Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 FEVRIER 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04431 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHW4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16] – RG n° 22/556

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet DAVID GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 520 808 643

C/O Cabinet DAVID GESTION

[Adresse 11]

[Localité 14]

Représenté par M^e Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC136

INTIMEE

Madame [N] [P]

née le 23 août 1965 à [Localité 19] (44)

Chez Monsieur [C] [L] [Adresse 12]

[Localité 13]

DEFAILLANTE

(acte remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte d’huissier en date du 1er juin 2022, le syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) representé par son syndic la SAS Cabinet LALLE a assigné Mme [P], copropriétaire des lots 11 et 16 de l’immeuble, devant le tribunal judiciaire de Créteil pour demander sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  14 835,15 euros au titre des charges dc copropriété arrêtées au 15 avril 2022 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement, avec intérêts au taux legal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2022.

—  336,90 euros au titre des frais,

—  800 euros à titre de dommages et interéts,

—  1.500 euros en application de 1'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, les sommes de :

—  1500, 06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2021 et le 15 avril 2022,

—  300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a également condamné Mme [P] aux dépens et rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Par conclusions signifiées le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], appelant, demande à la cour au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

[Localité 18], représenté par son syndic en exercice, le cabinet David Gestion en son appel,

Et le disant bien fondé,

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil le 24 novembre 2022,

Et statuant à nouveau,

— Condamner Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]), représenté par son syndic le cabinet David Gestion la somme de 17 137,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 octobre 2024 et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2022 ;

— Condamner Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet David Gestion la somme de 1 045,57 euros au titre frais engendrés par la désinfection de son appartement approuvée par décision de justice,

— Condamner Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet David Gestion la somme de 1 425,92 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 août 2021 ;

— Condamner Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet David Gestion la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son Syndic le cabinet David Gestion la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Mme [P] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e Delaporte, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelant souligne que Mme [P] a toujours payé très irrégulièrement ses charges au sein de la copropriété composée de 13 copropriétaires et qu’elle est débitrice, à la date du 29 octobre 2024, de la somme de 22 593, 37 euros.

Mme [P] est défaillante. Il sera donc statué par défaut.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier de sa créance à l’égard de Mme [P], le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux d’assemblées générales de 2016 à 2024 :

*PV AG du 10 mars 2024 ( pièce 2) approuvant les comptes des exercices clos au 30 septembre 2022, au 30 septembre 2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice en cours 2023-2024, fixant le budget prévisionnel 2024-2025 et constituant un fonds travaux

* PV AG du 9 mars 2023 ( pièce 23) approuvant les comptes clos au 30 septembre 2022, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 en cours, fixant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et constituant un fonds travaux,

* PV AG du 10 mars 2022 ( pièce 22) approuvant les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2021, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice en cours 2021-2022, fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023

PV AG du 7 juillet 2021 ( pièce 21) approuvant les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2020, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice en cours, fixant le budget prévisionnel de l’exercice 2021-2022 et constituant un fonds travaux,

PV AG du 12 décembre 2019 ( pièce 19) approuvant les comptes de l’exercice 2019, approuvant le budget prévisionnel 2020 et 2021, votant divers travaux de remise en état dans la copropriété;

PV AG du 18 décembre 2018 ( pièce 18) approuvant les comptes 2018, votant le buget prévisionnel 2019 et 2020 et votant divers travaux de remise en état au sein de la copropriété,

PV AG du 14 décembre 2017 approuvant le budget de l’exercice clos 2016 au 30 septembre 2017, votant le budger prévisionnel 2018 et 2019 et ordonnant divers travaux de remise en état au sein de la copropriété,

PV AG du 30 novembre 2016 approuvant les comptes de l’exercice 1er octobre 2015-30 septembre 2016, votant les budgets prévisionnels 2017 et 2018.

— un extrait de matrice cadastrale,

— les extraits du compte de copropriété du 1er octobre 2005 au 29 octobre 2024,

— les appels de fonds de 2006 à 2024 avec régularisation et appels de travaux à partir de 2020,

— lettre de relance du 25 août 2021 et mise en demeure du 16 mars 2022,

— extraits de compte antérieur au 1er juillet 2021,

— jugement du 8 avril 2011du tribunal de Nogent sur Marne condamnant Mme [P] au paiement des charges échues sur la période du 31 décembre 2004 au 2 janvier 2010,

— jugement du 23 mai 2011 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil autorisant une entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans l’appartement inoccupé de Mme [P] afin d’enlever et de faire éliminer tous objets divers et procéder à toutes opérations de désinfection et désinsectisation nécessaires

— compte travaux avant 2020 avec appels de fonds ( 2012, 2013, 2014, 2020)=

— facture du 18 septembre 2011 frais ouverture et fermeture de porte pour désinfection à hauteur de 253, 20 euros TTC.

Sur les charges impayées au 15 avril 2022 :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, par jugement du 8 avril 2011, le tribunal d’instance de Nogent sur Marne a condamné Mme [P] à lui verser la somme de 1139, 19 euros au titre des charges impayées sur la période du 31 décembre 2004 au 2 janvier 2010 ; que postérieurement à l’exécution de ce jugement, en décembre 2011, Mme [P] n’a versé aucune somme au titre des charges.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [P] à la somme de 14 835, 15 euros au titre des charges impayées entre le 2 janvier 2010 et le 15 avril 2022.

Faute de verser aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales antérieures à l’année 2016, le syndicat ne justifie de créances certaines, liquides et exigibles qu’à compter du 1er octobre 2015.

Il s’ensuit qu’il doit être déduit du solde débiteur du relevé de compte individuel de Mme [P] antérieur à cette date, celui inscrit au débit de son compte à la date du 1er avril 2022

15 172,05- 8133, 90= 7038, 15 euros qui correspondent aux sommes inscrites au débit du compte de Mme [P] à la date arrêtée au 15 avril 2022 ( pièces 4 et 13 du SDC).

De cette somme doit être déduite la somme de 922,16 euros correspondant à une régularisation de charges correspondant à la période non justifiée 1er octobre 2014-30 septembre 2015 :

7038, 15 euros – 922, 16 euros = 6115, 99 euros.

Il convient en outre de déduire les sommes suivantes :

—  42 euros de frais de relance du 25 août 2021,

—  114 euros d’honoraires d’huissier du 25 novembre 2021,

—  114 euros d’honoraires d’avocat du 28 février 2022,

—  66, 90 de frais d’avocat en date du 17 mars 2022, soit la somme globale de : 336, 90.

La créance du syndicat des copropriétaire à l’égard de Mme [P] corroborée par les appels de fonds correspondant est donc certaine, liquide et exigible à compter du 1er octobre 2015 au 15 avril 2022. Elle s’élève à la somme de 5779, 09 euros en ce compris les appels de fonds travaux et les frais correspondant aux consommations d’eau de Mme [P] (6115, 99 – 336, 90) que Mme [P] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé sur ce point.

Sur l’actualisation de la créance arrêtée au 10 octobre 2024 :

Le solde débiteur du compte individuel de Mme [P] s’élève à la somme de 22 593 euros à la date du 1er octobre 2024. Il convient d’en déduire le solde débiteur arrêté au 1er avril 2022 (qui correspond également au solde arrêté au 15 avril 2022) soit la somme de 15 172 euros : 7420, 95 euros.

De cette somme, il convient de déduire :

—  825 euros correspondant à des provisions sur honoraires d’avocats du 17 mai 2022 et du 30 septembre 2022,

—  54, 62 euros, 23, 52 et 86, 08 euros correspondant à des frais d’huissier et assignation

—  225 euros de timbre fiscal,

—  960 euros de provisions d’honoraires en appel,

—  182, 48 et 72,48 euros correspondant à des frais d’huissier, soit la somme globale de 2569, 18.

Le solde débiteur de Mme [P] correspondant aux charges en ce inclus les fonds travaux et consommation d’eau arrêté au 10 octobre 2024 s’élève donc à la somme de 4991, 77 euros.

Cette somme est justifiée par les appels de fonds produits correspondant à la période de référence.

Mme [P] doit être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4991, 77 euros correspondant à sa créance de charges certaine, liquide et exigible au 10 octobre 2024.

Sur la demande d’astreinte :

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution pris en son premier alinéa, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aux termes de l’article L. 131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

Elle peut être assortie d’une obligation à payer une certaine somme d’argent ou d’une obligation de faire.

Pour autant, une telle mesure n’a pas de sens dans la présente procédure dans laquelle Mme [P] n’a pas constitué avocat pour se défendre. Ayant laissé son bien à l’abandon et alors que celui-ci demeure sous la menace d’être occupé par des individus sans droit ni titre, il n’y a lieu de prononcer l’astreinte demandée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris, par ces motifs substitués, en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte présentée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes relatives à l’exécution de l’ordonnance de référé rendue le 23 mai 2011 :

Le syndicat des copropriétaires souligne qu’en exécution de cette décision, il a avancé des frais pour ouvrir l’appartement de Mme [P] et le faire désinfecter. Il demande le remboursement des frais avancés à hauteur de 1 045, 57 euros (600, 39 euros + 116, 05 + 253, 20 + 75, 96 euros).

Il apparaît que ces sommes ont été intégrées dans les appels de fonds adressés à Mme [P] (4è trimestre 2011 pour la somme de 600, 39 euros, 1er trimestre 2012 pour le surplus).

Seule la somme de 253, 20 euros correspondant à l’ouverture et à la fermeture de la porte de l’appartement de Mme [P] est justifiée par la production de la facture correspondante (pièce 21).

Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Mme [P] à lui rembourser la somme de 253, 20 euros.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Sur les frais de recouvrements arrêtés au 15 avril 2022 :

Ne doivent être considérés que les frais allégués s’inscrivant dans la période correspondant à la créance justifiée du syndicat des copropriétaires, soit la période du 1er octobre 2015 au 15 avril 2022. Tous les frais antérieurs doivent donc, sans autre examen, être écartés (600 euros de frais d’avocats du 15 avril 2015 ; 177, 57 et 171, 45 euros correspondant à des commandements de payer de 2014 et 2013).

Ainsi que le premier juge l’a considéré, les frais de dossier huissier et avocat facturés relèvent de la gestion courante du syndic de copropriété et n’entrent pas dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en est de même s’agissant de la lettre de relance du syndic du 25 août 2021 facturée à hauteur de 42 euros.

En revanche, les frais exposés de mise en demeure à hauteur de 66, 90 euros en date du 17 mars 2022 constituent des frais nécessaires que Mme [P] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 17] [Adresse 21] [Localité 15].

Sur les frais de recouvrement actualisés au 10 octobre 2024 :

Le syndicat se prévaut d’une somme de 140 euros exposée le 1er septembre 2022.

Il apparaît que cette somme apparaît déjà dans les appels de charges de Mme [P] et correspond à la fraction de dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre tous les copropriétaires résultant du jugement déféré.

Cette somme n’entre donc pas dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1, a, de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les pièces produites montrent que Mme [P] a délaissé son appartement depuis plusieurs années, ne répond pas aux sollicitations du syndicat des copropriétaires concernant ses impayés de charge.

Les manquements répétés de Mme [P] qui n’apporte aucun élément sur sa situation personnelle causent nécessairement à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera réparé par l’octroi au syndicat d’une somme de 300 euros à laquelle Mme [P] sera condamnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [P], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Statuant par défaut,

— Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 24 novembre 2022 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de prononcé de l’astreinte et en ce qu’il a condamné Mme [P] aux dépens et à verser la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant:

— Condamne Mme [P] à verser au syndicat de copropriétaires sis [Adresse 8]) représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

* 5779,09 euros au titre de charges de copropriété et fonds travaux non payés entre le 1er octobre 2015 et le 15 avril 2022 avec intérêt à taux légal à compter du 16 mars 2022,

* 4991, 17 euros au titre de charges de copropriété et fonds travaux non payés arrêtés entre le 16 avril 2022 et le 10 octobre 2024 avec intérêt à taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

* 253, 20 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour l’ouverture et la fermeture de porte de l’appartement de Mme [P] autorisées par décision de justice du 23 mai 2011 ;

* 66, 90 au titre des frais exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période comprise entre le 1er octobre 2015 et le 15 avril 2022 ;

* 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamne Mme [P] aux dépens dont distraction au profit de M^e Delaporte sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE