Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/15863 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMAGO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 6 mai 2022 – Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] – RG n° 11-21-007687

APPELANTE

S.A.S., HARTWOOD

N° SIRET : 333 148 302 00016

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représentée par M^e Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0147

substitué à l’audience par M^e Marine FRATAGHIO de la SCP FTMS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0147

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE DU, [Adresse 2]

N° SIRET : 889 179 974 00015

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de M^e Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1642

substitué à l’audience par M^e Hélène GENC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1642

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Catherine SILVAN, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 6 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société Foncière du, [Adresse 2] et la société, [L].

La société, [L] loue des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 1].

Par acte sous seing privé du 1er février 2011, Mme, [H], [M], M., [S], [M] et M., [R], [K] (les consorts, [T]) lui ont également donné à bail un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble situé, [Adresse 4], la destination du bail étant de « loger l’un de ses salariés. »

Les consorts, [T] ont vendu l’immeuble du, [Adresse 4] à la société Foncière du, [Adresse 2] en 2020.

Par assignation délivrée du 6 juillet 2021, la société Foncière du, [Adresse 2] a fait citer la société, [L] aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de la locataire pour manquement à la destination du bail en raison d’un usage commercial des lieux, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et sous astreinte de 3 000 euros par jour courant à compter de la décision à intervenir, supprimer en tout état de cause le délai de deux mois suivant le commandement imparti au locataire pour quitter les lieux et ce, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au double du montant du loyer conventionnel (loyer et accessoire) et condamner la société, [L] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux, condamner la société, [L] à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’un montant de 1 385 euros TTC.

A l’audience, la demanderesse a maintenu l’ensemble de ses prétentions.

La société, [L], comparante, a sollicité, à titre liminaire, de prononcer la nullité du procès-verbal de constat établi le 12 mai 2021 par Me, [G] et de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes. Subsidiairement, elle a sollicité le rejet des demandes d’astreinte, de suppression de délai de deux mois prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution et de fixation à une indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale à deux fois le loyer conventionnel. Elle a demandé de fixer l’indemnité d’occupation au loyer conventionnel, d’exclure l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et, en tout état de cause, de condamner la société Foncière du, [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et le rejet du surplus.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— dit n’y avoir lieu de prononcer la nullité du procès-verbal de constat établi le 12 mai 2021 par Maître, [Q], [E], [G], Huissier de justice, désigné par une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2021, suivant requête de la société Foncière du, [Adresse 2] du 22 mars 2021 ;

— prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

— ordonne l’expulsion des lieux loués de la société, [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement à usage d’habitation qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 5] ;

— rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprime le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamne la société, [L] à son paiement à la société Foncière du, [Adresse 2] ;

— condamne la société, [L] à payer à la société Foncière du, [Adresse 2] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société, [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier d’un montant de 1 385 euros TTC ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 mai 2022 par la société, [L],

Vu les conclusions remises au greffe le 21 septembre 2022, par lesquelles la société Foncière du, [Adresse 2] a formé appel incident,

Vu l’arrêt rendu le 10 avril 2025, ordonnant la radiation de l’affaire,

Vu la réinscription au rôle le 1er octobre 2025,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 octobre 2025, selon lesquelles la société, [L] demande à la cour de :

In limine litis,

— ordonner le rétablissement au rôle de la procédure RG 22/09810,

A titre principal

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 6 mai 2022 en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu de prononcer la nullité du procès-verbal de constat établi le 12 mai 2021 par Maître, [Q], [E], [G], Huissier de justice, désigné par une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2021, suivant requête de la société Foncière du, [Adresse 2] du 22 mars 2021 ;

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

— ordonné l’expulsion des lieux loués de la société, [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement à usage d’habitation qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 5] ;

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamné la société, [L] à son paiement à la société Foncière du, [Adresse 2] ;

— condamné la société, [L] à payer à la société Foncière du, [Adresse 2] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société, [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal d’huissier d’un montant de 1 385 euros TTC ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

Le reprenant et y ajoutant,

A titre liminaire,

— prononcer la nullité du procès-verbal de constat établi le 12 mai 2021 par Maître, [Q], [E], [G], huissier de justice, désigné par une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2021, suivant requête de la société Foncière du, [Adresse 4] du 22 mars 2021,

A titre principal,

— ordonner la réintégration de la société, [L] dans les locaux dont elle est preneur à bail d’habitation au titre d’un acte sous seing privé du 1er février 2011 au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 6],

— enjoindre la société Foncière du, [Adresse 4] d’avoir à restituer les clefs et la jouissance des locaux au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 6] à la société, [L] sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter en tant que de besoin la société Foncière du, [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, à supposer que la cour confirme l’expulsion de la société, [L] des locaux qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 7],

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 6 mai 2022 en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et débouté la société Foncière du, [Adresse 4] de sa demande d’astreinte,

En tout état de cause,

— condamner la société Foncière du, [Adresse 4] à payer à la société, [L] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction sera fait au profit de la SCP FTMS Avocats par application de l’article 699 du même code.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 septembre 2022, par lesquelles la société Foncière du, [Adresse 2] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 6 mai 2022 en ce qu’il a jugé n’y avoir lieu de prononcer la nullité du procès-verbal de constat établi le 12 mai 2021,

— confirmer le jugement du 6 mai 2022 en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail en date du 1er février 2011 aux torts exclusifs de la société, [L] à effet à la date dudit jugement,

— confirmer le jugement du 6 mai 2022 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société, [L] de l’appartement du 2ème étage sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] et supprimé le délai de deux mois suivant le commandement imparti au locataire pour quitter les lieux,

— infirmer le jugement du 6 mai 2022 en ce qu’il a limité ladite indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du contrat,

Statuant à nouveau,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société, [L] à compter du jugement du 6 mai 2022 et jusqu’au 30 juin 2022 au double du montant du loyer conventionnel (loyer et accessoires),

— condamner la société, [L] à payer à la société Foncière du, [Adresse 2] l’indemnité d’occupation ainsi fixée,

— confirmer le jugement du 6 mai 2022 en ce qu’il a condamné la société, [L] à payer à la société Foncière du, [Adresse 2] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance, comprenant le coût du constat d’huissier, soit 1 385 euros,

Y ajoutant,

— condamner la société, [L] à payer à la société Foncière du, [Adresse 2] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, en la personne de M^e Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du procès-verbal de constat

La société, [L] sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande d’annulation du procès-verbal de constat établi le 12 mai 2021 par Me, [G], et réitère sa demande devant la cour, soutenant que l’huissier a été au-delà des constatations matérielles qu’il devait réaliser et a procédé à des suppositions non objectives, outrepassant la mission qui lui a été confiée par le tribunal judiciaire de Paris, de telle sorte que même une nullité partielle ne peut être encourue et que seule l’annulation totale du procès-verbal doit être prononcée.

La société Foncière du, [Adresse 2] conclut à la confirmation du jugement et fait valoir que dans son procès-verbal, l’huissier s’est fondé sur des éléments objectifs en décrivant l’utilisation des pièces, sans émettre d’opinion mais en détaillant précisément les équipements et le contenu des pièces et en retranscrivant les propos qui lui ont été tenus. Elle ajoute que la société, [L] ne critique qu’une partie des mentions du procès-verbal de constat et que les autres constatations figurant au procès-verbal de constat et non critiquées ne sauraient être écartées et doivent en tout état de cause faire foi jusqu’à preuve contraire.

Les parties se prévalent des dispositions de l’article 1er de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers. Cependant, cet article a été abrogé au 1er janvier 2017 par l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, et n’est donc pas applicable au procès-verbal de constat dressé le 12 mai 2021.

L’article 1er II 2° de l’ordonnance du 2 juin 2016 énonce que les commissaires de justice peuvent en outre effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

La société, [L] reproche à l’huissier des considérations démontrant qu’il n’a pas procédé à de simples constatations matérielle comme il en avait été requis par ordonnance du 23 mars 2021, mais qu’il a été au-delà, introduisant dans le constat une interprétation personnelle des faits qui justifie l’annulation de l’acte.

Elle cite les tournures de phrase suivantes (non exhaustif, termes relevés par la société mis en gras par la cour) :

— seule la première partie peut être considérée comme pouvant servir à l’habitation,

— la quantité de denrées alimentaires et de vaisselle est faible et ne paraît pas correspondre à une habitation permanente,

— un lit deux places (…) qui ne paraît pas actuellement utilisé (…). Il n’existe quasi pas de vêtements personnels ou effets personnels laissant supposer une habitation régulière,

— cet appartement sert manifestement pour partie de locaux de lieu de détente,

— sans doute dans la troisième pièce principale (…) comme un studio photo.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a commis Me, [G], huissier de justice, avec pour mission de :

« - se rendre sur place au, [Adresse 4] à, [Localité 4],

— constater les conditions d’occupation, d’usage et le cas échéant d’habitation du lot n°4 situé au 2e étage du bâtiment U porte GCH n°4, notamment en se faisant présenter les cartes d’identité, cartes de séjour ou toutes pièces d’identité des occupants éventuels, et en ce faisant remettre le cas échéant leur avis de taxe d’habitation ainsi que leur dernière fiche de paie,

— entendre toutes personnes habitant l’immeuble ou à proximité ainsi que les services de l’administration le cas échéant."

Me, [G] s’est rendu au, [Adresse 4] le 12 mai 2021 et a dressé procès-verbal de ses constatations.

Il résulte des termes du procès-verbal que l’huissier a procédé à des constatations visuelles précises aux fins de description des pièces et de leur contenu, et qu’il a déduit de ses constatations les éléments qu’il a estimé nécessaires afin de répondre à la commission du juge destinée à déterminer les « conditions d’occupation, d’usage et le cas échéant d’habitation », ses déductions le conduisant à relever qu’une partie de l’appartement peut servir à l’habitation, une autre sert à un autre usage.

Ce faisant, il a répondu à la commission du juge qui requérait, au vu de la mission donnée, non seulement d’effectuer des constatations et descriptions objectives et précises, mais de mettre ces constatations dans une perspective plus large d’usage du logement, nécessitant d’apporter toutes précisions utiles et circonstanciées quant à l’usage fait de l’appartement.

Les critiques formées par la société, [L] portent en réalité sur les déductions faites par l’huissier, tirées de ses constatations et destinées à répondre à la saisine du juge. Ces déductions, ainsi que rappelé ci-dessus, sont recevables et font foi jusqu’à la preuve contraire, qu’il appartient à la société, [L] de rapporter.

Contrairement à ce que soutient la société, [L], il n’apparaît pas des termes du constat que l’huissier ait été, dans les termes retenus, au-delà des constatations objectives et des déductions tirées desdites constatations ; notamment, il n’a pas formulé de considérations personnelles, ainsi que reproché par l’appelante, et la clôture du procès-verbal par une « conclusion » synthétisant ses constatations et déductions n’est pas de nature à contredire ce point.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’annulation du procès-verbal de constat, et il convient de confirmer sa décision de ce chef.

Sur la résiliation du bail

La société, [L] conclut à l’infirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail et au rejet de la demande en ce sens de la part de la société Foncière du, [Adresse 2]. Elle fait valoir que le contrat de bail n’exige pas que le salarié ait son domicile dans le logement, et précise qu’il sert principalement au directeur général de la société, et à certains salariés. Elle fait observer que le constat d’huissier du 16 novembre 2021 atteste d’une occupation à usage d’habitation. Elle estime justifier d’un usage d’habitation et conteste tout usage commercial. Elle ajoute que si la présence de quelques vêtements peuvent constituer un manquement du preneur à ses obligations, celui-ci n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail au sens de l’article 1224 du code civil.

Elle précise avoir quitté les lieux dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement, et sollicite qu’il soit enjoint à la société Financière du, [Adresse 2] de restituer les clefs et la jouissance des locaux sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

La société Foncière, [Adresse 2] conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que la société, [L] n’utilise pas le logement selon les termes du bail, pour y loger un salarié, mais pour les besoins de son activité commerciale, comme lieu de stockage ou réserve, lieu de repos pour les salariés et studio photo. Elle conteste la valeur probante des éléments de preuve versés par l’appelante, soutenant que le procès-verbal de constat de novembre 2021 a été fait pour les besoins de la cause, que les attestations des salariés ne sont pas probantes en raison du lien de subordination et du vice de forme, et que les autres éléments de preuve ne viennent pas contredire les constats du procès-verbal du 12 mai 2021. Elle soutient qu’il s’agit d’une violation « flagrante et délibérée » des clauses du bail d’une particulière gravité qui justifie la résolution judiciaire dudit bail aux torts exclusifs de la société, [L], outre qu’elle constitue une infraction pénale.

S’agissant de la demande de réintégration dans les lieux, elle fait observer qu’elle n’a pas exécuté l’expulsion par la force, mais que la société, [L] a libéré les lieux de son propre chef, et qu’elle est ainsi mal fondée à demander la réintégration dans les locaux en cas de réformation du jugement, « alors qu’elle les a quittés spontanément et qu’elle pouvait les occuper selon les mêmes conditions financières que pendant l’exécution du contrat de bail. »

L’article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée, d’après les circonstances à défaut de convention.

Selon l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la société, [L], exerçant une activité de commerce de détail de vêtements, loue à usage commercial des locaux au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble situé, [Adresse 4]. A compter du 1er février 2011, elle a également loué, par contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, un appartement au 2ème étage du même immeuble, une clause particulière du contrat stipulant que "cette location est consentie à la société, [L] pour loger l’un de ses salariés.« L’article 1 des conditions générales du contrat précise que »les lieux loués sont destinés à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession, même libérale, étant formellement interdit."

Selon le procès-verbal du 12 mai 2021, l’huissier a constaté que :

— la cuisine est meublée mais la quantité de nourriture et vaisselle est faible,

— la première pièce contient un lit avec juste un drap de protection, du mobilier et très peu de vêtements personnels,

— la deuxième pièce comprend un lit avec couette, appareils de musculation, des accessoires de bureautique et de photographie,

— la troisième pièce contient un canapé, un rideau occultant et du matériel de photographie : parapluie photo, kit de lumière, boîte à lumière strip, écran de fond, pieds de support et une importante quantité de vêtements dans des housses sur des portants,

— la quatrième pièce contient uniquement de nombreux portants à vêtements pour homme et femme sous housse de marque, [L] et la salle d’eau est inaccessible.

De ses constatations, l’huissier a déduit que l’appartement n’était pas utilisé pour loger une personne, relevant que la quantité de vaisselle et vêtements personnels évoquait une utilisation ponctuelle et non permanente, mais comme réserve de vêtements pour la société

,

[L], comme studio photo à usage professionnel et comme lieu de détente et de prise de repas des salariés de la société, avec possibilité de couchage.

L’huissier a également indiqué avoir rencontré sur les lieux, au cours du constat, M., [I], [W], directeur général de la société, [L], qui lui a précisé que « l’appartement sert de lieu de repos pour les employés de la société », « personne n’y habite », « un employé y dort parfois. »

Les éléments versés aux débats par les parties tendent à confirmer les constatations et déductions de Me, [G] :

— plusieurs salariés de la société, [L] (MM., [W],, [F],, [B],, [N]) ont attesté avoir l’usage de l’appartement de façon ponctuelle, quand ils ont besoin principalement d’y dormir, du fait de grèves, problèmes de transport, voyages, rendez-vous tardifs ou matinaux avec des clients, toutes hypothèses requérant de dormir sur place,

— la société Rôtisserie Saint-Philippe, exploitant un restaurant du voisinage, a attesté livrer son client, la société, [L], à son adresse personnelle au 2ème étage du, [Adresse 8] depuis plusieurs années,

— M., [P], [X], administrateur du bien pour le compte du propriétaire précédant la société Foncière du, [Adresse 2], l’indivision, [Z], a attesté que pendant la commercialisation de l’immeuble en 2020 (il a été vendu le 26 novembre 2020), il a constaté que "le logement était pour la majorité de sa surface utilisé à usage de réserve pour la boutique, [L] du premier étage : sont entreposés des cartons et des marchandises commerciales. La surface allouée à de l’habitation principale correspond uniquement à une assez grande pièce dudit appartement, outre la cuisine". Il n’y a pas lieu d’écarter cette attestation, signée mais dactylographiée, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte au principe de contradictoire, que le témoin apparaît sans lien avec les parties et que la société, [L] n’allègue aucun grief,

— selon procès-verbal de constat dressé le 16 novembre 2021, l’huissier a réalisé ses opérations en présence de M., [F], salarié, lui ayant précisé « être l’un des occupants de l’appartement », et a relevé des élément tendant à confirmer une occupation plus importante de l’appartement, avec davantage d’objets personnels, mais a également relevé la présence de matériel constituant un studio photo dans une pièce (dans laquelle un lit a été rajouté), ainsi que des cartons et portants entreposés dans une autre pièce, destinés selon M., [F] à l’usage des salariés de la boutique. Les clichés protographiques joints confirment une installation de type studio photo dans une pièce et des portants en moindre quantité dans une autre,

— il a été versé des factures de matériel photographique destinés à établir que celui se trouvant dans l’appartement, ainsi que le soutient la société, [L], appartient à son salarié M., [F] ; cependant une facture est postérieure au constat du 12 mai 2021, une, si elle prévoit une livraison au, [Adresse 4], ne précise pas le matériel acquis, et deux factures ont été établies par « Greenweez » sans précision des articles vendus, ce qui ne permet pas d’établir que le matériel constaté appartient à M., [F], lequel en tout état de cause a reconnu ne pas loger dans l’appartement.

Ainsi, alors que le bail stipule la mise à disposition de l’appartement pour loger un salarié de la société, [L], le terme de « logement » impliquant un usage d’habitation continue d’une certaine durée, et ce de la part d’un seul salarié, il s’avère que l’appartement est à l’usage des salariés de la société comme lieu de détente et de repas, pour un usage ponctuel aux fins d’y dormir en cas de nécessité, et surtout, bien qu’à une moindre échelle d’après le second procès-verbal de constat du 16 novembre 2021, à l’usage de réserve de cartons et vêtements et studio photo, activités manifestement liées à l’activité commerciale de la société, [L] (vente de vêtements).

Ces usages, bien que non conformes au contrat de bail, ont perduré au moins pendant deux ans (2020 et 2021), étant précisé que la société a libéré l’appartement en juin 2022 au titre de l’exécution provisoire du jugement rendu le 6 mai 2022 ayant prononcé la résiliation du bail.

Ces manquements sont de telle nature qu’ils contreviennent totalement à la destination du bail et à l’interdiction d’exercice de toute activité commerciale ou professionnelle. En outre, ils ont duré longtemps, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a estimé que leur gravité justifiait de prononcer la résiliation du bail, qui sera donc confirmée en appel, les demandes de réintégration dans les lieux et de restitution des clés sous astreinte, formées par la société, [L], étant dès lors rejetées.

La société appelante ayant libéré les lieux, les demandes subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles et à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sont sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Foncière du, [Adresse 2] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et demande qu’elle soit fixée au double du montant du loyer conventionnel, avec accessoires, faisant valoir qu’en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La société, [L] conclut à la confirmation quant au montant de l’indemnité d’occupation. Elle fait observer que la société Foncière du, [Adresse 2] ne démontre pas le bien-fondé de sa demande quant au quantum et ajoute que subordonner le montant de l’indemnité d’occupation à la « gravité » des manquements reviendrait à accorder des dommages-intérêts 'punitifs.'

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société, [L] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Ce chef du jugement sera donc confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens, en ce inclus le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 12 mai 2021, et aux frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne la société, [L] aux dépens et à verser à la société Foncière du, [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 6 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf à dire sans objet les demandes relatives à l’expulsion, au sort des meubles et à la suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes de réintégration et de restitution des clés sous astreinte formées par la société, [L],

CONDAMNE la société, [L] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société, [L] à verser à la société Foncière du, [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société, [L] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,