Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 JUILLET 2025

(n° 318 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16267 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCLZ

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 septembre 2024 – président du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/51372

APPELANTE

S.C.I. ROHR-APARICIO, RCS de [Localité 8] n°511804189, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

M. [U] [D], exploitant à titre individuel, RCS de [Localité 9] n°382448090

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Timothée BRAULT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 18 janvier 2001, Mme [P], aux droits de laquelle vient la SCI Rohr-Aparicio, a consenti à M. [D] le renouvellement d’un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à Paris (75018) moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60 000 francs, soit 9 146,94 euros.

Par acte du 12 juin 2018, M. [D] a sollicité du bailleur le renouvellement du bail. Les parties ne s’étant pas entendues sur le prix du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 22 septembre 2023, fixé à la somme de 30 168,17 euros par an, hors charges et hors taxes, le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2018.

Le 13 novembre 2023, la bailleresse a délivré au preneur un commandement aux fins de saisie vente pour la somme de 53 959,94 euros. Il lui a ensuite délivré, le 30 novembre 2023, un commandement de payer cette somme au titre des loyers impayés selon décompte annexé, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte extrajudiciaire du 16 février 2024, la SCI Rohr-Aparicio a fait assigner M. [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,

condamner M. [D] au paiement de la somme de 42 959,94 euros arrêtée au 5 juin 2024,

condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 514,01 euros augmentée des charges mensuelles de 316,67 euros et des taxes, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération des lieux,

condamner M. [D], par provision, au paiement des intérêts fixés par le jugement du 22 septembre 2023 à savoir : ' des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 8 novembre 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date’ et ' dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil »,

condamner M. [D] au paiement d’un intérêt légal majoré à compter du 18 décembre 2023 à raison de l’inexécution du jugement du 22 septembre 2023 dans le délai de deux mois,

ordonner la capitalisation de ces intérêts majorés sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

condamner M. [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2024, le juge des référés a :

renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

condamné M. [D] à verser à la SCI Rohr-Aparicio la somme de 42 959,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 5 juin 2024, terme de juin 2024 inclus,

autorisé M. [D] à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des intérêts,

rejeté la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [D] au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 17 septembre 2024, la SCI Rohr-Aparicio a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

autorisé M. [D] à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de l’ordonnance, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des intérêts,

rejeté la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [D] au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer.

Par ses conclusions remises et notifiées le 9 avril 2025, la SCI Rohr-Aparicio demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise au regard des chefs dont appel,

statuant à nouveau,

juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2018 liant les parties sont réunies,

constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial renouvelé à compter du 30 décembre 2023,

ordonner l’expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef du local commercial qu’il occupe situé [Adresse 3] [Localité 10] et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ou en présence de deux témoins conformément à l’article L 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

condamner par provision M. [D] au paiement de la somme de 40 478,06 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés arrêtée au 5 décembre 2024,

condamner par provision M. [D] à compter du 1er janvier 2024, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer fixé judiciairement et indexé aux clauses et conditions du bail qui aurait été poursuivi en l’absence de résiliation, augmentée des charges mensuelles à hauteur de 316,67 euros et des taxes, et aux clauses et conditions actuelles de révision prévue par le contrat de bail jusqu’au délaissement effectif des lieux,

condamner par provision M. [D] au paiement des intérêts fixés par le jugement du 22 septembre 2023,

condamner par provision M. [D] au paiement d’un intérêt légal majoré à compter du 18 décembre 2023 à raison de l’inexécution du jugement du 22 septembre 2023 dans le délai de deux mois,

ordonner la capitalisation de ces intérêts majorés sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

condamner M. [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

en tout état de cause,

débouter, le cas échéant, M. [D] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

condamner M. [D] à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [D] en tous les dépens, y compris ceux de première instance.

Par ses conclusions remises et notifiées le 9 février 2025, M. [D] demande à la cour de:

à titre principal,

confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

autorisé M. [D] à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités égales et consécutives,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des intérêts,

débouter la société Rohr-Aparicio de ses demandes, fins et prétentions,

condamner la société Rohr-Aparicio au paiement de la somme de 10 000 euros à titre d’amende civile conformément dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

condamner la société Rohr-Aparicio au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester en justice à son profit,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, il était jugé qu’il y avait lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 30 novembre 2023 à la requête de la société Rohr-Aparicio, le priver d’effet le cas échéant,

à titre infiniment subsidiaire : si, par extraordinaire, il était jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies,

suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer vingt-quatre mois de délais, à compter de la décision à intervenir, pour apurer les causes du commandement restant dues,

en toutes hypothèses,

débouter la société Rohr-Aparicio de ses autres prétentions,

condamner la société Rohr-Aparicio au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Rohr-Aparicio à supporter les entiers dépens de la première instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025.

Sur ce,

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, dès lors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Est privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2023, la SCI Rohr-Aparicio a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant principal de 53 959, 94 euros. Etaient annexés à cet acte une reproduction de la clause résolutoire stipulée par l’avenant de renouvellement du bail et un décompte des sommes dues.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire fait, notamment, valoir que le bailleur, de mauvaise foi, était parfaitement conscient qu’il ne pourrait régulariser sa situation après l’augmentation brutale du loyer en raison de son déplafonnement. Il soutient que la SCI Rohr-Aparicio a fait signifier un commandement aux fins de saisie-vente, puis le commandement de payer visant la clause résolutoire et enfin une saisie attribution. Il ajoute que la mauvaise foi du bailleur est corroborée par l’imprécision et l’inexactitude des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI Rohr-Aparicio réplique que le commandement de payer visant la clause résolutoire relatif aux loyers dont le montant a été fixé judiciairement est régulier. Elle considère que, à défaut de règlement du loyer et d’exécution spontanée de la décision de justice du 22 septembre 2023, elle était fondée à solliciter l’application du bail et de la décision de justice exécutoire afin de faire valoir ses droits sans que cela ne soit constitutif de mauvaise foi. Elle ajoute que le commandement n’a pas été délivré uniquement pour les rappels de loyers exigibles, mais également en l’absence totale de règlement des sommes dues au titre du 3ème trimestre 2023.

Il résulte des pièces versées par les parties que, par jugement du 22 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a, après expertise, notamment :

fixé à la somme de 30 168, 17 euros par an, hors charges et hors taxes, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 entre M. [D] et la SCI Rohr-Aparicio, portant sur les locaux situés [Adresse 2];

dit que le loyer du bail renouvelé sera dû dans la limite des demandes successives de la bailleresse, soit 19 500 euros entre la date du renouvellement du 1er juillet 2018 et celle du mémoire préalable du 27 décembre 2019, puis 23 440 euros jusqu’à la date de l’assignation du 8 novembre 2021 et enfin 29 764 euros depuis le 8 novembre 2021 jusqu’au 20 avril 2023, date du mémoire post expertise et de 30 168, 17 euros depuis cette dernière date ;

dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 8 novembre 2021, pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Ce jugement du 23 septembre 2023 a été signifié le 17 octobre suivant à M. [D].

La contestation portant sur la mauvaise foi de la bailleresse lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire est sérieuse pour deux motifs.

D’une part, ce commandement a été délivré seulement deux mois après le jugement susmentionné pour une somme totale de 53 959, 94 euros reposant, pour l’essentiel, sur des rappels de loyers en exécution de cette décision récente.

D’autre part, le décompte annexé est confus tant sur la forme que sur le fond. Il est rédigé en très petits caractères difficilement lisibles. De surcroît, ainsi que relevé par le premier juge, ce décompte – imprécis -ne permet pas d’établir les sommes échues au titre des loyers non révisés pour chaque année.

La circonstance que le décompte viserait un impayé au titre du troisième trimestre de l’année 2023 est insuffisante pour écarter le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse.

Il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur le moyen relatif à la bonne foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

En conclusion, par confirmation de la décision entreprise, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à ses effets.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Le premier juge a autorisé M. [D] à se libérer de la dette, soit la somme provisionnelle de 42 959,94 euros en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en plus du loyer et des charges courants après avoir, à juste titre, pris en considération l’ancienneté des relations contractuelles, le litige relatif à la fixation du loyer et les paiements effectués par le locataire ayant permis la réduction de la dette locative.

Pour obtenir l’infirmation de l’ordonnance entreprise et le rejet de la demande de délais, la SCI Rohr-Aparicio fait valoir, d’une part, que M. [D] ne justifie pas de sa capacité financière à assumer les loyers et charges courants outre la dette locative, d’autre part, que l’échéancier prévu par le premier juge n’a pas été respecté.

Toutefois, les décomptes produits par l’appelante (pièces 18 et 22) ne mettent pas en évidence les impayés allégués depuis la décision entreprise. Surtout, il sera rappelé que le premier juge a, à bon droit, prévu qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Dans ces conditions, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a accordé des délais de paiement au locataire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

A hauteur d’appel, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT