Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04082 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGVM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/08960

APPELANTE

S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP FRANCE immatriculée au RCS sous le n° 820 396 596, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audits siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 assistée de Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC de ASTRUC AVOCATS, avocat au Barreau de PARIS substituée par M^e Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235

INTIMÉ

Monsieur [D] [B] né le 16 juillet 1965 à [Localité 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. Cabinet [D] [B] immatriculée au RCS de [Localité 4] 888 643 699,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

S.A.S. NORTEX sur assignation afin d’appel provoqué, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 552 036 121, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

Ordonnance d’irrecevabilité du 13 mars 2025

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin PITCHO de la SELARL PITCHO, FASSINA, PETKOVA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1387

SCP [H] (BTSG), Maître [C] [Z], ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF, désigné en cette qualité par jugement rendu le 21 Octobre 2024 par le Tribunal de commerce de Paris.

[Adresse 4]

[Localité 7]

signification de la déclaration d’appel le 12 décembre 2024 à personne morale

S.E.L.A.F.A. MJA en la personne de Maître [G] [A], ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF, désigné en cette qualité par jugement rendu le 21 Octobre 2024 par le Tribunal de commerce de Paris.

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 8]

signification de la déclaration d’appel le 12 décembre 2024 à personne

S.C.P. [U] & [K] en la personne de Maître [Y] [U], ès-qualités de d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF, désigné en cette qualité par jugement rendu le 21 Octobre 2024 par le Tribunal de commerce de Paris.

[Adresse 7]

[Localité 9]

signification de la déclaration d’appel le 17 décembre 2024 à personne morale

S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIES en la personne de Maître [P] [S] , ès qualités d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF, désigné en cette qualité par jugement rendu le 21 Octobre 2024 par le Tribunal de commerce de Paris.

[Adresse 8]

[Localité 10]

Ni représentée, ni constituée

Assignation en appel provoqué en date du 10 décembre 2024 à personne habilitée conformément à l’article 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère,dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 et au 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Alexandre DARJ, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2018, la S.A.S. NORTEX, propriétaire de divers biens immobiliers, notamment de locaux commerciaux donnés à bail aux différentes enseignes du groupe ETAM, et le « cabinet de Me [O] [B] », avocat au barreau de Lyon exerçant alors à titre individuel, ont conclu un contrat dénommé «  Mandat de recherche non exclusif » par lequel la première donnait au second mandat de trouver un acquéreur, faisant état de la présentation par Me [B] de la société Commercial Investment Group France (ci-après CIGF) en avril 2018, et prévoyant une commission « d’apporteur d’affaires » de 300 000 € sur le montant global de la transaction de 30 300 000 €, payable par le mandant par rétrocession le jour de l’acte de vente sur le prix de celle-ci.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 10 décembre 2018, dénommé « Avenant au mandat de recherche non exclusif » conclu entre [O] [B] et la société CIGF, déclarant « reprendre à son compte le mandat initialement régularisé par Nortex le 30 avril 2018 dont elle déclare avoir parfaite connaissance », la commission « d’apporteur d’affaires » du cabinet [B] [comprendre [O] [B]] a été ramenée à un montant forfaitaire de 150 000 € TTC, devant être réglée directement par l’acquéreur (CIG France ou une structure substituée), entre les mains du notaire du vendeur, Maître [F] [I], le jour de la réitération des actes.

Par acte authentique du même jour, les sociétés NORTEX et CIGF ont conclu une promesse synallagmatique de vente assortie de diverses conditions suspensives et retardant le transfert de propriété au jour de la réitération de la vente, mentionnant à la clause négociation que : «  Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions figurant à l’acte ont été négociés de manière globale dans le cadre du portefeuille Barbusse 2 par:

1/ Meilleursagents.com, avec mention de la rémunération de 150.000 € due par l’acquéreur

2/ Le cabinet de Maître Jean-Marc Hourse, avocat au barreau de Lyon titulaire d’un mandat de recherche donné par le vendeur en date du 30 avril 2018 suivi d’un avenant en date du 10 décembre 2018. En conséquence, le vendeur, qui en a seul charge, lui versera lors de la vente une rémunération de cent cinquante mille euros toutes taxes comprises (150.000,00 EUR TTC)».

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2019, la S.AS. NORTEX a assigné la société CIGF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de lui voir verser la clause pénale stipulée à la promesse et des dommages et intérêts.

[O] [B] est volontairement intervenu à l’instance le 4 mars 2020 aux fins de voir condamner la société CIG à lui verser une somme de 150 000 euros outre les intérêts légaux à compter du 6 novembre 2019, et subsidiairement, condamner la S.A.S. NORTEX à lui régler une somme de 150.000 euros à titre de commission.

Par ordonnance du 12 février 2021, le juge de la mise en état a constaté les désistements d’instance et d’action réciproques des sociétés NORTEX et CIGF.

Sur l’action en paiement de M. [O] [B] et la SELARL [O] [B], intervenante volontaire, le tribunal judiciaire de Paris a, par jugement en date du 16 février 2023 :

— déclaré les demandes de la S.E.L.A.R.L. [O] [B] recevables ;

— condamné la S.A.S. Commercial Investment Group France à verser à [O] [B] une indemnité de 125.000 euros outre l’intérêt légal à compter du 6 novembre 2019 ;

— débouté [O] [B] et la S.E.L.A.R.L. [O] [B] de leurs demandes tendant à :

* condamner la S.A.S. NORTEX à verser à [O] [B] ou à la S.E.L.A.R.L. [O] [B] une commission de 150.000 euros avec intérêt à compter du 4 mars 2020,

* condamner tout succombant à leur verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonner l’exécution provisoire ;

— débouté la société CIG de ses demandes tendant à :

* l’irrecevabilité des demandes de la S.E.L.A.R.L. [O] [B],

* sa condamnation à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la S.A.S. NORTEX de ses demandes tendant à :

* déclarer la S.E.L.A.R.L. [O] [B] irrecevable en ses demandes,

* la condamner à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la S.A.S. Commercial Investment Group France aux dépens.

La SAS Commercial Investment Group France a interjeté appel par déclaration du 23 février 2023 en intimant [O] [B].

La SELARL Cabinet [D] [B] est intervenue volontairement à l’instance en cause d’appel le 30 juin 2023.

Ayant formé appel incident, [O] [B] et la SELARL Cabinet [O] [B] ont fait assigner en appel provoqué la société NORTEX, par acte d’huissier du 5 juillet 2023 contenant communication de la déclaration d’appel, les conclusions d’appelant et les conclusions d’intimés, aux fins de voir condamner celle-ci à payer la somme de 150 000 euros à Maître [O] [B] ou à Ia SELARL Cabinet [V] [B], outre intérêts à compter du 4 mars 2020, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et s’il y a lieu, de condamner CIGF à payer la condamnation entre les mains de Ia SELARL Cabinet [D] [B] et non pas auprès de Maître [D] [B].

La société NORTEX a constitué avocat le 24 octobre 2023 et a conclu le 14 mai 2024.

La SAS CIGF a été admise au bénéfice d’une procédure de sauvegarde par jugement du tribunal des affaires économiques de Paris du 21 octobre 2024.

Par actes d’huissier des 10 et 11 décembre 2024, M. [B] et la SELARL ont assigné en intervention forcée la SCP [N] [R]'[Z] (la SCP BTSG) en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF, la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF, la SCP [U] et [K], en qualité d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF et la SELARL 2M et associés, en qualité d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS CIGF.

Par ordonnance du 13 mars 2025, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la demande de la société NORTEX de prononcer la nullité de l’assignation en intervention forcée du 5 juillet 2023 ;

— déclaré la société NORTEX irrecevable à conclure ;

— déclaré irrecevables les demandes de la société NORTEX de prononcer l’irrecevabilité des conclusions de M. [B] et la société [B] de leurs demandes ;

— condamné la société NORTEX aux dépens du présent incident ainsi qu’à payer à M. [D] [B] et la SELARL [D] [B] la somme unique de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 octobre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société CGIF, la SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SCP [U] & [K], et la SELARL 2M & Associés demandent à la cour de :

INFIRMER LE JUGEMENT DEFERE EN CE QU’IL A :

— CONDAMNE la S.A.S. Commercial Investment Group France à verser à [O] [B] une indemnité de 125 000 euros outre l’intérêt légal à compter du 6 novembre 2019 ;

— DÉBOUTE la société CIGF de ses demandes tendant à l’irrecevabilité des demandes de la S.E.L.A.R.L. [O] [B], sa condamnation à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la S.A.S. Commercial Investment Group France aux dépens ;

STATUANT A NOUVEAU :

DECLARER irrecevables l’action de Monsieur [D] [B] et/ou de la SELARL Cabinet [O] [B], de même que leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP FRANCE et des organes de sa procédure de sauvegarde

Subsidiairement

LES DEBOUTER de leurs demandes fins et conclusions comme résultant d’une convention d’honoraires d’apporteur d’affaires nulle et de nul effet

LES DEBOUTER de leurs demandes fins et conclusions comme non fondées

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Monsieur [D] [B] et la SELARL Cabinet [O] [B], de toutes demandes, fins et conclusions contre la société CIGF et contraires aux présentes, de même qu’à l’égard des organes de sa procédure de sauvegarde

LES CONDAMNER IN SOLIDUM au paiement de la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 11 avril 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [B] et la SELARL Cabinet [O] [B] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 16 février 2023 en ce qu’il a condamné CIG FRANCE à payer 125 000 euros de dommages et intérêts, outre intérêts à compter du 6 novembre 2019, outre les dépens et 3 000 euros d’article 700 du CPC,

Vu le jugement rendu le 21 octobre 2024 par le Tribunal de commerce de Paris prononçant l’ouverture d’une procédure de sauvegarde de la Société CIG France,

Vu les déclarations de créances régularisées par les concluants

INFIRMER en tant que de besoin le jugement du 16 février 2023 en ce qu’il a condamné CIG FRANCE à payer 125.000 euros de dommages et intérêts, outre intérêts à compter du 6 novembre 2019, outre les dépens et 3 000 euros d’article 700 du CPC

Et statuant de nouveau :

ADMETTRE au passif de la procédure de sauvegarde de la Société CIG France la somme de 125. 000 euros au titre des dommages et intérêts, outre les intérêts à compter du 6 novembre 2019, outre les dépens et 3 000 euros d’article 700 du CPC

INFIRMER le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la SELARL CABINET [D] [B]

INFIRMER le jugement en ce qu’il a mise hors de cause NORTEX.

Statuant à nouveau :

CONDAMNER NORTEX à payer in solidum la somme de 150.000 euros à Maître [V] [B] ou à la SELARL CABINET [D] [B], outre intérêts à compter du 4 mars 2020, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

S’il y a lieu, CONDAMNER CIG FRANCE ou NORTEX à payer la condamnation entre les mains de la SELARL CABINET [D] [B] et non pas auprès de Maître [D] [B]

EN TOUTE HYPOTHÈSE :

ÉCARTER l’ensemble des moyens, prétentions et demandes reconventionnelles de CIG FRANCE et de NORTEX,

Les CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

I – Sur la recevabilité des demandes des M. [B] et de la SELARL Cabinet [O] [B]

La société CGIF, la SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SCP [U] & [K], et la SELARL 2M & Associés font valoir que M. [B] n’a pas de droit et qualité à agir à l’encontre de la CIGF et des organes de la procédure de sauvegarde, au visa des articles 31,32 et 122 du code de procédure civile, et doit être déclaré irrecevable en son action et ses demandes, tout comme la SELARL intervenante volontaire.

Elles font valoir en premier lieu que M. [B] se prévaut d’un mandat de recherche et d’une commission « d’apporteur d’affaires » selon convention avec la société NORTEX du 30 avril 2018, mettant à la charge de cette dernière le paiement de cette commission, de sorte qu’elle n’était pas le client de M. [B], ce qui le rend irrecevable en ses demandes à l’encontre de la CIGF.

En second lieu, elles soutiennent qu’il est tout aussi irrecevable à se prévaloir d’une prétendue transmission de l’engagement de NORTEX aux termes de l’avenant illicite du 10 décembre 2018, lequel vise également une rémunération « d’apporteur d’affaires » prohibée au profit d’un avocat.

En troisième lieu, elles considèrent que l’accord dont il se prévaut selon lequel il aurait été convenu du partage des honoraires des « apporteurs d’affaires » à hauteur de 150.000€ chacun est tout aussi illicite, le Règlement Intérieur national de la profession d’avocat prohibant les honoraires d’apporteur d’affaires ainsi que le partage par un avocat de ses honoraires avec une personne non avocat.

Enfin, elles estiment la réplique de M. [B], selon lequel il peut parfaitement être intermédiaire en transactions immobilières, sans être soumis à l’application de la loi Hoguet, inopérante, en ce que sa contestation n’a pas trait à une qualité de « mandataire en transactions immobilières », mais à la qualité « d’apporteur d’affaires » revendiquée par Monsieur [B] dès ses premières conclusions d’intervention volontaire, et au caractère illicite à la fois de la perception d’un honoraire en rémunération d’un apport d’affaires et du partage d’honoraires avec une personne n’ayant pas le statut d’avocat.

Réponse de la cour

La fin de non-recevoir est définie par l’ article 122 du Code de procédure civile comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir ».

Aux termes des dispositions de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Une fin de non-recevoir s’entend d’un moyen par lequel est dénié à l’auteur d’une prétention le droit d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

De plus, il est constant que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès (3e Civ., 27 janvier 1999, n° 97-12.970, publié au Bulletin), et que l’intérêt à agir, pas plus que la qualité, ne sont subordonnés à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, les moyens développés au soutien de l’irrecevabilité des demandes de M. [B] tenant à l’absence de lien contractuel entre la société CIFG, ou encore à l’illicéité de la convention fondant la demande en paiement, ne sont pas des fins de non-recevoir mais des moyens de défense au fond.

De surcroît, il importe de souligner que M. [B] a bien un intérêt à agir que ce soit sur un fondement contractuel ou délictuel, de sorte que ses demandes doivent être déclarées recevables.

II – Sur la demande de M. [B] en paiement de sa rémunération sur le fondement contractuel

Au soutien de l’infirmation du jugement qui a rejeté la demande en paiement à l’encontre de la société Nortex, M. [B] et la SELARL Cabinet [O] [B] font valoir que dès lors que Nortex est reconnue débitrice de la commission à l’égard du cabinet [B] dans le cadre de la promesse de vente et qu’elle admet la réalisation de toutes les conditions suspensives, elle est incontestablement redevable de la somme de 150 000 euros à titre de commission.

Concernant la demande en paiement à l’encontre de la société CIGF, ils soutiennent que si le mandat de recherche non exclusif du 30 avril 2018 mentionne, par imprécision une commission d’apporteur d’affaires, le mandat reflète sans ambiguïté que la transaction porte sur un ensemble de biens immobiliers, qu’il a systématiquement fait état de sa qualité d’avocat et non pas d’apporteur d’affaires, et que l’avocat peut percevoir une commission en qualité d’intermédiaire sur une transaction immobilière, sans être soumis aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet, de sorte qu’il ne peut être fait droit au moyen tiré de la nullité de la convention d’honoraires opposé par la société CIGF.

La société CIGF fait valoir que la convention stipulant un honoraire d’apporteur d’affaires dont se prévaut M. [B] est nulle dès lors que la rémunération d’apport d’affaires est interdite au profit d’un avocat en vertu des dispositions du règlement intérieur national de la profession d’avocat et des règles de déontologie, tout comme est prohibé le partage par un avocat de ses honoraires avec une personne non avocat.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1128 du code civil : « Sont nécessaires à la validité d’un contrat: ['] 3o Un contenu licite et certain. »

Par application de l’article 1162 du même code : «  Le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties. »

Aux termes de l’article 6.2 «Mandats » du Règlement Intérieur National de la profession d’avocat (RIN) en sa version consolidée au 1er août 2017, (issue de la DCN 2016-003 adoptée par l’assemblée générale du CNB des 31 mars et 1er avril 2017 – Décision du 26 juin 2017 – JORF n°0178 du 1er août 2017) :

« L’avocat est le mandataire naturel de son client, tant en matière de conseil, de rédaction d’actes, que de contentieux. Il peut exercer ses missions pour le compte de personnes physiques ou morales agissant sous forme ou pour le compte de fonds fiduciaires ou de tout instrument de gestion d’un patrimoine d’affectation.

Lorsqu’il assiste ou représente ses clients en justice, devant un arbitre, un médiateur, une administration ou un délégataire du service public, l’avocat n’a pas à justifier d’un mandat écrit, sous réserve des exceptions prévues par la loi ou le règlement.

Dans les autres cas, l’avocat doit justifier d’un mandat écrit sauf dans les cas où la loi ou le règlement en présume l’existence. Le mandat écrit, ou la lettre de mission, doit déterminer la nature, l’étendue, la durée, les conditions et les modes d’exécution de la fin de la mission de l’avocat.

Il peut recevoir mandat de négocier, d’agir et de signer au nom et pour le compte de son client. Un tel mandat doit être spécifique et ne peut en conséquence avoir un caractère général.

L’avocat s’assure au préalable de la licéité de l’opération pour laquelle il lui est donné mandat.

Il respecte strictement l’objet du mandat et veille à obtenir du mandant une extension de ses pouvoirs si les circonstances l’exigent.

(')

Il est interdit à l’avocat d’intervenir comme prête-nom et d’effectuer des opérations de courtage, toute activité à caractère commercial étant incompatible avec l’exercice de la profession. Les incompatibilités prévues à l’alinéa précédent ne font pas obstacle à la commercialisation, à titre accessoire, de biens ou de services connexes à l’exercice de la profession d’avocat si ces biens ou services sont destinés à des clients ou à d’autres membres de la profession. »

Aux termes de l’article 6.3 du RIN « Missions particulières » :

« L’avocat peut accepter un mandat de recouvrement de créances. Il peut également accepter un mandat de gestion de portefeuille ou d’immeubles à titre accessoire et occasionnel, être syndic de copropriété, mandataire en transaction immobilière, mandataire sportif, tiers de confiance, représentant fiscal de son client. Il peut organiser toute action de formation ou d’enseignement ou y participer.

Il peut, en outre, sans que cette liste ne soit limitative, être mandaté dans le cadre des missions définies ci-après. »

L’article 6.4 «  Déclarations à l’Ordre » prévoit que « l’avocat qui entend exercer l’activité, notamment de mandataire en transaction immobilière doit en faire la déclaration à l’Ordre, par lettre ou courriel adressé au Bâtonnier. »

En vertu de l’article 11.3 du RIN « 11.3 Modes prohibés de rémunération », l’avocat ne peut percevoir d’honoraires que de son client ou d’un mandataire de celui-ci, et la rémunération d’apports d’affaires est interdite.

Enfin, l’article 11.4 «  Partage d’honoraires prohibé » interdit à l’avocat de partager un honoraire quelle qu’en soit la forme avec des personnes physiques ou morales qui ne sont pas avocats.

En l’espèce, le contrat dont se prévaut M. [B], dénommé « mandat de recherche non exclusif » en date du 30 avril 2018 conclu avec la S.A.S. Nortex en qualité de mandant comporte les clauses suivantes :

«  ARTICLE 1 :

Le mandant donne mission au cabinet de Maître [O] [B] de trouver un acquéreur pour un ensemble de locaux donnés à bail à différentes enseignes dont « 1, 2, 3 », « ETAM », « UNDIZ ».

Les personnes susceptibles d’être intéressées par ce bien feront l’objet d’une notification par le cabinet [B] à Monsieur [E] [J], à l’adresse '

Avant transmission du dossier de présentation au candidat, le mandataire devra avoir obtenu l’accord formel de NORTEX par courriel.

Le cabinet [B] a présenté, en avril 2018, un candidat en la personne de la société CIG France, dont le siège social est à [Localité 11].

Celle-ci a formulé une dernière offre le 25 avril, qui a reçu un accord de principe de Monsieur [E] [J] es qualités, le 27 avril 2018

Des informations vont être transmises à CIG en vue d’une réunion prochaine chez les notaires parisiens.

ARTICLE 2 :

Sur instruction du vendeur (NORTEX), le cabinet [B] pourra participer, s’il y a lieu aux négociations et à la préparation des documents (lettre d’intention, engagements de confidentialité).

Le vendeur fait état de ses exigences en ce qui concerne les conditions de la vente, et notamment :

— L’absence de conditions suspensives liées à un financement

— la régularité des baux réitératifs pour les enseignes du groupe ETAM

— la durée limitée des due diligence

ARTICLE 3

La commission d’apporteur d’affaires due au cabinet [B] est de 300 000 euros TTC sur le montant global de la transaction de 30.300.000 euros.

NORTEX procédera à l’encaissement de ce montant de 30 300.000 euros et rétrocèdera la commission le jour même de l’acte de cession de vente.

Cette opération pourra être réalisée par le notaire du vendeur.

Il est encore précisé ici que CIG versera également de son côté 300 000 euros TTC, complémentaires, à son apporteur d’affaires.

Au total, la commission d’apporteur d’affaire est de 600 000 euros TTC.

ARTICLE 4

Le mandant s’interdit de traiter directement ou par personne interposée avec les candidats acquéreurs du bien proposé et ce pendant une durée de 36 mois après l’expiration du présent mandat.

En cas de non-respect de la présente clause, le mandant sera redevable d’une somme équivalente à la commission énoncée à l’article 3.

ARTICLE 5 :

Le mandat est valable pour une dure initiale de 6 mois non renouvelable.

[']

ARTICLE 7 :

Le présent mandat n’est pas soumis à la loi HOGUET. »

Si la société CIGF n’était pas partie à ce contrat, elle ne conteste pas avoir signé le contrat conclu le 10 décembre 2018 avec M. [O] [B], dénommé « Avenant au mandat de recherche non exclusif », lequel stipule, après un rappel des termes du mandat du 30 avril 2018, notamment que :

« Le 30 avril 2018, NORTEX a confié au cabinet de Maître [B], avocat au Barreau de LYON, le soin de trouver un acquéreur.

Ce mandant fait mention de la présentation du cabinet CIG France (Monsieur [W] [Q] et Monsieur [X]).

Depuis lors, les discussions ont eu lieu avec ce candidat acquéreur.

La consistance et le périmètre de l’acquisition ont évolué avec la sortie des murs situés [Adresse 9] à [Localité 12].

Le candidat repreneur a sollicité un effort et une remise sur le pourcentage de commission initialement convenu avec les deux intermédiaires.

CIG France reprend à son compte le mandat initialement régularisé par NORTEX le 30 avril 2018 et dont elle déclare avoir parfaite connaissance.( souligné par la cour)

IL EST CONVENU CE QUI SUIT :

La commission d’apporteur d’affaires du cabinet [B] est ramenée d’un montant initial de 300 000 euros TTC (trois cent mille euros toutes taxes comprises) à un montant forfaitaire de 150 000 euros TTC (cent cinquante mille euros toutes taxes comprises).

Cette commission sera réglée directement par l’acquéreur (CIG France ou une structure substitués), entre les mains du notaire du vendeur, Maître [F] [I], le jour de la réitération des actes.

Il est rappelé que CIG France rémunèrera de surcroît son apporteur d’affaires: Monsieur [L] [T] (meilleuragent.com) à hauteur de 150 000 € TTC.

Le présent avenant et le mandat sont valables jusqu’à l’issue des négociations et de la phase de signature avec CIG France.

Les autres dispositions du mandat ne sont pas modifiées ».

Enfin, la promesse synallagmatique de vente conclue entre les sociétés Nortex et CIG France comprend la reconnaissance suivante à la clause Négociation:

« Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions figurant à l’acte ont été négociés de manière globale dans le cadre du portefeuille Barbusse 2 par:

1/ La société dénommée « Meilleurs Agents Patrimoine » ', titulaire d’un mandat n°20181210.0002 donné par l’acquéreur le 10 décembre 2018,

[…]

2/ Le cabinet de Maître [O] [B], avocat au barreau de Lyon titulaire d’un mandat de recherche donné par le vendeur en date du 30 avril 2018 suivi d’un avenant en date du 10 décembre 2018.

En conséquence, le vendeur, qui en a seul charge, lui versera lors de la vente une rémunération de cent cinquante mille euros toutes taxes comprises (150.000,00 EUR TTC). ».

Il importe de souligner que si, comme le soutient M. [B], l’activité de mandataire en transactions rentre dans les prévisions de l’article 6.3 du RIN, il n’en demeure pas moins que la spécificité de la profession d’avocat impose toutefois que cette activité respecte un certain nombre de principes, tenant notamment au caractère écrit du mandat, qui doit déterminer la nature l’étendue, la durée de la mission, les conditions et modes d’exécution de la fin de celle-ci, ainsi que les modalités de sa rémunération.

La mission de l’avocat mandataire en transactions doit aussi se distinguer de celle de courtier ou d’apporteur d’affaires qui se limite à la seule mise en relation des parties contractantes et qui est par nature commerciale, et en tant que telle incompatible avec l’exercice de la profession d’avocat, si elle n’est pas accessoire à une mission principale d’assistance de son client dans le cadre d’un litige, ou d’analyse d’une situation en vue de lui apporter des conseils (audit professionnel, patrimonial, fiscal, création ou transmission d’entreprise, etc.) ou encore de rédaction d’actes.

En effet, parce qu’il est avant tout un avocat, l’avocat mandataire en transactions immobilières ne peut pas devenir un professionnel de l’intermédiation en transactions, et sa mission ne peut pas être de seulement trouver un acquéreur, ou un locataire, ou un immeuble, son activité de mandataire en ce domaine devant rester accessoire à une mission juridique de conseil et de rédaction d’actes, qui reste le fondement de son intervention.

La jurisprudence exige d’ailleurs, pour reconnaître le caractère civil d’un acte d’intermédiation qui peut faire partie de la mission de l’avocat mandataire en transactions, qu’il soit accessoire à la prestation juridique de rédaction d’acte (CE 1870541888312 du 23 février 2000) ou de conseil (1e Civ. 13 novembre 2002, n°00-13.668)

Or, en l’espèce, force est de constater, à la simple lecture du mandat de recherche du 30 avril 2018, dont les conditions ont été reprises à son compte par la société CIGF dans l’avenant du 10 décembre 2018, que la seule mission de M. [B] était de rechercher des acquéreurs pour la société NORTEX, et qu’il s’est de fait, contenté de présenter la société CIGF à son mandant, sans qu’il soit démontré qu’il ait par ailleurs été chargé et qu’il ait accompli une quelconque mission juridique de conseil ou de rédaction d’actes pour le compte de son client, la société NORTEX.

Par ailleurs, le particularisme du mandat de l’avocat mandataire en transactions doit, en miroir, se retrouver, en considération du critère de l’activité accessoire, dans la clause relative à sa rémunération, quelle que soit la qualification donnée à celle-ci, en ce sens qu’elle ne peut être calquée purement et simplement sur celle d’autres professionnels intervenant concurremment dans ce domaine d’activité, comme par exemple les agents immobiliers, et devrait parfaitement distinguer des honoraires d’assistance et de conseil, et des honoraires d’intermédiation proprement dite.

De surcroît, le mandat doit indiquer expressément que cette rémunération est due par le mandant à l’exclusion de tout autre, la qualification de mandat excluant que l’honoraire convenu avec la mandant soit « facturé » au nom du contractant de ce dernier.

Là encore, force est de constater que la rémunération convenue aux termes du contrat conclu entre la société NORTEX et M. [B] ne se distingue par aucun de ses éléments d’une simple commission d’agent immobilier ou d’apporteur d’affaires, l’emploi de ce terme n’apparaissant pas, contrairement à ce que soutient M. [B] comme le fruit d’une simple imprécision ou d’une maladresse de rédaction, mais bien comme correspondant à la rémunération de la seule mission confiée et accomplie par M. [B], soit mettre en relation un candidat acquéreur avec son client, la société NORTEX.

De plus, la rémunération convenue devait in fine être payée, non pas par le client de M. [B], mais par le cocontractant de celui-ci, ce que confirme en outre l’avenant au mandat conclu entre M. [B], et non plus la société Nortex, mais la société CIGF, ainsi que la facture d’honoraires adressé par M. [B] directement à la société CIG France suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 6 novembre 2019 (pièce n°15 [B]), ce qui contrevient incontestablement à l’interdiction de percevoir des honoraires d’une personne autre que son client ou son mandataire.

Enfin, s’agissant de règles relatives à la rémunération des avocats, laquelle est encadrée notamment par les articles 10 de la loi n°71 -1130 du 31 décembre 1971 et l’article 11 du RIN, il ne peut être contesté que le contrat conclu en violation de celles-ci doit être considéré comme contraire à l’ordre public.

Il s’ensuit qu’en application des dispositions des articles 1128 et 1162 du code civil, le contrat du 30 avril 2018 et son avenant du 10 décembre 2018, doivent être déclarés nuls, de sorte que les demandes en paiement formées par M. [B] sur le fondement contractuel, tant à l’encontre de la société Nortex que de la société CIGF ne peuvent qu’être rejetées.

III- Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société CIGF

Pour condamner la société CIGF à payer à M. [B] des dommages et intérêts à hauteur de 125 000 €, le tribunal a retenu que «  Il est constant que les conditions suspensives assortissant la promesse ont été réalisées. Dès lors, la société CIG avait l’obligation de réitérer l’acte de vente ce qui aurait créé dans le patrimoine de [O] [B] une créance sur la S.A.S. Nortex exigible au plus tard au jour stipulé pour la réitération de la promesse, soit au 15 avril 2019, d’au moins 150.000 euros T.V.A. comprise. En manquant à son obligation, elle a privé [O] [B] de cette créance, lui causant un préjudice financier correspondant au montant hors taxe de 150.000 euros, soit le taux de T.V.A. étant de 20 %, un préjudice de 125.000 euros ».

Au soutien de l’infirmation du jugement, la société CIGF reproche au tribunal d’avoir retenu une faute quasi délictuelle, alors que, de par le désistement d’instance réciproque et d’action des sociétés Nortex et CIGF, il était dessaisi de l’appréciation de la réalisation ou non des conditions suspensives de la promesse en son temps conclue entre elles, et ne pouvait dès lors considérer non seulement que les conditions suspensives de la promesse litigieuse avaient été réalisées, mais qu’en outre c’était en raison d’une faute de la société CIGF que la vente n’avait pas abouti.

M. [B] et la SELARL [O] [B] soutiennent que la CIGF a engagé sa responsabilité délictuelle puisqu’elle a délibérément renoncé au projet d’acquisition sans pouvoir revendiquer la non réalisation d’une condition suspensive, ainsi que cela ressort du procès-verbal de carence du notaire, s’étant prévalue d’un hypothétique dol de la société Nortex, lequel a été contesté par celle-ci et n’a jamais été admis par une décision judiciaire.

Réponse de la cour

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui recherche la responsabilité civile délictuelle de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, dès lors que les contrats prévoyant la rémunération de M. [B] sont nuls en raison de leur contenu illicite, celui-ci ne peut se plaindre d’une quelconque faute de la société CIGF comme étant en lien avec le préjudice allégué, tenant à l’absence de perception de sa rémunération.

A titre surabondant, il convient d’ajouter que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il ne peut être considéré que la société CIGF avait l’obligation de réitérer l’acte de vente, dès lors qu’indépendamment de la question de la réalisation des conditions suspensives, celle-ci invoquait un dol de la société Nortex pour refuser de réitérer la vente, dol sur lequel il n’a pas été statué en l’état des désistements d’instance et d’actions réciproques des sociétés Nortex et CIGF.

De plus, ces désistements, constatés par ordonnance du juge de la mise en état du 12 février 2021, ont eu pour effet de dessaisir le tribunal des demandes principales qui avaient été formées par la société Nortex en paiement de la clause pénale convenue à la promesse en raison de l’inexécution par la société CIGF de ses obligations en découlant, de sorte que le tribunal ne pouvait plus se prononcer sur l’inexécution alléguée et la responsabilité de la société CIGF dans l’absence de réalisation de la vente.

Par suite de ce désistement d’action, il n’appartenait pas au tribunal de se prononcer sur les manquements contractuels éventuellement commis par la société CIGF.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il retenu une faute de la société CIGF en lien avec la perte du droit à commission de M. [B], dont la demande de dommages et intérêts doit en conséquence être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [B] et la SELARL [O] [B], parties perdantes doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société CGIF, la SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SCP [U] & [K], et la SELARL 2M & Associés, pris ensemble, la somme de 8 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 février 2023 en ce qu’il a condamné la S.A.S. Commercial Investment Group France à verser à M. [O] [B] une indemnité de 125.000 euros outre l’intérêt légal à compter du 6 novembre 2019, débouté la société Commercial Investment Group France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société Commercial Investment Group France aux dépens ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

PRONONCE la nullité du contrat de mandat de recherche non exclusif conclu le 30 avril 2018 entre le cabinet [V] [B] et la SAS NORTEX et de son avenant du 10 décembre 2018 entre le cabinet [O] [B] et la SAS Commercial Investment Group France ;

DEBOUTE M. [O] [B] et la SELARL [O] [B] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [B] et la SELARL [O] [B] aux dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE M. [O] [B] et la SELARL [O] [B] de leur demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [O] [B] et la SELARL [O] [B] à payer à la SAS Commercial Investment Group France, la SCP [N] [R]'[Z] en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS Commercial Investment Group France, la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS Commercial Investment Group France, la SCP [U] et [K], en qualité d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS Commercial Investment Group France et la SELARL 2M et associés, en qualité d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SAS Commercial Investment Group France, pris en ensemble, la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE