RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15569 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLHM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin Tribunal judiciaire de CRETEIL

RG n° 18/03802

APPELANT

Monsieur [D] [E] né le 24 septembre 1971 à [Localité 1] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

INTIMÉS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] à [Localité 2] représenté par son syndic, le cabinet UNITIA, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 822 933 222

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

S.A.S. FONCIA MARNE LA VALLEE anciennement dénommée FONCIA GIEP, , immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 317 064 285, , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 11mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [E] est copropriétaire d’un appartement et d’un emplacement de stationnement double dans la [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 7], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier du 30 mars 2018, il a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Créteil la société Foncia Marne la Vallée (anciennement Foncia Giep) aux fins de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier du 14 avril 2020, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son administrateur provisoire, Maître [O], administrateur judiciaire aux fins de le voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Les procédures ont été jointes le 24 septembre 2020.

Par jugement du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté M. [E] de toutes ses demandes,

— condamné M. [E] à payer à la société Foncia Marne la Vallée (anciennement société Foncia Giep) la somme de somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic la société cabinet Unitia la somme de somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] aux dépens,

— accordé à Maître Franceschi de Monclin, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

M. [E] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 août 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 6 octobre 2023, M. [E], appelant, invite la cour, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 18 et des articles 1240 dans sa rédaction applicable au litige et 1998 du code civil, à :

— le déclarer recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter les demandes, fins et conclusions formées par la société Foncia Marne la Vallée et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8],

— infirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil, en toutes ses dispositions, en ce qu’il l’a débouté de l’intégralité de ses demandes, en ne retenant pas la responsabilité tant de la société Foncia Marne la Vallée que du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] à Ivry-sur-Seine,

à titre principal,

— condamner la société Foncia Marne la Vallée à lui payer la somme totale de 23 085,26 euros, se décomposant comme suit :

' 15 585,26 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices personnels soufferts par M. [E] découlant des convocations irrégulières,

' 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices personnels soufferts par M. [E] découlant de la mauvaise tenue de la comptabilité de la copropriété,

' 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux subis personnellement par M. [E] et résultant des fautes commises, notamment l’atteinte portée à ses droits lors de l’assemblée générale du 25 mai 2016 en tant que copropriétaire et président de séance, et la carence de réponse de la société Foncia Marne la Vallée au copropriétaire,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] à [Localité 7], excepté M. [E], en réparation des fautes commises par son mandataire la société Foncia Marne la Vallée dans la gestion de la copropriété, à lui payer la somme totale de 23 085,26 euros, se décomposant comme suit :

' 15 585,26 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices personnels soufferts par M. [E] découlant des convocations irrégulières,

' 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices personnels soufferts par M. [E] découlant de la mauvaise tenue de la comptabilité de la copropriété,

' 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux subis personnellement par M. [E] et résultant des fautes commises, notamment l’atteinte portée à ses droits lors de l’assemblée générale du 25 mai 2016 en tant que copropriétaire et président de séance, et la carence de réponse de la société Foncia Marne la Vallée au copropriétaire,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la société Foncia Marne la Vallée et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] à [Localité 7], excepté M. [E] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Foncia Marne la Vallée et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] à [Localité 7], excepté M. [E], aux dépens de la présente procédure d’appel ;

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 6] à [Localité 7], intimé, invite la cour, au visa des articles 1156 du code civil, 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 32-1 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil, en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêt,

— condamner M. [E] à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux dépens ;

Par conclusions notifiées le 21 novembre 2022, la société Foncia Marne la Vallée, intimée, invite la cour, au visa des articles 14-1, 14-2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 44 du décret 67-233 du 17 mars 1967, 1240 et 1241 du code civil et 695,696 et 700 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil, en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’action dirigée contre la société Foncia Marne La Vallée

Moyens des parties

M. [E] fait valoir, sur les fautes invoquées, que :

— le mandat de la société Foncia Marne La Vallée présentait des inscriptions manuscrites ne correspondant pas à la durée du mandat votée en assemblée générale et ce syndic a toujours été incapable d’apporter la moindre explication quant à l’origine de ses inscriptions manuscrites et leur motif, en dépit de son obligation de conseil et d’information ;

— lors de l’assemblée générale du 25 mai 2016, la représentante du syndic, secrétaire de séance, a dirigé les débats, en contrariété avec les prescriptions légales selon lesquelles ce rôle revient au président de séance, en l’occurrence M. [E], mais aussi empêché les copropriétaires de s’exprimer librement et poser des questions ;

— la société Foncia a failli à sa mission en ne répondant à aucun courrier recommandé adressé par M. [E].

Il allègue, concernant son préjudice, que :

— la faute commise par le syndic l’a contraint a engager deux procédure en annulation d’assemblées générales pour lesquelles il a engagé des frais pour un total de 11 574,63 euros, outre sa quote-part dans le paiement des honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 4 010,63 euros, soit au total 15 585,26 euros ;

— il a dû verser une charge exceptionnelle de 673 euros en répercussion de l’absence de budgétisation par l’ancien syndic et une augmentation de 50% des charges de copropriété a dû être envisagée pour corriger la mauvaise gestion budgétaire de la société Foncia ; il sollicite pour ces raisons la somme de 2 500 euros ;

— les différentes fautes de l’ancien syndic lui ont occasionné un préjudice moral pour lequel il sollicite une indemnisation de 5 000 euros.

La société Foncia Marne la Vallée allègue que :

— la contestation de l’assemblée générale a été tranchée, le tribunal, confirmé par la cour, a considéré qu’elle n’avait pas commis de faute en convoquant l’assemblée générale du 25 mai 2016 ;

— le jugement concernant la contestation de l’assemblée générale du 21 juin 2017 n’a été produit que de manière tronquée, de sorte qu’il est impossible en l’état de connaître la motivation ayant conduit à l’annulation de l’assemblée générale ; M. [E] ne rapporte pas la preuve d’une faute.

— l’appel de charges exceptionnel est dû à des dépenses imprévues et non comprises dans le budget de fonctionnement de la copropriété, et notamment les honoraires liés aux procédures initiées par M. [E] ;

— ce dernier n’apporte pas la preuve que ses droits de copropriétaire et président de séance auraient été bafoués ;

— elle a répondu aux courriers de M. [E] et a inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales les résolutions proposées ;

— M. [E] n’a subi aucun préjudice direct et personnel.

Réponse de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité d’un syndic vis-à-vis d’un copropriétaire particulier, avec lequel il n’est lié par aucun contrat, est de nature délictuelle.

' Sur la demande d’indemnisation des préjudices découlant des convocations irrégulières

Il ressort des écritures de M. [E] que ces frais correspondent d’une part à ses frais de procédure et d’autre part à sa quote-part de frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

Comme il l’indique lui-même, sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 mai 2016 a été rejetée par la cour d’appel de céans et son pourvoi a été rejeté. Il est donc mal fondé à invoquer une faute de la société Foncia Marne la Vallée.

L’assemblée générale du 21 juin 2017 a été annulée en raison du défaut de mandat du syndic, qui n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale. Néanmoins, le préjudice allégué par M. [E], résultant de ses frais de procédure, n’est pas un préjudice en lien direct avec ce défaut de mandat.

En outre, ses frais irrépétibles ont été partiellement indemnisés par l’allocation d’une indemnité de 1 200 euros.

Les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile (2e Civ., 8 juillet 2004, pourvoi n° 03-15.155, Bull., 2004, II, n° 365).

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

' Sur le préjudice résultant de la mauvaise tenue de la comptabilité de la copropriété

M. [E] ne démontre ni la mauvaise tenue de la comptabilité du syndicat qu’il invoque, ni que l’appel de fonds exceptionnel et l’augmentation des charges serait la conséquence d’une telle faute.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

' Sur le préjudice moral

Le tribunal, dans son jugement du 24 octobre 2017 ayant rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 mai 2016, a justement relevé les éléments suivants :

« Le courrier rédigé par le demandeur lui-même le 15 juin 2016 et les attestations de M. [F], [L] et Mme [H], qui n’ont pas participé à l’assemblée générale querellée et ne font que retranscrire les doléances de M. [E], ne peuvent suffire à démontrer que le droit fondamental de ce dernier de participer à l’assemblée générale aurait été bafoué.

Ces documents ne démontrent pas davantage qu’il aurait été empêché d’exercer son rôle de présidence de séance, alors qu’il est établi qu’il a volontairement quitté l’assemblée générale après le vote de la délibération n°4 et a été régulièrement remplacé par Mme [G] ». »

M. [E] ne produit aucun moyen de preuve supplémentaire au soutien de ses prétentions dans la présente instance.

Il ne démontre pas davantage la réalité du préjudice moral qu’il invoque.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

Sur l’action dirigée contre le syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

M. [E] soutient que, sur le fondement de l’article 1998 du code civil, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard de M. [E] des fautes commises par le syndic, son mandataire, compte tenu notamment de son inertie à initier une action judiciaire en réparation de ses manquements.

Réponse de la cour

Selon l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il résulte des développements précédents que les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires doivent être rejetées, aucune faute ou préjudice directe n’ayant été retenus.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande d’amende civile et de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de ces dispositions, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

Le droit d’agir en justice constituant un droit fondamental, le seul fait pour une partie d’intenter une action en justice en vue d’obtenir le dédommagement d’un préjudice qu’elle estime fondé ne saurait constituer un abus, ni celui d’interjeter appel du jugement l’ayant débouté de ses prétentions ; l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Par conséquent, ces demandes doivent être rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros à la société Foncia Marne la Vallée et 6 000 euros au syndicat des copropriétaires par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [E].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de dommages et intérêts et d’amende formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 7] ;

Condamne M. [E] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaire suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

—  3 000 euros à la société Foncia Marne la Vallée ;

—  6 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 6] à [Localité 7] ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,