Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12933 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBEE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 22/04651

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE [R] [Adresse 1] représenté par M^e Florence TULIER POLGE de la SELARL TULIER POLGE – ALIREZAI,, administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMÉ

Monsieur [R] [T] né le 19 mars 1968 à [Localité 2] (55),

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude- le10 octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire opposant le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Grigny (91350) à M. [R] [T].

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] est issu d’un ensemble immobilier dénommé « [Localité 4] II », qui était constitué d’un syndicat de copropriétaires principal et de plusieurs syndicats de copropriétaires secondaires.

Le syndicat de copropriétaires principal a été dissout, à effet du 1er janvier 2022, par décision du président du tribunal judiciaire d’Evry en date du 21 septembre 2021. Ce jugement prévoit que les syndicats de copropriétaires issus des syndicats secondaires préexistants à la dissolution du syndicat principal viennent aux droits et à l’ensemble de leurs engagements et obligations respectives.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] est, depuis le 1er janvier 2022, autonome et indépendant, et pourvu de son propre règlement de copropriété.

Maître [J] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry en date du 13 juillet 2018, régulièrement renouvelée, encore par ordonnance du 20 juillet 2023.

Par acte introductif d’instance du 23 août 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a saisi le tribunal judiciaire d’Evry de demandes visant à voir condamner M. [T] au paiement de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2022, de frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 2 640,28 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 20 octobre 2022, appel fonds travaux Alur [Immatriculation 1] et règlements [T] des 13 et 20 octobre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 23 août 2022 seront capitalisés dès lorsqu’ils seront dus pour une année entière,

— déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

— déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

— condamne M. [T] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [T] aux dépens,

— dit que Maître Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, pourra recouvrer sur la partie condamnée, ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 juillet 2023.

Il a signifié cette déclaration d’appel à M. [T] par acte remis à étude le 10 octobre 2023.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 12 octobre 2023, l’appelant demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry en date du 26 mai 2023 en ce qu’il a :

' condamné M. [T] à lui payer la somme de 2 640,28 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 20 octobre 2022 appel fonds travaux alur [Immatriculation 1] et règlements [T] des 13 et 20 octobre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 23 août 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement,

' dit que les intérêts produits depuis le 23 août 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

' condamné M. [T] à lui payer une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [T] aux dépens,

' dit que Maître Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, pourra recouvrer sur la partie condamnée, ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

' rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry en date du 26 mai 2023 en ce qu’il l’a débouté de ses plus amples demandes au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 1er octobre 2022,

et statuant à nouveau sur ce dernier point,

— condamner M. [T] à lui payer la somme en principal de 6 997,03 euros à titre des charges de copropriété impayées arrêtées entre le 1er janvier 2012 et le 1er octobre 2022 inclus, au titre des charges courantes,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry en date du 26 mai 2023 en ce qu’il l’a débouté au titre de sa demande de condamnations à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

et statuant à nouveau sur ce dernier point,

— condamner M. [T] à lui payer la somme en principal de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

— condamner M. [T] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance en appel, outre les dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

Ces conclusions ont été signifiées à M. [T] intimé défaillant, le 8 novembre 2023, par acte remis à étude.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande en paiement des charges arrêtées au 1er octobre 2022

Moyens

Les premiers juges, dont l’intimé est réputé s’approprier les motifs, ont :

— accueilli partiellement la demande du syndicat au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 1er octobre 2022 en faisant état des pièces démontrant celle-ci ;

— rejeté le surplus de celle-ci au motif que la reprise des « soldes à nouveau » jusqu’au 2ème trimestre 2015 inclus n’était pas justifiée par les appels de fonds correspondants.

L’appelant conclut à :

— la confirmation du jugement attaqué pour la créance retenue au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 1er octobre 2022, au vu des pièces utiles produites aux débats démontrant cette créance ;

— la réformation du jugement attaqué s’agissant du rejet du surplus de ses demandes sur ces mêmes charges en faisant valoir que :

' différents syndic et administrateurs provisoires se sont succédés ; les appels de fonds provisionnels pour charges courantes des exercices 2012 à 2014 et des deux premiers trimestres 2015 n’ont pas été transmis à Me [J] ;

' il communique les extraits des grands livres pour cette mentionnant qu’au 1er avril 2015 M. [T] était débiteur de la somme de 7057,22 euros ;

' pour cette période, les comptes ayant été dûment approuvés par Me [J], cette créance de charges est démontrée ; les procès-verbaux correspondent aux redditions individuelles ;

' en tout état de cause, les règlements postérieurs de l’intimé sont venus apurer sa dette conformément aux dispositions des articles 1342-10 du code civil et 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif à la comptabilité du syndicat des copropriétaires ;

' il produit les appels de charges individuels postérieurs.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en vertu des dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et à ce dernier de démontrer les paiements qu’il indique avoir réalisés.

En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l’espèce, le syndicat produit aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire du M. [T] et des tantièmes attribués à ses lots ;

— les procès-verbaux des décisions prises par Me [J] les 14 décembre 2018, 17 juin 2013, 2 août, 17 octobre, 13 novembre, 16 décembre 2019, 18 mars, 6 avril, 28 mai, 26 juin, 16 octobre, 9, 14 décembre 2020, 27 janvier, 4 juin 2021 approuvant les comptes des exercices 2012 à 2020 et votant les budgets provisionnels des exercices 2019 à 2021, outre divers appels de fonds exceptionnels ;

— les régularisations de charges et les appels de fonds individuels de charges et travaux du 3ème trimestre 2015 au 4ème trimestre 2022 inclus ;

— des extraits du grand livre relatif au compte individuel de M. [T] pour les exercices 2012 à 2017 ;

— un décompte de ce même compte individuel extrait du [Localité 5] Livre pour la période du 1er janvier 2022 au 16 novembre 2022 ;

— les ordonnances des 13 juillet 2018, 22 juillet 2019, 25 juin 2020, 11 mai 2021, 8 juillet 2022, 20 juillet 2023 désignant Me [J] en qualité d’administrateur provisoire.

La production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets des exercices pour lesquels les charges étaient réclamées, les décomptes et situations de compte individuels de charges, les décomptes définitifs de charges sont suffisants pour permettre au copropriétaire d’exercer son droit de contrôle lors de la vérification annuelle des comptes (Civ.3e, 8 mars 2018, n°18-15.959).

Cependant, lorsque le décompte fait apparaître un « report à nouveau », il appartient au syndicat de prouver sa créance par la production des justificatifs comptables correspondants (Civ. 3e, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-14.766).

Ici, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître une reprise de solde de 8789,72 au 31 décembre 2017 dans le grand livre de compte.

Celle-ci est composée d’une reprise de solde justifiée par les extraits du grand livre et les appels de fonds correspondant pour la période du 3ème trimestre 2015 au 31 décembre 2017 (4ème trimestre 2017 inclus), par ces mêmes extraits du grand livre pour la période antérieure du 1er trimestre 2012 au 2ème trimestre 2015 (1er avril 2015). Il n’est produit aucun justificatif comptable pour le solde débiteur encore antérieur de 2540,32 euros au 1er janvier 2012.

Cependant, le solde débiteur de 7057,22 euros au 1er avril 2015, incluant pour 2440,32 euros le solde précédent (du fait du paiement de 100 euros réalisé le 20 juin 2012 par l’intimé), a été intégralement apuré par les règlements réalisés par l’intimé entre le 16 novembre 2016 et le 20 octobre 2022 pour un montant total de 8925,99 euros.

Le solde créditeur de 1868,77 (8925,99-7057,22) euros de ces paiements a donc également réglé les appels des 3ème, 4ème trimestre 2015 et des trois premiers trimestres 2016 (de 324,45x5 soit 1622,25 euros). Les impayés de l’intimé débutent donc au 4ème trimestre 2016 (l’appel étant de 324,45 euros pour un solde de 246,52 euros).

Il y a lieu également de déduire du montant arrêté dans le décompte produit, le montant de l’assignation de 60,19 euros mentionné à la date du 24 août 2022, relevant des dépens.

Après analyse des éléments produits aux débats, en particulier des procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets provisionnels des exercices 2016 à 2022, des appels provisionnels produits pour cette période, des extraits et décompte établis à partir du grand livre pour 2016 à 2022, la créance de charges arrêtée au 16 novembre 2022 (appel du 4ème trimestre 2022 inclus) est ainsi de (9697,50-60,19) 9637,31 euros.

L’appelant sollicitant la confirmation du jugement pour la somme de 2640,28 euros déjà retenue, tout comme l’intimé, le jugement sera infirmé uniquement en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande. M. [T] sera, ainsi, condamné à payer la somme supplémentaire de 6997,03 euros au titre des charges dues pour la période du 4ème trimestre 2016 au 1er octobre 2022 (appel de charges et travaux ALUR du 4ème trimestre 2022 inclus).

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, au vu de la mise en demeure du 3 janvier 2022 produite aux débats sur un montant de 13 959,13 euros à cette date, des paiements de 7845,99 euros ensuite réalisés, du montant de 2640,28 de la condamnation déjà ordonnée, les intérêts de droit courront à compter du 3 janvier 2022 sur la somme de (13959,13-7845,29-2640,28) 3473,56 euros et à compter du 8 novembre 2023 (date de la signification des conclusions) pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Moyens

Les premiers juges, dont l’intimé est réputé s’approprier les motifs, ont retenu que :

— le syndicat ne versait aucune pièce au soutien de sa demande ;

— il ne justifiait ni de la mauvaise foi de M. [T] ni d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

L’appelant conclut à la réformation du jugement en faisant valoir qu’en ne s’acquittant pas de ses charges, M. [T] participe activement au dysfonctionnement de la copropriété et se trouve responsable du préjudice qui en découle.

Réponse de la cour

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat ne caractérise pas davantage, en appel, le préjudice, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, qu’il dit subir, et il ne se prévaut pas ni ne démontre la mauvaise foi de M. [T], conditions posées par les dispositions précitées (Civ.3è, 4 septembre 2025, n°23-23.329).

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’arrêt étant exécutoire, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution provisoire.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 6] au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 1er octobre 2022 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne M. [T] à payer au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 6997,03 euros au titre des charges dues pour la période du 4ème trimestre 2016 au 1er octobre 2022 (appel de charges et travaux ALUR du 4ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2022 sur la somme de 3473,56 euros et à compter du 8 novembre 2023 pour le surplus ;

Condamne M. [T] aux dépens d’appel, Maître Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] à payer au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent arrêt ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,