RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/16160 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCBA

Décision déférée à la cour :

Jugement du 29 août 2024-Juge de l’exécution de PARIS-RG n° 24/00178

APPELANTE

S.C.I. TERNES VAVIN

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452

INTIMÉE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]

PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC, LE CABINET [Localité 7], AYANT SON SIÈGE SOCIAL [Adresse 3], PRIS EN LA PERSONNE DE SON REPRÉSENTANT LÉGAL DOMICILIÉ ÈS-QUALITÉS AUDIT SIÈGE.

représenté par M^e Grégoire AZZARO de la SELARL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0865

ayant pour avocat plaidant : Maître Charles Simon, avocat au Barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte Pruvost, président, chargé du rapport et Madame Valérie Distinguin, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président de chambre

Madame Emmanuelle Lebée, président de chambre honoraire

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Selon treize jugements et/ou arrêts, la SCI [Adresse 9] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) diverses sommes dont celles de 138 225,83 euros en principal et 28 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En exécution de ces décisions, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la SCI [Adresse 9], le 16 avril 2024, un commandement de payer aux fins de saisie immobilière, publié le 13 mai 2024, portant sur le bien immobilier sis à la même adresse et appartenant à la SCI.

Par acte du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [Adresse 9] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de vente forcée.

Par jugement contradictoire en date du 29 août 2024, le juge de l’exécution a :

— débouté la SCI [Adresse 9] de ses demandes ;

— ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 89 938,20 euros, intérêts arrêtés au 18 mars 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— organisé les mesures de visite des lieux et de publicité de la vente forcée ;

— fixé l’audience d’adjudication au 5 décembre 2024 ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Par déclaration du 19 septembre 2024, la SCI [Adresse 9] a formé appel de ce jugement. Par ordonnance du 6 novembre 2024, rendue sur requête présentée le 27 septembre précédent, elle a été autorisée à assigner à jour fixe. L’assignation à jour fixe a été adressée au greffe par voie électronique le 6 décembre suivant.

Par conclusions notifiées le 17 décembre 2024, la SCI [Adresse 9] conclut à voir : infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau,

à titre principal,

l’autoriser à régler la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 82.410,65 euros, après déduction du premier versement de 7527,55 euros, en 4 versements trimestriels de 18.750 euros chacun, le solde en un cinquième versement, ou à titre subsidiaire en 12 versements de 6250 euros, le solde au 13' versement ;

à titre subsidiaire,

ordonner une expertise judiciaire aux fins d’estimer la valeur vénale du local lui appartenant, en vue de fixer le montant de la mise à prix qui ne peut l’être à moins d’un million d’euros.

Par conclusions notifiées le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires conclut à voir :

confirmer le jugement entrepris ;

à titre principal,

déclarer la SCI [Adresse 9] irrecevable en l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

déclarer la SCI Ternes Vavin irrecevable en sa demande de délai de grâce, subsidiairement l’en débouter ;

débouter la SCI [Adresse 8] Vavin de sa demande d’expertise judiciaire ;

condamner la SCI Ternes Vavin à lui payer 3000 euros à titre de dommages-intérêts ;

condamner la SCI Ternes Vavin à lui payer 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Ternes Vavin aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de l’appelante

L’intimé soulève l’irrecevabilité des conclusions d’appel de la SCI Ternes Vavin au regard des articles 960 et 961 du code de procédure civile, au motif que l’adresse fournie par l’appelante est fausse ; que les co-gérants sont indiqués être Mme [B] [H], alors que celle-ci est décédée depuis le [Date décès 4] 2018, que la SCI [Adresse 9] est introuvable à l’adresse de son siège social, [Adresse 1], comme ne disposant pas même d’une boîte aux lettres, enfin que l’adresse de M. [U] [H] est introuvable à l’adresse indiquée comme étant son domicile au registre du commerce et des sociétés, [Adresse 2] Paris ; qu’enfin, sommé de communiquer sa véritable adresse, M. [H] n’a pas répondu.

Cependant, dans le dispositif de ses conclusions qui, aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, lie seul la cour, l’intimé ne conclut pas à l’irrecevabilité des conclusions de l’appelante mais à celle de ses demandes, soit à leur contenu. Il ne peut donc être fait application des dispositions de l’article 961 du code de procédure civile.

Sur la demande principale en délais de paiement

Se prévalant des situations d’impayés locatifs qu’elle a rencontrées avec ses locataires successifs, l’appelante sollicite des délais de paiement sur douze mois, offrant, (dans sa requête en autorisation d’assignation à jour fixe) de remettre immédiatement le montant du dividende reçu dans le cadre du redressement judiciaire de sa locataire, d’un montant de 7527,55 euros et ensuite 18.750 euros HT par trimestre, le commandement de payer valant saisie immobilière du 16 avril 2024 ayant opéré la saisie au profit du syndicat des copropriétaires des loyers payés par sa locataire, ou encore en 12 versements mensuels de 6250 euros, le solde au 13' versement.

En réplique, l’intimé soulève l’irrecevabilité, pour autorité de la chose jugée, de la demande en délais de paiement, qui a déjà été rejetée par le juge du fond au stade de la condamnation. Il ajoute que le copropriétaire, pour faire la preuve de sa bonne foi et obtenir des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, doit régler les charges qui se sont ajoutées et qui s’ajouteront après la condamnation, à peine de créer un cercle vicieux sans fin ; que la SCI [Adresse 9] n’est pas un copropriétaire de bonne foi, continuant à s’abstenir de payer ses charges.

Comme le soulève l’intimé, la demande en délais de paiement, qui a d’ores et déjà été rejetée selon jugement en procédure accélérée au fond du 28 septembre 2023, devenu définitif par suite du prononcé de la caducité de la déclaration d’appel le 6 mars 2024, se heurte à l’autorité de la chose jugée et, par suite, est irrecevable. Au surplus, la cour observe que cette proposition, faite selon requête en autorisation d’assigner à jour fixe du 27 septembre 2024, n’a été suivie d’aucun versement d’acompte depuis lors et que l’appelante a continué à s’abstenir de payer ses charges depuis le prononcé de ce jugement.

Sur la demande subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise

L’appelant conteste le montant de la mise à prix à 96.000 euros, qu’elle qualifie de dérisoire en regard de la valeur du bien, d’une superficie de 68,33 m² en rez-de-chaussée, avec un sous-sol attenant de 20 m², situé à une distance équivalente du jardin du Luxembourg, de l’université de Paris II et du quartier Montparnasse, et loué pour 75.000 euros HT/an, valeur du bien qu’elle estime à 1.500.000 euros.

Cependant, comme l’objecte l’intimé et conformément aux dispositions de l’article 146, alinéa 2, du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Or l’appelante n’indique ni ne justifie en quoi elle est dans l’incapacité de produire des estimations de la valeur de l’immeuble saisi comme il est d’usage en pareille matière. Enfin, quant à la mise à prix qu’elle estime dérisoire, la cour rappelle que celle-ci n’est que le point de départ des enchères, notamment sur le marché tendu qu’est le marché parisien, et doit être suffisamment attractive pour attirer les amateurs, de sorte qu’il n’est pas rare que la mise à prix soit très inférieure au prix d’adjudication final.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’expertise judiciaire en vue de la fixation du montant de la mise à prix.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de délai de grâce, la demande d’expertise judiciaire et a ordonné la vente forcée.

Sur la demande en dommages-intérêts pour appel abusif

L’intimé, qui fonde sa demande sur les dispositions de l’article 559 du code de procédure civile, indique que, depuis 17 ans et alors que treize décisions de justice sont intervenues pour l’y condamner, l’appelante n’a jamais payé volontairement ses charges, formant tous les recours possibles, le désorganisant gravement et sur la durée, alors qu’il est le syndicat d’une petite copropriété, contraint de saisir la justice à répétition et qui a dû voter des appels de fonds en solidarité pour lancer travaux indispensables longtemps repoussés. Il précise que la dette de charges de copropriété s’est encore aggravée depuis le dernier jugement en date du 28 septembre 2023, pour atteindre 107 056,55 euros au 28 décembre 2024.

Le montant des impayés n’est pas contesté par l’appelante. Il résulte de l’extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 9] possède 1/6ème des tantièmes de copropriété. La carence répétée de la SCI [Adresse 9] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis de très nombreuses années occasionne un préjudice certain résultant du déficit de trésorerie occasionné à la petite copropriété de cet immeuble, illustré par l’autorisation « d’appels de fonds en solidarité » pour effectuer les travaux nécessaires. Dans ces conditions, l’exercice systématique des voies de recours à l’encontre des décisions de justice obtenues par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI [Adresse 9], en particulier le présent appel, outre la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée le 28 novembre 2024 et rejetée par ordonnance du premier président en date du 3 avril 2025, caractérisent un comportement procédural abusif, occasionnant à l’intimé un préjudice certain en ce qu’il retarde systématiquement et durablement l’exécution forcée des condamnations à paiement obtenues contre l’appelante et occasionne un déficit de trésorerie chronique. Ce préjudice sera réparé par l’octroi d’une indemnité de 3000 euros au vu de l’ampleur des impayés et leur ancienneté.

Sur les demandes accessoires

L’issue de l’appel commande de condamner l’appelante aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement à l’intimé d’une indemnité de 2400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu de déclarer la SCI [Adresse 9] irrecevable en l’ensemble de ses demandes ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 6] 6e la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif ;

Condamne la SCI [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 9] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,