GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 30 Avril 2024

N° RG 21/01937 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GZ6C

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 23 Août 2021

Appelante

S.A.R.L. LIBERTY, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [Y], [M] [C]

né le 23 Mai 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Mme [D] [V] épouse [C] (Intervenante volontaire)

née le 4 juin 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Guillaume PUIG, avocat au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 08 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 janvier 2024

Date de mise à disposition : 30 avril 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Par jugement d’orientation du 4 juillet 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bonneville a ordonné la vente aux enchères publiques d’une maison d’habitation située [Adresse 1]) appartenant à M. [Y] [C], débiteur saisi.

Suivant compromis du 30 septembre 2019, M. [C] a consenti la vente amiable de son bien pour le prix de 340 500 euros à la société Liberty (Sarl) laquelle a versé la somme totale de 101 316,02 euros au compte CARPA de l’avocat du créancier poursuivant, le Crédit foncier et communal d’Alsace, celle-ci comprenant la créance du CFCAL et les frais de procédure, le surplus devant faire l’objet d’une dation en paiement.

L’état hypothécaire a révélé une inscription au profit du Trésor Public pour un montant de 34 752,75 euros de sorte qu’un avenant au compromis de vente a été préparé par le notaire chargé de rédiger l’acte authentique. En vertu de cet avenant, la société Liberty devait prendre en charge cette dette de M. [C] et l’imputer sur la dation en paiement.

M. [Y] [C] n’a pas signé cet avenant et, par courrier du 25 janvier 2021, la société Liberty l’a vainement mis en demeure de réitérer l’acte de vente ou de restituer les fonds versés.

Par acte d’huissier du 30 mars 2021, la société Liberty a assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de voir prononcer la résolution du compromis de vente à ses torts et griefs exclusifs.

Par jugement réputé contradictoire du 23 août 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré la demande régulière, recevable et partiellement fondée ;

— Prononcé la résolution du compromis de vente signé entre la société Liberty et M. [C] le 30 septembre 2019, pour défaut de respect par le vendeur de ses obligations contractuelles ;

— Constaté que M. [C] n’a perçu et ne devait percevoir aucune somme dans le cadre du compromis de vente et que le versement du prix à la CARPA de [Localité 4] résulte d’un accord distinct, cette caisse ayant la qualité de séquestre ;

— Débouté en conséquence la société Liberty de sa demande tendant à la condamnation de M. [C] au paiement de la somme de 101 316,02 euros représentant partiellement le prix de vente et les frais, somme déposée à la CARPA de [Localité 4], considérée comme séquestre et tenue de restituer les fonds ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

— Condamné M. [C] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

M. [C] était tenu d’exécuter de bonne foi le compromis de vente destiné à éviter la mise en adjudication de son bien, or, par son abstention fautive, il a fait échouer la vente consentie au profit de la société Liberty ;

La somme due a, en réalité, été déposée par la société Liberty à la CARPA de [Localité 4] et doit en principe être restituée puisque l’acte authentique générant le droit au prix ne peut être régularisé.

Par déclaration au greffe du 27 septembre 2021, la société Liberty a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Constaté que M. [C] n’a perçu et ne devait percevoir aucune somme dans le cadre du compromis de vente et que le versement du prix à la CARPA de [Localité 4] résulte d’un accord distinct, cette caisse ayant la qualité de séquestre ;

— L’a déboutée en conséquence de sa demande tendant à la condamnation de M. [C] au paiement de la somme de 101 316,02 euros représentant partiellement le prix de vente et les frais, somme déposée à la CARPA de [Localité 4], considérée comme séquestre et tenue de restituer les fonds ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 7 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Liberty sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Sur l’appel incident des époux [C],

— Prononcer la nullité du compromis de vente du 30 septembre 2019 ;

— Condamner M. [C] à restituer à la société Liberty la somme de 101 316,02 euros, avec intérêts de droit à compter du 25 janvier 2021 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière et pour la première fois le 25 janvier 2022 ;

Subsidiairement,

— Juger que les conditions de la subrogation légale sont remplies ;

En conséquence,

— Condamner M. [C] à lui payer la somme de 101 316,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois le 25 janvier 2022 ;

Plus subsidiairement encore,

— Juger qu’elle a géré l’affaire de M. [C] sans opposition de ce dernier ;

En conséquence,

— Condamner M. [C] à lui rembourser la somme de 101 316,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2019 sur la somme de 100 500 euros et du 25 février 2020 sur la somme de 816,02 euros, jusqu’à parfait paiement, les intérêts étant capitalisés lorsqu’ils seront dus pour une année entière par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois le 25 janvier 2022 ;

Plus subsidiairement encore,

— Condamner M. [C] à lui rembourser la somme de 101 316,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois le 25 janvier 2022 ;

Et plus subsidiairement encore,

— Condamner M. [C] à lui rembourser la somme de 101 316,02 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2019, date de la signature au compromis de vente et jusqu’à parfait paiement ;

Subsidiairement,

— Condamner M. [C] à lui payer la somme de 101 316,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois le 25 janvier 2022 ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. [C] et Mme [D] [V] à lui payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] et Mme [V] en tous les dépens de l’appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de la société Mermet & Associes sur son affirmation d’avance.

Au soutien de ses prétentions, la société Liberty fait valoir notamment que :

La demande présentée en première instance et en appel a le même objet, à savoir le remboursement de la dette de M. [C], même si les fondements juridiques ont été modifiés au regard de l’évolution du litige ;

Le compromis doit être annulé et non pas résolu, de telle sorte que le fondement juridique de la demande de restitution des sommes versées reposera sur les dispositions des articles 1178 alinéa 3 et 1352 à 1352-9 du code civil

Elle peut bénéficier de la subrogation légale dans la mesure où elle avait un intérêt légitime à payer la dette de M. [C], afin de permettre la régularisation par acte authentique du compromis de vente signé le 30 septembre 2019 ;

Elle n’a commis aucune faute de nature à diminuer son indemnisation.

Par dernières écritures du 12 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [C] et Mme [V], intervenante volontaire, sollicitent de la cour de :

In limine litis,

— Déclarer nul le « compromis de vente du 30 septembre 2019 » invoqué par la société Liberty dans ses conclusions,

Sur les demandes de M. [C],

— Débouter la société Liberty de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater l’inexistence du compromis de vente du 30 septembre 2019 invoqué par la société Liberty ;

— Déclarer irrecevables comme nouvelles les prétentions de la société Liberty dans ses conclusions d’appel ;

— Constater qu’en cause d’appel la société Liberty ne maintient pas sa demande en paiement fondée sur l’article 1229 du code civil ;

En tout état de cause,

— Débouter la société Liberty de l’ensemble de ses prétentions formulées en appel comme non fondées ;

— Confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il a débouté la société Liberty de sa demande tendant à la condamnation de M. [C] au paiement de la somme de 101 316,02 euros et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déclarer irrecevables les demandes formées sur le fondement des articles 1224 à 1229 du code civil ;

— Débouter la société Liberty de ses demandes contre M. [C] au titre de la faute délictuelle ;

— Condamner la société Liberty à leur payer la somme de 5 000 euros en compensation de leurs frais irrépétibles ;

— Condamner la société Liberty aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M. [I] [P] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [C] et Mme [V] font valoir notamment que :

Le projet de compromis de vente doit être annulé en ce qu’il a été effectué en fraude des droits de Mme [V], épouse de M. [C], résultant de l’article 215 du code civil ;

Les demandes présentées par la société Liberty en appel ne tendent pas aux mêmes fins que celles présentées en première instance

La société Liberty ne justifie pas d’un intérêt légitime au titre de la subrogation légale ;

La gestion d’affaires est incompatible avec les dispositions d’ordre public sur la nécessité d’un mandat écrit préalable en matière immobilière ;

Les conditions de l’enrichissement sans cause ne sont pas réunies en ce que la société Liberty a agi dans son intérêt personnel et à ses risques et périls.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 8 janvier 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2024

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [D] [V]

L’article 325 du code de procédure civile dispose 'L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.' Selon l’article 329, elle doit être qualifiée de principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il est admis que l’intervention principale en cause d’appel est admise lorsqu’elle découle nécessairement de la demande originaire et si elle entretient avec elle une connexité renforcée ou lui est indivisible (Ch.mixte, 9 novembre 2007, pourvoi n°06-19.508, 2e Civ. 21 octobre 2004, pourvoi n°02-19.394).

En l’espèce, Mme [D] [V] épouse [C] intervient en cause d’appel, formulant une prétention à son bénéfice et à celui de son époux à laquelle elle se joint et portant sur la vente du domicile conjugal.

Son intervention volontaire n’est pas contestée sera donc déclarée recevable.

II- Sur la recevavilité des demandes nouvelles de la société Liberty

L’article 563 du code précité prévoit 'Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.'

L’article suivant énonce :'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait.'

Les prétentions nouvelles ne doivent pas être confondues avec les moyens nouveaux, qui sont eux, recevables (2e Civ. 2 février 2023, pourvoi n°21-18.382).

La demande de la société Liberty portait en première instance sur le prononcé de la résolution du compromis de vente du 30 septembre 2019 et sur la demande de restitution de la somme de 101 316,02 euros. En appel, les prétentions portent sur la restitution de la somme de 101 316,02 euros, sur plusieurs autres fondements juridiques, qui ne sont donc pas de nouvelles prétentions, mais des moyens différents.

La fin de non-recevoir tirée de l’existence de prétentions nouvelles en appel sera rejetée et les prétentions de la société [C] examinées au fond.

III- Sur l’annulation du compromis de vente

L’article 215 du code civil dispose 'Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord. Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous.'

L’article 1178 du même code prévoit 'Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé ne jamais avoir existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.'

Un compromis de vente a été signé le 30 septembre 2019 entre M. [Y] [C], vendeur et la société Liberty, acheteur, pour un tènement immobilier bâti section AY [Cadastre 3], situé [Adresse 1]. Il est indiqué dans ce document que M. [Y] [C] est célibataire, alors qu’il a été démontré par la production d’un extrait d’acte de naissance de M. [Y] [C] que celui-ci est marié à Mme [D] [V] depuis le 19 octobre 2013.

En dépit de l’absence de démonstration que le bien situé au [Adresse 1] constituait le domicile conjugal à la date de signature du compromis de vente, la société Liberty admet le prononcé de la nullité du compromis de vente, qui est donc constatée d’un commun accord entre les parties.

Le compromis de vente mentionnait 'la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de trois cent quarante mille cinq cents euros (340 500,00 euros). Ce prix sera payé de la manière suivante :

— hauteur de la somme de cent mille cinq cent euros (100 500,00 €) comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

— et à hauteur du surplus soit la somme de deux cent quarante mille euros (240 000,00 €) par dation en paiement consistant en la remise par l’acquéreur au vendeur d’un appartement de type 3 neuf d’une surface comprise entre 70 et 75 mètres carrés à prendre dans le bâtiment existant ainsi que de deux places de stationnement extérieur.'

Il n’existe donc pas de restitutions réciproques à exécuter, puisqu’aucune somme n’a été remise à M. [C] dans le cadre du compromis annulé.

IV- Sur la subrogation légale

L’article 1346 du code civil dispose 'La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.'

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que la société Liberty a versé la somme de 100 500 euros le 1er octobre 2019 à la CARPA de [Localité 4] ;

— que par un courrier du 7 février 2020, le conseil du Crédit Foncier et communal d’Alsace a indiqué que le compte de sa cliente se présentait ainsi : 'créance 92 789,11 euros, frais du poursuivant état détaillé (…) Total : 101 316,02 euros, à déduire le virement de la SARL Liberty sur la CARPA du 03/10/2019 : – 100 500 euros, reste dû 816,02 euros’ ;

— que l’appelante a également émis un chèque de 816,02 euros au bénéfice de la CARPA le 18 février 2020 ;

— que le relevé de la publicité foncière du bien immobilier fait apparaître le 26 février 2020 la mention de la radiation de saisie par le Crédit foncier communal d’Alsace.

Par conséquent, la société Liberty a libéré M. [Y] [C] de sa dette envers le Crédit foncier communal d’Alsace, à hauteur de 101 316,02 euros, ce qui constitue l’une des premières conditions pour retenir l’existence d’une subrogation légale. Au moment où les versements ont été réalisés, un compromis de vente avait été signé entre M. [C] et la société Liberty. Il n’est par ailleurs, pas démontré par l’intimé que la société Liberty avait une intention malveillante à son égard, ce qui permettrait de remettre en cause l’intérêt légitime.

Il doit en outre être observé, de façon superfétatoire, que l’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable du 23 mars 2019 au 1er janvier 2022 disposait 'Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont inscrits dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1°bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.'

Une vente amiable pouvait donc être conclue, la société Liberty n’était pas en violation des règles de la saisie immobilières, et celle-ci a échoué en raison de l’inscription d’une hypothèque légale du trésor public le 21 janvier 2020, suivant acte déposé le 31 octobre 2018.

Il doit ainsi être considéré que la société Liberty disposait bien d’un intérêt légitime à désintéresser le créancier inscrit sur le bien immobilier de M. [Y] [C], afin de pouvoir acquérir le bien sans risque d’être évincée dans le cadre d’une vente aux enchères publiques. Elle est ainsi subrogée dans les droits de la société Crédit foncier et communal d’Alsace et peut se prévaloir à l’encontre de M. [Y] [C] de sa créance d’un montant total de 101 316,02 euros.

V- Sur les demandes accessoires

L’article 1343-2 du code civil dispose 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.'

Il convient, au vu de la demande de la société Liberty, de prévoir la capitalisation des intérêts.

Succombant au fond, M. [Y] [C] supportera les dépens de l’appel. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à une indemnité procédurale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Reçoit Mme [D] [V] épouse [C] en son intervention volontaire,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [Y] [C] aus dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Prononce la nullité du compromis de vente signé le 30 septembre 2019 entre M. [Y] [C] et la société Liberty, admise d’un commun accord entre les parties,

Condamne M. [Y] [C] à payer à la société Liberty, subrogée légalement dans les droits de la société Crédit foncier communal d’Alsace, la somme de 101 316,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2021,

Ordonne la capitalisation des intérêts, lorsqu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [Y] [C] et Mme [D] [V] épouse [C] aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la SAS Mermet & associés,

Condamne in solidum M. [Y] [C] et Mme [D] [V] épouse [C] à payer à la société Liberty la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 30 avril 2024

à

la SAS MERMET & ASSOCIES

M^e Guillaume PUIG

Copie exécutoire délivrée le 30 avril 2024

à

la SAS MERMET & ASSOCIES