Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° 167 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12442 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXI6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Juin 2024 – Tribunal de proximité de SAINT-OUEN – RG n° 24/01222

APPELANT

M. [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0221

INTIMÉE

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat du 29 avril 2019, l’établissement public OPH Seine-[Localité 10] habitat a donné à bail à M. [M] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 7] (Seine-[Localité 10]), à effet du même jour, pour un loyer mensuel de 350,78 euros, hors provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Seine-[Localité 10] habitat a, par acte du 24 février 2023, fait signifier à M. [M] un commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 1.497,59 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance au titre des risques locatifs.

Par acte du 29 mars 2024, il l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en référé, aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de provisions, sollicitant en outre, à l’audience de plaidoirie, la condamnation du locataire à produire une attestation d’assurance des risques locatifs.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 juin 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal de proximité de Saint-Ouen :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2019 entre l’OPH Seine-[Localité 10] habitat et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], sont réunies à la date du 24 avril 2023 ;

— a ordonné à M. [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— a débouté l’OPH Seine-[Localité 10] habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’a débouté de sa demande d’astreinte ;

— a dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Seine-[Localité 10] habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— a rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

— a condamné M. [M] à verser à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat, à titre provisionnel, la somme de 3.772,15 euros (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 3.224,38 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

— l’a condamné à payer à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— a fixé, à titre provisionnel, cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

— a condamné M. [M] à justifier auprès de l’OPH Seine-[Localité 10] Habitat de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— a rejeté la demande d’astreinte ;

— a condamné M. [M] à verser à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 5 juillet 2024, M. [M] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif sauf en ce qu’elle a débouté l’OPH Seine-[Localité 10] habitat de sa demande d’astreinte et de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2024, il demande à la cour de :

— le recevoir en son action et le déclarer bien fondé ;

— infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté l’OPH Seine-[Localité 10] habitat de sa demande d’astreinte et de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter l’OPH Seine-[Localité 10] habitat de l’ensemble de ses demandes ;

— dire que le logement loué est indécent et que l’OPH Seine-[Localité 10] habitat a failli à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

— retenir l’existence d’une contestation sérieuse sur l’exécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance et dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

— condamner l’OPH Seine-[Localité 10] habitat à faire réaliser les travaux de reprise des désordres ;

— le condamner à lui payer la somme de 13.049,01 euros au titre du préjudice de jouissance;

— dire que l’attestation d’assurance habitation n’a pu être transmise en raison d’un problème technique de la plateforme de l’OPH Seine-[Localité 10] habitat ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ajoutant à l’ordonnance entreprise,

— condamner l’OPH Seine-[Localité 10] habitat à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais générés par l’assignation en référé et sa notification en préfecture.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 7 mai 2025, l’établissement public OPH Seine-[Localité 10] habitat demande à la cour de :

— débouter M. [M] de son appel et de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions sauf à réactualiser le quantum de la dette locative ;

en conséquence,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2019 entre l’OPH Seine-[Localité 10] habitat et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 avril 2023 ;

— ordonner en conséquence à M. [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dire qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Seine-[Localité 10] habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-l et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

— condamner M. [M] à verser à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat, à titre provisionnel, la somme de 2.973,85 euros (décompte arrêté au 7 mai 2025, incluant avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— le condamner à payer à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixer à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des

charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamner M. [M] à justifier auprès de l’OPH Seine-[Localité 10] habitat de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

— le condamner à verser à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

— condamner M. [M] devant la cour au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, et aux entiers dépens d’appel, y inclus les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir, avec faculté de recouvrement direct au profit de [9] Bouzidi-Fabre en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable en l’espèce, dispose : 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

M. [M] fait valoir que le constat du jeu de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse résultant du manquement du bailleur à son obligation d’entretien : il invoque l’existence, dans l’appartement, d’une humidité excessive générant des moisissures dans les toilettes et sur le balcon couvert, et la présence de punaises de lit et de cafards, et indique que ces désordres ont rendu les lieux particulièrement malsains pour sa famille.

L’OPH Seine-[Localité 10] habitat fait valoir que M. [M] échoue à démontrer que le logement serait insalubre, ni que la situation ne résulterait pas d’un défaut d’entretien du locataire, et que, sur les nuisibles, il a pris toutes les dispositions nécessaires.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…).'

L’article 1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.'

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).

Si, en l’espèce, M. [M] invoque l’existence de moisissures dans les toilettes et sur le balcon couvert ainsi que la présence de nuisibles, la réalité de ces désordres n’est démontrée :

— ni par les photographies produites (pièces [M] n° 3 et 4), non datées et dont il n’est pas établi qu’elles portent sur l’appartement en cause ;

— ni par l’attestation émanant de M. [B] qui ne fait état que de son propre logement et non de celui de M. [M] (pièce [M] n°5) ;

— ni par le signalement des désordres en date du 21 juillet 2024 sur le site internet Histologe du ministère de la transition écologique (ancien nom du site Signal Logement), signalement insuffisamment probant et à l’évidence tardif par rapport à la date d’entrée dans les lieux;

étant observé que le locataire ne verse aux débats ni état des lieux d’entrée, ni constat de commissaire de justice propre à établir la réalité des désordres allégués.

Sur la présence de nuisibles, dont M. [M] ne conteste pas qu’il n’en a informé le bailleur qu’en août 2024, l’OPH Seine-[Localité 10] habitat établit avoir pris sans délai les dispositions appropriées en commandant un diagnostic le 22 août 2024 et une fumigation le 15 septembre 2024 et en faisant procéder à un traitement le 14 octobre 2024 (pièces Seine-[Localité 10] habitat n° 7 à 9).

En outre, les désordres allégués n’ont, en tout état de cause, nullement fait obstacle à l’occupation des lieux que le locataire ne conteste pas avoir habités de façon continue depuis le 29 avril 2019. Enfin, M. [M] ne soutient pas avoir mis en demeure le bailleur de réaliser certains travaux.

Il s’ensuit que ne sont démontrés ni l’impossibilité totale pour le locataire d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, ni un quelconque manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien. Il n’est donc établi aucune exception d’inexécution qui aurait pu permettre à l’appelant de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail, de sorte que la contestation émise à ce titre est dépourvue de tout caractère sérieux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est constant que, le 24 février 2023, l’OPH Seine-[Localité 10] habitat a fait délivrer à M. [M] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme, en principal, de 1.497,59 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2023 et que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai prescrit.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 avril 2023.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’OPH Seine-[Localité 10] habitat sollicite le paiement de la somme de 2.973,85 euros arrêtée au 7 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’il résulte du décompte arrêté à cette date versé aux débats (pièce Seine-[Localité 10] habitat n°10) et qui n’est contesté.

Au regard de ce décompte, l’obligation de M. [M] n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme réclamée.

Il convient donc d’actualiser la créance de l’OPH Seine-[Localité 10] habitat et de condamner M. [M], par provision, au paiement de la somme de 2.973,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, énonce que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [M] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Force est de constater que le loyer courant n’est pas réglé en totalité et qu’un nouvel arriéré locatif est apparu à partir d’octobre 2024. En outre, le locataire ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément susceptible de justifier ses capacités de paiement. Il n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette tout en payant le loyer courant. La demande de délais de paiement formée par M. [M] sera, en conséquence, rejetée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef. Son maintien dans les lieux alors qu’il se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation à compter, non du 1er janvier 2025 comme indiqué à tort dans le dispositif des dernières conclusions de l’OPH Seine-[Localité 10] habitat, mais du 1er mai 2023, date retenue par l’ordonnance entreprise dont le bailleur sollicite la confirmation et à laquelle M. [M] est devenu occupant sans droit ni titre.

Sur l’assurance du logement

L’OPH Seine-[Localité 10] habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée sur la condamnation de M. [M] à produire une attestation justifiant de l’assurance de son logement au titre des risques locatifs.

M. [M] indique avoir toujours assuré son logement mais s’être heurté, lors de la transmission de la dernière attestation, à un dysfonctionnement technique.

L’article 7 'Obligations du locataire’ des conditions générales de location prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Il y a lieu de constater qu’en cause d’appel, M. [M] ne communique aucune attestation d’assurance, de sorte que la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamné à justifier, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [M]

Sur la demande de réalisation des travaux de mise en conformité

M. [M] sollicite la condamnation du bailleur à réaliser les travaux destinés à mettre un terme aux désordres affectant l’appartement.

L’expulsion du locataire étant prononcée, sa demande est désormais sans objet.

Sur le préjudice de jouissance

M. [M] sollicite la condamnation du bailleur au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 13.049,01 euros, correspondant à 60 % de la valeur locative du logement, en réparation de son préjudice de jouissance pour l’impossibilité de jouir paisiblement du logement.

Ainsi qu’indiqué plus haut, il n’établit toutefois pas l’existence d’un dommage justifiant l’octroi de dommages et intérêts par l’OPH Seine-[Localité 10] habitat. Il ne démontre pas davantage la réalité d’un préjudice pour perte de jouissance, alors même qu’il n’a jamais mis en demeure le bailleur au titre de ses obligations. Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ayant été justement appréciés par le premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

M. [M], partie perdante, sera tenu aux dépens d’appel, qui ne comprendront pas les frais d’exécution du présent arrêt.

L’équité commande de le condamner à payer à l’OPH Seine-[Localité 10] habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné M. [M] à payer à l’établissement public OPH Seine-[Localité 10] habitat une provision de 3.772,15 euros ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Condamne M. [M] à payer à l’établissement public OPH Seine-[Localité 10] habitat, à titre provisionnel, la somme de 2.973,85 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;

Rejette les demandes de M. [M] ;

Condamne M. [M] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à l’établissement public OPH Seine-[Localité 10] habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT