Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 JUIN 2026

(n°66, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : n° RG 24/08116 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLKS

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 mars 2024 – Tribunal de commerce de MEAUX – RG n° 2023001639

APPELANTE

S.A.S. HALLE-IMMO – représenté par son mandataire ad’hoc, M. [A] [O] [J], né le 18 septembre 1980 à [Localité 1] (93), de nationalité française, exerçant la profession d’agent immobilier – domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 2]

Immatriculée au rcs de [Localité 3] sous le numéro 912 678 406

Représentée par M^e Marie-Isabelle CALCADA de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocate au barreau de MEAUX

Assistée de M^e Céline NUNES, avocate au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE

S.A.S. CITAD’IMM, prise en la personne de son président, M. [Q] [X], domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 2]

Immatriculée au rcs de [Localité 3] sous le numéro 532 830 098

Représentée par M^e Cyrille AUCHÉ de la SCP VERBATEAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque E 1540

Assistée de M^e Delphine PLAT plaidant pour l’AARPI CITES AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque A 270

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.EL.A.R.L. [Y] [W], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. CITAD’IMM

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cyrille AUCHÉ de la SCP VERBATEAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque E 1540

Assistée de M^e Delphine PLAT plaidant pour l’AARPI CITES AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque A 270

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de M. Gilles BUFFET, Conseiller

M^me Véronique RENARD et M. Gilles BUFFET ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente

M^me Marie SALORD, Présidente de chambre

M. Gilles BUFFET, Conseiller

Greffière lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, et par M^me Carole TREJAUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Vu le jugement contradictoire rendu le 26 mars 2024 par le tribunal de commerce de Meaux qui a :

— reçu la société Citad’imm en ses demandes, au fond les a dites bien fondées en partie, y faisant droit en partie,

— reçu la société Halle-Immo en ses demandes, au fond les a dites mal fondées, l’en a déboutée,

— condamné la société Halle-Immo à payer à la société Citad’imm la somme de :

—  112 416,65 euros en principal, au titre de la réparation de son préjudice financier, et débouté la société Citad’imm pour le surplus de sa demande à ce titre,

—  15 000 euros au titre de son préjudice moral et l’a déboutée pour le surplus de sa demande à ce titre,

—  3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et a débouté la société Citad’imm pour le surplus de sa demande à ce titre,

— rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit,

— condamné la société Halle-Immo en tous les dépens qui comprendront le coût de l’assignation qui s’élève à 55,14 euros ainsi que les frais de greffe liquidés à 69,59 euros, en ce non compris le coût des actes qui seront la suite du présent jugement auquel elle demeure également condamnée,

Vu la déclaration d’appel du 23 avril 2024 de la société Halle-Immo,

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026 par M. [J], ès qualités de mandataire ad hoc, nommé par ordonnance du tribunal de commerce de Meaux du 8 janvier 2025 en qualité de représentant légal de la société Halle-Immo, qui demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Halle-Immo, représenté par son représentant légal, M. [J], ès qualités de mandataire ad hoc, désigné par ordonnance du tribunal de commerce de Meaux le 8 janvier 2025,

Y faisant droit :

— reformer la décision entreprise, à savoir le jugement rendu par le tribunal de commerce de Meaux en date du 26 mars 2024, dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— décharger la société Halle-Immo des condamnations prononcées contre elle, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— débouter la société Citad’imm de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— fixer au passif de la société Citad’imm les sommes suivantes :

— la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour parasitisme,

— la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre de créances dues à la société Halle-Immo, ès qualités de son mandataire liquidateur, M. [J] (sic)

— fixer au passif de la société Citad’imm les entiers dépens de l’instance,

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 février 2026 par la société Citad’imm et la Selarl [Y] et [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Citad’imm nommée à cet effet par jugement du tribunal de commerce de Meaux en date du 6 janvier 2025, qui demandent à la cour de :

— déclarer la société Citad’imm recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Sur la fin de non-recevoir,

— dire et juger qu’aucune conclusion recevable de la société Halle-Immo n’a été notifiée dans le délai de trois mois imparti à l’appelant par l’article 908 du code de procédure civile,

— dire et juger que la désignation par ordonnance du 8 janvier 2025 de M. [J] en qualité de mandataire ad hoc de la société Halle-Immo est intervenue postérieurement à l’expiration du délai préfix de l’article 908 du code de procédure civile et ne saurait au regard de l’article 126 du même code régulariser a posteriori l’absence de conclusions recevables dans le délai,

Par conséquent,

— prononcer la caducité de la déclaration d’appel de la société Halle-Immo,

Subsidiairement, au fond :

— confirmer le jugement rendu le 26 mars 2024 par le tribunal de commerce de Meaux en ce qu’il a condamné la société Halle-Immo pour des actes de concurrence déloyale et de parasitisme et a rejeté la demande reconventionnelle de Halle-Immo pour parasitisme,

— infirmer le jugement uniquement sur le montant des dommages-intérêts retenus pour indemniser les préjudices subis par la société Citad’imm,

En conséquence,

— condamner la société Halle-Immo à verser à la société Citad’imm la somme de 150 749,96 euros en réparation de son préjudice financier,

— condamner la société Halle-Immo à verser à la société Citad’imm la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral.

En tout état de cause :

— débouter la société Halle-Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment de sa demande de 20 000 euros pour parasitisme et de ses demandes d’infirmation du jugement,

— condamner la société Halle-Immo à verser à la société Citad’imm la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme accordée en première instance,

— condamner la société Halle-Immo aux entiers dépens (première instance et appel).

Vu l’ordonnance de clôture du 26 février 2026 ;

SUR CE :

Les sociétés Citad’imm et Halle-Immo sont des agences immobilières.

M. [J] a été employé en tant que négociateur immobilier de la société Citad’imm de septembre 2012 à mai 2022, date à laquelle une rupture conventionnelle a été signée avec l’employeur, la fin de contrat étant prévue au 31 juillet 2022.

La société Citad’imm indique avoir découvert le 1er août 2022, soit le lendemain du départ de M. [J], que ce dernier avait créé le 4 avril 2022, à proximité de ses locaux, une nouvelle agence immobilière, la société Halle-Immo, et que de sept biens immobiliers pour lesquels elle avait signé des mandats faisaient l’objet de huit annonces de vente par M. [J] pour le compte de la société Halle-Immo.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2022, la société Citad’imm a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société Halle-Immo de cesser ces agissements qu’elle considérait comme constitutifs d’actes de concurrence déloyale et de parasitisme.

La société Halle-Immo a été dissoute le 31 décembre 2023, M. [J] exerçant les fonctions de liquidateur amiable de la société.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement du 26 mars 2024 dont appel.

La société Halle-Immo a été radiée du RCS de [Localité 3] le 5 juillet 2024 suivant annonce au BODACC des 15 et 16 juillet 2024 suite à la clôture des opérations de liquidation intervenue le 31 mai 2024.

Par jugement du 6 janvier 2025, la société Citad’imm a été placée en liquidation judiciaire et la société [Y] et [W], prise en la personne de Me [W], a été désignée en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance du fait de la liquidation judiciaire de la société Citad’imm. Celle-ci a été reprise à la demande de la société Halle-Immo par conclusions du 7 octobre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2025, M. [J] ès qualités de mandataire liquidateur (sic) a déclaré une créance de 20 000 euros à titre de dommages intérêts pour parasitisme et de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance d’appel et de première instance auprès de la SELARL [Y] et [W], liquidateur de la société Citad’imm.

Sur la caducité de l’appel

Les intimées poursuivent la caducité de la déclaration d’appel aux motifs que dans ses premières conclusions d’appel du 18 juillet 2024, la société appelante n’a pas mentionné son représentant légal de sorte qu’en application des articles 961 et 960 du code de procédure civile aucune conclusions recevables de la société Halle-Immo n’a été notifiée dans le délai de trois mois imparti à l’appelante par l’article 908 du même code et que la désignation par ordonnance du 8 janvier 2025 de M. [J] en qualité de mandataire ad hoc de la société Halle-Immo est intervenue postérieurement à l’expiration du délai préfix dudit article 908 et ne peut au regard de l’article 126 du code de procédure civile régulariser a posteriori l’absence de conclusions recevables dans le délai. Elles ajoutent que l’ordonnance du conseiller de la mise en état a statué sur un incident de nullité des conclusions du 18 juillet 2024 et non sur une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

L’appelante réplique qu’il est bien indiqué dans la désignation des parties que la société Halle-Immo est représentée par son représentant légal M. [J] es qualités de mandataire ad hoc conformément à l’ordonnance rendue le 8 janvier 2026 par le président du tribunal de commerce de Meaux qui l’a désigné, et que dès lors les dispositions de l’article 960 et suivants du code de procédure civile ont été respectées, qu’en tout état de cause, la situation a été régularisée conformément à l’article 126 du même code. Elle ajoute que le conseiller de la mise en état a, dans son ordonnance du 3 juillet 2025, déjà tranché les questions relatives à la nullité et à la caducité de l’appel soulevées par Citad’imm et a déclaré les conclusions d’appel recevables.

Ceci étant exposé, il est constant que les premières conclusions de la société appelante, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, ont été prises par « la société par actions simplifiée Halle-Immo immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 912 678 406, dont le siège social est situé [Adresse 4] », sans indication du nom du représentant légal de ladite société.

Le conseiller de la mise en état a été saisi par la société Citad’imm et la société [Y] et [W] d’une exception de nullité des conclusions d’appel de la société Halle-Immo, qu’il a rejetée en considérant que l’omission dans les conclusions d’appel du représentant légal de la personne morale appelante était sanctionnée par une fin de non- recevoir et non pas par la nullité de l’acte. Il appartient donc à la cour de statuer sur le fin de non- recevoir dorénavant soulevée par la société Citad’imm.

Conformément à l’article 961 du code de procédure civile, les conclusions ne sont pas recevables tant que les indications prévues à l’alinéa 2 de l’article 960 du même code, à savoir si la partie une personne morale notamment l’organe qui la représente légalement, n’ont pas été fournies.

Pour autant, la fin de non- recevoir édictée par l’article 961 du code de procédure civile ne tend qu’à la sauvegarde des parties, laquelle est assurée par la communication des indications mentionnées à l’article 960 du même code avant que le juge statue, et l’expiration du délai de trois mois prévu à l’article 908 du code de procédure civile ne fait pas obstacle à cette régularisation.

En l’espèce, la société Halle-Immo a mentionné dans ses conclusions du 7 octobre 2025 qu’elle était représentée par son liquidateur M. [J] puis dans celles du 28 janvier 2026 que M. [J] agissait en qualité de représentant légal de la société Halle-Immo pour avoir été désigné mandataire ad hoc par l’ordonnance du tribunal de commerce de Meaux du 8 janvier 2025.

En conséquence, la fin de non- recevoir soulevée par les intimées doit être rejetée.

Sur la concurrence déloyale

L’appelante poursuit l’infirmation du jugement qui a dit bien fondées en partie les demandes en concurrence déloyale formées par la société Citad’imm à son encontre en faisant valoir qu’aucun acte déloyal n’a été commis, ni aucun dénigrement de l’entreprise ou publicité comparative, ou encore d’actes ayant engendré la confusion car les clients, objets des mandats en cause, attestent tous qu’ils étaient parfaitement informés de la situation et que c’est en connaissance de cause et compte tenu de la relation de confiance qu’ils entretiennent depuis des années avec M. [J], qu’ils ont décidé de contracter avec sa nouvelle société, la société Halle- Immo.

La société Citad’imm réplique que la société Halle-Immo a profité de la position de salarié de son président, M. [J], pour commettre des actes de concurrence déloyale. Elle incrimine un détournement de clientèle ainsi que la confusion opérée par la société Halle-Immo dans l’esprit de la clientèle de par l’utilisation de clichés photographiques et visuels de M. [J] réalisés par elle.

Fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, la concurrence déloyale suppose l’existence d’une faute commise par la personne dont la responsabilité est recherchée, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Elle se définit comme la commission de man’uvres déloyales, constitutives de fautes dans l’exercice de l’activité commerciale, à l’origine pour le concurrent d’un préjudice.

Le démarchage de la clientèle d’autrui, même par le biais d’un ancien salarié, est libre et le seul déplacement de clientèle d’un ancien salarié vers une entreprise concurrente ne constitue pas un acte de concurrence déloyale, le démarchage ne devenant fautif qu’en présence de man’uvres ou procédés déloyaux.

Pendant la durée de son contrat de travail, le salarié est de plein droit tenu d’une obligation de non-concurrence à l’égard de son employeur, et ce même en l’absence de clause expresse le prévoyant. Il peut participer à la création d’une société concurrente de l’entreprise de son employeur si cette société n’a eu aucun commencement d’activité au jour de la cessation du contrat de travail. Constitue ainsi une concurrence illicite le fait pour un salarié de créer une société concurrente qui exerce une activité alors que son contrat de travail n’est pas encore terminé.

Sur le détournement de clientèle

La société Citad’imm indique dans ses dernières écritures qu’elle a recensé six biens sous mandat détournés par la société Halle-Immo et huit autres biens de ses clients qui ne faisaient pas l’objet d’un mandat actuel mais dont le bien leur avait été vendu auparavant par elle, concluant que la quasi-totalité des biens ainsi publiés en ligne par la société Halle Immo proviennent de ses clients.

Concernant le terrain des consorts [N]

Il résulte des éléments du débat que la société Halle-Immo a publié sur son site internet l’annonce concernant la vente du terrain des consorts [N] le 1er août 2022 soit postérieurement à la fin du contrat de travail liant M. [J] à la société Citad’imm et plus d’un an après que cette dernière a conclu un mandat le 1er juin 2021 moyennant le versement d’une commission fixée à la somme de 10 000 euros HT. Une promesse de vente a été signée par l’intermédiaire de la société Halle-Immo en septembre 2022. Pour autant, aucune man’uvre ou procédé déloyal de la société Halle Immo n’est caractérisée concernant cette vente.

Concernant la maison des époux [U]

Ce bien a fait l’objet d’un mandat signé le 2 décembre 2021 entre Mme [U] et M. [J] pour le compte de la société Citad’imm moyennant le versement d’une commission fixée à la somme de 9 166,67 euros HT. Le 6 juillet 2022, la société Halle-Immo a établi un nouveau mandat de vente par le biais de M. [J] moyennant le versement d’une commission de 6 666,66 euros HT. Une promesse de vente a été signée en septembre 2022 par l’intermédiaire de la société Halle-Immo.

M. [J] était encore salarié de la société Citad’imm le 6 juillet 2022, date de la signature du mandat de vente entre les propriétaires et la société Halle-Immo qu’il représentait. La concurrence déloyale est donc de ce chef caractérisée même si contrairement à ce que soutient la société intimée, aucune confusion n’existe quant au nom du mandataire sur l’acte et les indications figurant sur la courriel d’accompagnement à savoir « [J] [A] à votre service » sans mention de la société Halle-Immo n’étant pas suffisantes à elles seules à caractériser une man’uvre déloyale.

Concernant le studio de M. [F]

Ce bien a fait l’objet d’un mandat signé le 16 mai 2022 entre le propriétaire et M. [J] pour la société Citad’imm moyennant le versement d’une commission de 8 250 euros HT. Il a été mis en vente par la société Halle-Immo au prix de 159 000 euros le 1er août 2022 et été vendu par l’intermédiaire de cette dernière le 14 septembre 2022.

La pièce 20 à laquelle se réfère ici expressément les sociétés intimées n’est pas constituée d’un courriel de M. [F] comme elles l’indiquent mais de la carte professionnelle de la société Halle-Immo et le courriel de M. [F] reproduit dans leurs écritures révèle tout au plus que « [A] était en vacances ce jour- là, la vente s’est fait(e) le 25/07/2022 avec [L] la porte »(sic). En tout état de cause, M. [F] indique dans son attestation du 4 septembre 2023 que lorsqu’il a été informé du départ de M. [J] de l’agence l’Adresse (la société Citad’imm), qu’il connaissait personnellement, il a, en connaissance de cause, mandaté la nouvelle société dont il faisait partie « ne voulant personne d’autre pour s’occuper de son bien ». Aucune man’uvre déloyale de la société Halle-Immo n’est donc caractérisée concernant ce client, étant ajouté que M. [J] fait valoir sans être démenti sur ce point que les mandats signés par l’une ou l’autre des sociétés étaient des mandats sans exclusivité.

Concernant la maison des époux [C]

Ce bien a fait l’objet d’un mandat non exclusif confié par les propriétaires à la société Citad’imm par l’intermédiaire au nom de M. [J] le 11 juin 2022.

Un nouveau mandat de vente a été donné à la société Halle-Immo le 20 juillet 2022 alors que M. [J] était encore salarié de la société Citad’imm.

La concurrence déloyale est de ce chef caractérisée même si contrairement à ce que soutient la société intimée aucune confusion n’existe quant au nom du mandataire sur l’acte, les indications figurant sur la courriel d’accompagnement à savoir « [J] [A] à votre service » sans mention de la société Halle-Immo n’étant pas suffisantes à elles seules à caractériser une man’uvre déloyale.

Concernant le terrain des époux [C]

Ce terrain a été mis en vente par la société Halle-Immo le 1er août 2022 au prix de 79 000 euros.

Il a fait l’objet d’un mandat signé le 11 juin 2022 entre les propriétaires et M. [J] pour la société Citad’imm moyennant une commission de 8 333,33 euros HT.

Le 22 juillet 2022, la société Halle Immo a signé un nouveau mandat moyennant le versement d’une commission de 8.333 euros HT par l’intermédiaire de M. [J] qui était encore dans les liens du travail avec la société intimée de sorte que ce comportement fautif caractérise un acte de concurrence déloyale au préjudice de la société Citad’imm.

Concernant la maison des consorts [P]

Ce bien a fait l’objet d’un mandat sans exclusivité donné le 16 juin 2022 par les propriétaires à la société Citad’imm par l’intermédiaire de M. [J].

La société Halle-Immo a établi un nouveau mandat de vente le 7 juillet 2022.

Si les propriétaires ont attesté le 25 août 2023 avoir une relation de confiance avec M. [J], il font état d’un mandat donné à sa nouvelle société en juillet 2023 alors que celui-ci a en réalité été donné le 7 juillet 2022 selon le courriel de transmission de Mme [P], soit à une date où M. [J] était encore salarié de la société Citad’imm.

La concurrence déloyale est donc également caractérisée de ce chef.

Concernant les autres clients

Selon la société Citad’imm, la société Halle-Immo a profité de la présence de son président, M. [J], au sein de la société Citad’imm pour détourner des clients qui ont vendu leur bien immobilier dans le passé par l’intermédiaire de M. [J], alors salarié de la société.

Mais il a été dit que le seul déplacement de clientèle d’un ancien salarié vers une entreprise concurrente ne constitue pas un acte de concurrence déloyale sauf man’uvres ou procédés déloyaux qui ne sont nullement caractérisés ici par la société Citad’imm laquelle ne bénéficiait pour les biens concernés d’aucun mandat en cours, au demeurant exclusif, étant ajouté que l’affirmation selon laquelle « il ne fait aucun doute que les clients de Cidad’imm se sont adressés à M. [J] en pensant contacter l’agence l’Adresse Citad’imm » n’est corroborée par aucun élément.

Au contraire, les clients de la société Halle-Immo ont attesté avoir contacté personnellement M. [J] pour lui confier la vente de leurs biens parce qu’ils le connaissaient de longue date et souhaitaient continuer à entretenir des relations d’affaires avec lui.

Sur les autres griefs

La société Citad’imm reproche en outre la société Halle-Immo d’avoir entretenu la confusion entre les deux sociétés en cause pour capter sa clientèle. Elle incrimine l’utilisation des mêmes photographies pour les annonces de vente d’une maison de 7 pièces 155 m2 à [Localité 5], d’une maison de 3 pièces 58m2 à [Localité 6] et d’un studio 1 pièce 33m2 également à [Localité 6], l’utilisation de ses clichés photographiques pour la parution des annonces sur internet et du visuel photographique de M. [J] ainsi que l’utilisation dans les courriels de M. [J] d’une typographie identique à la sienne, avec une adresse différente mais sans indication du nom de la société Halle-Immo.

Les annonces de vente par la société Halle-Immo des biens susvisés reprennent en partie seulement les photographies publiées par la société Citad’imm pour les mêmes biens, dont l’antériorité n’est pas contestée. Pour autant chacune de ces annonces indique respectivement comme contact « L’adresse à [Localité 6] » soit la société Citad-imm pour les premières et « la société Hall-Immo » pour les secondes. La confusion invoquée n’est donc pas démontrée.

Le visuel photographique de M. [J] ne fait que reproduire le portrait de ce dernier. Outre que la simple production d’une copie de la carte de visite de M. [J] au sein de la société Citad’imm n’établit pas que cette dernière est à l’origine de ladite photographie, il y a lieu de constater que les visuels incriminés (pages 9 et 10 du constat du 2 août 2022) sont différents et excluent toute confusion de ce chef.

Enfin, l’usage dans les courriels de M. [J] des mentions « [J] [A] à votre service » sans indication de la société Halle-Immo n’est pas plus de nature à caractériser un acte de concurrence déloyale tant est commune l’expression utilisée et la société Citad’imm ne pouvant s’approprier une typographie tout aussi banale et au demeurant différente sur les pièces versées aux débats. La confusion n’est donc pas plus caractérisée de ce chef.

Sur le parasitisme

Le parasitisme économique est une forme de déloyauté, constitutive d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil, qui consiste, pour un opérateur économique, à se placer dans le sillage d’un autre afin de tirer indûment profit de ses efforts, de son savoir-faire, de la notoriété acquise ou des investissements consentis.

Il appartient à celui qui se prétend victime d’actes de parasitisme d’identifier la valeur économique individualisée qu’il invoque.

En l’espèce, la société Citad’imm reproche à ce titre à la société Halle-Immo d’avoir le même objet social qu’elle et son siège social à proximité du sien, d’avoir utilisé les mêmes prises de vue photographiques des biens voire des mêmes photographies afin de créer une confusion chez les clients, d’avoir reproduit également sur chacune de ses annonces la même photographie de son président M. [J] que celle utilisée par elle, de faire des estimations de biens identiques et enfin de pratiquer des prix moins élevés. Elle reproche par ailleurs à M. [J] d’avoir utilisé sur son compte Facebook deux vidéos réalisées par elle. Elle en conclut que la société Halle Immo profite sans rien dépenser des efforts, du savoir-faire, de la notoriété et des investissements consentis par elle afin de capter sa clientèle.

Pour autant, les griefs invoqués sont en partie les mêmes que ceux déjà invoqués au titre de la concurrence déloyale et la confusion est inopérante en matière de parasitisme. Il ne peut être reproché à l’appelante d’avoir un objet social identique ou à tout le moins similaire à celui de la société Citad’imm ni de s’être installée à proximité de ses propres locaux. La société Citad’imm ne propose pas de caractériser la valeur économique individualisée des clichés ou vidéos qu’elle invoque pas plus qu’elle ne démontre une quelconque notoriété ou réalité de ses investissements, étant ajouté que M. [J] n’a pas été mis en cause à titre personnel dans le cadre du présent litige.

En conséquence, l’action en parasitisme ne peut prospérer, étant relevé qu’aucune demande de préjudice distinct n’est formée par la société intimée.

Sur le préjudice

La société Citad’imm sollicite réparation de son préjudice à hauteur de 52 416,65 euros au titre des perte de commissions pour clients qui avaient déjà signé un mandat chez elle et de 98 333,31 euros pour les autres clients, soit un préjudice financier total d’un montant de 150 749,96 euros.

Compte tenu des agissements de concurrence déloyale ci-dessus retenus, les pertes de commissions invoquées ne peuvent concerner que les biens de Mme [H] [D], des époux [V] et des consorts [P] pour les sommes de 9 166,66 euros +7 500 euros + 8 333,33 euros + 9 166,66 euros soit 34 166,65 euros au total.

Il s’agit d’une perte de chance pour la société Citad’imm de percevoir ces sommes qui est certaine dès lors que les biens concernés ont été vendus.

En conséquence, la société Halle-Immo représentée par M. [J] sera condamnée à payer cette somme à la société Citad’imm au titre de son préjudice financier.

En outre, celle-ci peut prétendre à réparation d’un préjudice moral causé par les agissements de son ancien salarié qui sera intégralement réparé par l’octroi de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit en partie aux demandes de la société Citad’imm mais infirmé sur le quantum des sommes allouées à cette dernière.

Sur la demande reconventionnelle de la société Halle-Immo

La société Halle-Immo reproche à la société Citad’imm d’avoir continué à utiliser au mois de février 2023 tous les supports publicitaires pour promouvoir la société faisant apparaître M. [J], ce qui constituerait à son encontre des actes de parasitisme dès lors « qu’elle ne serait pas parvenue à développer son activité faute d’avoir des clients qui ont continué à se rendre au sein de la société Citad’imm en pensant que M. [J] y était toujours salarié ».

La société Citad’imm ne conteste pas ces faits mais fait valoir qu’il s’agit de la « persistance temporaire de supports existants (affichage, site) au moment de la rupture qui ne constitue pas un parasitisme mais la simple poursuite normale d’une publicité commandée antérieurement ».

Ce faisant la société Citad’imm a continué à tort d’utiliser l’image de M. [J] après le départ de ce dernier de la société. Toutefois l’appelante ne justifie aucunement du préjudice qu’elle invoque et qui serait constitué selon elle par une perte d’activité, étant relevé qu’aucun préjudice moral n’est invoqué.

En conséquence, la demande reconventionnelle sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au remboursement des frais irrépétibles et aux dépens.

Partie perdante, la société Halle-Immo sera en outre condamnée aux dépens d’appel.

Enfin, les intimées ont dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser en totalité à leur charge. Il y a lieu en conséquence de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non- recevoir soulevée par la société Citad’imm et la Selarl [Y] et [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Citad’imm.

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a dit les demandes de la société Citad’imm fondées en partie, mal fondées les demandes de la société Halle-Immo et a condamné la société Halle-Immo à payer à la société Citad’imm la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ en tous les dépens.

L’infirme sur le quantum des dommages intérêts alloués à la société Citad’imm.

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Dit que la société Halle-Immo représentée par M. [J] ès qualités de mandataire ad hoc a commis des actes de concurrence déloyale au préjudice de la société Citad’imm.

Condamne la société Halle-Immo représentée par M. [J] ès qualités de mandataire ad hoc à payer à la société Citad’imm et à la Selarl [Y] et [W], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Citad’imm les sommes de 34 166,65 euros au titre de la réparation de son préjudice financier et de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Rejette le surplus des demandes de la société Citad’imm et de la Selarl [Y] et [W] ès qualités de mandataire judiciaire de la société Citad’imm.

Condamne la société Halle-Immo représentée par M. [J] ès qualités de mandataire ad hoc à payer à la société Citad’imm et à la Selarl [Y] et [W] ès qualités de mandataire judiciaire de la société Citad’imm la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Halle-Immo représentée par M. [J] ès qualités de mandataire ad hoc aux dépens d’appel.

La greffière La présidente