AR/CB
Jugement NE du 26 FEVRIER 2024
Chambre 1 Cabinet 3
RG N° N° RG 23/03838 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JHT7 du rôle général
S.A.S. “ SHPC SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS ”
c/
S.A.S. FONCIERE DU PARC
ASSOCIES M^e Elsa POUDEROUX
GROSSE le
la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES M^e Elsa POUDEROUX
Copies le
- copie électronique
- la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES
- M^e Elsa POUDEROUX
- Dossier
- Expert
- Régie
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND
LOYER COMMERCIAL
Le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE,
LE TRIBUNAL
Composé lors de l’audience de plaidoirie du 26 Janvier 2024 de Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND et lors du délibéré de Madame Anne ROBERT, Première Vice-Présidente statuant comme Juge des Loyers Commerciaux
assistées lors des débats et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.
ENTRE
S.A.S. “ SHPC SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS ” […]
Représentée par Maître Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant et par Maître Estelle GOUBARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEMANDERESSE D’UNE PART
ET :
S.A.S. FONCIERE DU PARC […]
Représentée par Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN R O BIN & A S S O C IE S , a v o c a t a u b a r r e au d e CLERMONT-FERRAND, avocat postulant et par Maître Anne EPINAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
D’AUTRE PART
-1-

---

Après débats à l’audience publique du 26 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un acte sous seing privé en date du 1 octobre 2020, la Société^er FONCIERE DU PARC a donné à bail à la société SHPC, Société Hôtelière du Pays Clermontois, un immeuble à usage commercial situé […] CLERMONT-FERRAND.
Ce bail a été consenti pour une durée de douze ans à compter du 1 novembre 2010er pour se terminer le 31 octobre 2022.
Par exploit en date du 28 avril 2022, la société FONCIERE DU PARC a signifié à la SHPC Société hôtelière du pays clermontois un congé à effet du 31 octobre 2022 et proposant un renouvellement du bail à compter du 1 novembre suivant,^er moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 620000 euros.
Par courrier en date du 15 juin 2022, signifié par exploit en date du 21 juin 2022, la société SHPC, société hôtelière du pays clermontois a indiqué qu’elle acceptait le principe du renouvellement, mais refusait le loyer proposé dans le congé.
En l’absence d’accord, la preneuse a notifié un mémoire préalable d’usage selon courrier recommandé en date du 15 mars 2023.
Par assignation en date du 12 octobre 2023, la société SHPC SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS a attrait la société FONCIERE DU PARC devant le juge statuant en matière de loyaux commerciaux auquel elle demande de :
*rappeler le caractère monovalent des locaux sis à […];
*voir fixer le montant du loyer en renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sis à CLERMONT-FERRAND[…] à la somme annuelle de 333760 euros HT/HC à compter du 1 novembre 2022;^er
*condamner la société FONCIERE DU PARC à rembourser à la société SCHPC SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS le trop-perçu de loyer à compter du 1 novembre 2022 avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de^er chaque échéance;
subsidiairement :
*désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :
-convoquer les parties et dans le respect du contradictoire
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de la mission;
-de visiter les locaux litigieux situés à […] et de les décrire;
-de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1 novembre^er 2022 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.[…] 145-10 du Code de commerce
-de rendre compte et de donner tout avis motivé
-de provoquer les observations des parties et d’y répondre
-2-

---

-de dresser un rapport de ses constatations et conclusions;
*dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que sauf conciliation entre les parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans les quatre mois de sa saisine
*dire que l’expert devra remettre à chaque partie un exemplaire de son rapport;
*dire qu’il en sera référé en cas de difficultés;
*dire que la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert pour frais d’expertise sera partagée par moitié par chacune des parties dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir;
*dire qu’en cas d’expertise le montant du loyer provisionnel sera fixé à la somme annuelle de 500000 euros HT/HC;
*ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
*réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par mémoire intitulé mémoire en défense numéro 2, la société FONCIERE du PARC demande au juge statuant en matière de loyers commerciaux de :
*débouter la SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
*fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1 novembre 2022 du chef^er des locaux loués à la Société HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS dépendant de l’immeuble du […] […] à la somme annuelle en principal de 676000 euros hors taxes et hors charges;
*subsidiairement si le tribunal estimait qu’il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise, dire que le loyer contractuel actuel restera applicable jusqu’au jugement à intervenir après expertise sur la fixation de la valeur locative en renouvellement;
*condamner la société HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS à payer à la société FONCIERE DU PARC la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’affaire, à la demande exclusive des parties a fait l’objet d’un renvoi (constitution en défense) et a été retenue à l’audience du 26 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré à la date du 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur le renouvellement du bail :
Il convient de constater l’accord des parties sur ce point : le renouvellement du bail a été conclu pour une durée de douze ans à compter du 1 novembre 2022.^er
Sur la demande de déplafonnement du loyer :
En vertu des dispositions des l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
Les caractéristiques du local considéré la destination des lieux les obligations respectives des parties
-3-

---

les facteurs locaux de commercialité les prix couramment pratiqués dans le voisinage
L’article L 145-34 ajoute qu’à moins d’une modification notable des éléments sus- évoqués, le taux de variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou s’ils sont applicables de l’indice trimestriel des baux commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires.
Les articles R145-3 et suivants du code de commerce apportent des précisions notamment sur les caractéristiques du local considéré et sur les facteurs locaux de commercialité.
Sur la monovalence des locaux :
Aux termes de l’article L. 145-36 du code de commerce : “Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.”
Et selon l’article R. 145-10 du même code : “Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. […]. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.”
Il ressort de ces dispositions que le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et qu’en l’absence d’usages, le loyer des locaux monovalents échappe à la règle du plafonnement résultant de l’article L. 145-34 du code de commerce.
La loi ne donne pas de définition de la notion de monovalence, mais la jurisprudence retient deux critères essentiels.
Un critère matériel ou structurel : les locaux, dès leur origine, ont été construits en vue d’une utilisation unique. Un critère économique : il faut que le changement de destination des lieux ne soit pas possible sans des travaux importants et onéreux.
Ces deux critères sont cumulatifs (Civ. 3ème 10 avril 2002, pourvoi 00-16.412).
Enfin, la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code.
En l’espèce, si le bail laisse à la preneuse la possibilité d’une activité de bar, il convient de constater que l’activité d’hôtellerie est essentielle et qu’aucune autre activité ne serait possible sans travaux de restructuration importants et coûteux.
Il convient en conséquence de retenir le caractère monovalent des locaux et de faire application de l’article R. 145-10 du code de commerce.
Sur le renouvellement du loyer :
L’analyse sur ce point est opposée entre les demandes formées par la preneuse et celles formulées par la bailleresse. En outre, deux rapports d’expertise amiable s’opposent.
-4-

---

Compte tenu du fait qu’il n’est pas formellement contesté par la bailleresse que la zone commerciale a pu connaître une certaine évolution, il est opportun de faire droit à la demande d’expertise présentée par la SOCIETE FONCIERE DU PARC, avant dire droit au fond, et ce à ses frais avancés exclusivement, le partage invoqué des frais de consignation étant une solution en pratique délicate, et selon les dispositions prévues au dispositif de la présente décision.
Sur la fixation du loyer provisionnel dans l’attente de la décision sur le fond :
A compter du 1 novembre 2022, il est opportun de maintenir à titre provisionnel^er le montant du loyer à la somme de 500000 euros par an outre l’indexation.
Compte tenu de ce montant il ne sera pas fait droit à la demande de réévaluation pour lors trop prématurée à évaluer.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il est conforme à une bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur ces chefs de demande présentés par les parties.
Sur l’exécution provisoire :
Il est opportun d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire compatible avec la nature du litige.
Sur les dépens :
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Anne ROBERT 1 Vice-Président, statuant par décision contradictoireer et avant dire droit au fond, mise à la disposition du greffe,
VU les dispositions des articles L.145-33, L.[…].145-36 du Code de commerce.
VU l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial pour une durée de douze années à compter du 1 novembre 2022 sur les locaux et surfaces^er susmentionnés dépendant de l’ensemble immobilier situé […], […] ;
DIT que le bail commercial susmentionné est renouvelé pour une durée de DOUZE années à compter du 1 novembre 2022 ;^er
SURSOIT À STATUER sur :
– la demande de la Société FONCIERE DU PARC de fixation du loyer litigieux à la somme annuelle de 676000 euros par an hors taxes et hors charges dans le cadre de sa demande de déplafonnement de la valeur locative ;
-la demande de la SOCIETE HOTELIERE DU PAYS CLERMONTOIS de fixation du loyer à hauteur de 333760 euros par an hors taxes et hors charges;
AVANT DIRE DROIT AU FOND :
1) ORDONNE une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des
-5-

---

locaux commerciaux susmentionnés,
Désignons pour y procéder X Y
2E rue de la Dame Noire Le Frontenac
42330 ST GALMIER
Expert en estimation de biens et de loyers commerciaux près la cour d’appel de LYON avec pour mission de :
– effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;
– examiner l’ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, notamment les rapports d’expertises amiables des parties ;
– entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;
– effectuer d’initiative et d’office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l’échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;
– déterminer la situation des locaux litigieux, leur surface, le cas échéant avec pondération, leur volume, leurs commodités d’accès pour le public ;
– mentionner les modifications ayant pu être apportées par la partie locataire à l’état initial des lieux, en en précisant les conséquences, et en déterminant alors si ces modifications ont eu le cas échéant une incidence sur les commodités d’exploitation des lieux loués et sur la valeur du loyer commercial ;
– déterminer l’importance et l’étendue des surfaces affectées à l’exploitation commerciale du locataire, en se prononçant sur le caractère monovalent de ceux-ci, en détaillant les critères utilisés en cas de technique de pondération ;
– déterminer sur ces lieux l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité ainsi que de conformité aux normes exigées par la législation du travail ou en matière de législation spécifique concernant les lieux d’accueil du public si cette législation spécifique est applicable ;
– déterminer la nature et l’état des équipements ainsi que les moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;
– en cas de reconnaissance d’une modification des facteurs locaux de commercialité, proposer de manière chiffrée et motivée une valeur de loyer annuel à compter à compter du 1 novembre 2022 après prise en compte de l’ensemble des éléments ci-^er dessus énoncés ainsi que des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage après enquête qui devra détailler l’ensemble des termes utiles de comparaison ayant été retenus et proposer des critères de comparaison dans la même branche d’activité hôtelière, en tenant compte de la méthode usuelle en la matière et en déterminant le taux d’occupation ;
– proposer en tout état de cause de manière détaillée et motivée un montant de loyer en fonction de la valeur locative des lieux, sans omettre de porter une appréciation sur le caractère nécessaire d’appréciation de la valeur hôtelière. .
AUTORISE l’expert :
1° – à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne;
2° – à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité.
DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation du présent jugement requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire.
-6-

---

DIT que l’expert commis, saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives.
DIT qu’en application de l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles.
DIT que l’expert judiciaire commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un PRÉ-RAPPORT D’EXPERTISE contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise
DIT que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 1 juillet 2024er date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert.
DIT que la Société FONCIERE DU PARC fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au Greffe une provision de la somme de deux mille euros (2000 € T.T.C) avant le 15 mars 2024;
DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité.
DIT qu’en cas de demande de consignation complémentaire, l’expert devra en aviser les parties dans les meilleurs délais dans la mesure du possible dès la première réunion d’expertise et sur la base d’un devis estimatif et chiffré, et qu’il devra par ailleurs nous justifier avoir lui-même préalablement circularisé cette demande de provision supplémentaire auprès des parties et de leurs conseils.
DIT qu’il appartiendra à l’expert de suspendre ses opérations tant qu’il n’aura pas été avisé du versement effectif de ce complément.
DÉSIGNE le juge compétent pour effectuer le contrôle des expertises.
CONFIRME dans l’attente de la décision sur le fond à titre provisionnel le versement du loyer actuel indexé.
DIT qu’il convient de surseoir à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.
REJETTE le surplus des demandes ;
RÉSERVE les dépens.
Et la présente décision a été signée par le greffier et par le Président.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
-7-