Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08518 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTC5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 avril 2023 – TJ de [Localité 1] – RG n° 22/01914

APPELANTS

Monsieur [N] [L]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3] – BELGIQUE

Madame [W] [L] née [T]

[Adresse 2] [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3] – BELGIQUE

Représentés par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistés de M^e Pierre DEVIS de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 659

INTIME

LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 1]

Pôle juridictionnel judiciaire,

Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5 et M^me Solène LORANS, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

M^me Solène LORANS, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5, et par M^me Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. M. [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] ont déposé une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l’année 2015.

2. A la suite d’un contrôle des éléments déclarés dans celle-ci, par proposition de rectification du 17 décembre 2018, l’administration fiscale a rehaussé la valeur déclarée de huit biens immobiliers détenus en usufruit ou pleine propriété par Mme [L].

3. Par lettre du 27 mai 2019, en réponse aux observations formulées par les contribuables le 31 janvier 2019, l’administration fiscale a maintenu partiellement ces rectifications.

4. Par avis du 30 avril 2021, l’administration fiscale a mis en recouvrement une imposition supplémentaire au titre de l’ISF de l’année 2015 s’élevant à un montant en principal de 33 648 euros, outre 13 459 euros de majoration pour manquement délibéré et 4 846 euros au titre des intérêts de retard, soit 51 953 euros au total.

5. Par une lettre du 26 juillet 2021, les contribuables ont contesté partiellement cet avis, en ce qui concerne six des huit biens immobiliers concernés ainsi que la pénalité pour manquement délibéré, soit une somme de 29 587 euros en principal, 4 263 euros d’intérêts de retard et 13 459 euros de majoration.

6. Le 15 novembre 2021, l’administration fiscale a rejeté cette contestation partielle.

7. Le 18 janvier 2022, M. et Mme [L] ont assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris en décharge de cette imposition.

8. Par un jugement du 12 avril 2023, ce tribunal a statué comme suit :

« DEBOUTE M [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] de leurs demandes ;

CONDAMNE M [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] aux dépens. »

9. Par une déclaration du 9 mai 2023, M. et Mme [L] ont fait appel de ce jugement.

10. Par leurs dernières conclusions remises au greffe le 5 octobre 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

« Vu les articles 885 D, 888 E du code général des impôts, et les articles L 17, L 57 et R*57-1

du Livre des procédures fiscales ;

Vu la jurisprudence,

— REFORMER la décision rendue le 12 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en

ce qu’il a :

— débouté Monsieur [N] [L] et Madame [W] [T] épouse

[L] de leurs demandes ;

— condamné Monsieur [N] [L] et Madame [W] [T] épouse

[L] aux dépens.

ET, STATUANT A NOUVEAU,

— ORDONNER la décharge, à hauteur d’un montant de 29 587 euros en principal, de 4 261 euros d’intérêts de retard, de 13 459 euros, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur la fortune au titre de l’année 2015 qui a été assigné à Monsieur [N] [L] et à son épouse Madame [W] [T], par l’avis de mise en recouvrement n°2021 04 05020 du 30 avril 2021.

— LEUR ACCORDER en application de l’article 700 du Code de procédure civile une somme de 5.000 euros au titre des frais qu’ils ont dû exposer et qu’il serait inéquitable de laisser à leurs charges et condamner l’intimé aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPOTTE BENETRAU en application de l’article 699 du CPC. »

11. M. et Mme [L] font notamment valoir que :

* sur le rehaussement des biens immobiliers

— concernant la boutique sise [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine, la proposition de rectification de 2018 est entachée d’un défaut de motivation qui ne pouvait être corrigé par la réponse apportée dès lors que, s’agissant des termes de comparaison tirés des ventes des 5 décembre 2014 et 7 octobre 2013, cette proposition ne fournit aucune information concernant la situation locative des biens ni d’indication sur les calculs ayant conduit à fixer la « surface utile » du premier à 30 m² qui s’est avérée erronée ou permettant d’identifier le local concerné alors qu’il en existe deux en pied d’immeuble à cette adresse et que, s’agissant de la vente du 3 octobre 2013, le tribunal a supposé de manière spéculative qu’ils étaient suffisamment informés sur le loyer et l’activité du locataire en place ou la nature des activités autorisées ;

— ces insuffisances de motivation ne peuvent être corrigées par la réponse aux observations du contribuable ni par le fait que les références de publication permettaient de retrouver les biens ;

— concernant la maison sise [Adresse 5] à [Localité 6] (17), l’exigence de motivation n’est pas respectée non plus dès lors que deux des termes de comparaison retenus comportant une erreur devaient être écartés et que le troisième ne leur permettait pas utilement de prendre parti sur la proposition de rectification ;

— les termes de comparaison ne sont pas intrinsèquement similaires concernant la maison sise [Adresse 6] à [Localité 7] (14) de type chalet normand, celui tiré de la vente du 25 février 2014 portant sur une maison de ville, la vente du 27 juin 2014 portant sur un bien situé dans un quartier où la vue est spectaculaire et le troisième bien étant en première ligne sur la mer ;

— de même, les termes de comparaison pris pour l’appartement sis [Adresse 7] à [Localité 8] (92) ne sont pas comparables car les bâtiments de la copropriété dans laquelle se trouve le premier ont des implantations très différentes en termes de bruit et de pollution et qu’à défaut d’indication sur l’adresse précise, il méritait d’être écarté, l’emplacement du deuxième terme de comparaison est exceptionnel et l’on ignore si le troisième terme de comparaison donne sur le boulevard, le jardin ou la rue ce qui empêche là encore d’apprécier sa pertinence ;

— aucun des trois termes de comparaison présentés n’est intrinsèquement similaire au pavillon sis [Adresse 8] à [Localité 8] (92) possédé en usufruit par Mme [L], de construction ordinaire, présentant des risques d’inondation et éloigné de tout commerce ;

— concernant l’appartement sis [Adresse 9] à [Localité 9] (92), l’exigence de motivation n’est pas respectée étant donné que les trois mutations retenues comme comparables concernent des appartements situés dans la même rue « privée », avec des constructions identiques édifiées en 1920, deux des biens se trouvant à la même adresse, ce qui est trop restreint et ne reflète pas la situation du marché et ces trois termes de comparaison ne sont pas pertinents et devaient être écartés ;

* sur les pénalités pour manquements délibérés

— la sous-évaluation n’est pas prouvée et l’importance relative de la correction de valeur ne permet pas de prouver le caractère délibéré du manquement ;

— il existe sur le marché de grandes variations dans la fixation des prix ;

— le nombre de biens ayant fait l’objet d’une rectification ne caractérise pas en soi une mauvaise foi du contribuable, celui-ci étant seulement lié à l’importance du nombre des biens immobiliers possédés.

12. Par ses dernières conclusions remises au greffe le 5 janvier 2024, l’administration fiscale demande à la cour de :

« – confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 12 avril 2023 ;

— confirmer les rappels effectués par l’administration ;

— confirmer la décision de rejet du 15 novembre 2021 de l’administration ;

— débouter M. [N] [L] et Mme [W] [L] née [T] de toutes

leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. [N] [L] et Mme [W] [L] née [T] de leur demande de condamner l’administration aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [L] et Mme [W] [L] née [T] à payer à la Direction régionale des Finances publiques la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

13. L’administration fiscale fait notamment valoir que :

— l’argumentation des appelants ne saurait prévaloir dès lors que, selon la jurisprudence, les termes de comparaison doivent être mentionnés en nombre suffisant et avec suffisamment de précision pour que le contribuable puisse les discuter, sans comporter d’indications susceptibles de porter atteinte aux règles du secret professionnel ;

— la proposition de rectification n’est entachée d’aucune irrégularité et, sur demande du contribuable, les extraits d’acte de cession visés peuvent lui être transmis ;

— le contribuable qui conteste la pertinence des termes de comparaison cités par la proposition de rectification critique le bien-fondé du rehaussement et non sa régularité formelle ;

— les termes de comparaison retenus sont intrinsèquement similaires aux biens en cause ;

— en particulier, la vente de locaux commerciaux de petites surfaces étant relativement rare à [Localité 8], le service s’est attaché à sélectionner des biens dont les caractéristiques intrinsèques sont les plus proches possibles de la boutique ;

— de même, cette proposition est suffisamment motivée concernant la maison à [Localité 6], étant donné que, s’agissant de la vente du 22 décembre 2014, l’information quoique incomplète n’est pas de nature à induire en erreur les contribuables, qui bénéficiaient des références de l’acte et que, s’agissant de la vente du 21 juillet 2014, l’erreur de plume commise n’empêchait pas de l’identifier ; de plus, malgré l’erreur du service sur sa consistance, le bien situé [Adresse 10] à [Localité 10] reste un terme de comparaison pertinent comme les deux autres ;

— le redressement est suffisamment motivé concernant la maison de [Localité 7] sur la base des termes de comparaison retenus dont les contribuables contestent à tort le caractère intrinsèquement similaire, de même que s’agissant de l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 8] ;

— s’agissant du pavillon sis [Adresse 8] à [Localité 8], les arguments des contribuables doivent être écartés dès lors, notamment, que ce bien se situe dans un environnement très recherché à proximité de la prestigieuse île de [Localité 11] et que, s’agissant du terme de comparaison situé à [Localité 12], l’éloignement relatif ne saurait suffire à l’écarter et le prix moyen d’une maison à [Localité 8] est plus élevé d’environ 30% que dans cette commune ;

— enfin, la proposition de rectification est parfaitement motivée concernant le dernier bien et les termes de comparaison pertinents.

14. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 1er décembre 2025.

15. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la proposition de rectification

16. L’article L.57 du livre des procédures fiscales prévoit :

« L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

[']

Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. »

17. Aux termes de l’article R*57-1 de ce livre :

« La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article. »

18. En outre, l’article L.76 B du livre des procédures fiscales dispose :

« L’administration est tenue d’informer le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant l’objet de la proposition prévue au premier alinéa de l’article L. 57 ou de la notification prévue à l’article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande. »

19. En application de ces articles L.57 et R*57-1, l’administration fiscale, lorsqu’elle notifie au redevable une proposition de rectification, est tenue d’indiquer l’impôt concerné, l’année d’imposition et les motifs explicites sur lesquels elle entend fonder la rectification envisagée, de manière à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations ou de faire connaître son acceptation. Le caractère suffisant de la motivation d’une notification de redressement doit être apprécié distinctement par chef de redressement.

20. Par ailleurs, l’obligation qui résulte l’article L.76 du livre des procédures fiscales ne s’impose à l’administration fiscale que pour les seuls renseignements et documents effectivement utilisés pour fonder les rectifications, qu’elle a obtenus de tiers, dont le contribuable doit être informé avec une précision suffisante pour lui permettre de discuter utilement leur origine ou de demander qu’ils soient mis à sa disposition. Cependant, cette obligation ne porte pas sur les documents rendus accessibles au public en vertu d’une obligation légale, lesquels ne doivent être mis à la disposition du contribuable que si celui-ci indique n’avoir pu y avoir accès.

21. En l’espèce, M. et Mme [L] contestent le caractère suffisant de la motivation de la proposition de rectification du 17 décembre 2018 concernant la valeur proposée de :

— la boutique située [Adresse 4] à [Localité 8] (92),

— la maison située [Adresse 5] à [Localité 6] (17),

— l’appartement situé [Adresse 9] à [Localité 8] (92).

22. Toutefois, ainsi que le soutient l’administration fiscale et que l’a relevé le tribunal, cette proposition de rectification comporte l’impôt concerné, l’année d’imposition, le rappel des textes applicables et, pour chacun de ces biens, trois termes de comparaison précisant notamment le prix et la date de cession, les références d’enregistrement et cadastrales, l’adresse, l’étage, la surface utile, l’année de construction, ainsi que, concernant la boutique, la présence d’une cave, de ce que deux des termes de comparaison sont eux-mêmes des boutiques et le troisième un local commercial, que deux ne sont pas occupés justifiant un abattement et ont une arrière-boutique et, concernant la maison et l’appartement, la catégorie cadastrale, le nombre de pièces principales et la surface de terrain. Pour cet appartement, sont encore indiqués l’étage, la présence éventuelle d’une cave et d’un garage, outre l’application d’un abattement dès lors que les termes comparés n’étaient pas vendus occupés.

23. Il s’ensuit que cette proposition contient des motifs explicites, précise la provenance et le contenu des documents utilisés, soit des actes de vente accessibles au public, décrit précisément les caractéristiques des biens pris comme termes de comparaison et met les contribuables en mesure de les discuter, comme ils l’ont fait dans leur réponse à cette proposition. Par ailleurs, le tribunal a estimé à juste titre que le fait que cette proposition, pour l’un des termes comparés à ladite maison, mentionne huit pièces principales sans préciser que deux de ces pièces sont dans une annexe et, pour l’autre, indique « rue » au lieu de « ruelle », ne l’affecte pas d’une insuffisance de motivation dès lors, notamment, qu’il s’agit de simples imprécisions ou erreurs matérielles. Il n’en résulte donc pas que la rectification proposée concernant cette maison serait motivée au regard d’un seul terme de comparaison.

24. De même, le seul fait que les trois biens pris comme termes de comparaison par rapport audit appartement soient situés dans une même rue ne permet pas de considérer que sa valorisation est motivée au regard d’un seul terme de comparaison.

25. Le jugement sera confirmé en ce qu’il écarte le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification et conclut à la régularité de la procédure.

Sur la valeur vénale des biens immobiliers

26. Selon l’article 885 D du code général des impôts, applicable à la date des faits :

« L’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre. »

27. Aux termes de l’article 885 E de ce code, applicable à la même date:

« L’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leur conjoint [']. »

28. En outre, l’article L.17 du livre des procédures fiscales dispose :

« En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. »

29. La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve à la date du fait générateur.

30. Par ailleurs, l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble par le recours à des termes de comparaison en vue d’établir une insuffisance de prix ou de valeur déclarée suppose que ces termes de comparaison soient tirés de la cession, contemporaine du fait générateur de l’impôt, de biens intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques dans l’environnement et dans l’emplacement, à ceux qui constituent l’objet du litige.

1) Sur la boutique située [Adresse 4] à [Localité 8] (92)

31. En l’espèce, M. et Mme [L] ne contestent pas, devant la cour, le caractère intrinsèquement similaire des termes pris comme éléments de comparaison par l’administration fiscale, se limitant à soutenir que la proposition de rectification était insuffisamment motivée, ce qui n’est pas le cas comme retenu ci-dessus. Au surplus, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, notamment le fait que ces termes soient tirés de cessions de biens situés dans un rayon d’un kilomètre autour du bien litigieux, tous affectés à un usage commercial et ayant une surface voisine comprise entre 35 et 45 mètres carrés, un abattement de 20% pour occupation étant appliqué pour d’eux d’entre eux, que le tribunal a estimé qu’ils étaient pertinents et que la valeur vénale retenue sur cette base, à hauteur de 242 115 euros au lieu de 120 000 euros dans leur déclaration, devait être confirmée.

2) Sur la maison située [Adresse 5] à [Localité 6] (17)

32. M. et Mme [L] se limitent à faire valoir, s’agissant du bien-fondé de la rectification de la valeur vénale de cette maison, que l’administration fiscale a fourni un unique terme de comparaison, lequel ne serait pas suffisant pour établir une représentation du marché. Or, pour les motifs indiqués ci-dessus, tel n’est pas le cas, cette administration s’étant fondée sur trois termes de comparaison concernant lesquels ces derniers n’avancent aucun élément particulier pour contester leur caractère intrinsèquement similaire avec cette maison. Au surplus, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a conclu à ce caractère intrinsèquement similaire et confirmé la valeur vénale fixée sur cette base, à hauteur de 684 000 euros au lieu de 251 000 euros dans leur déclaration, ces termes de comparaison étant tous des maisons d’une superficie habitable de 126 à 223 mètres carrés situées sur un terrain d’environ 600 mètres carrés et dans un rayon d’un kilomètre autour de ladite maison, étant relevé par ailleurs que celle-ci dispose en plus d’une piscine.

3) Sur la maison située [Adresse 6] à [Localité 7] (14)

33. Ainsi que l’a relevé à juste titre le tribunal, les trois termes de comparaison sur lesquels se fonde l’administration fiscale sont tirés de cessions de biens en date, respectivement, des 25 février, 19 mai et 27 juin 2014, constituant tous des maisons anciennes construites de 1810 à 1924, d’une surface de 110 à 210 mètres carrés avec terrain, situées à Trouville-sur-Mer à un éloignement maximum de 1,3 kilomètres, pour le dernier, de la maison litigieuse, dont il n’est pas contesté qu’elle a été édifiée en 1920 sur une parcelle de 233 mètres carrés, dispose d’une surface d’environ 160 mètres carrés et d’une vue sur la mer en troisième ligne à proximité de la plage en catégorie cadastrale 4. La photographie figurant sur le diagnostic produit confirme qu’elle a un style architectural normand avec colombages et a connu des problèmes d’humidité mais datant de 2009 compte tenu de la date de ce diagnostic et M. et Mme [L] se limitent à faire état sans fournir de justificatif d’une surface habitables de 160 mètres carrés au lieu des 166 mètres carrés retenus.

34. Au regard de ces éléments, le fait que le bien objet de la première vente soit une maison de ville jumelée à proximité des commerces de catégorie cadastrale [Cadastre 1], donc de standing inférieur, sans vue sur mer ne suffit pas à remettre en cause sa pertinence à titre d’élément de comparaison. Par ailleurs, cet élément est de nature à minorer la valeur de ce terme de comparaison et joue en faveur des demandeurs.

35. Il en est de même concernant le bien objet de la vente du 27 juin 2014 qui est plus éloigné de la maison en cause, sur les hauteurs et de catégorie cadastrale 6 mais a également un étage et la vue sur la mer.

36. Quant à la maison objet de la vente du 19 mai 2014, elle est de catégorie 4 et du même style architectural que le bien litigieux à proximité de la plage et avec une vue sur la mer, en première ligne, et a un jardin de 139 mètres carrés. Si elle possède un garage, le bien litigieux dispose aussi d’un emplacement de stationnement sur la propriété. Les caractéristiques de ces biens sont donc également intrinsèquement similaires.

37. Le prix au mètre carré de ce dernier terme de comparaison ressort à 5 000 euros tandis que celui des deux autres biens, à la situation moins avantageuse que le bien à évaluer, s’élève respectivement à 4 454,55 et 4 936,36 euros. Il n’apparaît pas que la différence de ligne entre ce bien et celui tiré de la vente du 19 mai 2024 justifierait un abattement. Dès lors, le prix moyen de 4 796,97 euros au mètre carré retenu pour le bien litigieux apparaît pertinent, la preuve d’une sous-évaluation est rapportée et la valeur vénale de 796 000 euros au lieu de 422 000 euros établie par l’administration fiscale puis le tribunal sur cette base sera confirmée.

4) Sur l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 8] (92)

38. Il ressort notamment de la proposition de rectification et il n’est, au surplus, pas contesté que cet appartement, dont la valeur vénale a été déclarée à hauteur de 441 000 euros a été construit en 1967, est de catégorie cadastrale 2 au 3ème étage, dispose d’une surface habitable de 134 mètres carrés outre une cave et un box et a une vue sur le carrefour formé par les [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 8], le premier étant qualifié par M. et Mme [L] d'« autoroute urbaine ».

39. Les trois termes de comparaison sur lesquels se fondent l’administration fiscale sont tirés de cessions de biens en date, respectivement, des 5 juin, 10 juin et 19 décembre 2014, constituant tous des appartements de surface comparable, soit 137 ou 138 mètres carrés, construits de 1963 à 1968, avec garage et situés dans un périmètre de 500 mètres carrés autour du bien litigieux.

40. Le prix au mètre carré du bien objet de la vente du 19 décembre 2014 ressort à 9 363,77 euros alors qu’il est de même catégorie cadastrale 2, précisément situé [Adresse 14] et surtout au premier étage, en général moins prisé que le troisième.

41. Si les deux autres sont situés [Adresse 15], celui vendu le 5 juin 2014 pour un prix au mètre carré de 8 969,59 euros est situé au deuxième étage et d’une catégorie inférieure soit 3 et celui vendu le 10 juin 2014 pour un prix de 10 195,47 euros, certes au cinquième étage, est également de catégorie inférieure, 3M.

42. Au regard de ces caractéristiques, le tribunal a conclu à juste titre que ces termes de comparaison étaient pertinents et démontraient une sous-évaluation de valeur des contribuables.

43. Par ailleurs, le plan cadastral fourni ne suffit pas à établir une différence en termes de bruit et de pollution qui remettrait en cause la pertinence du premier de ces termes, de même que la proximité d’un parc ressortant d’une vue aérienne concernant le second, ce qui serait également le cas du dernier, ne permet pas d’écarter celle de ces derniers.

44. Enfin, un abattement de 15% pour vétusté a été appliqué au prix moyen de 10 195,47 euros ressortant de ces termes de comparaison, sans que M. et Mme [L] ne fournissent de pièce attestant que cet abattement serait insuffisant et, au surplus, ces derniers ne demandent pas d’autre abattement.

45. Il convient dès lors de confirmer la valeur vénale de 1 161 000 euros retenue sur la base de ce prix moyen par l’administration fiscale puis le tribunal.

5) Sur le pavillon situé [Adresse 8] à [Localité 8] (92)

46. Les parties s’accordent sur le fait que le bien situé [Adresse 8] à [Localité 8] est un pavillon datant de 1900, composé d’un sous-sol à usage de cave, d’un rez-de-chaussée et de deux étages, le second lambrissé, avec un petit jardin attenant et une remise, d’une surface de plancher hors 'uvre de 214 mètres carrés et qui est loué. Il ressort également de la proposition de rectification et de la réponse aux observations des contribuable, sans que cela soit, au surplus, contesté que ce bien est édifié sur une parcelle de 225 mètres carrés avec une surface d’habitation de 170 mètres carrés, qu’il est classé en catégorie cadastrale 5, se trouve à proximité des quais de la Seine et de l’Ile de [Localité 13] [Adresse 16].

47. Dans l’expertise du 29 juin 2015 produite par M. et Mme [L], M. [V], expert-géomètre missionné pour évaluer cette superficie précise que ce pavillon a été édifié en 1930, se trouve au fond d’une impasse et qu’il est en secteur d’inondation de la Seine, ce qui le dévalue.

48. Pour remettre en cause la valeur vénale de 700 000 euros déclarée, l’administration fiscale s’appuie sur trois termes de comparaison.

49. Le premier est tiré de la cession en date du 27 août 2014 d’une maison située [Adresse 17] dans la même commune, datant de 1890, sur une parcelle de 230 mètres carrés, également avec caves au sous-sol, rez-de-chaussée et deux étages, de catégorie 4, d’une surface d’habitation de 190 mètres carrés et d’une [Localité 14] de 296 mètres carrés, un petit jardin et un garage, vendue au prix de 3 496 000 euros.

50. Le deuxième est tiré de la vente en date du 30 juin 2014 d’une maison située [Adresse 18] à [Localité 8], datant de 1920, de catégorie 3, sur une parcelle de 174 mètres carrés et surface d’habitation de 190 mètres carrés, avec caves et buanderie au rez-de-chaussée, trois étages, et une [Localité 14] de 506,9 mètres carrés vendue au prix de 3 000 000 euros.

51. Ainsi que l’a relevé le tribunal, en dépit de la différence de prix entre ces biens ainsi que de l’écart de SDPHO et de catégorie avec la maison litigieuse, leurs caractéristiques apparaissent bien intrinsèquement similaires à celle-ci.

52. En revanche, M. et Mme [L] font valoir à juste titre que tel n’est pas le cas du troisième terme de comparaison, tiré de la cession en date du 23 juillet 2014 d’une maison située [Adresse 19] à [Localité 12] sur une parcelle de 251 mètres carrés, datant de 1894, de catégorie 4, avec une SDPHO de 181 mètres, vendue au prix de 1 424 000 euros. En effet, outre que cette maison est située à plus d’un kilomètre, elle dépend d’une autre commune, comporte une salle de douche balnéothérapie au sous-sol et surtout un bassin de nage chauffé dans le jardin.

53. Or, le fait d’écarter ce terme de comparaison aboutit à un prix au mètre carré de [Localité 14] de 8 864 euros [(11 810 euros + 5 918 euros) / 2], plus élevé que celui de 8 531 euros [(11 810 euros + 5 918 euros + 7 867 euros) / 3] pris en compte par l’administration fiscale, auquel celle-ci a appliqué un abattement de 15% pour occupation puis de 20% pour vétusté, sans qu’il ressorte des pièces fournies par M. et Mme [L] que ces abattements seraient insuffisants.

54. Au demeurant, cette administration a produit des termes de comparaison supplémentaires dans sa réponse aux observations qu’elle n’avait pas présentés initialement notamment en raison de la taille des terrains supérieure à 300 mètres carrés corroborant son évaluation, tandis que M. et Mme [L] ne fournissent aucun terme de comparaison pour les remettre en cause.

55. Compte de la différence de standing identifiée entre les deux comparables retenus et la maison litigieuse, l’évaluation favorable aux contribuables à hauteur de 1 241 000 euros retenue par l’administration fiscale puis le tribunal apparaît néanmoins justifiée et sera confirmée.

6) Sur l’appartement situé [Adresse 9] à [Localité 8] (92)

56. Ainsi qu’il ressort de la proposition de rectification et qu’il n’est, au surplus, pas contesté, cet appartement est situé au premier étage d’un immeuble édifié 1902, classé en catégorie cadastrale 5, sa surface utile étant de 45 mètres carrés, étant rappelé que la [Adresse 20] se trouve à proximité des quais de la Seine et de l’Ile de [Localité 13] [Adresse 16].

57. Pour remettre en cause l’évaluation de 48 200 euros déclarée par M. et Mme [L] l’administration fiscale se fonde sur trois biens tous situés [Adresse 21] à [Localité 8], respectivement au n°1 pour le premier et au n°6 pour les deux autres, cédés les 27 mai 2014, 13 février 2014 et 18 décembre 2014, au prix de 385 000 euros, 300 000 euros et 319 000 euros.

58. Le fait que ces biens soient situés dans la même rue, laquelle se trouve à proximité de la [Adresse 20] n’en fait pas, comme déjà indiqué, un unique terme de comparaison et le fait que cette rue comporte des grilles n’exclut pas leur pertinence étant donné que la [Adresse 21] se trouve à proximité, que les immeubles dans lesquels ils se trouvent datent de 1920. De même, leur étage, soit deuxième et rez-de-chaussée, leur surface utile respective, soit 50, 38 et 46 mètres carrés et leur catégorie, soit 5 et 4, confirment qu’ils présentent des caractéristiques intrinsèquement similaires à l’appartement litigieux, nonobstant la présence d’une cave et d’un garage.

59. En outre, un abattement de 20% pour occupation a été pratiqué sur le prix moyen au mètre carré de 7 109 retenu sur cette base et M. et Mme [L] ne produisent pas d’autre comparable.

60. L’administration fiscale puis le tribunal ont donc retenu à juste titre que la valeur vénale de cet appartement s’élevait à 255 000 euros.

Sur la majoration pour manquement délibéré

61. L’article 1729 du code général des impôts dispose :

« Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de :

a. 40 % en cas de manquement délibéré ;

['] »

62. Pour établir ce manquement délibéré, l’administration fiscale doit apporter la preuve, d’une part de l’insuffisance, de l’inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et, d’autre part, de l’intention de l’intéressé d’éluder l’impôt.

63. En l’espèce, l’administration fiscale établit que M. et Mme [L] ont minoré de façon très importante la valeur vénale de l’ensemble des biens figurant dans leur déclaration d’ISF 2015, qui apparaît au moins divisée par deux pour la plupart d’entre eux. Or, cet écart de valeur pour la plupart des biens et ce nombre de minorations, pour des biens aussi variés que des maisons, des appartements et une boutique dans différentes villes caractérisent leur volonté de minorer l’impôt en connaissance de cause.

64. Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette la contestation relative à l’application de la majoration de 40% pour manquement délibéré.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

65. En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne M. et Mme [L], parties perdantes, aux dépens de première instance et ces derniers seront condamnés à payer les dépens d’appel.

66. Dès lors et en application de l’article 700 de ce code, le jugement sera également confirmé en ce qu’il déboute M. et Mme [L] de leur demande et ces derniers seront déboutés de leur demande et condamnés à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, déboute M. [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] de leur demande et les condamne à payer à l’Etat la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel et non compris dans les dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,