Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 JANVIER 2026

(n° 2026/ , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14484 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5BU

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Meaux le 28 avril 216 – sous le numéro RG 13/05177 confirmé partiellement par un arrêt de la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 1- en date du 16 mars 2018 sous le numéro RG 16/14301 rectifié par un arrêt la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 1- en date du 22 février 2019, RG 18/23577 lui même cassé partiellement par la Cour de cassation- Pourvoi B 18-18.312 joint au C 18-18.312 confirmé partiellement sur renvoi après cassation autrement composé par un arrêt rendu le 04 mars 2022 sous me numéro RG 21/5482 la la cour d’apeel de Paris – Pôle 4 chambre 1- lui – même cassé partiellement par un arrêt du 15 Février 2024 -Cour de Cassation de Paris – Pourvoi D 22-17.119

DEMANDEURS APRÈS RENVOI :

Monsieur [T] [J] né le 23 Avril 1958 à [Localité 9] (Madagascar),

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [W] [J] née le 30 Décembre 1962 à [Localité 19] (Madagascar),

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de M^e Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX , toque 22

DÉFENDEURS APRÈS RENVOI :

Madame [I] [C] épouse [G] née le 04 Mars 1973 à [Localité 18],

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [E] [G] né le 22 Octobre 1971 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [A] [L] [F] née le 18 Septembre 1980 à [Localité 17] (Congo)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous trois représentés par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Monsieur [V] [Y] né le 01 Janvier 1958 à [Localité 10] (Turquie),

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [X] [K] épouse [Y] née le 03 Juin 1957 à [Localité 11] (Turquie)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 assistés de M^e Pascal ADAM, avocat au barreau de PARIS, toque : A0642

S.A.S. BDR & ASSOCIES PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [U] [D], MANDATAIRE JUDICIAIRE Es qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter la SARL PLATEFORME CONSTRUCTION IDF désigné en cette qualité selon ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 04/03/2021

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ni constituée, ni comparante

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle4 chambre1-en date du 17 septembre 2024 à personne habilitée pour personne morale conformément à l’article 658 du code procédure civile

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 16] représenté par son Syndic bénévole Monsieur [E] [G], agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

SCP [H] [M] et [O] [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assistée de M^e Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0211

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Sandrine MOISAN, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Sandrine MOISAN, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre , magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène bogaers.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [T] [J], Madame [W] [J], Madame [I] [C] épouse [G] et Monsieur [E] [G], et Madame [A] [F], ont conclu avec Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K] épouse [Y], vendeurs, par le truchement de l’agence immobilière société JCM, trois contrats préliminaires de réservation en vue de la vente en l’état futur d’achèvement de trois maisons dans un ensemble d’habitations dont les maîtres d’ouvrage ont sous-traité la réalisation à la société Plateforme Construction IDF

Les actes authentiques de vente portant mention d’une déclaration d’achèvement des travaux au 6 octobre 2011, ont été dressés en la forme de ventes de locaux neufs, respectivement les 16 novembre, 28 novembre et 9 décembre 2011, par la société civile professionnelle [H] [M] et [O]-[R] [M] ( la SCP [M]) notaire.

Se plaignant d’inachèvements et de désordres, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ( le syndicat des copropriétaires) ont, après expertise, assigné les vendeurs, la société Plate-Forme Constructions IDF et la société de notaires en réparation.

Par jugement du 28 avril 2016, le tribunal de grande instance de Meaux a entre autres dispositions :

Condamné in solidum les époux [Y] et la société IDF à payer aux acquéreurs et au syndicat des copropriétaires, sous déduction des provisions déjà versées :

— aux consorts [G]-[C] la somme de 160 305,70 euros,

— à Mme [F] la somme de 148 042,69 euros,

— à M. et Mme [G]-[C] la somme de 115 992,11 euros

— au syndicat des copropriétaires la somme de 242 621,83 euros.

Débouté les acquéreurs et le syndicat de leurs demandes formées contre la société notariale et l’agence immobilière JCM.

Sur appels des vendeurs, des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel de Paris, par arrêt du 16 mars 2018 rectifié le 22 février 2019, a :

Dit que la cour n’est pas saisie à l’égard de la Sarl Plateforme Construction IDF

Infirmé le jugement mais seulement en ce qu’il avait débouté les acquéreurs de leurs demandes dirigées contre la SCP [M].

Dit que Maître [O]-[R] [M], notaire, a engagé sa responsabilité en sa qualité de rédacteur d’acte ;

Condamné la SCP [M] à payer à titre de dommages et intérêts :

aux consorts [G]-[C] la somme de 128 033,83 euros,

à Mme [F] la somme de 118 434,15 euros

à M. et Mme [G] la somme de 92 793,68 euros

Cette disposition a été interprétée comme une condamnation in solidum par l’arrêt du 22 février 2019 avec celles auxquelles Monsieur [V] [Y], Madame [X] [K], épouse [Y], et la SARL Plateforme IDF ont été eux-mêmes condamnés in solidum à titre de dommages et intérêts par le jugement du 28 avril 2016 au profit de ces mêmes parties.

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ' [Adresse 16]' représenté par son syndic, de ses demandes formées contre la SCP [M]

Confirmé le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Débouté les époux [Y] de leurs demandes ;

Dit que les dépens de l’instance d’appel du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ' [Adresse 16] représenté par son syndic resteront à sa charge ;

Condamné in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K], épouse [Y] ainsi que la SCP [M], aux autres dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit que la condamnation aux dépens de Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K], épouse [Y], comprendra le coût de l’expertise judiciaire et des instances en référé ;

Condamné la SCP [M] à payer, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile à :

— Monsieur [E] [G], Madame [I] [C] et Madame [L] [F], la somme de 5 000 euros

— Monsieur [T] [J] et Madame [P] [Z], épouse [J], la somme de 4 000 euros

Condamné in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K], épouse [Y], à payer en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel à la Sarl JCM la somme de 5 000 euros.

Par arrêt du 12 novembre 2020, la cassation a été prononcée au motif que la cour d’appel n’a pas statué au visa des dernières conclusions déposées, lesquelles comportaient une argumentation complémentaire et de nouvelles pièces.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris, autrement composée, a rendu un arrêt le 4 mars 2022 en ces termes :

Infirme le jugement du 28 avril 2016, sauf sur le montant des indemnisations in solidum de Monsieur et Madame [Y] et la société Plateforme Constructions IDF, déduction faite des provisions ordonnées par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Meaux du 24 avril 2013 et sur le rejet des demandes dirigées contre la SCP [M].

Condamne in solidum M. et Mme [Y] ainsi que la société Plateforme Constructions IDF à verser, après déduction des provisions déjà allouées :

la somme de 204 305,70 euros à M. [G] et Mme [C]

la somme de 192 042,69 euros à Mme [F]

la somme de 159 992,11 euros à M. et Mme [J].

Rejette l’exception d’irrecevabilité ( sic) opposée par la SCP [M] aux demandes de Monsieur et Madame [J] ;

DIT que la SCP [M] sera tenue in solidum avec Monsieur et Madame [Y] et la société Plateforme Construction IDF, représentée par la société BDR & Associés, au paiement des condamnations suivantes, dans la limite suivante :

61 652,85 euros pour les consorts [G]-[C],

58 021,34 euros pour Mme [F]

46 046,05 euros pour M. et Mme [J].

Les époux [Y] ont formé un pourvoi le 30 mai 2022 et la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de cassation en date du 15 février 2024 aux termes duquel il a été ainsi statué :

« CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne M. et Mme [Y], in solidum avec la société Plateforme constructions IDF, à payer, après déduction des provisions déjà allouées, les sommes de 160 305,70 euros à M. [G] et Mme [C], 148 042,69 euros à Mme [F], 115 992,11 euros à M. et Mme [J], et en ce qu’il dit que M. et Mme [Y] seront tenus, in solidum avec la société civile professionnelle [H] [M] et [O] [R] [M] et la société Plateforme Constructions IDF aux paiement à M. [G] et Mme [C] de la somme de 61 652,85 euros, à Mme [F] (sic) de la somme de 58 021,34 euros, à M. et Mme [J] de la somme de 46 46,05 euros et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16] la somme de 132 810,91 euros ;

Met hors de cause la société JCM ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. et Mme [J], M. [G] et Mme [C] et Mme [F] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [Y] à payer à la société JCM la somme de 1 500 euros et rejette les autres demandes'

L’arrêt précise que la cassation prononcée sur le premier moyen pris en sa première branche s’étend, par voie de conséquence, à la cassation du chef du dispositif qui dit que Monsieur et Madame [Y] seront tenus, in solidum avec la SCP [M] et la société Plateforme Constructions IDF au paiement des sommes dues aux acquéreurs et aux syndicats des copropriétaires mais ne s’étend pas, faute d’indivisibilité ou de lien de dépendance nécessaire avec les dispositions de l’arrêt cassées, aux chefs de dispositif qui ont, d’une part, condamné la société Plateforme Constructions IDF à payer, après déduction des provisions déjà allouées, les sommes de 160 305,70 euros à Monsieur [G] et Madame [C], 148 042,69 euros à Madame [F], 115 992,11 euros à Monsieur et Madame [J] et, d’autre part, dit que la SCP [M] sera tenue, in solidum avec Monsieur et Madame [Y] et la société Plateforme Constructions IDF au paiement des condamnations prononcées dans les limites des sommes de :

—  61 652,85 euros à Monsieur [G] et Madame [C], 58 021,34 euros à Madame [F], – 4 646,05 euros à Monsieur et Madame [J] et 132 810,91 euros au syndicat des copropriétaires.

Il est fait grief à l’arrêt de n’avoir pas respecté les dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile et au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office tiré de la responsabilité décennale du vendeur d’immeuble après achèvement, alors qu’il résultait du jugement et des écritures des parties que seule la responsabilité contractuelle de Monsieur et Madame [Y] avait été débattue.

Monsieur et Madame [J] ont saisi la cour de renvoi par acte de saisine du 19 juillet 2024, sous le RG n°24/14484.

Monsieur et Madame [Y] l’ont saisie à leur tour par acte du 12 août 2024, enrôlé sous le RG n°24/15288.

Les affaires n’ont pas été jointes.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, M. et Mme [J] demandent à la cour, aux visas des articles 1147, 1382,1601-3 et 1642-1 du Code civil de :

DECLARER recevables et bien fondés Monsieur et Madame [J] en leur appel à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MEAUX le 28 avril 2016

Y faisant droit,

CONFIRMER le jugement du 28 avril 2016 et l’arrêt de la cour du 16 mars 2018 en leurs dispositions relatives aux époux [Y], et à la société PLATEFORME CONSTRUCTION IDF.

DECLARER ces derniers responsables au titre de la responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur et Madame [J]

LES CONDAMNER solidairement à payer à Monsieur et Madame [J] les sommes suivantes :

93 492,11 € TTC au titre du préjudice matériel

76 500 € au titre du trouble de jouissance réactualisé

6.000 € au titre du préjudice moral

Soit un TOTAL de 175 992,11 €

INFIRMER le jugement pour le surplus et notamment pour ses dispositions relatives au Notaire.

RETENIR la responsabilité de la SCP [H] [M] et [O] [R] [M] qui a commis de nombreuses fautes lors de la rédaction de son acte authentique en date du 16/11/2011 et a engagé de ce fait sa responsabilité professionnelle à l’égard de Monsieur et Madame [J].

JUGER qu’en acceptant d’instrumentaliser un acte en contrariété avec les dispositions législatives et règlementaires applicables en matière VEFA, visées expressément dans son acte, mais également en matière de vente de lots achevés, le Notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

CONFIRMER les arrêts en date des 16 mars 2018 et 4 mars 2022 ayant retenu la responsabilité pour fautes du notaire.

VOIR FIXER à 80 % la perte de chance imputable au notaire.

CONDAMNER in solidumn la SCP [H] [M] et [O] [R] [M] dans la limite de 80% avec les époux [Y] à indemniser Monsieur et Madame [J] de l’intégralité de leur préjudice et à leur payer les sommes suivantes :

93 492,11 € TTC au titre du préjudice matériel

76 500 € au titre du trouble de jouissance réactualisé

6.000 € au titre du préjudice moral

Soit un TOTAL de 175 992,11 €

A titre subsidiaire, CONDAMNER in solidumn la SCP [H] [M] et [O] [R] [M] dans la limite de 80% avec les époux [Y] à indemniser Monsieur et Madame [J] de la somme de 115 992,11 € correspondant aux sommes retenues dans les diverses décisions de justice.

DEBOUTER la SCP [M] de toutes ses conclusions, fins et prétentions.

DEBOUTER les époux [Y] de leur appel et de toutes leurs conclusions, fins et prétentions.

CONDAMNER in solidum la SCP [H] [M] et [O] [R] [M] et les époux [Y] à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la SCP [H] [M] et [O] [R] [M] et les époux [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les dépens des procédures de référés, les frais d’expertise judiciaire, les dépens d’appel relatifs aux arrêts des 16 mars 2018 et 4 mars 2022 et tout autre dépens liés aux nombreuses procédures ayant eu lieu dont distraction au profit de Maître Solange IEVA-GUENOUN, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SCP [M] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MEAUX en date du 28 avril 2016 en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [J], Monsieur [G], Madame [C], Mademoiselle [F] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes à l’encontre de la SCP [M].

En conséquence,

REJETER les demandes Monsieur et Madame [J] formulées à l’encontre de la SCP [M], ET LES DECLARER MAL FONDES.

Y AJOUTANT

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [J] ou tout succombant, à payer à la SCP [M] chacun une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, Mme [F], Mme [C], M. [G] et le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 16] demandent à la cour aux visas des articles 1382 et 1147 du Code civil, de

CONFIRMER le Jugement rendu le 28 avril 2016 par le Tribunal judiciaire de Meaux, en son principe de condamnation solidaire des consorts [Y] et de la société PLATEFORME CONSTRUCTIONS IDF mais l’infirmer en ce qu’il s’est limité dans le quantum desdites condamnations.

En conséquence

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y] et la société PLATEFORME CONSTRUCTIONS IDF à payer :

à Monsieur [G] et Madame [C] : la somme de 207 355,70 euros,

à Madame [F] : la somme de 195 092,69 euros,

au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16] : la somme de 265 621,83 euros ;

INFIRMER le jugement du 28 avril 2016 en ce qu’il a débouté les concluants de leurs demandes à l’encontre de la SCP [M] et ainsi, DIRE que la SCP [M] sera tenue, in solidum avec Monsieur et Madame [Y] et la société Plateforme construction IDF, représentée par la société BDR et associés, au paiement des condamnations ci-dessus, dans les limites suivantes :

à Monsieur [G] et Madame [C]: 203 208,59 euros ;

à Madame [F] : 191 190,84 euros,

au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16] : 260 309,39 euros ; et ainsi, l’y condamner.

DEBOUTER Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K] épouse [Y], la société PLATEFORME CONSTRUCTION IDF, représentée par la société BDR & ASSOCIES prise en la personne de Maître [U] [D], et la SCP [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [Y], Madame [X] [K] épouse [Y], et/ou tout succombant à payer à Monsieur [E] [G], Madame [I] [C], Madame [L] [F] et le Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 16] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [Y], Madame [X] [K] épouse [Y], et/ou tout succombant aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de MEAUX du 28 Avril 2016.

Dire et juger que la perte de la garantie décennale à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs, notamment de la société PLATEFORME CONSTRUCTIONS IDF et de la SAGENA, constitue un préjudice certain pour Monsieur et Madame [Y] correspondant aux sommes qu’ils seraient amenés à exposer.

Dire et juger recevables et bien fondés Monsieur et Madame [Y] à demander réparation à Monsieur et Madame [J], Monsieur [G] et Madame [C], Madame [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] , qui sont à l’origine de leur préjudice par leur carence fautive dans l’acceptation de la levée des réserves.

En considération de ces responsabilités réciproques portant sur un même montant, Ordonner la compensation entre les sommes réclamées par Monsieur et Madame [J], Monsieur [G] et Madame [C], Madame [F] et le syndicat des copropriétaires les [Adresse 16] et la créance de dommages intérêts que Monsieur et Madame [Y] détiennent à leur encontre, de sorte qu’aucune condamnation de Monsieur et Madame [Y] au profit de Monsieur et Madame [J], Monsieur [G] et Madame [C], Madame [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ne pourrait être prononcée.

Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame et Monsieur [Y]

Subsidiairement,

— Vu l’article 276 du Code de Procédure Civile.

— dire qu’en l’état des manquements, imprécisions, façon d’opérer, non réponse aux dires relatifs aux devis des travaux réparatoires, l’expertise de Monsieur [S] est inopposable et inutilisable.

des manquements, imprécisions, façon d’opérer, non réponse aux dires relatifs aux devis des travaux réparatoires, l’expertise de Monsieur [S] est inopposable et inutilisable.

— dire n’y avoir lieu d’entériner le rapport d’expertise et l’annuler.

— Vu les contradictions des intimés sur les travaux de mise en conformité, notamment la mise en conformité électrique, le raccordement au réseau EU/EP, le changement de l’escalier et le changement de la porte d’entrée.

— ordonner une nouvelle expertise avec la même mission donnée à Monsieur [S] par l’Ordonnance de refere du 13 Juillet 2012.

Plus subsidiairement,

Condamner Monsieur [G] et Madame [C], Madame [F], Monsieur et Madame [J] et le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [G] et Madame [C], Madame [F], Monsieur et Madame [J] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jacques BELLICHACH, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

La clôture a été prononcée le 16 octobre 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

A l’audience le conseil des consorts [G]-[C], [J], [F] et du syndicat des copopriétaires étant absent, la cour a relevé qu’un dossier unique a été déposé visant le RG 24/14484 et le RG 24/15288, alors que les deux affaires n’ont pas été jointes.

Le dossier RG 15/288 a été renvoyé en conséquence à l’audience collégiale du 19 mars 2026 au rapport de la présidente de chambre .

SUR QUOI,

LA COUR

1-Le périmètre de la cassation

La cassation s’étend au chef de dispositif énonçant que Monsieur et Madame [Y] sont tenus in solidum avec la SCP [M] et la société Plateforme Construction IDF au paiement de sommes aux acquéreurs et au syndicat des copropriétaires.

Elle ne s’étend pas aux chefs du dispositif de l’arrêt qui a condamné la société Plateforme Construction IDF au paiement, déduction faite des provisions ordonnées par l’ordonnance de référé du 24 avril 2013, des sommes de :

—  160 305,70 euros à Monsieur [G] et Madame [C],

—  48 042,69 euros à Madame [F],

—  115 992,11 euros à Monsieur et Madame [J]

Elle ne s’étend pas non plus aux chefs du dispositif de l’arrêt qui a condamné la SCP [M] au paiement des condamnations prononcées dans les limites des sommes de :

—  61 652,85 euros à Monsieur [G] et Madame [C]

—  58 021,34 euros à Madame [F],

—  4 646,05 euros à Monsieur et Madame [J]

—  132 810,91 euros au syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que la cour étant saisie des seules demandes dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [Y], il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de condamnations in solidum dirigées à l’encontre de la société Plateforme Construction IDF et de la SCP [M], définitivement jugées par l’arrêt du 4 mars 2022.

2- La responsabilité in solidum de Monsieur et Madame [Y]

Le jugement rendu le 28 avril 2016 a retenu, d’une part, qu’il résultait des actes authentiques qu’il s’agissait de ventes simple de lots en copropriété, ce que les parties ne contestaient pas, de sorte que les dispositions de l’article 1642-1 du code civil n’étaient pas applicables, d’autre part, qu’aucune réception des travaux n’étant intervenue ni aucune demande de réception judiciaire n’ayant été formulée, les garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil ne pouvaient être mobilisées.

Soulignant que Monsieur et Madame [Y] ont vendu un immeuble qualifié d’achevé, que Monsieur [V] [Y] a dirigé les travaux et en aurait réalisé une partie, le contrat de sous-traitance de la société Plateforme-Construction IDF qualifiant Monsieur et Madame [Y] d’entrepreneur principal, au vu des nombreux désordres affectant les biens construits et vendus, de l’abandon du chantier par les époux [Y] et de leur mauvaise foi caractérisée par la déclaration d’achèvement en mairie à seule fin d’échapper au statut juridique de la copropriété, le jugement a fondé la condamnation de Monsieur et Madame [Y] aux visas des articles 1147 et 1184 du Code civil

La cour, dans son arrêt du 4 mars 2022, a retenu que la responsabilité des vendeurs était engagée sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, applicable après l’achèvement des travaux et que dès lors que la reprise des désordres ne permettait pas l’achèvement de l’immeuble, empêchant les acquéreurs d’agir contre le constructeur sur le fondement de la garantie décennale, Monsieur et Madame [Y] sont tenus au titre de la garantie légale des constructeurs.

Monsieur et Madame [J] demandent la confirmation du jugement qui a retenu la responsabilité contractuelle de Monsieur et Madame [Y] sur le fondement cumulé des articles 1147, 1382, 1601-3 et 1642-1 du Code civil, au vu des constatations de l’expert judiciaire relatives aux désordres affectant les éléments constitutifs de l’ouvrage et les équipements indissociables.

Madame [F], Madame [C], Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires demandent de juger que la responsabilité de Monsieur et Madame [Y] est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil par adoption de la motivation de l’arrêt rendu par cette cour le 4 mars 2022. Subsidiairement, ils demandent que la responsabilité soit retenue sur le fondement de l’article 1147 du Code civil par référence aux motifs du jugement.

Monsieur et Madame [Y] opposent la carence des acquéreurs pour la levée des réserves, au rappel que ceux-ci ont estimé initialement être dans le cadre des dispositions de l’article 1642-1 du code civil et ont ainsi signé les procès-verbaux de réception des travaux avec réserves par Monsieur [G] et Madame [C] le 26 janvier 2012 ( lot 3),

— par Madame [F] le 30 janvier 2012 (lot 4)

— par Monsieur et Madame [J] le 2 février 2012 ( lot 2).

Ils affirment avoir adressé aux acquéreurs, en la forme recommandée avec avis de réception le 13 février 2012, l’état contradictoire signé de la réception des maisons avec la liste des réserves, en précisant établir un planning d’intervention avec les entreprises pour la levée des réserves, les dates d’intervention ont été confirmées par lettres remises dans leur boîte aux lettres le 14 mars et le 23 mars 2012, prévoyant l’intervention des entreprises pour la levée des réserves intérieures le jeudi 29 mars 2012 à 9 h 30, en demandant qu’en cas d’empêchement ils soient contactés d’urgence et en précisant que l’engazonnement des pelouses interviendrait courant avril 2012 et que faute de réponse des acquéreurs, ils leur ont adressé le 5 avril 2012 un courrier en recommandé réceptionné les 10 et 11 avril 2012, prenant acte de leur refus de recevoir les entreprises mandatées pour effectuer la levée des réserves intérieures et le refus de signer les fiches d’attestation d’exécution des réserves. Ils en infèrent ainsi que les intimés ont mis obstacle à la levée des réserves ce qui leur aurait permis de mobiliser les garanties des constructeurs, notamment de la société PLATEFORME CONSTRUCTION IDF et son assureur la société SAGENA, soulignant avoir été confrontés à l’attitude particulièrement agressive de Monsieur [J] qui a travaillé en qualité de Métreur pour la société PLATEFORME CONSTRUCTION IDF de juillet 2011 jusqu’au 14 Mai 2012, date à laquelle il a été licencié et n’a eu de cesse alors de provoquer des conflits, y compris en agissant avec violence au mois de mai 2016 au domicile de Monsieur [Y] qui a déposé une plainte pénale le 3 mai 2016 pour violence commise en réunion contre Monsieur [J] lequel n’a pas déféré aux demandes de confrontation.

La perte de la garantie décennale à l’encontre de la société PLATEFORME CONSTRUCTION IDF et de la SAGENA, constitue un préjudice certain pour Monsieur et Madame [Y], dont ils entendent demander réparation aux intimés, qui en sont à l’origine par leur carence fautive à ne pas accepter la levée des réserves, ce préjudice correspondant aux sommes qu’ils seraient amenés à exposer pour réparer le préjudice résultant pour les acquéreurs des réserves non levées de leur fait.

Ils font grief à l’expert judiciaire de n’avoir pas répondu au dire du 30 janvier 2013 par lequel ils ont transmis deux devis de la société PLATEFORME CONSTRUCTION et de la société CRM au titre des travaux de finitions, l’expert ayant retenu sans aucune explication, le devis le plus disant de la société CASA BONITA de 361.716,98 euros HT.

Ils soulignent qu’aucune pièce depuis 2012 ne vient démontrer l’impossibilité d’occupation des maisons et que depuis cette date, les intimés n’ont pas du tout effectué les travaux de mise en conformité évoqués par eux étant observé que :

— sans réseau EU/EP, les maisons seraient inutilisables or est produit le devis de la société MTP de raccordement aux réseaux commandés par la société PLATEFORME CONSTRUCTION en janvier 2012 et réglé par cette dernière en avril 2012 pour la somme de 29.860 euros, comme justifié aux époux [Y].

— est produit le devis de raccordement de la société ORANGE du 15 février 2012 commandé par la société PLATEFORME CONSTRUCTION

— sur la conformité des travaux électriques, est produite la commande par la société PLATEFORME CONSTRUCTION a bien commandé les attestations de conformité

CONSUEL, modèle CERFA n°1250601, le 08 mars 2012 en réglant le prix de la prestation le 08 mars 2011.

Ils font valoir que la condamnation in solidum n’est pas justifiée au regard de l’absence de lien d’indivisibilité entre les fautes invoquées et, sur la demande d’expertise nouvelle, ils demandent de juger qu’en l’état des manquements, imprécisions, façon d’opérer, ignorance des pièces contractuelles, chiffrage exorbitant et non contractuel des reprises, non réponse au dire et pièces de Monsieur et Madame [Y] du 30 janvier 2013, l’expertise de Monsieur [S] est inopposable, inutilisable et doit être annulée, un nouvel expert devant être désigné avec la même mission d’expertise.

Réponse de la cour

2-1La responsabilité du vendeur constructeur non réalisateur

Monsieur et Madame [Y] sont tous les deux souscripteurs, selon la note de couverture établie le 17 novembre 2011 par le courtier EISL, mandataire de la compagnie d’assurance Alpha Insurance, un contrat d’assurance dommages ouvrage n° DO-Alp-11102115 pour la construction de quatre logements neufs, chantier sis [Adresse 4]. Cette garantie a été prise en qualité de constructeur non réalisateur, déclarant n’assumer aucune mission de maîtrise d’oeuvre, ne pas procéder à l’exécution des travaux et que tout intervenant est assuré pour l’objet de son intervention conformément à la loi 78-17 du 4 janvier 1978. Il est également indiqué au titre des déclarations et engagement que ' le souscripteur / assuré s’engage à demander à l’assureur un avenant d’augmentation du montant de la garantie si le coût des travaux prévisionnel déclaré à l’assureur serait (sic) dépassé de plus de 5 %.'

Sont produits trois Etats des Lieux Contradictoires établis respectivement le 27 janvier 2012 pour Monsieur et Madame [G]-[C], le 13 février 2012 pour Monsieur et Madame [J] et Madame [F], comportant chacun une liste de réserves détaillées caractérisant l’inachèvement des ouvrages, complétée par courrier du 7 février 2012 pour Madame [F] et par plusieurs échanges de courriers entre les autres acquéreurs et Monsieur [Y] dans l’année de la livraison dont :

— un courrier adressé le 7 février 2012 par Madame [F] aux époux [Y]

— un courrier de demande de levée des réserves de Monsieur et Madame [J] du 8 février 2012,

— des courriers adressés par Monsieur [Y] à Madame [F] le 23 mars 2012 confirmant le passage de l’entreprise le 29 mars 2012 pour la levée des réserves, à Monsieur et Madame [J] le 9 avril 2012, prenant bonne note de leur refus de lever les réserves

— une expertise technique du cabinet SFTS mandaté par les époux [J] ayant donné lieu à un rapport du 11 mai 2012

— un constat d’huissier ayant donné lieu à un procès-verbal dressant la liste des désordres de l’immeuble des époux [J] le 12 mars 2012

— un courrier du 17 avril 2012 adressé par les époux [J] aux époux [Y] leur indiquant ne pouvoir pour des raisons professionnelles se rendre disponibles à la date de levée des réserves prévues le 29 mars 2012 et proposant deux dates : le 28 avril 2012 à 14 heures et le 9 mai 2012 à 14 heures.

Ces états des lieux contradictoires ne mentionnent ni la qualité de l’entrepreneur des travaux ni la référence aux pièces du marché ni la déclaration d’acceptation de l’ouvrage avec les réserves listées et ne font pas non plus référence à la prise d’effet des garanties légales dues par le constructeur en vertu des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil.

Contrairement à ce qui est soutenu par les époux [Y], ils ne peuvent donc être qualifiés de procès-verbaux de réception soit, au sens de l’article 1792-6 du Code civil, l’acte par lequel le maître de l’ouvrage, au contradictoire du constructeur, déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

La réception peut cependant être prononcée tacitement lorsqu’est caractérisée la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de prendre possession de celui-ci avec ou sans réserves et il est jugé que cette volonté non équivoque est caractérisée par la prise de possession des lieux et le paiement intégral ou quasi intégral du prix.

En l’espèce, aucune discussion n’est élevée sur le paiement intégral du prix de la vente par chacun des acquéreurs de l’ouvrage, au rappel que ceux-ci ont cru acquérir un bien neuf achevé sur la foi d’une déclaration d’achèvement des travaux effectuée par Monsieur [Y] en mairie, laquelle, alors qu’il a été révélé par la suite que les immeubles n’étaient pas achevés lors de la vente.

En outre la prise de possession des lieux depuis la date des états contradictoires susvisés est bien réelle, chacun des acquéreurs déclarant vivre dans leur demeure.

Il en résulte que la réception tacite avec réserves doit être constatée à la date du 27 janvier 2012 pour Monsieur et Madame [G]-[C] et du 13 février 2012 pour Monsieur et Madame [J] et pour Madame [F].

La carence des acquéreurs qui auraient empêché selon les époux [Y] la mise en oeuvre de la garantie du constructeur en refusant la levée des réserves est contredite par les échanges de courrier précités qui font la preuve de la récurrence des demandes de ceux-ci adressées au contructeur afin d’obtenir la levée des réserves mais aussi et surtout, par le courrier adressé par l’assureur dommages ouvrage au notaire le 7 décembre 2017, confirmant le règlement par Monsieur [Y] de la prime initiale mais indiquant qu’au regard de la non fourniture des documents contractuels sollicités par l’assureur en suite de l’aggravation de 50 % de la prime prévisionnelle le 2 octobre 2012, l’assuré n’étant pas à jour de ses primes, 'l’absence des éléments demandés aura pour effet de priver partiellement le nouvel acquéreur en cas de sinistre.'

Ceci fait la preuve que ceux sont les acquéreurs et non le constructeur qui ont été privés de la possibilité de recourir au préfinancement de la reprise des désordres relevant de la garantie décennale auprès de l’assureur dommages ouvrage cependant qu’il a été amplement démontré plus haut que les acquéreurs ont sollicité à plusieurs reprises le constructeur aux fins d’obtenir la levée des réserves.

Il en résulte que les appelants ne sauraient être suivis en leur moyen tiré de la faute des acquéreurs pour invoquer une compensation avec une créance, au demeurant ni certaine ni liquide ni exigible, qui serait due au titre des préjudices invoqués, étant en outre relevé que s’agissant du comportement agressif de Monsieur [J] allégué par les appelants, aucune corrélation n’est établie entre la plainte déposée, le certificat médical produit par Monsieur [Y] du 7 mai 2016 faisant état d’un incapacité temporaire totale de 4 jours et l’empêchement de levée les réserves.

Par conséquent la responsabilité de Monsieur et Madame [Y], en leur qualité de constructeurs non réalisateurs peut être retenue sur le fondement de la garantie décennale pour les désordres réservés compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination conformément aux dispositions de l’article 1792 du Code civil ou alternativement sur le fondement contractuel pour les désordres réservés ne présentant pas ce critère de gravité.

2-2 la nullité de l’expertise judiciaire

L’expert judiciaire a exactement justifié au point 6-4 de sa mission le détail de la reprise des désordres en retenant le devis de l’entreprise Casa Bonita qui évalue poste par poste le chiffrage des travaux pour chacun des immeubles.

L’expert judiciaire n’était pas tenu de répondre au dire n°1 du 30 janvier 2013 aux termes duquel le conseil de Monsieur et Madame [Y] se prévalant de la réception prononcée avec réserve au mois de janvier et février 2012 et l’impossibilité de lever les réserves du fait des acquéreurs en inférait l''irrecevabilité’ des réserves complémentaires non dénoncées à la réception, cette appréciation d’ordre juridique ne relevant pas de sa mission.

Monsieur et Madame [Y] ne démontrent pas non plus le grief que leur cause la non prise en compte des devis des sociétés Plateforme Construction Idf et CRM qu’ils indiquent avoir communiqués à l’appui de leur dire quand d’une part ils ne produisent pas ces devis et quand, d’autre part, la seule affirmation non étayée du caractère exhorbitant du devis de l’entreprise retenue par l’expert judiciaire, ne suffit pas à faire la preuve du caractère excessif du prix.

Pour l’ensemble de ces raisons l’expertise ne saurait être annulée et Monsieur et Madame [Y] seront déboutée de ce chef.

2-3 Les désordres

Selon l’article 1792 du Code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil dans sa version en vigueur au moment de la souscription des trois contrats de vente : Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du même code les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Le Tribunal se fondant sur les désordres constatés par l’expertise judiciaire a accordé à chacun:

—  125 305,70 euros TTC à Monsieur [G] et Madame [C]

—  116 042,69 euros TTC à Madame [F]

—  93 492,11 euros TTC à Monsieur et Madame [J]

—  265 621,83 euros TTC concernant les parties communes, pour les travaux d’électricité, de couverture, d’accès parking, étaiement parking et d’honoraires de géomètre, de maitrise d''uvre, d’assurance et de raccordements EDF.

—  76 500 euros pour le trouble de jouissance

—  3 000 euros pour le préjudice moral

Monsieur et Madame [J], Monsieur [G], Madame [C], le syndicat des copropriétaires d’une part et Madame [F] d’autre part, sollicitent la confirmation du jugement sur le préjudice matériel et le préjudice moral. Ils demandent l’actualisation du préjudice de jouissance à la somme de 76 050 euros.

Monsieur et Madame [Y] font valoir que les demandes relatives à la conformité électrique hauteur de 24 811,02 euros et 20.000,00 euros sont irrecevables dans la mesure où aucune réserve n’a été porté au procès-verbal de réception, en sachant que Monsieur [J], professionnel du bâtiment, avait une parfaite connaissance des lieux, des travaux réalisés et a donc signé en parfaite connaissance de cause la réception sans réserve sur la conformité électrique et le raccordement EDF.

Réponse de la cour

Le rapport d’expertise judiciaire a été établi le 1er juillet 2013 et a constaté les nombreux désordres affectant chacun des immeubles précisant que ceux-ci ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage pour les maisons [G]- [F], mais l’affectent dans un de ces éléments constitutifs par exemple les terrasses dangereuses en l’absence de gardes-corps, et, pour les époux [J], un affaissement des planchers affectant la solidité de l’ouvrage, un affaissement de la dalle supportant la façade arrière et un affaissement de l’escalier qui est dangereux, une absence d’isolation, une ventilation mécanique non conforme et une porte d’entrée dont la largeur est trop faible.

Il a constaté à l’époque le non-raccordement des trois maisons au réseau électrique et téléphonique et la non rétrocession au service d’assainissement du raccordement des eaux usées.

Le rapport caractérise les désordres pour chacun des immeubles ainsi qu’il suit :

— Immeuble des époux [J] :

— sous-sol : escalier dangereux en l’absence de rampe de sécurité,absence de ventilation et de porte isolante,Absence de ventilation, absence de porte isolante et de sas entre le cellier et le parking, absence de finition des peintures, des murs, des plafonds, remontée d’humidité sur le mur du cellier, absence d’isolation du plafond, absence de poignées de porte, absence d’étanchéité sur les maçonnerie enterrée,

— rez-de-chaussée : serrure non adaptée de la porte d’entrée, absence de sonnette, différence de largeur des portes, escalier dangereux du fait de la hauteur des marches différentes et de la nécessité de maintenir l’escalier par un étai, absence de compteur électrique et tableau électrique, non conforme, affaissement du sol, canalisation d’évacuation, des eaux ayant gelé, canalisation d’eau non fixée dans la gaine technique dans les WC, joints de carrelage mal réalisés, absence de clôture de la terrasse, fissure horizontale de la façade arrière, absence d’isolation thermique en sous face du premier étage pour le plafond du passage commun.

— premier étage : affaissement de l’escalier, matériaux de l’escalier non conformes aux stipulations contractuelles, raccord du parquet et escalier mal réalisés, escalier dangereux, car les marches sont fissurées et une marche cassée, un parquet flottant non fixé au palier, une fissure entre deux placoplâtres du mur de la chambre n°3 , suspension de la penderie du placard de la chambre n°3 non conforme, porte détériorée du placard de la chambre n°2, parquet de la chambre n°1 mal posé, tuyau d’évacuation du WC dans la faïence, châssis fixe, et sans ventilation de la fenêtre de la salle de bains, finition non réalisée sur les canalisations de la salle de bains, joint de carrelage non étanche dans la salle de bains, fissure horizontale sur la façade arrière,

— deuxième étage : escalier dangereux avec une rampe non fixée, infiltration d’eau au niveau du VELUX de la chambre, affaissement du plancher,

— comble : absence d’isolation de la VMC, absence d’isolation, thermique du mur, pignon, côté, VMC,

— toiture : absence de sortie de VMC hors toiture, rive de toit non conforme, solins et ciment, fissurés, solins en plomb non étanche, fuite, gouttière sur la sous face de toiture en bois,

— réseaux : absence de raccordement à l’électricité, absence de raccordement au téléphone.

Les désordres affectant les marches de l’escalier, la non fixation de la rampe et les différences de hauteur de marches portent atteinte à la sécurité de l’utilisation de l’ouvrage dont l’expert judiciaire souligne qu’il est soutenu par un étai et ce faisant compromettent la destination de l’immeuble à usage d’habitation. Il en est de même pour le tableau électrique non conforme, désordre non réservé dont rien n’indique qu’il ait été apparent pour Monsieur [J], en l’absence d’élément faisant la preuve de sa qualité d’électricien professionnel, laquelle ne peut s’inférer de la seule circonstance qu’il ait été salarié de l’entreprise sous-traitante de sorte que le moyen tiré de l’irrecevabilité des réserves au motif de leur caractère apparent ne saurait prospérer.

Ces désordres ressortissent donc de la garantie légale due par Monsieur et Madame [Y] en leur qualité de constructeur non réalisateur.

Les autres désordres ressortissent de l’obligation du constructeur de livrer un ouvrage exempt de vice dont il ne peut s’exonérer que par la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité non démontrée en l’espèce étant précisé que l’ absence de raccordement au réseau électricité et téléphone a été constatée par l’expert en 2013 et que les éléments produits par les époux [Y] relativement à l’accord d’extension des réseaux par la Direction des Swervices Techniques de [Localité 14] et au devis de la société Orange du 15 février 2012 pour le câblage de la copropriété ne remettent pas en cause le constat de l’expert judiciaire.

Le jugement qui a condamné in solidum Monsieur et Madame [Y] à régler à Monsieur et Madame [J] la somme de 93 492,11 euros au titre de la reprise des désordres sera donc confirmé.

Immeuble de Monsieur [G] et Madame [C] épouse [G]

— sous-sol : absence d’un bouchon de visite sur la canalisation d’évacuation de la cave, absence de rampe de sécurité de l’escalier de la cave, absence d’isolation de la cave, absence de serrure à la porte de la cave, de finition des peintures de la cave, absence de porte isolante et de poignée de porte du cellier, absence d’éclairage, d’isolation plafond et de finition du cellier, absence d’isolation du plafond et de porte du garage, installation électrique du garage non terminée, absence d’isolation de l’alimentation du robinet de puisage, absence d’étanchéité sur les maçonnerie enterrée,

— rez-de-chaussée : non conformité contractuelle de l’escalier, tableau électrique, absence de compteur électrique au séjour, absence de garde-corps de la terrasse et d’étanchéité des maçonnerie enterrée, absence de ravalement du mur en limite de propriété, absence de clôture du jardin et de gazon.

— premier étage : matériaux de l’escalier non conforme aux stipulations contractuelles, raccord, parquet/escalier mal réalisé, parquet mal découpé au palier, fissure entre deux placo plâtres du mur de la chambre n°3, suspension de la penderie du placard de la chambre n° 3 non conforme, parquet mal, posé et porte ne se fermant pas dans la chambre n°1, tuyau d’évacuation du WC dans la faïence, joint de carrelage non étanche dans la salle de bains.

— deuxième étage : escalier dans la cloison pas terminé seuil de la salle de bain, mal placé et dangereux, carrelage de la salle de bains mal réalisé, porte de la salle de bains mal coupée, parquet de la chambre déformée, VELUX, de la chambre, difficile à ouvrir.

— combles : absence d’isolation de la VMC, absence d’isolation thermique du mur pignon, côté VMC,

— toiture : absence de sortie de VMC hors toiture, rive de toit non conforme, solins ciment, fissuré, solin en plomb non étanche, fuite gouttière sur la surface de toiture en bois,

— réseaux : absence de raccordement à l’électricité, absence de raccordement au téléphone.

L’absence de rampe de sécurité de l’escalier de la cave, l’absence de garde corps de la terrasse et le mauvais positionnement de l’escalier rendant son utilisation dangereuse, compromettent la sécurité de l’ouvrage et le rendent impropre à son usage ; ils relèvent de la garantie décennale due par le constructeur

Les autres désordres ressortissent de l’obligation du constructeur de livrer un ouvrage exempt de vice dont il ne peut s’exonérer que par la preuve d’une cause exonératoire de responsabilité non démontrée en l’espèce ainsi qu’il a été dit plus haut.

Le jugement qui a mis à la charge in solidum de Monsieur et Madame [Y] la somme de 125 305,70 euros TTC au titre de la reprise des désordres subis par Monsieur [G] et Madame [C] sera donc confirmé.

[Adresse 15]

— sous-sol : escalier de la cave dangereux et non conforme du fait de l’absence de rampe, de sécurité, des marches épaufrées et tachées, absence d’isolation et de porte isolante à la cave, absence de peinture au sol de la cave, absence de finition de la peinture, des murs et du plafond de la cave, absence de poignées de porte du cellier et de porte isolante, absence d’éclairage du cellier, absence d’isolation et de finition du cellier, absence d’isolation du garage et de la porte du garage, installation électrique du garage non terminée, canalisation en cuivre du garage non isolée, absence d’étanchéité sur les maçonnerie enterrées.

— rez-de-chaussée : porte d’entrée, non conforme avec une vis cassée en partie basse, électricité non terminée, absence de sonnette, escalier non conforme aux stipulations contractuelles, absence de conjugueur électrique au séjour, tableau électrique non conforme, absence de garde corps de la terrasse, affaissement du sol carrelé de la terrasse, absence de clôture du jardin et de gazon, canalisation d’eau froide, non fixée au WC,

— premier étage : matériaux de l’escalier non conforme aux stipulations contractuelles, escalier dangereux car les marches de l’escalier sont de hauteurs différentes, raccord parquet /escalier, mal réalisé, parquet maldécoupé et rayé au palier, parquet mal, posé et porte ne se fermant pas dans la chambre n° 1, tuyau d’évacuation du WC dans la faïence, joint de carrelage non étanche dans la salle de bain,

— comble : absence d’isolation de la VMC, absence d’isolation, thermique du mur, pignon, côté, VMC

— toiture : absence de sortie de VMC hors toiture, rive de toit non conforme, solins ciment, fissuré, solin en plomb étanche, fuite, gouttière sur la surface de toiture en bois,

— réseau : absence de raccordement à l’électricité, absence de raccordement au téléphone.

La responsabilité de Monsieur et Madame [Y] à l’égard de Madame [F] est engagée au même titre que celle qui a été retenue pour Monsieur et Madame [J] et la même motivation relative à l’application de la garantie décennale pour les désordres affectant l’escalier et la responsabilité contractuelle, pour les autres désordres, doit être retenue.

Le jugement qui a mis à la charge in solidum de Monsieur et Madame [Y] une somme de 116 042,69 euros TTC à Madame [F] sera donc confirmé.

Les parties communes

— rez-de-chaussée : absence de revêtement du muret en limite de propriété, absence d’arrêt et de serrure du portillon, absence d’éclairage du passage commun, carrelage glissant avec des contres-pentes entraînant des accumulations d’eau, abords de la maison restés en chantier et non sécurisés, partie supérieur de la rampe d’accès au parking non terminée, absence d’arbustes et de gazon, canalisation apparente,

— sous-sol : rampe trop pentue pour l’accès des véhicules, canalisation apparente, absence de revêtement sur le mur de gauche, porte de parking bloquée, absence de revêtement sur la dalle en béton brut, absence de raccordement des regards au réseau d’assainissement, absence de fosses d’ hydrocarbures, de bac de décantation et de pompe de relevage, tâche d’humidité sur les murs, tableau électrique non terminé et dangereux, éclairage de secours non posé, absence de grille de ventilation, câble électrique non fixé et non posé, éclairage, non fixé, évacuation des eaux des terrasses avec des pipes de WC, faiblesse de la pente des canalisation d’évacuation des eaux, absence d’isolation thermique.

Le tableau électrique non terminé et dangereux compromet la sécurité de l’ouvrage et le rend impropre à sa destination. Ce désordre engage la responsabilité décennale du constructeur cependant que les autres désordres relèvent de l’obligation de résultat de l’entrepreneur sous le bénéfice des mêmes observations que précédemment.

Le jugement qui a mis à la charge in solidum de Monsieur et Madame [Y] la somme de 265 621,83 euros TTC concernant les parties communes, pour les travaux d’électricité, de couverture, d’accès parking, étaiement parking et d’honoraires de géomètre, de maîtrise d''uvre, d’assurance et de raccordements EDF sera donc confirmé.

2-4 Le préjudice de jouissance

Le jugement du 28 avril 2016 a accordé une indemnisation de 32.500 euros pour chacune des trois maisons, à compter de février 2012, pour une durée de 50 mois, à hauteur de la somme mensuelle de 650 euros à la charge in solidum de Monsieur et Madame [Y].

Monsieur et Madame [J], Monsieur et Madame [C], Madame [F] et le syndicat des copropriétaires demandent réparation du préjudice pendant 117 mois à compter du 1er février 2012 jusqu’au dépôt des conclusions novembre au mois de 2021 soit 650 euros par mois soit 76 050 euros à chacun des concluants soit au total :

— Monsieur [G] et Madame [C] : 207 355,70 euros

— Madame [F] : 195 092,69 euros

— le syndicat des copropriétaires de l’esemble immobilier [Adresse 16] : 265 621,83 euros

Monsieur et Madame [Y] contestent cette demande en considération des

arguments contradictoires des intimés aux motifs que ceux-ci habitent bien leur maison depuis la livraison en février 2012 et utilisent évidemment l’électricité et le réseau d’assainissement des eaux usées. Ils soulignent que les intimés tout en indiquant attendre afin de pouvoir faire les travaux, exposent en avoir fait réaliser certains sans toutefois en fournir les factures comme pour les escaliers.

Réponse de la cour

Il n’est produit aucun élément et notamment un constat d’huissier pour établir la persistance du trouble de jouissance au regard de l’ensemble des désordres invoqués au-delà du jugement rendu le 28 avril 2016 qui a retenu un préjudice à compter du mois de février 2012, époque de la livraison des immeubles pendant une durée de 50 mois soit une somme de 32 500 euros pour chacun des acquéreurs.

De ce chef, le jugement sera donc confirmé et Monsieur et Madame [J], Monsieur et Madame [C] et Madame [F] déboutés de leur demande au titre de l’aggravation du préjudice de jouissance.

2-5 Le préjudice moral

Monsieur et Madame [J], Monsieur et Madame [C] et Madame [F] sollicitent la confirmation du jugement qui leur a alloué à chacun une somme de 3 000 euros à la charge in solidum de Monsieur et Madame [Y].

Réponse de la cour

La gravité des désordres et la déloyauté de Monsieur et Madame [Y] qui ont fait croire à la vente de trois maisons achevés lors de la signature des actes authentiques, alors que les constatations précitées témoignent de l’abandon du chantier, justifient a confirmation du jugement de ce chef.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur et Madame [Y] aux dépens ainsi qu’à régler à Monsieur et Madame [J], Monsieur et Madame [C] et Madame [F] et au syndicat des copropriétaires une somme de globale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Y ajoutant, Monsieur et Madame [Y] seront seuls condamnés in solidum à régler:

— à Monsieur et Madame [J], Monsieur et Madame [C], Madame [F] et au syndocat des coproriétaires une somme totale de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— à Monsieur et Madame [J] une somme de 15 000 euros au même titre.

La SCP [H] [M] et Maître Sophir [M] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

DEBOUTE Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K] épouse [Y] de leur demande d’annulation de l’expertise ;

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [T] [J], Madame [W] [J], Madame [I] [C] épouse [G], Monsieur [E] [G], Madame [A] [F] de leur demande au titre de l’aggravation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K] épouse [Y] à régler :

— à Monsieur [T] [J], Madame [W] [J] une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles

— Madame [I] [C] épouse [G], Monsieur [E] [G], Madame [A] [F] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les villas de [Localité 13] une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE La SCP [M] et [O] [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] et Madame [X] [K] épouse [Y] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,