Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 7 avril 2026, n° 24/06810

CA Paris
Infirmation partielle 7 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 7 avr. 2026, n° 24/06810
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/06810
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric CATTONIOlivia ZAHEDI
Cabinet(s) :	GOLDWIN PARTNERS
Parties :	S.A. EMMAUS [ Z ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 AVRIL 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06810 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHVI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] – RG n° 1122005053

APPELANT

Monsieur [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103

INTIMEE

S.A. EMMAUS [Z], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°B 542 101 571, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et M. Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

M .Jean-Yves PINOY, conseiller,

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Suivant contrat du 26 mars 2018,la société Emmaus Habitat a donné bail à M.[X] [O] un logement situé [Localité 5], [Adresse 3] A, esc. 1, 4ème étage, appartement n°19 .

La société bailleresse a le 20 juin 2022 notifié à M.[O] , un commandement de payer la somme de 11.395,15 euros, correspondant à l’arriéré au 31 mai 2022 (échéance de mai 2022 incluse) et, visant la clause résolutoire .

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2022, la société Emmaus Habitat a assigné M. [O] devant le le juge des Contentieux de la Protection d'[Localité 6]-sous -[Localité 7], lequel par jugement contradictoire , rendu le 6 décembre 2023, a:

' Déclaré recevable la demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

' Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2018 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT et Monsieur [X] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 août 2022 ;

' Condamné Monsieur [X] [O] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 18.855,35 € (décompte arrêté au 25 septembre 2023, incluant le mois d’août 2023), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 11.395,15 € à compter du 20 juin 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

' Rejeté la demande de délais de paiements et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [X] [O] ;

' Rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par la SA d’HLM EMMAUS HABITAT ;

' Condamné Monsieur [X] [O] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1 er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

' Ordonné en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

' Dit qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

' Débouté la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamné Monsieur [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

' Rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

' Dit que la décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-[Localité 8] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [O] a relevé appel de cette décision par déclaration du 4 avril 2024.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 4 décembre 2024 il demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois en date du 6 décembre 2023, RG n°11-22-005053 en ce qu’il a :

' Déclaré recevable la demande de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

' Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2018 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT et Monsieur [X]

[O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 août 2022 ;

' Rejeté la demande de délais de paiements et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [X] [O] ;

' Condamné Monsieur [X] [O] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

' Ordonné en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

' Rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois en date du 6 décembre 2023, en ce qu’il a :

' Rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par la SA d’HLM EMMAUS HABITAT ;

' Débouté la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail en date du 26 mars 2018;

AUTORISER Monsieur [X] [O] à s’acquitter de la dette locative en 36 mensualités ;

A titre subsidiaire :

OCTROYER un délai d’un an à Monsieur [X] [O] pour quitter le logement sis [Adresse 5] à compter de la décision à intervenir ;

AUTORISER Monsieur [X] [O] à s’acquitter de la dette locative en 24 mensualités ;

CONDAMNER Monsieur [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société EMMAUS HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2026 via RPVA la SAHlm Emmaus demande à la cour de:

CONFIRMER le Jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf :

— à actualiser le montant de la condamnation de M. [O] au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

— en ce qu’il a débouté la société EMMAUS HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [O] à payer à la société EMMAUS HABITAT à la somme de 23 674,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 février 2025, échéance de septembre 2024 incluse, après déduction du dépôt de garantie ;

— Débouter M. [O] de toutes ses demandes ;

— Condamner M. [O] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 6], bâtiment A, escalier 1, 4e étage, appartement n°19, consenti par la société EMMAUS HABITAT à M. [O] aux torts et griefs de cette dernière,

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de M. [O] et de tous les occupants du chef de M. [O] des lieux sis [Localité 5], [Adresse 7], 4e étage, appartement n°19

Condamner M. [O] à payer à la société EMMAUS HABITAT une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamner M. [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Il est fait référence aux écritures déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026 .

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’appelant ne justifiant pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 20 juin 2022, dans les deux mois de sa délivrance,ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 21 août 2022 sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande de délais depaiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose notamment :

« (')

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article

1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(')

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de

sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

L’appelant reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire en faisant état du fait qu’il aurait repris le loyer courant depuis novembre 2023, qu’il serait en mesure de règler l’arriéré , étant titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée chez Bodyminute , que ses difficultés étaient liées à son incarcération , qu’il est important dans le cadre de sa réinsertion qu’il puisse garder son logement, étant rappelé qu’il a 4 enfants .

La société bailleresse qui indique que l’appelant a fait l’objet d’un procès verbal d’expulsion s’oppose à tous délais observant que depuis l’expulsion aucune somme n’a été règlée.

Au vu du décompte locatif actualisé au 5 février 2025 suivant le relevé édité le 7 janvier 2026, l’appelant a effectué uniquement 7 versements correspondant au loyer courant entre le 4 novembre 2023 et le 15 mai 2024 . Par ailleurs contrairement à ses allègations M.[O] ne verse aucune pièce permettant de vérifier sa situation personnelle et familiale et donc sa capacité à rembourser sa dette locative .

La cour ne peut donc que confirmer le premier juge qui a rejeté sa demande de délasi de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’appelant ayant fait l’objet d’une expulsion le 17 septembre 2024 , sa demande de délais pour quitter les lieux est devenue sans objet .

Le jugement sera confirmé de ce chef .

Sur le montant de la dette locative

L’appelant conteste le montont de la créance de la société bailleresse au motif que des frais de contentieux et un surloyer ont été facturés.

Au vu du relevé locatif actualisé à la date du 5 février 2025 suivant le relevé édité le 7 janvier 2026 , il est établi que toutes les sommes facturées au titre d’un surloyer ont été recréditées et que le montant du dépot de garantie a été déduit des sommes réclamées.

Au vu de des factures des réparations locatives non contestées devant la cour, et après déduction de frais (2232,77 euros ) qui soit, ne sont pas justifiés soit, relèvent des dépens ou, éventuellement des frais irrépétibles il convient infirmant le jugement du fait de l’actualisation de la créance locative de la fixer à la somme de 21441, 84 euros.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le jugement ayant condamné l’appelant partie perdante aux dépens et n’ayant pour des raisons d’équité pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel ;

Il est inéquitable de laisser à l’intimé toute la charge de ses frais irrépétibles.

Dès lors l’appelant sera condamné au paiement dela somme de 500 euros au au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,sauf à actualiser le montant de la créance locative,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M.[X] [O] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 21441,84 euros au titre de l’arriéré locatif décompte arrêté au 5 février 2025, suivant le relevé édité le 7 janvier 2026,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M.[X] [O] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Cattoni conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M.[X] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le greffier, La présidente de chambre,