats daté du 31 mai 2021 ne fait aucune mention du versement d’un dépôt de garantie.

Il convient donc de dire n’y avoir à lieu à référé sur la demande de conservation par Mme [U] des sommes liées à ce dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

Il convient de rappeler que le pourvoi susceptible d’être formé contre le présent arrêt n’est pas suspensif d’exécution, de sorte que la demande au titre de l’exécution provisoire ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.

M. [J] [W] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [U], contrainte d’engager des frais irrépétibles, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions remises et notifiées par M. [J] [W] le 16 mai 2025 ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ces dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 octobre 2023 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] [W] et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, sis [Adresse 3], à [Localité 6] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte et de supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [J] [W] à verser à Mme [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter à compter du 15 octobre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [J] [W] à payer à Mme [U] la somme provisionnelle de 7.407,97 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2023, sur la somme de 5.450 euros et de l’arrêt pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [U] tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie ;

Condamne M. [J] [W] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [U] la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT