Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 mai 2025

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04973 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJKE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2023 -Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/05776

APPELANT

Monsieur [M] [A] né le 15 Mai 1966 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté et assisté de M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

INTIMES

Monsieur [I], [C] [U] né le 11 décembre 1957 à [Localité 11],

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté et assisté de M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

S.C.P. [I] [G] [S] [K] Jean -[F] ATIAS immatriculée au RCS de Tours sous le numéro 389 647 728, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Aurély ARNELL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 décembre 2024 prorogé au 10 janvier 2025 puis au 16 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 15 octobre 2019 reçu par Maître [X] [Z], notaire associé de la SCP « [R] [T]-[Z], [X] [Z] et [E] [Z] » à Paris, M. [I] [U] a unilatéralement promis de vendre à M. [M] [A], assisté de Me [G], notaire associé de la SCP « [G]-[K]-Atias » à Tours, les lots 31, 34 et 35 d’une ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12]°, consistant en un appartement de 181 m2 et deux caves, moyennant le prix de au prix de 1.880.000 euros, sous la condition suspensive d’obtention, au plus tard le 13 décembre 2019, de trois prêts:

— un prêt relais d’un montant maximum de 1.234.529 euros, remboursable sur une durée maximale de 24 mois au taux d’intérêt nominal maximum de 0,78%

— un premier prêt principal d’un montant de 455.749,47 euros, remboursable sur une durée maximale de 234 mois, moyennant un taux d’intérêt maximal de 1,14%,

— un second prêt principal d’un montant de 332.803,14 euros, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, et au taux d’intérêt maximal de 1,14%.

Le bénéficiaire s’engageait, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques énoncées ci-dessus.

Le délai de réalisation de cette condition suspensive a été fixé au plus tard au 13 décembre 2019 et le délai d’option au 31 décembre 2019.

M. [A] a versé la somme de 94.000 ' représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, fixée à un montant forfaitaire de 188.000 ', séquestrée en la comptabilité de l’étude notariale de Me [K].

Me [Z] ayant, le 27 décembre 2019, mis en demeure M. [A] d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, Me [K] a fourni à son confrère une attestation de refus de prêt de la SOCIETE GENERALE du même jour.

Par courriel du 30 décembre 2019, le notaire de M. [U] sollicitait de nouveau son confrère afin d’obtenir le justificatif d’un deuxième refus de prêt et le 8 janvier 2020 que lui soit versé l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation en l’absence de justificatif du deuxième refus de prêt, en vain.

Suivant acte d’huissier du 30 juin 2021, M. [U] a assigné M. [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de ses dernières écritures, d’obtenir la condamnation de M. [A] au paiement de la somme de 188.000 ', avec intérêts à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2019.

Suivant acte d’huissier en date du 31 août 2021, M. [A] a fait appeler en intervention forcée et garantie la SCP [G]-[K]-Atias.

Par jugement en date du 7 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné Monsieur [M] [A] à verser à Monsieur [I] [U] la somme de 188.000 (cent quatre-vingt-huit mille) euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2019, au titre de l’indemnité d’immobilisation;

— autorisé Maître [X] [Z], notaire à Paris, à se libérer au profit de Monsieur [I] [U] de la somme de 94 000 (quatre-vingt-quatorze mille) euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, consignée entre ses mains, sur communication du présent jugement et de sa signification;

— débouté Monsieur [M] [A] de ses demandes en garantie formées à l’encontre de Maitre [K];

— condamné Monsieur [M] [A] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

M. [A] a interjeté appel par déclaration du 13 mars 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 novembre 2024, M. [A] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il :

' Condamne Monsieur [M] [A] à verser à Monsieur [I] [U] la somme de 188.000 ', avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2019, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

' Autorise Maître [X] [Z], notaire à Paris, à se libérer au profit de Monsieur [I] [U] de la somme de 94 000 ' correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, consignée entre ses mains, sur communication du présent jugement et de sa signification,

' Déboute Monsieur [M] [A] de ses demandes en garantie formées à l’encontre de Maitre [K] et de toutes ses demandes,

' Déboute Monsieur [M] [A] de ses autres demandes,

' Condamne Monsieur [M] [A] aux dépens.

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL

Vu les dispositions des articles L. 313-40, L. 313-41 et L. 341-36 du code de la consommation,

Vu les dispositions des articles 1104 et 1304-3, alinéa 1 er , du Code civil,

Débouter Monsieur [I] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Le condamner à la restitution de l’intégralité des sommes perçues au titre de l’exécution provisoire, outre intérêts à compter du règlement par Monsieur [A].

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les dispositions des articles 1226 et 1231-5 du Code civil ;

Réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à l’euro symbolique ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Vu les dispositions de l’article 13 du décret du 20 mai 1955 ;

Débouter SCP [G] – [K] – ATIAS NOTAIRES ASSOCIES agissant par Maître [K] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins, arguments et conclusions ;

Condamner la SCP [G] – [K] – ATIAS NOTAIRES ASSOCIES agissant par Maître [K] à garantir et relever indemne Monsieur [M] [A] de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge, y compris notamment frais (que ce soit irrépétibles ou non), dépens et intérêts ;

Condamner la SCP [G] – [K] – ATIAS NOTAIRES ASSOCIES agissant par Maître [K] à payer à Monsieur [M] [A] l’intégralité des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré outre intérêts à la date de paiement par Monsieur [A].

Condamner Monsieur [I] [U] à payer Monsieur [M] [A] la somme de 10 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCP [G] – [K] – ATIAS NOTAIRES ASSOCIES agissant par Maître [K] à payer à Monsieur [M] [A] la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [I] [U] et la SCP [G] – [K] – ATIAS NOTAIRES ASSOCIES agissant par Maître [K] aux entiers dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 novembre 2024, M. [U] demande à la cour de :

CONFIRMER LA DECISION ENTREPRISE POUR :

Voir déclarer l’indemnité d’immobilisation acquise au bénéfice du promettant, soit Monsieur [I] [U],

Voir condamner Monsieur [M] [A] au paiement de la somme de 188.000 ', avec intérêts à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2019,

Voir déclarer Monsieur [M] [A] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Voir condamner Monsieur [M] [A] au paiement de la somme de 10 000 ' à titre d’indemnité et au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des condamnations prononcées à ce titre par le Tribunal judiciaire,

Le voir condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 5 novembre 2024, la SCP [G]-[K]-Atias demande à la cour de :

DECLARER, irrecevable l’appel de Monsieur [A] ou à tout le moins mal fondé,

DEBOUTER, Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

CONFIRMER, le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 7 février 2023 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [A] au paiement d’une somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [A] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIVATION

I – Sur la condition suspensive d’obtention de financement

Au constat que M. [A] ne justifiait que d’une seule demande de prêt déposée à son nom, le prêt sollicité au nom de la Tour bleue ne pouvant constituer une seconde demande dès lors que l’avant-contrat n’était pas signé au profit de la SELARL la Tour Bleue mais uniquement au profit de M. [A] et sans faculté de substitution, alors que la promesse de vente lui faisait obligation de justifier en cas de non obtention du financement demandé, de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques précisées à l’acte, le tribunal a considéré que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli en raison de la faute du bénéficiaire.

Au soutien de l’infirmation du jugement sur ce point, M. [A] soutient qu’en application de l’article 1304-1 du code civil il appartient au créancier qui l’invoque de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et au débiteur de prouver qu’il a accompli des diligences normales, ce que n’a pas fait M. [U], et qu’il n’a commis aucune faute dès lors qu’il a bien sollicité dans les délais un prêt conforme à ce qui était prévu dans le « compromis » de vente, d’une part, et que les refus ne lui sont pas imputables, d’autre part ; qu’il ne résulte pas de la promesse de vente que le bénéficiaire devait déposer des demandes de prêts auprès de deux organismes bancaires distincts, une telle obligation dénaturant les termes de la promesse comprenant la mention « Organisme prêteur : tout établissement financier» au singulier, ce dont il déduit que si les refus de prêts devaient être justifiés auprès de deux établissements bancaires distincts, la promesse l’indiquerait formellement par l’emploi du pluriel, et ajoutant aux obligations susceptibles d’être mises à la charge du bénéficiaire emprunteur en vertu des dispositions d’ordre public de l’article L. 313-41 qui interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées aux acquéreurs de nature à accroitre les exigences légales et de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Il ajoute qu’il a donc justifié de deux refus de prêts, l’un opposé à sa demande déposée le 25 octobre 2019 et l’autre à celle déposée par la société LA TOUR BLEUE, société de Monsieur [A], que même si une des deux demandes de prêts a été effectuée par cette dernière société, il n’en demeure pas moins que le véritable interlocuteur de la banque n’était autre que le bénéficiaire lui-même et que l’acte authentique n’étant pas, par définition, passé entre les parties, il suffisait que la possibilité de se substituer cette société soit soumise à l’approbation de M. [U] avant l’établissement dudit acte authentique, et que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, c’est bien la proposition d’achat préalable à la promesse de vente qui constitue l’avant-contrat liant les parties, dont lui-même et la société La Tour Bleue étaient signataires, de sorte que c’est à tort que le tribunal a considéré qu’en l’absence de faculté de substitution, le second refus opposé à la TOUR BLEUE ne pouvait pas être comptabilisé

Al’appui de la confirmation du jugement, M. [U] fait valoir que la promesse de vente conclue entre les parties stipule bien l’obligation de solliciter deux prêts auprès de deux établissements de crédit distincts et encore de justifier du respect de cette obligation le 13 décembre 2019 au plus tard, que cette condition est absolument usuelle et seule de nature à justifier de l’impossibilité d’obtenir un concours bancaire dans un contexte donné ; qu’il est clairement établi que seule la SOCIETE GENERALE a été sollicitée, dans des conditions certaines, et ce dans le cadre d’un unique dossier de prêt, laquelle a effectivement refusé le prêt sollicité sans que le promettant ne soit informé du taux d’intérêt sollicité par le bénéficiaire, la sollicitation d’une autre banque, BANQUE POPULAIRE puis BNP PARIBAS ayant été à plusieurs reprises évoquée, mais sans jamais être utilement démontrée, a fortiori dans le cadre d’une demande de prêt conforme aux exigences de la promesse et a fortiori encore dans les délais impartis pour ce faire, soit avant le 13 décembre 2019.

Il ajoute que si un deuxième prêt a été sollicité, ce qui est pour le moins douteux compte tenu des termes des attestations successives, il l’a été du chef d’un tiers, alors que la promesse ne prévoit pas de faculté de substitution.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304 du code civil dispose quant à lui que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

La condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère, 13/02/2001, n° 98-17.881 ; Civ.1ère, 07/05/2002, n°99-17.520)

Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, qu’il s’agisse du montant, de la durée ou du taux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 15 octobre 2019, diverses conditions suspensives ont été prévues, au bénéfice exclusif du bénéficiaire, M. [A], dont celle tenant à l’obtention par celui-ci, au plus tard le 19 décembre 2019, « d’un ou plusieurs prêts, rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et correspondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout établissement financier

Prêt relais

o Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION DEUX CENT TRENTE-QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-NEUF EUROS (1 234 529,00 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 24 mois.

o Taux nominal d’intérêt maximal : 0,78% l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

1er prêt principal

o Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE-CINQ MILLE SEPT CENT QUARANTE-NEUF EUROS ET QUARANTE-SEPT CENTIMES (455 749,47 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 234 mois

o Taux nominal d’intérêt maximal : 1,14% l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

2ème prêt principal

o Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT TRENTE-DEUX MILLE HUIT CENT TROIS EUROS ET QUATORZE CENTIMES (332 803,14 EUR).

o Durée maximale de remboursement : 20 ans

o Taux nominal d’intérêt maximal : 1,14% l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 13 décembre 2019.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

— Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— ll n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

— Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

L’obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.

Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’ait pas défaillie de son fait.

A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Demandes de prêts ' Justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux dépôts de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Pour justifier de la réalisation des diligences nécessaires à l’obtention du financement répondant aux conditions et caractéristiques fixées à la clause précitée, M. [A] produit :

— une attestation de refus de prêt de la SOCIETE GENERALE en date du 27 décembre 2019 ainsi libellé :

Monsieur,

Le 25/10/2019, vous avez déposé une demande de crédit pour un montant de 2 023 081.61 euros en vue de financer l’objet de financement Acquisition (clé en main) d’un bien immobilier situé au [Adresse 10].

Caractéristiques des crédits sollicités :

Crédit relais

Montant 1 234 529.00 euros

Durée totale : 24 mois

Prêt Immobilier Taux Fixe

Montant : 455 749.47 euros

Durée totale (différé inclus) : 234 mois

Prêt immobilier taux fixe

Montant 332 803.14 euros

Durée totale (différé inclus) : 240 mois

(')

Après examen de votre dossier et au vu des éléments que vous nous avez communiqués. nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de crédit. » (pièce n°3 M. [A]),

— une « attestation » du 15 janvier 2020 de la SOCIETE GENERALE à Tours, indiquant avoir réceptionné, courant octobre 2019, une demande d’étude de mise en place d’un prêt en vue de l’acquisition d’un bien, sis [Adresse 2], le dossier ayant été instruit sous l’angle privé et personnel du Dr [M] [A] (pièce n°5) que M. [A] désigne dans son bordereau de pièces communiquées « Courrier du 15 janvier 2020 de la Société GENERALE à LA TOUR BLEUE attestant du refus du prêt sollicité »,

— une attestation rectificative de la précédente du 18 mai 2021 attestant avoir réceptionné courant octobre 2019, une demande d’étude de mise en place d’un prêt en vue de |'acquisition d’un bien, sis [Adresse 2], le dossier ayant été instruit sous I’angIe privé et professionnel du Dr [M] [A] (pièce n°6);

— un courrier qu’il a adressé à son notaire le 30 décembre 2019 dans lequel il évoque une demande qu’il aurait faite auprès de la BNP quelques jours après la signature du compromis, et précise que si le conseiller clientèle lui a clairement indiqué qu’il faudrait qu’il transfère ses comptes dans cet établissement, il lui paraît difficile qu’il puisse l’écrire'

Il convient de souligner que si la promesse de vente conclue exclusivement par M. [A], prévoyait bien une faculté de substitution au profit de toute autre personne physique ou morale contrairement à ce qu’a relevé le tribunal, elle précise toutefois que la substitution devra comporter de la part du bénéficiaire substitué la reconnaissance que substitution n’est pas novation et que la relation contractuelle entre promettant et bénéficiaire concernant la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation n’est modifiable qu’avec l’agrément du promettant, de sorte qu’il n’est pas établi que la SELARL La Tour Bleue, dont M. [A] serait le dirigeant aurait pu se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation relatives à la condition suspensive d’obtention d’un financement, ni que M. [U] aurait consenti à modifier les conditions de financement.

Quoi qu’il en soit, il ne résulte pas des pièces produites par M. [A] que la Selarl La Tour Bleue ait déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, l’attestation du 15 janvier 2020 de la Société Générale particulièrement laconique étant inopérante à rapporter une telle preuve.

Il en résulte que M. [A] justifie par l’attestation de la Société Générale du 27 décembre 2019 avoir déposé une seule demande de financement pour des montants et durées conformes aux caractéristiques précisées, sans toutefois qu’il soit possible de vérifier que les taux d’intérêts sollicités étaient conformes à ceux précisés à la promesse, ce qui suffirait pour retenir que M. [A] ne justifie pas sollicité un financement respectant les caractéristiques financières stipulées, aucune pièce ne venant conforter la prétendue demande faite auprès de la BNP.

Or, il est bien expressément stipulé à la promesse que le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à déposer deux demandes de prêt et à justifier de deux dépôts de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

Il importe en outre d’observer que les dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation n’interdisent pas aux parties de prévoir plusieurs demandes de prêt, dès lors qu’il est constant que ce n’est qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires, qu’il peut être considéré que le bénéficiaire d’une promesse de vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt effectue les diligences requises lorsqu’il présente au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse. (Civ. 3e, 8 déc. 1999, n°98-10.766).

En toute hypothèse, quand bien même l’on considérerait qu’une seule demande de prêt infructueuse peut être exigée du bénéficiaire, il n’en demeure pas moins que ce dernier doit toujours justifier de la conformité de sa demande avec les caractéristiques prévues à la promesse de vente, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce faute de précision des taux d’intérêts demandés assortissant les prêts.

Il s’ensuit que faute pour M. [A] de démontrer qu’il a bien respecté l’obligation de faire une ou plusieurs demandes de financement conformes aux caractéristiques de la promesse de vente du 15 octobre 2019, la condition suspensive est réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 du code civil, sans qu’il soit nécessaire de démontrer en outre une faute de sa part, l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive résultant de la seule absence de démonstration du respect des stipulations de l’avant-contrat.

II – Sur l’indemnité d’immobilisation

M. [A] soutient la prétendue indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente revêt en réalité les caractères d’une clause pénale, en ce qu’elle est en réalité un acompte sur le futur prix puisqu’il est prévu qu’elle s’imputerait sur le prix de cession et qu’en cas de non-réalisation de la vente prévue, cet acompte resterait acquis au promettant ; qu’il ressort de cette qualification incontestable que la prétendue indemnité d’immobilisation est en réalité une somme qui a été versée par M. [A] à titre de dommages-intérêts en réparation du prétendu préjudice que M. [U] subirait à raison de la non-réalisation de la vente, et qu’elle revêt à l’évidence le caractère de sanction à son encontre ayant été stipulée afin de le dissuader de ne pas refuser l’acquisition du bien, compte tenu de son montant excessif ; qu’enfin, M. [U] n’a pas justifié de la réalité de son préjudice.

M. [U] s’oppose à cette demande en faisant valoir que la clause, usuelle en matière de promesse unilatérale de vente, s’analyse bien en une indemnité d’immobilisation comme telle insusceptible de minoration.

Réponse de la cour

II- 1 Sur la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente du 15 octobre 2019 comporte en page 10 une clause libellée comme suit :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION

1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Les parties sont convenues du versement de la somme de CENT QUATRE-VINGT-HUIT MILLE EUROS (188 000,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de QUATRE-VINGT-QUATORZE MILLE EUROS (94 000,00 EUR). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard dans les quinze jours de la date de réalisation convenue aux présentes.

ll est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au PROMETTANT.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au

PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble (souligné par la cour ) formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

— si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

— si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

— si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

— si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

— en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

— si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

— et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

La somme dénommée 'indemnité d’immobilisation’ stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, toutes les conditions suspensives étant réalisées ou réputées accomplies conformément à l’article 1304-3 du code civil, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d’être réduite par le juge.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [A], la somme fixée à titre d’indemnité d’immobilisation, quand bien pourrait-elle être qualifiée, au moins pour partie d’acompte, ne constitue pas pour autant une clause pénale en ce qu’elle ne vise pas à sanctionner une inexécution de M. [A], la cause de l’indemnité résidant dans l’avantage procuré au bénéficiaire par le promettant qui s’interdit de vendre à autrui pendant un délai déterminé.

De plus, il est bien stipulé qu’elle ne demeurera acquise au promettant , en cas de non réalisation de la vente promise, que dans les hypothèses où les conditions suspensives sont réalisées ou réputées accomplies conformément à l’article 1304-3 du code civil, ou encore si la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable au promettant, et ne vient dès lors pas sanctionner un quelconque manquement du bénéficiaire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de requalifier l’indemnité d’immobilisation en une clause, de sorte que celle-ci n’est pas susceptible de minoration par application de l’article 1231-5 du code civil.

II- 2 Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

La condition suspensive d’obtention d’un financement étant réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil, et M. [A] ne prétendant pas que l’une quelconque des autres conditions suspensives ne se soit pas réalisée, il est donc bien redevable de l’indemnité d’immobilisation due en cas de non réalisation de la vente.

III – Sur la demande en garantie par le notaire

M. [A] demande à être garanti de toutes condamnations prononcées à son encontre par la SCP notariale qui aurait manqué, d’une part à son obligation d’information en ne l’ayant pas informé de manière complète et circonstanciée sur les termes de la clause suspensive concernant l’obtention du prêt, ayant tout au contraire affirmé qu’il avait la volonté de ne pas insérer de condition suspensive d’obtention de prêt, de surcroit en produisant une fausse proposition d’achat différente de celle qu’il verse lui-même aux débats, et d’autre part à son obligation de conseil en ayant omis de mentionner La Tour Bleue en qualité de bénéficiaire alors que la proposition d’achat qui est l’avant-contrat liant les parties est formulée au nom des deux, en n’ayant pas prévu de faculté de substitution, en n’ayant pas attiré son attention sur le délai inhabituellement court de la réalisation de la condition suspensive, et en s’étant contentée d’informer son confrère de l’avancée des démarches effectuées par lui, et de solliciter de sa part la copie de son offre de prêt, à quelques jours seulement de la date prévue de la vente, et sans jamais lui rappeler l’obligation de justifier de deux prêts, alors qu’il l’avait saisi aux fins de l’assister dans cette opération. Il ajoute qu’il a produit un courrier soumis au secret professionnel, ce qui constitue une faute.

La SCP [G]-[K]-Atias , au soutien de la confirmation du jugement, fait valoir que M. [A] ne démontre nullement un quelconque manquement de Me [K] qui a scrupuleusement conseillé et informé M [A] sur les termes, modalités et conséquences de la promesse de vente signée et notamment sur la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire, notamment en ayant pris soin de lui de rappeler es termes de la condition suspensive par mail, quelques heures seulement après la signature de l’acte. Elle ajoute que la promesse comporte bien une clause de substitution, qu’en application de l’article 226-31 du code pénal et de la jurisprudence constante, il est permis pour un professionnel débiteur du secret professionnel de lever ce dernier devant une juridiction pour l’exercice des droits de sa défense, qu’au sein du courrier dont s’agit, M. [A] évoque d’ailleurs la demande réalisée auprès de la BNP, démontrant qu’il a pleine connaissance de la nécessité de justifier deux refus de prêt provenant de deux établissements bancaires distincts.

Réponse de la cour

Il est constant que le notaire peut voir engager sa responsabilité de nature délictuelle lorsqu’il est établi qu’il a enfreint une obligation d’origine statutaire ou légale, tenant à sa seule qualité d’officier public, tel que la méconnaissance de ses obligations liées à ses deux missions fondamentales, l’authentification et l’efficacité des actes qu’il instrumente, et le devoir, complémentaire, d’information et de conseil.

Cela a également été jugé pour le notaire appelé à participer à l’acte établi par un autre notaire instrumentaire.

L’intervention d’un autre notaire à un acte est prévue par le Règlement des notaires :

' Le concours est l’intervention d’un notaire ou de plusieurs notaires, appelé(s) à la réception d’un acte dont la minute est attribuée à un autre notaire en vertu des dispositions du règlement applicable.

La participation est l’intervention d’un notaire ou de plusieurs notaires à l’établissement d’un acte qu’il(s) ne reçoit(vent) pas.

Le notaire attributaire de la minute est dit « notaire instrumentaire ». Il est nommé le premier dans le préambule de l’acte.

Le ou les notaire(s) admis à concourir est ou sont dit(s) « notaire en concours ». Il(s) est ou sont nommé(s) ainsi dans le préambule de l’acte qu’il(s) paraphe(nt) le cas échéant, et signe(nt).

Le ou les notaires admis à participer est ou sont dits « notaire(s) en participation ».

(Règlement National – Règlement Inter-Cour des Notaires, JO du 29 juillet 2011, Chapitre IV, art.36, p.21).

La qualité de 'rédacteur d’acte’ étant en principe reconnue tant au notaire instrumentaire qu’au notaire, appelé par une partie, à concourir ou à participer, il résulte que le notaire appelé à concourir, comme le notaire en participation, engage sa responsabilité dans les mêmes conditions que le notaire instrumentaire (Civ.3°, 26 octobre 2011, n°10-18.063)

Ainsi, le notaire en participation comme en l’espèce le notaire associé de la SCP [G]-[K]-Atias ayant assisté M. [A] lors de la signature de la promesse de vente, est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique .

Il incombe au notaire le preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

La preuve, par un notaire, de l’exécution de l’obligation de conseil qui lui incombe, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti des risques inhérents à l’acte que ce notaire a instrumenté.

En l’espèce, M. [A] ne saurait utilement reprocher à Me [K] de ne pas avoir prévu de clause de substitution, une telle clause ayant été expressément stipulée, pas plus que de ne pas avoir mentionné celle-ci en qualité de bénéficiaire, dès lors qu’il n’établit pas que telles avaient été l’intention des parties à l’acte, qu’il a signé en personne et dont il a nécessairement pris connaissance avant.

En toute hypothèse, il n’est pas établi que la mention de la Selarl La Tour Bleue en qualité de bénéficiaire aurait pu avoir une quelconque incidence quant aux conditions de financement de la vente et à l’obtention d’un prêt, cette société commerciale n’étant pas fondée à se prévaloir de la condition suspensive légale de l’article L.313-41 du code de la consommation.

De même, il n’est pas établi qu’il n’était pas parfaitement informé de l’étendue des diligences qu’il devait accomplir pour prétendre à la protection de la condition suspensive, compte tenu de sa présence à la signature de l’acte, d’autant que Me [G] lui rappelait dans un courriel du 19 décembre 2014, qu’il avait été « convenu qu’en cas de refus de prêt il faudra produire deux refus de prêts. Il y a donc lieu de déposer une demande auprès de deux établissements. ».

Enfin, dès lors qu’il a été retenu que c’est en raison de ce qu’il ne prouvait pas avoir fait une ou plusieurs demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse, faute notamment de justifier de deux demandes et des taux d’intérêts sollicités, que la condition suspensive était réputée accomplie, de sorte que les manquements reprochés au notaire, à les supposer établis, seraient lien de causalité avec son obligation de payer l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en garantie de M. [A].

Pour l’ensemble de ces motifs, substitués à ceux du premier juge, le jugement sera intégralement confirmé.

IV -Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] , partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [U] la somme de 8.000 ', et à la SCP [G]-[K]-Atias celle de 3.000 ', par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 7 février 2023.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M. [M] [A] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— M. [I] [U] la somme de 8.000 ' ;

— la SCP [G]-[K]-Atias la somme de 3.000 ' ;

CONDAMNE M. [M] [A] aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE DE CHAMBRE