Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03724 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFTT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] – RG n° 22/02705

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE DOMAINE DE [Localité 2], [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIAS COLBERT, SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 709 801 369

C/O Société FONCIA IMMOBILIAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Rose NGO BEGUE de la SELAS PFB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0625

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [F] [Y] [D]

né le 24 janvier 1957 à [Localité 7] (47)

[Adresse 5]

[Localité 8]

DEFAILLANT

Madame [J] [Z]

née le 16 juin 1971 à [Localité 9] (33)

[Adresse 6]

[Localité 10]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 24 novembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 8] à Saint-Germain-les-Arpajon (91180) à M. [F] [Y] [D] et à Mme [J] [Z].

Le litige à l’origine de cette décision porte sur des charges de copropriété.

M. [Y] [D] et Mme [Z] sont propriétaires indivis des lots 181, 221 et 328 au sein de la copropriété [Adresse 9] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 11], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Y] [D] et Mme [Z] ont été condamnés au paiement des charges de copropriété par jugements des 25 septembre 2012, 7 novembre 2013, et encore par ordonnance du 16 avril 2019, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2020. Cette dernière décision a statué sur les charges arrêtées au 28 novembre 2018.

Selon actes introductifs d’instance des 17 et 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a saisi le tribunal judiciaire d’Evry de demandes visant à les voir condamner, notamment, in solidum au paiement des charges de copropriété augmentées des intérêts au taux légal, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne M. [Y] [D] et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 11] la somme de 3 442,32 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2020, provision PROV./CHG COURANTE 01/10/2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamne in solidum M. [Y] [D] et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 11] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamne in solidum M. [Y] [D] et Mme [Z] à payer la somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 11] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum M. [Y] [D] et Mme [Z] aux dépens,

— rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par du 16 février 2023.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 mars 2023, l’appelant, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 700 du code de procédure civile, de :

— accueillir les présentes écritures en les disant recevables et bien fondées,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 24 novembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry (RG n°22/02705) en ce qu’il a condamné M. [Y] [D] et Mme [Z] à lui régler la somme de 3 442,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020 (provisions sur charges courantes du 1er octobre 2020 inclus),

et, statuant à nouveau,

— condamner, in solidum, M. [Y] [D] et Mme [Z] à lui verser la somme de 8 110,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020 (provisions sur charges courantes du 1er octobre 2020 inclus) augmentée des intérêts légaux,

— confirmer le jugement rendu le 24 novembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry (RG n°22/02705) en ce qu’il a :

' condamné in solidum Mme [Z] et M. [Y] [D] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

' condamné in solidum Mme [Z] et M. [Y] [D] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum Mme [Z] et M. [Y] [D] aux dépens,

en tout état de cause,

— condamner M. [Y] [D] et Mme [Z] à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. [Y] [D] et Mme [Z] aux dépens de la présente instance.

La déclaration d’appel a été signifiée, par actes remis à étude le 20 avril 2023 à M. [Y] [D], ainsi qu’à Mme [Z], résidant à des adresses distinctes.

Les dernières conclusions de l’appelant ont été signifiées par actes remis à étude, à M. [Y] [D] et à Mme [Z], intimés défaillants, le 11 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande de condamnation au paiement des « charges de copropriété »

Moyens de l’appelant

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir qu’il produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2021, outre les appels de fonds relatifs aux sommes écartées par le premier juge.

Réponse de la cour

Il a été précédemment rappelé que la cour ne statuait que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties sans pouvoir, au sens de l’article 4 du code de procédure civile statuer au-delà.

Par ailleurs, aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

De façon distincte, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort de ces dispositions que les sommes dues par un copropriétaire au titre des provisions sur charges, des charges et travaux sont de nature distincte de celles dues au titre des frais investis pour leur recouvrement au titre de l’article 10-1 précité ou au titre des frais du procès qui seront ultérieurement examinés.

En l’espèce, l’appelant indique solliciter la condamnation de l’intimé à lui payer la somme de 8 110,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2020 (provisions sur charges courantes du 1er octobre 2020 inclus) augmentée des intérêts légaux en se prévalant d’éléments au titre de charges, de travaux et de provisions sur charges (avec une actualisation au 2ème trimestre 2015) mais également de frais avec un décompte comprenant des sommes au titre de « vacations suivi contentieux et recouvrement » les 17 septembre 2018 et 18 août 2020 pour un montant total de 456 euros.

Dans ces conditions, en application de l’article 12 du code de procédure civile, sa demande doit en réalité s’analyser comme une demande de condamnation in solidum des intimés à payer la somme précitée au titre tant des charges, provisions sur charges et travaux, que de frais arrêtés au 1er octobre 2020.

L’examen des demandes au titre de ces créances différentes doit ici s’effectuer distinctement, étant rappelé qu’en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les copropriétaires sont redevables des sommes réclamées et la solidarité qu’il invoque.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire indivis de M. [Y] [D] et Mme [Z],

— un décompte arrêté au 3 décembre 2020 des sommes dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er novembre 2020 inclus, appel de fond du 4ème trimestre 2020 et « 1/3 RPLT BOUCH. EXT. VMC. » inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2019, 6 octobre 2020 et 1er décembre 2021 approuvant les comptes des exercices 2018 à 2020,

— les appels de fonds et travaux adressés aux copropriétaires pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020,

— les régularisations de charges des exercices 2018 et 2019,

— un courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 4 mai 2021 à chaque copropriétaire pour le mettre en demeure de payer sa dette.

Aux termes du dispositif de ses écritures, le syndicat ayant saisi la cour d’une demande au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2020 et non au 3 décembre 2020 voire au 1er novembre 2020, la somme de 85,94 euros retenue au titre de l’appel de travaux du 1er novembre 2020 devra être écartée.

L’analyse des éléments produits par le syndicat et notamment de ceux détaillés ci-dessus, après déduction de cette somme et des frais de « vacations suivi contentieux et recouvrement », conduit à arrêter la créance de charges du syndicat des copropriétaires à la somme de (8 110,57 ' 85,94 – 350 – 156) 7518,63 euros arrêtée au 1er octobre 2020 (appel du premier trimestre 2020 inclus).

Si l’appelant sollicite non plus une condamnation solidaire mais une condamnation in solidum en appel, il doit lui être rappelé qu’en matière d’indivision, il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges, chacun étant tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision (voir notamment Civ. 3e, 20 janvier 1993, n°90-15.112). Leur faute ne peut donc pas être considérée comme commune à ce titre.

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera infirmé, la demande de condamnation solidaire sera rejetée et les intimés seront condamnés à payer à l’appelant la somme de 7518,63 euros arrêtée au 1er octobre 2020 (appel provisionnel de charges du premier trimestre 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021, date de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, les sommes intitulées « VAC. SUIVI CTX & RECOUVR. PRI » ne constituent pas des frais de recouvrement nécessaires au titre de l’article 10-1 précité.

En effet, ce sont des frais entrants dans la gestion courante du syndic et non pas des frais relatifs à des mises en demeure, des relances voire une prise d’hypothèque après mise en demeure, ou des frais au titre des droits et émoluments des actes des huissiers de justice, du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La demande du syndicat sera donc rejetée pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [Y] [D] et Mme [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] [D] et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 11] la somme de 3 442,32 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2020, provision « PROV./CHG COURANTE 01/10/2020 » inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [D] et Mme [Z] au paiement de la somme de 7518,63 euros arrêtée au 1er octobre 2020 (appel provisionnel de charges du premier trimestre 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021 ;

Rejette les demandes de solidarité et de paiement des frais inclus dans le décompte de charges pour un montant de 456 euros ;

Condamne M. [Y] [D] et Mme [Z] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [Y] [D] et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 11] la somme supplémentaire de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE