Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° 154 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11320 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLTFX

Décision déférée à la cour : ordonnance du 02 avril 2025 – JCP du TJ de [Localité 1] – RG n°24/10053

APPELANTE

Mme [S] [B] née [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thomas Guyon de la SELARL Lagoa, avocat au barreau de Paris, toque : C 2573

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-11494 du 03/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉ

M. [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Anne Daumas, avocat au barreau de Paris, toque : E0532

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 mars 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing prive du 23 juin 2006. M. [R] [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [B] sur un appartement et une cave (n°34) situés au [Adresse 3] (ler étage. [Adresse 4]) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 79 euros.

Par acte de commissaire de justice le bailleur a fait délivrer le 23 décembre 2020 à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 22 272 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de décembre 2020, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice le bailleur a fait délivrer le 26 mars 2024 à la locataire un commandement de justifier d’une assurance locative, en visant une clause résolutoire.

Et par acte de commissaire de justice le bailleur a fait délivrer le 26 mars 2024 à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 6 395 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mars 2024, en visant une clause résolutoire.

Saisi par M. [W] par acte de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2024, par ordonnance contradictoire rendue le 2 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris, statuant en référé, a :

constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2006 entre M. [W], d’une part, et Mme [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] (1er étage, [Adresse 4]) à [Localité 4] est résilié depuis le 27 mai 2024 ;

condamné Mme [B] à payer à M. [W] la somme de 12 760 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 ;

autorisé Mme [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 354 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] ;

dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

'le bail sera considéré comme résilié de plein de droit depuis le 27 mai 2024 ;

'le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

'le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

'le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

'Mme [B] sera condamnée à verser à M. [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

débouté les parties du surplus des demandes ;

rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisioire ;

débouté M. [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2025, Mme [B] a interjeté appel dette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [B] demande à la cour de :

la recevoir en ses demandes,

les déclarer bien fondées,

infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 2 avril 2025, en ce qu’elle a :

'constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

'constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2006 entre M. [J], d’une part, et Mme [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] (1er étage, porte face) à [Localité 4] est résilié depuis le 27 mai 2024 ;

'condamné Mme [B] à payer à M. [W] la somme de 12 760 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 ;

'dit que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein de droit depuis le 27 mai 2024 ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— Mme [B] sera condamnée à verser à M. [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

'débouté les parties du surplus des demandes ;

'condamné Mme [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024 ;

'rappelé l’exécution provisoire,

et, statuant à nouveau,

à titre principal,

juger nul et privé de tout effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 mars 2024 ;

juger prescrites l’ensemble des sommes sollicitées par le bailleur antérieurement au 26 septembre 2021 ;

juger qu’elle est créditrice de la somme de 6 884,94 euros ;

condamner M. [W] à lui restituer la somme de 6 884,94 euros au titre des trop perçus de loyers et charges ;

débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

juger qu’elle s’est entièrement acquittée de sa dette ;

juger qu’elle est créditrice de la somme de 2 344,94 euros ;

condamner M. [W] à lui restituer à la somme de 2 344,94 euros au titre des trop perçus de loyers et charges ;

débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause,

débouter purement et simplement M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner M. [W] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [W] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

confirmer l’ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 mai 2024 ;

confirmer l’ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu’elle a fixé le montant de l’arriéré locatif dû par Mme [B] à la somme de 12 760 euros au 31 décembre 2024 ;

confirmer l’ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] à la somme de 715 euros ;

confirmer l’ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu’elle a condamné Mme [B] au paiement des entiers dépens de la première instance ;

infirmer l’ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et y faire droit à hauteur de 1 500 euros ;

statuant à nouveau,

condamner Mme [B] au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

condamner Mme [B] au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

condamner la même aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.

Sur ce,

Il est observé par la cour qu’aucune demande d’infirmation ne concerne les chefs de jugement de l’ordonnance en ce qu’elle a :

'-autorisé Mme [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 354 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties;

— suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.'

L’ordonnance est donc définitive en ce qu’elle a accordé à Mme [B] des délais de paiement et a prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais.

Sur la prescription

Mme [B] prétend que la dette est acquittée et que sont prescrites l’ensemble des sommes sollicitées par le bailleur antérieurement au 26 septembre 2021 ; elle invoque un trop perçu de 2 344,94 euros

M. [W] sur la prescription, rétorque que le décompte débute au mois de mars 2021 mais qu’au mois d’avril 2022, à la suite d’un paiement de la CAF le 11 avril 2022 pour un montant de 7 626 euros, non contesté par la partie adverse, le décompte s’est trouvé créditeur de la somme de 846 euros au bénéfice de la locataire.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

M. [W] a fait délivrer l’assignation introductive d’instance le 26 septembre 2024. Une prescription peut être invoquée pour les sommes réclamées avant le 26 septembre 2021.

Par acte de commissaire de justice le bailleur a fait délivrer le 26 mars 2024 à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 6 395 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mars 2024.

Sur le décompte joint à ce commandement figurent en avril 2022 :

—  14 loyers appelés pour la somme de (630 x 14) 8 820 euros,

— des charges appelées pour la somme de (85 x 12 + 216 x 2) 1 452 euros,

soit un total de sommes appelées de 10 272 euros

— et des versements de (290 x 5 + 292 x 6 + 7 916) 11 118 euros,

de sorte que ce versement de 7 916 euros en avril 2022 ramène le solde à 846 euros en faveur de la locataire. Aucune somme n’est donc réclamée par le bailleur avant le mois d’avril 2022.

Dans ces conditions le moyen tiré de la prescription des sommes réclamées ne peut aboutir à voir constater l’irrégularité du commandement et retenir l’éventuelle mauvaise foi du bailleur. Il n’est pas davantage efficace pour caractériser une contestation sérieuse de la créance.

Sur la régularité du commandement, l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Il convient de rappeler :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En l’espèce, il est réclamé aux termes du commandement la somme de 6 395 euros, termes du mois de mars 2024 inclus.

Or au titre des sommes réclamées sur la période visée par le décompte entre mars 2021 et mars 2024 figurent :

— (630 x 37) au titre des loyers : 23 310 euros

— (85 x 33 + 216 x 3 + 230) au titre des charges : 3 683 euros

soit au total de : 26 993 euros.

Au titre des sommes versées figurent (15 x 290 + 5 x 580 + 6 x 292 + 7 916) soit un total de 16 918 euros.

Logiquement, à la suite de ce décompte une somme de 10 075 euros aurait donc pu être réclamée par le bailleur. La cour n’a pas d’explication sur cette différence de 3 680 euros qui n’est pas réclamée par le bailleur aux termes de son commandement qui vise une somme de 6 395 euros. Le bailleur est néanmoins en droit de réclamer une somme inférieure à celle qui serait due aux termes de son décompte.

Il sera précisé que si la locataire fait état dans ses conclusions d’un versement par le CAF en avril 2022 de 7626 euros, figure sur le décompte joint au commandement un versement à cette date, comme indiqué précédemment, de 7 916 euros.

En outre, la locataire fait état de versements complémentaires de 290 euros pour les mois de janvier, mars, août, octobre 2023 et février 2024. Ces versements figurent cependant sur le décompte litigieux.

Mme [B] argue aussi de paiements réguliers de 290 euros chaque mois sur la période considérée de 37 mois (290 x37) soit 10 730 euros.

Aux termes du décompte, aucun versement n’est mentionné correspondant aux mois de mars 2021, janvier, juin et août 2022. En pièce 2 Mme [B] apporte la preuve du règlement de ces échéances, à l’exception de celle du mois de mars 2021. C’est donc la somme de (290 x 3) soit 870 euros qui souffre d’une contestation sérieuse.

Mme [B] n’apporte pas de preuve de versements complémentaires à ceux figurant sur le décompte.

Dès lors le commandement est valable pour la somme qu’il réclame aux termes de cet acte, sachant qu’elle est bien inférieure à celle qui résulte du décompte qui y est joint, et peut servir de base aux poursuites ; aucune irrégularité suffisante n’est retenue par la cour.

Il n’est pas discuté par l’appelante que cette somme de 6 395 euros n’a pas été régularisée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, soit le 26 mars 2024 au plus tard.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

L’ordonnance du 2 avril 2025 sera également confirmée en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] à la somme de 715 euros.

Sur le montant de la dette locative

Mme [B] argue d’un trop perçu par le bailleur. Elle estime être créditrice de la somme de 2 344,94 euros et en demande la restitution

M. [W] demande à la cour de confirmer l’ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu’elle a fixé le montant de l’arriéré locatif dû par Mme [B] à la somme de 12 760 euros au 31 décembre 2024.

Le bailleur finit par produire en pièce 26 un décompte arrêté au mois de février 2026 inclus qui fait état d’un solde créditeur en faveur de Mme [B] d’un montant de 0,94 euros.

Seront appliqués les articles l’article 1728 et 1353 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelés ci-dessus.

Mme [B] fait état dans ses conclusions, outre de versements réguliers de 290 euros entre avril et octobre 2024, de deux versements en novembre et décembre 2024 de 715 euros qui tous figurent sur ce décompte, de sorte que l’ordonnance est confirmée sur le montant du solde locatif à la date du 31 décembre 2024 de 12 760 euros.

Concernant la période postérieure, à compter de janvier 2025 jusqu’en février 2026, le bailleur est en droit de réclamer la somme de 715 euros par mois, soit en tout la somme de (715 x14) 10 010 euros qui s’ajoute au solde précédent de 12 760 euros. Il est dû en tout au bailleur la somme de 22 770 euros.

Mme [B] indique dans ses conclusions avoir respecté l’échéancier qui lui était fixé en versant 354 euros en plus du loyer entre avril et octobre 2025 (7 x 354 ) 2 478 neuros, en plus du loyer courant de 715 euros. Elle allègue l’existence d’un versement de 476 euros par la CAF en novembre 2025 conforme à sa pièce 6, de 652 euros en décembre 2025 conforme également à sa pièce 6 (quittance de loyer), puis deux fois 715 euros en janvier et février 2026 (cf. sa pièce 6).

Elle fait état d’un rappel de la CAF de 10 584,94 euros le 16 octobre 2025 également conforme à sa pièce 6.

Ces sommes versées figurent toutes sur le décompte du bailleur (sa pièce 26) qui fait état d’un solde positif en faveur de Mme [B] de 0,94 euros. Au regard des observations précédentes, la cour retient que ce décompte apporte une preuve suffisante de sa créance sauf pour ce reliquat dû à la locataire de 0,94 euros.

Dans ces conditions, il ne peut être restitué à la locataire un trop perçu à la hauteur de la somme qu’elle réclame, d’autant qu’en appel du juge des référés, seule une provision aurait pu lui être accordée. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande formée en ce sens.

Partie perdante, les dépens d’appel restent à la charge de Mme [B]. Elle ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles.

L’équité justifie la décision prise en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle ne justifie pas que Mme [B] soit condamnée en appel de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en restitution formée par Mme [B],

Condamne Mme [B] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Rejette la demande formée par M. [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT