Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07305 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUAR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Evry – RG n° 20/05288

APPELANT

Monsieur [H] [J] né le [Date naissance 7] 1945 à [Localité 12],

'La Little House'

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté et assisté de M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

INTIMES

Maître [O] [A] Es qualité de « Mandataire ad’hoc » de la SARL SPECITOL

[Adresse 4]

[Localité 9]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 20 mai 2022 à étude conformément aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile

S.A.R.L. SPECITOL représentée par son mandataire ad hoc , Me [A]

[Adresse 15]

[Localité 8]

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [L], [B], [G] [R] épouse [J] née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 11],

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée et assistée de M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2020, Monsieur [H] [J] a fait assigner Maître [O] [A], AJA ASSOCIES es qualités de mandataire ad hoc de la SARL SPECITOL, et cette dernière, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir dire et juger que les conditions aux fins d’obtenir le bénéfice de la prescription acquisitive sur les lots 10, 11, 12, 22, 23 et 24 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à ORSAY (91400) sont réunies, et en conséquence, prononcer la prescription acquisitive au profit de Monsieur [J] sur les lots 10, 11, 12, 22, 23 et 24 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à ORSAY (91400).

Il faisait valoir notamment que :

— aux termes d 'un acte notarié établi en l’étude de Maîtres [T] et [Z] en date du 12 mars 1985, Monsieur et Madame [J] (promettants) ont consenti à la société SPECITOL (accédant) un contrat de location accession, aux termes duquel ils se sont engagés à vendre deux appartements, deux caves, un parking situés [Adresse 14] à [Localité 13] constituant les lots 10, 11, 12, 22, 23 et 24 de l’immeuble;

— alors que le contrat de location accession était en cours, des changements majeurs s’étaient produits quant à la situation de l’accédant dès lors qu’elle avait été mise en liquidation début 1989, qu’un jugement du 11 mai 1990 du tribunal de commerce a arrêté le plan de cession et qu’un jugement du 6 mars 2009 a prononcé la clôture du plan de cession;

— ainsi, la société SPECITOL n’a jamais exécuté les derniers paiements dus alors même qu’une clause résolutoire prévoyait la résiliation du contrat dans ces conditions;

— Monsieur et Madame [J] ont toujours réglé toutes les charges afférentes au bien ce qui constitue des droits et obligations liées uniquement à la propriété du bien, et peuvent en conséquence pleinement être considérés comme des propriétaires;

— les associés de la société SPECITOL ne sont pas à ce jour localisés et ne se sont jamais manifestés, et la société n’existant plus, il y a lieu de constater qu’ils ne se manifesteront plus ;

— Monsieur et Madame [J] se sont comportés comme des propriétaires durant plus de 30 ans;

— les conditions de cette possession ont été constatées par Monsieur [F] [N] en sa qualité de syndic de l’immeuble.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a débouté Monsieur [J] de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Monsieur [J] a interjeté appel suivant déclaration en date du 10 avril 2022.

Par actes d’huissier en date des 20 mai et 4 juillet 2022, Monsieur [J] a fait signifier respectivement, par dépôt à étude et par remise à une personne habilitée à recevoir l’acte, la déclaration d’appel et les conclusions d’appel à Maître [O] [A] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SARL SPECITOL.

Par arrêt avant dire droit en date du 21 juin 2024 auquel il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, la cour, au constat que Monsieur [J] n’était pas recevable à agir seul aux fins de voir dire qu’il a acquis la propriété des biens par la prescription acquisitive trentenaire, dès lors que le contrat de location accession avait été consenti avec son épouse, Madame [J], avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, et qu’il invoquait des actes de possession en qualité de propriétaires de la part des deux époux, a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter Monsieur [J] à fournir toutes explications utiles sur la fin de non-recevoir susceptible d’être relevée d’office par la cour.

Par conclusions du 12 juillet 2024, signifiées à Maître [A] ès-qualités de mandataire ad hoc de la société SPECITOL le 9 aout 2024 à Madame [C] qui a déclaré être habilitée à le recevoir, Madame [L] [R] épouse [J] est intervenue volontairement à l’instance.

Les époux [J] demandent à la cour de :

JUGER recevable et bien-fondé l’appel de Monsieur [J] ;

JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Madame [L] [R] épouse [J]

JUGER que les conditions aux fins d’obtenir le bénéfice de la prescription acquisitive sur les lots 10,11,12,23,22 et 24 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 13] sont réunies;

EN CONSEQUENCE :

INFIRMER le jugement entrepris ;

STATUANT A NOUVEAU :

PRONONCER la prescription acquisitive au profit de Monsieur et Madame [J], sur les lots 10,11, 12, 23, 22 et 24 dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1], à [Localité 13].

La société SPECITOL et Maître [O] [A] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 712 du code civil, la propriété des biens s’acquière aussi par accession ou incorporation et par prescription

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aux termes de l’article 2272 du code civil le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre l’immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il résulte de l’extrait KBIS de la société SPECITOL produit aux débats par les époux [J] que cette société avec laquelle ils ont conclu un contrat de location accession le 12 mars 1985, est en liquidation judiciaire depuis début 1989, que paar jugement du tribunal de commerce du 1 I mai 1990, un plan de cession a été arrêté et que par jugement du 6 mars 2009 du tribunal de commerce, la clôture du plan de cession a été prononcée.

En l’espèce, les époux [J] produisent pour démontrer une possession utile, à titre de propriétaire et pendant plus de trente ans des pièces justifiant qu’ils se sont acquittés de toutes les charges afférentes au bien, soit l’impôt foncier, les charges de copropriété, l’assurance :

— Pièce n°3 : Avis d’impôt 2017, charges, assurance

— Pièce n°6 : le bordereau de situation émis par l’Administration Fiscale en novembre 2021, lequel faisant état du règlement des taxes foncières pour les 4 dernières années soit de 2018 à 2021 inclus ;

Pièce n°7 : les avis de paiement des taxes foncières de 1982 à 2021 ;

— Pièce n° 8 : les relevés individuels des appels de fonds de la copropriété au 31/12/2018 jusqu’à 2021

— une attestation du Cabinet [N], es qualités de Syndic de l’immeuble, qui confirme que Monsieur [J] est président du Conseil Syndical depuis plus de 35 ans et « qu’à ce titre, il a un grand investissement très important dans cette fonction, en gérant notamment ses deux appartements (lots 10 et 11) » en bon père de famille ». (Pièce 10)

— la copie de la convocation à l’assemblée générale du 5 octobre 2021 précisant que celle-ci, comme toutes les précédentes depuis environ 10 ans, a lieu dans les locaux commerciaux de Monsieur et Madame [J].

Ces éléments établissent les conditions d’une possession utile trentenaire des époux [J] sur les biens objet du contrat de location accession, de sorte qu’il sera fait droit, par infirmation du jugement, à leur demande.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 22 juin 2021 ;

STATUANT DE NOUVEAU,

DIT que Monsieur [H] [J] ET Madame [L] [R] épouse [J] sont propriétaires par l’effet de la prescription acquisitive des biens suivants :

— les lots 10, 11, 12, 23, 22 et 24 dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 2] à [Localité 13].

DIT que les dépens seront supportés par Maître [O] [A] ès-qualités de mandataire ad hoc de la société SPECITOL.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,