Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 AVRIL 2026

(n° /2026, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06790 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHTH

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 décembre 2023 – tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE – RG n° 11-23-000424

APPELANTE

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 1] MODERE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

INTIME

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant, régulièrement avisé le 21 juin 2024 par procès-verbal de remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Faits et prétentions

L’Office public de l’habitat Opievoy a donné à bail à Monsieur [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 4] par contrat en date du 9 mai 2011.

Le loyer initial était fixé à la somme de 260,37 euros, sans que le montant de la provision pour charges soit déterminé.

Le 6 septembre 2022, invoquant de multiples nuisances commises par Monsieur [Z] [S] dans le cadre de la location du logement, la Sa [Adresse 5], venant aux droits et obligations de l’Office public de l’habitat [Localité 5], lui a fait délivrer un sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la Sa d’Hlm les Résidences a assigné Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 04 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a :

— déclaré recevable la demande de la Sa d’Hlm les Résidences venant aux droits et obligations de l’Office public de l’habitat Opievoy ;

— prononcé la résiliation du bail signé entre l’Office public de l’habitat [Localité 5] et Monsieur [Z] [S] le 9 mai 2011 portant sur le local d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

— ordonné à Monsieur [Z] [S] de libérer de sa personne et de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 4] ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

— rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1 er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Monsieur [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 327,91 euros à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— rappelé que le contrat de bail étant résilié par l’effet de la résolution judiciaire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes ) ;

— dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle est due prorata temporis ;

— débouté la Sa d’Hlm les Résidences, venant aux droits et obligations de l’Office public de l’habitat [Localité 5] , de sa demande sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— débouté la Sa d'[Adresse 8] les Résidences, venant aux droits et obligations de l’Office public de l’habitat [Localité 5], de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires ;

— débouté la Sa [Adresse 5], venant aux droits et obligations de l’Office public de l’habitat [Localité 5], de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Monsieur [Z] [S] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 04 avril 2024, la Sa [Adresse 9] les Résidences a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Sa [Adresse 5] demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté ;

Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 327,91 euros à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— débouté la Sa d'[Adresse 8] les Résidences , venant aux droits et obligations de l’Office Public de l’habitat [Localité 5], de sa demande sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— débouté la Sa [Adresse 5], venant aux droits et obligations de l’Office Public de l’habitat [Localité 5], de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires, notamment de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré ;

— débouté la Sa [Adresse 5], venant aux droits et obligations de l’Office Public de l’habitat [Localité 5], de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— condamner M. [Z] [S] à payer à lui payer :

— au titre de l’arriéré au 17 décembre 2025, échéance d’octobre 2024 incluse déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 26 580,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation du bail,

— à compter de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû, avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non expressément critiquées,

— condamner [C] [S] à payer à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamner M. [C] [S] aux entiers dépens d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’acte d’appel de la Sa [Adresse 5] a été signifié à personne à M. [E] [S] le 24 mai 2024, lequel n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de M. [E] [S], la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la SA Les Résidences que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] [S] au paiement des loyers et charges,

L’article 7 de la loi n° 89-482 du 6 juillet 1989 dispose que :

«  le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ".

L’obligation du locataire de payer ses loyers découle du contrat de location, et il appartenait au premier juge saisi d’une demande en ce sens, de statuer sur la demande en paiement du loyer par la bailleresse.

En l’espèce, M. [C] [S] sera condamné à payer à la société Les Résidences, en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil (pièce n° 25) les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation du bail, soit selon décompte du 17 décembre 2025(échéance d’octobre 2024 incluse), la somme de 26 580,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le jugement qui a débouté la Sa Les Résidences de sa demande de condamnation à ce titre est infirmé.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation,

Le locataire déchu de tout droit d’occupation qui ne libère pas les lieux, doit verser par jour de retard outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale au loyer quotidien, ceci jusqu’au complet déménagement et restitution des clefs. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits des bailleurs.

Il résulte de la jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une occupation à titre précaire ou résultant d’une résiliation ou d’une fin de bail, a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance du bien et des revenus locatifs qu’il aurait perçus si le bail s’était poursuivi.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé sur la base du loyer et des charges tels que prévus au bail, comme si le contrat locatif avait continué à produire ses effets.

La majoration de 25 % du loyer, réclamée par l’appelante, ne correspond pas à la nature de l’indemnité d’occupation, qui n’a pas pour objet de sanctionner l’occupant mais de réparer le préjudice subi par le bailleur. Dès lors, cette majoration ne peut être appliquée.

Il convient d’infirmer le jugement qui a fixé l’indemnité d’occupation à 327,91 euros à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et de la fixer au prix du loyer et charges qui auraient été dus si le bail avait été poursuivi.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [C] [S] aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

M. [C] [S] est condamné à payer la somme de 800 euros à la Sa [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [S] est condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement du 04 décembre 2023, sauf en ce qu’il a débouté la Sa d’Hlm Les Résidences de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, condamné Monsieur [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 327,91 euros à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances et a débouté la Sa [Adresse 5], de sa demande sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmé :

Condamne M. [C] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Condamne M. [C] [S] à payer à la Sa d’Hlm les Résidences au titre de l’arriéré au 17 décembre 2025, échéance d’octobre 2024 incluse et déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 26 580,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus amples ou contraires ;

Condamne M. [C] [S] au paiement de la somme de 800 euros à la Sa [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [S] aux dépens d’appel dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,