RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° 10 , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03883 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK42O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2025-Juge de l’exécution de [Localité 14]- RG n° 24/82082

APPELANTE

[7] [Localité 14] [9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siege

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

INTIMÉ

Madame [C] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Dominique Gilles, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2006, l’OPAC de [Localité 14] aux droits duquel vient l’établissement public local industriel et commercial [Localité 14] [9] ' [13] (le bailleur social) a donné à bail à Mme [C] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 15].

Une ordonnance de référé du 18 août 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, signifiée à Mme [M] le 11 octobre 2023, a constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 août 2022 délivré par le bailleur à la locataire n’avait pas été payée dans le délai de 2 mois et a, en conséquence, constaté que le bail était résilié depuis le 25 octobre 2022, a condamné Mme [M] au paiement à titre de provision de la somme de 4 610,43 euros, lui a accordé des délais de paiement, a suspendu les effets de la clause résolutoire et a dit qu’à défaut de paiement, la totalité de la dette deviendra exigible et que le bail sera considéré comme résilié de plein droit, le bailleur pouvant alors poursuivre l’expulsion.

Se prévalant du manquement de Mme [M] à respecter l’échéancier fixé, le bailleur lui a, par acte du 26 novembre 2024, fait signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Par requête reçue le 17 décembre 2024, Mme [M] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant l’annulation du commandement de quitter les lieux et, subsidiairement, un délai pour quitter les lieux et des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Par jugement du 6 février 2025, le juge de l’exécution a :

' annulé le commandement de quitter les lieux ;

' constater que les délais octroyés par l’ordonnance de référé sont respectés et ont toujours cours à la date des débats du 9 janvier 2025 ;

' débouté en conséquence Mme [M] de sa demande d’octroi de nouveaux délais ;

' condamné [Localité 14] [10] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a constaté que dès lors que l’ordonnance de référé avait été signifiée le 11 octobre 2023, la première des échéances dues pour le remboursement de l’arriéré, en vertu des délais de paiement octroyés, était intervenue le 21 octobre 2023, les suivantes devant avoir lieu aux plus tard le 10 de chaque mois. Il a retenu qu’entre la date d’arrêté du décompte du juge des référés, soit le 16 mai 2023 (terme avril 2023 inclus) et la date de signification de l’ordonnance, plusieurs versements étaient intervenus, pour un montant total de 4 073,40 euros alors qu’au titre des loyers et charges dûs pour cette période, n’avaient été appelé qu’un montant total de 2 419 euros, soit un surplus de 1 654,40 euros. Ensuite, se plaçant à la date de chacune des échéances déterminées par l’ordonnance de référé, le juge a considéré que compte tenu de ce surplus, Mme [M] était à jour de ses paiements lorsque le commandement de quitter les lieux lui a été délivré.

Par déclaration du 18 février 2025, l’EPIC [Localité 14] [9] ' [13] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions notifiée par voie électronique le 5 juin 2025, le bailleur social demande à la cour d’appel, par voie d’infirmation du jugement entrepris, de :

' constater que les délais octroyés par l’ordonnance de référé n’ont pas été respectés ;

' dire que la clause résolutoire a repris ses effets à tout le moins à la date du 21 octobre 2023 ;

' valider le commandement de quitter les lieux en tous ses effets ;

' condamner Mme [M] à lui payer la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Le bailleur social soutient, sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, que la cour doit vérifier si les sommes prévues par l’échéancier consenti par le juge des référés à Mme [M] ont été payées en leur intégralité et à bonne date, chaque mois. Il affirme que le fait que certains paiements ont été supérieurs aux échéances fixées est indifférent quant à l’appréciation du respect de l’échéancier fixé, ces « avances » ne devant avoir d’incidence que sur le nombre d’échéances restant à échoir jusqu’à complet règlement de la dette locative. Il expose qu’en conséquence le premier impayé entraînant la fin de la suspension des effets de la clause résolutoire est intervenue dès le 21 octobre 2023, faute de versement de la somme de 50 euros à cette date. Invoquant les dispositions de l’article 1342 ' 10 du code civil, il fait valoir que les versements ont été opérés par Mme [M] sans indication d’une imputation et que, puisqu’ils sont intervenus avant la signification de l’ordonnance de référé il les a imputés à bon droit sur le solde locatif exigible à la date de leur encaissement, de sorte qu’ils ne peuvent donc pas être considérés comme des règlements réalisés par l’intimé en vertu de l’échéancier et par anticipation ; il fait valoir que cet échéancier n’avait pas été alors fixé et qu’il n’était pas applicable « par définition ».

Répondant à Mme [M], il soutient avoir bien procédé à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception exigée par l’ordonnance de référé pour la mise en 'uvre de la déchéance du terme.

Le bailleur social soutient que le règlement des échéances fixées par compensation tel que l’a retenu le premier juge viole les termes de l’alinéa 2 de l’article R. 121 ' 1 du code des procédures civiles d’exécution et doit s’analyser en une modification prohibée du titre mis à exécution.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Mme [M] demande à la cour d’appel de :

' confirmer le jugement entrepris ;

' y ajoutant

' condamner le bailleur à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens ;

' subsidiairement :

' lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et s’acquitter de la dette ;

' débouter le bailleur de toutes ses autres demandes.

Mme [M], qui reprend à son compte les motifs du premier juge, répond au bailleur que son interprétation des dispositions relatives à l’échéancier contrevient aux dispositions de l’article 1290 du code civil concernant la compensation de plein droit et fait valoir que les délais octroyés ne prévoient que des dates butoir, ce qui lui permettait de régler par anticipation les sommes dues sans infraction à l’échéancier.

MOTIVATION :

En préliminaire, il sera observé que si la déclaration d’appel mentionne bien que le bailleur social appelant est un établissement public à caractère industriel et commercial, ses conclusions le dénomment improprement société.

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux :

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux, il sera tout d’abord rappelé que l’ordonnance de référé, pour laquelle Mme [M] a comparu en personne pour les débats ayant eu lieu le 24 mai 2023, a statué en ces termes relativement aux délais accordés par le juge, pendant le cours desquels les effets de la clause résolutoire se trouvent suspendus :

« Condamnons Mme [C] [M] à payer à [Localité 14] [11] la somme de 4 610,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2023, termes d’avril 2023 inclus,

Autorisons Mme [C] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que le premier règlement devrait intervenir dans les 10 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le 10e jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ['] »

L’ordonnance de référé ayant été signifiée à Mme [M] le 11 octobre 2023, celle-ci devait payer une première somme de 50 euros au plus tard le 21 octobre 2023 puis, les mois suivants, la somme de 50 euros devait être payée en même temps que le loyer, aux plus tard le 10 de chaque mois.

Il résulte du relevé de compte établi par le bailleur et non contesté que Mme [M] a effectué, le 9 mai 2023, un virement postal de 1 000 euros, dont il est constant qu’il est venu en diminution de l’arriéré locatif de 4 610,43 euros arrêté au 16 mai 2023, terme d’avril inclus.

Il est également établi que, le 24 mai 2023, Mme [M] a effectué un virement postal de 500 euros au bénéfice du bailleur. Elle a en outre payé par prélèvement la somme de 469,89 euros le 5 juin 2023. Par virement postal elle a payé 50 euros le 12 juin 2023.

Le 5 juillet 2023 par prélèvement elle a payé 512,67 euros et, par virement postal, 60 euros, le 11 juillet 2023.

Par prélèvement du 5 août 2023 elle a payé 472,79 euros. Le 10 août 2023 et par virement postal elle a payé 50 euros.

Le total des sommes payées entre le 9 mai 2023 et le 10 août 2023 s’élève à 3 115,35 euros.

C’est dans ces conditions qu’est intervenue l’ordonnance de référé du 18 août 2023, qui a prononcé l’échéancier en cause.

Les loyers et charges courants appelés pendant cette période ont été de 479,79 euros au titre du mois de mai 2023, le 30 de ce mois ; puis de cette même somme, augmentée de 39,88 euros de charges, au titre du mois de juin 2023 ; et, encore, de 479,79 euros au titre du mois de juillet 2023 ; soit un montant total de 1 479,25 euros.

C’est ainsi qu’au moment où l’ordonnance de référé a été prononcée, les efforts de remboursement de l’arriéré locatif fournis par Mme [M] depuis l’arrêté du décompte effectué par le juge des référés à l’audience du 24 mai 2023 s’élevaient à 1 636,10 euros.

Il doit être relevé que l’ordonnance de référé ne règle pas expressément l’imputation des efforts de remboursement que Mme [M] a fournis, que ce soit avant la date d’arrêté de l’arriéré retenue par le juge du référé et non pris en compte dans ce décompte, pendant le cours du délibéré, ou encore après le prononcé de cette ordonnance et jusqu’à la notification de celle-ci qui en a permis l’exécution forcée.

Or, par prélèvement du 5 octobre 2023 Mme [M] a payé 485,16 euros.

Les paiements ultérieurs sont intervenus après la signification de l’ordonnance de référé : 50 euros par virement postal le 2 novembre 2023 et 495,64 euros par prélèvement le 5 novembre 2023, ce dernier montant correspondant au loyer courant du mois d’octobre 2023.

Le bailleur soutient que Mme [M] s’est trouvée en défaut dès le 21 octobre 2023, pour n’avoir pas payé la mensualité de 50 euros à cette date, eu égard à la signification de l’ordonnance de référé, survenue le 11 octobre 2023.

Or, ce raisonnement est erroné en ce que, dans le silence de l’ordonnance de référé sur ce point et, en toute hypothèse, sans qu’il soit besoin ni de modifier celle-ci ni d’en suspendre l’exécution, Mme [M] est bien fondée, en l’espèce, à voir imputer sur l’apurement de l’arriéré, en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire, tous les efforts de paiement qu’elle a consentis, depuis la date d’arrêté de cet arriéré.

C’est pourquoi, la première échéance du 21 octobre 2023 a été immédiatement acquittée dès qu’elle est survenue, par le seul effet de l’ordonnance de référé – et non en vertu des règles supplétives fixées par le code civil relativement à l’imputation des paiements-, compte-tenu des paiements de l’arriéré effectués par anticipation, sans que le créancier puisse valablement opposer de manquement survenu à cette date.

Tel est en effet le sens de l’ordonnance de référé, qui s’applique dans la situation de fait existant au jour où elle a été prononcée, peu important ni que l’ordonnance n’ait pas été signifiée lors de ces paiements ni même que l’échéancier n’ait pas encore été fixé à ces mêmes dates. Cette décision de justice s’est en effet imposée au créancier.

En outre, il est constant que le deuxième terme, concernant l’échéance du mois de novembre 2023 a été réglé avant le 10 décembre 2023. Cependant, il doit être souligné que le 5 décembre 2023, le bailleur a opéré un prélèvement de 526,98 euros correspondants au loyer net de 476,98 euros augmenté de la somme de 50 euros correspondant à la mensualité d’arriéré, alors que par virement postal du 4 décembre 2023, Mme [M] a versé la somme de 100 euros, si bien qu’au titre de l’arriéré et s’agissant de l’échéance du mois de novembre 2023, Mme [M] a en réalité acquitté trois fois le montant de la mensualité minimale de 50 euros.

S’agissant toutefois, du troisième terme relatif à l’échéance du mois de décembre 2023, il convient de rappeler les dispositions de l’article 24 VII de la loi n° 89 ' 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.[gras et soulignement par la cour]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, l’échéance de décembre 2023 a donné lieu à un prélèvement du 5 janvier 2024, correspondant au loyer de 476,98 euros augmenté de la mensualité de 50 euros, soit la somme totale de 526,98 euros. Cependant, ce prélèvement a été rejeté le 11 janvier 2024 et Mme [M] n’a procédé que le 26 janvier 2024 à un nouveau règlement à hauteur de 100 euros.

Or, l’ordonnance de référé n’ayant pas eu pour effet de suspendre le paiement du terme de loyer de décembre 2023, qui au contraire devait être payé avant le 10 janvier 2024, le premier juge ne peut être approuvé d’avoir considéré qu’en exécution de l’ordonnance de référé les sommes effectivement réglées avant l’échéance de ce terme et sans indication d’imputation pouvaient valoir paiement de celui-ci.

Semblablement, le loyer courant n’a pas été payé ponctuellement, comme suite à des rejets de prélèvements, s’agissant, en 2024, des termes de juin, août et septembre.

Par conséquent, contrairement à ce que le premier juge a retenu, le commandement de payer n’a pas été délivré alors que Mme [M] était à jour de ses paiements au regard de l’échéancier octroyé par l’ordonnance de référé.

Au contraire, la clause résolutoire a repris ses effets au 10 janvier 2024.

Le jugement entrepris sera réformé.

Mme [M] sera déboutée de toutes ses demandes formées à titre principal.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Alors que l’arriéré était de 4 073,40 euros lors de l’audience de référé, il était de 4 284,45 euros au 31 décembre 2024.

Mme [M], qui en a la charge, ne justifie pas avoir rattrapé son retard de paiement depuis cette date.

Mme [M] justifie de sa situation de ressources par les pièces qu’elle produit, à savoir une déclaration d’impôt sur le revenu de 2023 mentionnant 25 408 euros de salaires, pour une part et demi, soit un enfant à charge, alors qu’elle déclare par ailleurs, notamment dans une déclaration pour une demande de logement social, que son foyer est composé de trois personnes. Elle justifie cependant être la mère de deux enfants, nés en 2004 et 2010. Devant le juge des référés, Mme [M] avait indiqué qu’elle avait eu des difficultés avec les impôts, par voie de conséquence avec la [6] et qu’elle avait sollicité un prêt [8] pour solder sa dette.

Il demeure que les ressources sont insuffisantes pour acquitter un loyer, à tout le moins parisien, dans des conditions normales, alors que Mme [M] est employée de magasin.

Mme [M] démontre avoir fait une demande de logement social en janvier 2025 et avoir obtenu un rendez-vous avec une assistante sociale en janvier 2025 ; si ces éléments ne sont nullement actualisés à une date proche de l’audience devant la cour, les efforts de paiement conduisent à retenir que Mme [M] est de bonne volonté.

En application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il sera accordé à Mme [M] un délai de six mois pour quitter les lieux.

Sur les délais de paiement :

L’expulsion étant acquise au bailleur et faute d’actualisation de la dette, la cour ne dispose des éléments permettant d’octroyer les délais de paiement sollicités à hauteur de 36 mois par la débitrice pour apurer sa dette.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens exposés par la société.

En équité, la demande du bailleur social formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant de nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;

Déboute Mme [M] de sa demande en nullité du commandement de quitter les lieux et de sa demande tendant à voir constater que les délais octroyés par l’ordonnance de référé étaient respectés et étaient toujours cours à la date du 9 janvier 2025 ;

Dit que la suspension des effets de la clause résolutoire accordée par l’ordonnance de référé du 18 août 2023 a pris fin le 10 janvier 2024 ;

Dit que le commandement de quitter les lieux délivré le 26 novembre 2024 est régulier ;

Accorde à Mme [M] un délai de six mois pour quitter les lieux ;

Déboute Mme [M] de sa demande de délais de paiement pour l’apurement de l’arriéré ;

Condamne Mme [M] aux dépens ;

Déboute Mme [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [Localité 14] [12] de sa demande au titre de l’article 700 du code des procédures civiles.

Le greffier, Le président,