Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/13399 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLY6E

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mai 2025 -Président de chambre d'[Localité 1]-[Localité 2] – RG n° 25/00391

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie RACLET-JOSSE, avocat au barreau de l’Essonne

Ayant pour avocat plaidant M^e Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de Versailles

INTIMÉS

M. [J] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [O] [K] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [I] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Mme [W] [L] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Mme [H] [D] [X] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Mme [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [M] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [G] [V] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Benoît DESCOURS de la SELARL P D G B, avocat au barreau de PARIS, toque : U.01

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à [Localité 5] représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mars 2026 en audience publique, Florence LAGEMI, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Par requête enregistrée le 27 février 2025, M. et Mme [R], M. [U], M. et Mme [Y], Mme [S], Mme [E] et M. et Mme [B], copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Gif-sur-Yvette (Essonne), ont présenté une requête, auprès du président du tribunal judiciaire d’Evry, afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété en application de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 28 février 2025, il a été fait droit à cette requête et Maître [Q] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire, pour une durée de douze mois minimum, avec pour mission de :

exercer tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et toutes les prérogatives du conseil syndical ;

exercer tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit ;

prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,

et, notamment, aux fins de :

poursuivre les opérations d’expertise dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires,

appeler les fonds nécessaires à l’entretien et la conservation de l’immeuble,

assigner en ouverture de rapport judiciaire, au nom du syndicat des copropriétaires, ses assureurs ainsi que tous tiers à l’encontre de qui l’expert judiciaire retiendra des imputabilités ;

convoquer une assemblée générale afin de procéder aux votes de l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels ;

rendre au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.

Par acte du 1er avril 2025, la société [T] [F] a fait assigner en référé, à heure indiquée, en vertu d’une ordonnance l’y ayant autorisée en date du 27 mars 2027, M. et Mme [R], M. [U], M. et Mme [Y], Mme [S], Mme [E] et M. et Mme [B] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de modification du fondement de la désignation de l’administrateur provisoire et de sa mission.

Par ordonnance du 23 mai 2025, le premier juge a :

déclaré irrecevable la demande de rétractation formée par la société [T] [F] comme portée devant un juge dépourvu du pouvoir juridictionnel pour trancher ladite demande ;

rejeté toute autre demande principale et reconventionnelle plus ample ou contraire ;

condamné la demanderesse aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 28 juillet 2025, la société [T] [F] a relevé appel de cette décision aux fins d’annulation de celle-ci et, à tout le moins d’infirmation en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 mars 2026, la société [T] [F] demande à la cour de :

annuler, à tout le moins, infirmer ou réformer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Et statuant à nouveau 'en qualité de juge ayant rendu l’ordonnance sur requête du 28 février 2025",

la recevoir en sa demande et la déclarer bien fondée ;

juger que la désignation de Mme [N] [Q], par ordonnance du 28 février 2025, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], à [Localité 7] (Essonne) interviendra sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et dire n’y avoir lieu à application des articles 29-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

modifier en conséquence sa mission en supprimant l’obligation de remise du rapport intermédiaire de présentation des mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat ;

conserver tous les autres chefs de mission confiés ;

condamner chacun des 'défendeurs’ à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’abus de droit par utilisation de manoeuvres frauduleuses ;

condamner solidairement les 'défendeurs’ à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les frais de justice exposés à hauteur de 6 000 euros, elle-même étant dispensée de contribution à ces dépenses en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel, elle-même étant dispensée de contribution à ces dépenses en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, M. et Mme [R], M. [U], M. et Mme [Y], Mme [S], Mme [E] et M. et Mme [B] demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de la société [T] [F] de rétractation et rejeté le reste de ses demandes ;

débouter la société [T] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [T] [F] à payer la somme de 2.500 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

débouter la société [T] [F] de toutes ses demandes ;

Y ajoutant,

condamner la société [T] [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 mars 2026.

A l’audience, la cour a invité les parties à lui communiquer l’assignation délivrée en première instance par la société [Adresse 1]. L’appelante a adressé, par voie électronique, le 30 mars 2026, la requête l’ayant autorisée à assigner en référé à heure indiquée ainsi que l’acte introductif d’instance.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité de la demande de la société [T] [F]

Selon l’article 496, alinéa 2, du code de procédure civile, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

L’article 497 du même code prévoit que le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire.

Au cas présent, les intimés soulèvent l’irrecevabilité de la demande de la société [Adresse 1] en soutenant que celle-ci a saisi le juge des référés alors que seul le juge des requêtes est compétent pour statuer sur une demande en rétractation d’une ordonnance rendue sur requête et sollicitent en conséquence la confirmation de l’ordonnance entreprise. Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que la modification de la mission de l’administrateur provisoire relève, en application des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-11 du décret du 11 mars 1967, des pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

L’article 29-1, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 donne compétence au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête pour désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires lorsque son équilibre financier est gravement compromis ou s’il est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Se prévalant des dispositions de ce texte, M. et Mme [R], M. [U], M. et Mme [Y], Mme [S], Mme [E] et M. et Mme [B] ont sollicité du juge des requêtes la désignation d’un administrateur provisoire, demande accueillie par ordonnance du 28 février 2025.

Il ressort des termes de l’assignation délivrée le 1er avril 2025 par la société [T] [F], que celle-ci a assigné, en référé, les requérants afin d’obtenir la modification de l’ordonnance rendue sur requête. Ce faisant elle a rétabli, conformément à l’article 496 précité, devant le juge des requêtes, le principe de la contradiction afin qu’un débat puisse s’instaurer contradictoirement entre les parties, la référence à l’article 496 du code de procédure civile cité sous les termes 'assignation en référé’ et le rappel de ce texte et de l’article 497 dans le corps de l’assignation, ne créant aucune ambiguïté sur le cadre de la saisine du président du tribunal judiciaire par la société [T] [F], intéressée au sens du premier de ces textes.

Par ailleurs, c’est vainement que le syndicat des copropriétaires invoque l’article 62-11 du décret du 11 mars 1967, qui précise que pour l’application de la dernière phrase du troisième alinéa du I de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (relative à la modification de la mission de l’administrateur provisoire) le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond et en déduit que la modification de la mission ne peut être ordonnée que selon cette procédure alors que saisi, en application des articles 496 et 497 du code de procédure civile, ce même magistrat, devant lequel la contradiction est rétablie, reste investi des attributions qui étaient les siennes lorsqu’il a rendu l’ordonnance critiquée.

La demande de la société [Adresse 1] est donc recevable. Cette dernière n’invoque aucun moyen d’annulation de l’ordonnance entreprise de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’annuler. Mais, au regard de la recevabilité retenue de la demande de l’appelante, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Sur la modification de la mission de l’administrateur provisoire

La société [T] [F], qui ne remet pas en cause la désignation de l’administrateur provisoire, conteste le fondement de cette désignation en soutenant que les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies mais qu’étant dépourvu de syndic, le syndicat des copropriétaires devrait se voir désigner un administrateur en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Elle s’oppose aux moyens invoqués par les autres copropriétaires selon lesquels, elle bloquerait le fonctionnement normal de la copropriété en refusant, en sa qualité de copropriétaire majoritaire, l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, la désignation du syndic et celle des membres du conseil syndical ainsi que la réalisation de travaux.

La société [Adresse 1] considère que les allégations formulées dans la requête quant à l’existence de difficultés menaçant la conservation et la pérennité de l’immeuble, sont mensongères soutenant qu’aucun péril n’est établi et que le surcoût de la mission d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 ne relève pas de l’intérêt financier du syndicat. Elle indique qu’il n’y a aucune obstruction de sa part dès lors qu’elle s’acquitte des appels de fonds, qu’il n’y a aucun déficit de trésorerie et que les fournisseurs sont payés.

Il sera rappelé que la construction de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7], a été entreprise par la société [T] [F], qui, en 2014, l’a placé sous le statut de la copropriété et vendu certains lots. Cette société, à l’origine promoteur de l’opération de construction, est actuellement copropriétaire majoritaire.

Par ailleurs, du fait de l’apparition de désordres affectant l’immeuble, une procédure en référé a été engagée aux fins de désignation d’un expert, laquelle a été ordonnée par ordonnance du 3 juillet 2020. La mission de l’expert a été ultérieurement étendue à des désordres privatifs par ordonnance du 20 juillet 2021. La mesure d’instruction est toujours en cours.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic depuis le 31 décembre 2021, date à laquelle le mandat de la société Agence Beurdeley, ancien syndic, a pris fin ; que cette société a néanmoins poursuivi, de fait, son mandat et convoqué une assemblée générale pour le 21 janvier 2025 ; que la dernière assemblée générale tenue, à l’exception de l’assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2021, est celle du 31 décembre 2020 ; que la société [Adresse 1] reconnaît avoir voté contre les résolutions proposées lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2025 qu’elle considérait ne pas pouvoir se tenir en l’absence de convocation régulière ; que n’ont ainsi été votés ni l’approbation des comptes 2019 à 2023 ni les budgets 2021 à 2025 ni la désignation du syndic et des membres du conseil syndical ; que cette assemblée générale a été irrégulièrement tenue puisque convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir pour ce faire.

Il est encore établi, à la lecture de la note de synthèse rédigée par l’expert judiciaire, qu’une procédure est susceptible d’être engagée, notamment, à l’encontre de la société [T] [F], en raison des désordres affectant l’immeuble relatifs, notamment, au chauffage, à l’eau chaude sanitaire, la ventilation et l’étanchéité, ce qui nécessitera, pour agir, une autorisation de la copropriété.

Au regard de ces éléments, il apparaît qu’en l’absence de vote de budgets, les appels de charges ne peuvent être appelés et que par suite, les dépenses courantes du syndicat ne peuvent être assurées de sorte qu’il importe que soit rétabli un fonctionnement normal de la copropriété.

Au surplus, celle-ci s’expose à un risque de blocage tenant à la qualité de copropriétaire majoritaire de la société [Adresse 1], par ailleurs impliquée dans l’opération de construction de l’immeuble et, dont la responsabilité à ce titre pourra être recherchée afin d’obtenir une indemnisation qui, selon les devis soumis à l’expert, s’élève à la somme de plus de 500.000 euros TTC.

Il apparaît donc que la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 est justifiée dès lors qu’en l’état, le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Dans ces conditions, la modification sollicitée de la mission de l’administrateur provisoire par la société [T] [F] n’est pas justifiée, alors, au surplus, que rien ne garantit qu’en disposant d’une mission définie par l’article 47 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire limitée à la remise des références des comptes bancaires du syndicat, des coordonnées de la banque et de l’ensemble des documents et archives du syndicat et à la convocation de l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic, la copropriété ne s’exposerait pas à une nouvelle situation de blocage qui compromettrait son équilibre financier et renforcerait son impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

La société [T] [F] sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société [Adresse 1] sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’abus de droit. Si cette demande est recevable, une partie pouvant en effet solliciter la réparation d’un préjudice qu’elle estime causé par une procédure abusive fut-elle engagée sur requête, elle est en revanche mal fondée.

En effet, la requête présentée par les copropriétaires minoritaires ayant été accueillie et l’ordonnance prononcée sur requête n’ayant pas été modifiée, aucun abus des requérants n’est caractérisé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard des circonstances de la cause et la désignation d’un administrateur provisoire étant prononcée dans l’intérêt de la copropriété, chacune des parties supportera les dépens exposés tant en première instance qu’en appel, la société [T] [F] étant déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune constituée des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à annulation de l’ordonnance entreprise ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de modification de l’ordonnance rendue sur requête le 28 février 2025 formée par la société [Adresse 1] ;

Déboute la société [T] [F] de sa demande de modification de l’ordonnance sur requête ;

Déclare recevable mais mal fondée la demande de dommages et intérêts formée par la société [T] [F] au titre du caractère abusif de la procédure ;

Rejette en conséquence cette demande ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel ;

Dit n’y avoir lieu de dispenser la société [Adresse 1] de toute participation à la dépense commune du syndicat des copropriétaires constituée des frais de procédure ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT