RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08994 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUTP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris- RG n° 22/08732

APPELANT

Monsieur [X] [Y] [S]

né le 11 Août 1973 à [Localité 11] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant, M^e Stéphanie LAMORA de l’A.A.R.P.I BDSL AVOCATS, avocat au barreau DES HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN 46

INTIMÉES

Madame [E] [N] [X]

C/O Madame [I] [O]

[Adresse 6]

[Localité 7]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 03 août 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

SA ELOGIE SIEMP,

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro B 552 038 200

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison du mouvement social national du 18 septembre 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2011, la Société SEMIDEP (société d’économie mixte interdépartementale de la Région Parisienne), aux droits de laquelle vient désormais la SA Elogie Siemp (ci-après Elogie Siemp) a donné à bail à M. [X] [Y] [S] un appartement comportant 2 pièces, pour une surface habitable de 28,2 m2 environ, outre une cave, situés [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 215,11 euros, outre provisions pour charges.

Exposant que le locataire n’habitait plus dans les lieux, en réalité occupés par une personne se disant la nièce du locataire et par son enfant, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2022, fait assigner M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail, expulsion, condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été renvoyée et finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2023, lors de laquelle Elogie Siemp a confirmé ses demandes.

M. [S] a comparu en personne et sollicité le rejet des demandes d’Elogie Siemp, la réalisation de travaux de remise en état, et le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [E] [N] [X] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 24 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 13 janvier 2011 entre la SA Elogie Siemp et M. [X] [Y] [S] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Elogie Siemp pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum à verser à la SA Elogie Siemp une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [X] [Y] [S] de ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum à verser à la SA Elogie Siemp la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en ce compris les frais de la sommation du 3 juin 2022 et le constat d’huissier du 26 juillet 2022 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 mai 2023 par M. [X] [Y] [S],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 juin 2025, par lesquelles M. [X] [Y] [S], demande à la cour de :

DECLARER RECEVABLE ET FONDÉ l’appel interjeté par M. [X], [Y] [S]

Y faisant droit,

INFIRMER la décision du 24/03/2023 en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 13 janvier 2011 entre la SA Elogie Siemp et M. [X] [Y] [S] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5],

— ordonné en conséquence à M. [X] [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [X] [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Elogie Siemp pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum à verser à la SA Elogie Siemp une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— débouté M. [X] [Y] [S] de ses demandes,

— condamné M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum à verser à la SA Elogie Siemp la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en ce compris les frais de la sommation du 3 juin 2022 et le constat d’huissier du 26 juillet 2022.

Statuant à nouveau,

JUGER n’y avoir lieu à résiliation du bail souscrit entre les parties,

JUGER n’y avoir lieu à expulser M. [X], [Y] [S] de son domicile SIS [Adresse 3],

DEBOUTER la SA Elogie Siemp de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SA Elogie Siemp à verser à M. [X], [Y] [S] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral qu’il a subi, sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil,

CONDAMNER la SA Elogie Siemp au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SA Elogie Siemp aux entiers dépens au titre de l’article 696 du Code de Procédure Civile, y compris ceux de première instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 juin 2025 aux termes desquelles la SA Elogie Siemp demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 24 mars 2023 en toutes ses dispositions.

DEBOUTER M. [X] [Y] [S] de toutes ses demandes.

CONDAMNER M. [X] [Y] [S] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [X] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel lui a été signifiée le 27 juillet puis le 2 août 2023 par PV de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile; les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 18 août 2023, selon les mêmes modalités. L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat (Cass. 2ème civ., 4 juin 2020, n° 19-10.923)

En raison d’un mouvement social perturbant l’organisation d’une bonne administration de la justice, les parties ont donné leur accord explicite pour une procédure sans audience, déposant leurs conclusions et dossiers de plaidoiries avant le mercredi 17 septembre 2025 (l’audience initialement prévue étant le jeudi 18 septembre à 14h).

Il leur a été indiqué une mise à disposition pour le 23 octobre 2025.

L’affaire est donc en état d’être jugée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement du 6 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a octroyé un délai de 24 mois, soit jusqu’au 6 juillet 2025, à M. [S] pour quitter les lieux.

Sur la résiliation du bail

M. [S] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et conclut au rejet de cette demande.

Il fait valoir que s’il a effectivement hébergé sa nièce et son bébé au début et dans le courant de l’année 2022, il n’a pas cessé d’occuper effectivement les lieux et qu’il n’a pas davantage sous-loué l’appartement.

Elogie Siemp demande la confirmation du jugement.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

L’article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (…). La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. (…)".

Le contrat de bail prévoit en l’espèce, à l’article 3 des conditions générales, que l’occupation des lieux est strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le contrat étant incessible et intransmissible et le preneur ne pouvant sous-louer les lieux, même partiellement et même à titre gratuit, le non-respect de cette clause pouvant entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat.

Les possibilités légales et contractuelles d’héberger des tiers ou des membres de sa famille ne dispensent pas le preneur de son obligation de résidence effective dans les lieux, au moins huit mois par an et à titre de résidence principale.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84) et de la bonne foi des parties. La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit ainsi apprécier la situation au jour de sa décision.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement qu’il invoque et de justifier d’une gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, 'll incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, il résulte de la sommation interpellative du 3 juin 2022 et du constat d’huissier de justice du 26 juillet 2022, que plusieurs voisins ont indiqué à l’huissier de justice que M. [S] n’avait pas été vu depuis plusieurs mois dans l’immeuble, que l’appartement litigieux était alors en grand désordre et mal entretenu, occupé par une femme au nom de Mme [X] laquelle se présentait comme la nièce de M. [S], et par son enfant ; qu’aucune affaire masculine n’était alors entreposée dans l’appartement, l’unique document au nom du locataire étant la copie de sa carte d’identité, que se trouvaient par ailleurs sur place des papiers administratifs concernant Mme [X].

La cour relève que les allégations de l’appelant selon lesquelles, notamment, ses affaires personnelles auraient été rangées dans des valises en raison du désordre de sa nièce et trois brosses à dents se trouvant dans la salle de bains étaient bien la sienne et celles de sa fille et de Mme [X], ne résultent pas du constat de l’huissier de justice ni ne permettent utilement de contredire celui-ci.

Il convient en outre d’observer que M. [S] ne s’explique pas utilement sur les circonstances de sa cohabitation alléguée, courant 2022, avec Mme [X] et son enfant au regard de la configuration de l’appartement et des constatations de l’huissier ; qu’ainsi M. [S] avait adressé au bailleur un courrier, le 24 novembre 2020 afin de solliciter un logement plus grand, faisant état de la grande exiguïté de l’appartement, dans lequel il ne disposait d’aucune intimité en présence de ses deux enfants de 14 ans et 5 ans (l’un à charge et l’autre en droit de visite, selon un courriel de l’appelant du 28 juillet 2022).

Toutefois, par ailleurs, l’appelant produit devant la cour des attestations d’assurance habitation, des factures de gaz et d’électricité, de 2021 à 2023, ainsi que des certificats de scolarité de son fils aîné [C] [S], comportant l’adresse litigieuse, outre des attestations de ses collègues de travail selon lesquels il réside bien à l’adresse litigieuse, qui se trouve à proximité de son lieu de travail.

De plus, M. [S] produit les relevés informatiques de ses demandes adressées au bailleur tout au long de l’année 2022 concernant des travaux et la copie de courriels et courriers échangés avec le bailleur courant 2024, concernant des ordres de services pour la réalisation de divers travaux (couverture, étanchéité…) dans l’appartement loué.

Il ne résulte pas de ces pièces une simple domiciliation administrative pour les besoins de la cause comme le soutient l’intimée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, s’il est établi que M. [S] a manqué à son obligation de résider effectivement dans les lieux loués et ce pendant plusieurs mois courant 2022, il n’en résulte pas que ce manquement s’est poursuivi au delà de l’année 2022, ni qu’il a abandonné ou sous-loué le logement.

Les circonstances décrites plus haut sont ainsi restées isolées et ne constituent pas un manquement d’une gravité suffisante, de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, aucun autre manquement n’est invoqué par la société intimée au soutien de sa demande de résiliation du bail.

Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et en tous ses chefs de dispositif subséquents, relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [S]

M. [S], qui demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a 'débouté de ses demandes', ne réitère cependant pas devant la cour d’appel ses demandes de réparation d’un préjudice de jouissance découlant de l’indécence du logement alléguée, ni ses demandes de réalisation de travaux, formées devant le premier juge ; aucun moyen n’est d’ailleurs développé en ce sens.

Le jugement ne peut donc qu’être confirmé sur ces points.

Devant la cour, M. [S] demande la condamnation d’Elogie Siemp à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son préjudice moral, tenant à la procédure d’expulsion alors qu’il a toujours payé régulièrement ses loyers et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cependant il ne démontre pas avoir subi un préjudice causé par une faute imputable à Eloge Siemp de nature à justifier l’octroi de l’indemnisation sollicitée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance, en ce qu’ils ont été nécessaires à Elogie Siemp pour faire reconnaître ses droits.

En revanche il est équitable de partager par moitié les dépens d’appel et de rejeter les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 13 janvier 2011 entre la SA Elogie Siemp et M. [X] [Y] [S] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

— ordonné en conséquence à M. [X] [Y] [S] de libérer les lieux et statué sur l’enlèvement des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [X] [Y] [S] et Mme [E] [N] [X] in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Rejette la demande de résiliation du bail formée par la SA Elogie Siemp ;

Rejette les demandes subséquentes relatives à la libération des lieux et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de M. [X] [Y] [S] tendant à condamner la SA Elogie Siemp à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Partage les dépens de l’instance d’appel par moitié entre les parties,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,