Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06111 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFUR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2023 – Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSÉS – RG n° 11-23-000017

APPELANT

Monsieur [D] [O]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bérangère LUCAS de la SELARL CABINET LUCAS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 470

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/504920 du 07/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 552 046 484

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0007

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 02 juin 2026 et prorogé au 09 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2012, la société OSICA a donné à bail à Mme [E] [O] un appartement sis [Adresse 3]. Mme [E] [O] est décédée le [Date décès 1] 2022. Le logement demeure occupé par M. [D] [O] fils de Mme [E] [O].

La société CDC Habitat Social a refusé à M. [D] [O] le bénéfice du transfert du bail au motif qu’il ne remplissait pas les conditions de ressources nécessaires.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2023, la société CDC Habitat Social venant aux droits de la société Osica a fait assigner M. [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés près le Tribunal Judiciaire de Créteil.

Par jugement du 07 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés près le Tribunal Judiciaire de Créteil a:

— constaté que M. [D] [O] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] ;

— ordonné en conséquence à M. [D] [O] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société CDC Habitat Social pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 su décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des locataires, en un lieu qu’ils auront choisi, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

— fixé à la somme de 600 euros, sans possibilité d’augmentation ni d’indexation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [D] [O] à la société CDC Habitat Social au titre de l’occupation du logement sis [Adresse 3] ;

— condamné M. [D] [O] à payer à la société CDC Habitat Social le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 mai 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux manifestée par la remise des clés à la propriétaire ;

— débouté M. [D] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejeté toute autre demande ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné M. [D] [O] aux dépens de l’instance ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, M. [D] [O] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [O] demande à la cour de :

— le déclarer recevable en son appel ;

— dire qu’il répond aux conditions légales du transfert de bail social ;

Et en conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 5] ;

— dire qu’il est titulaire du droit au bail concernant l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2], appartenant à la société CDC Habitat Social ;

— enjoindre la Société CDC Habitat Social à signer avec lui un avenant au bail constatant le transfert à son profit du bail initial souscrit le 16 novembre 2012 ;

— condamner la Société CDC Habitat Social à lui verser une astreinte de 50 euros par jour de retard de signature de l’avenant à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et ce, pendant une durée de 4 mois;

— déclarer le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Créteil siégeant au Tribunal de Proximité de Saint-Maur-des-Fossés compétent pour liquider l’astreinte ;

— fixer la date du transfert de bail à la date de décès de la locataire en titre, soit le [Date décès 2] 2022 ;

— condamner la Société CDC Habitat Social à lui payer à Monsieur [D] [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code civil ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la Société CDC Habitat Social aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Société CDC Habitat Social demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 7 juillet 2023 du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de de Saint-Maur-des-Fossés ;

— condamner Monsieur [D] [O] à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de transfert du bail,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Toutefois, s’agissant des logements appartenant au parc social, l’article 40, I, alinéa 2, de la même loi dispose que les dispositions de l’article 14 ne sont applicables « qu’à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage ».

Il résulte de ces dispositions, telles qu’interprétées de manière constante par la Cour de cassation, que le transfert du bail dans le parc social n’est pas de droit et demeure subordonné au respect des règles d’attribution des logements sociaux, lesquelles répondent à un objectif d’intérêt général de bonne gestion du parc locatif social et d’adéquation entre les ressources du ménage et la charge locative du logement (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-10.412 ; Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-18.415).

La Cour de cassation juge également que les conditions d’attribution s’apprécient au jour où le juge statue et qu’il appartient au demandeur au transfert de justifier qu’il satisfait effectivement à ces conditions (Cass. 3e civ., 28 janvier 2016, n° 14-28.398).

En l’espèce, Monsieur [D] [O] soutient qu’aucun texte n’impose un revenu minimal pour bénéficier d’un logement social et fait valoir qu’il est à jour des indemnités d’occupation.

Cependant, il ne produit devant la cour aucune pièce de nature à justifier de sa situation financière actuelle, malgré la demande de communication régularisée par RPVA le 22 juillet 2024.

Il ressort du seul avis d’imposition 2020 versé aux débats et détenu par le bailleur que Monsieur [D] [O] disposait d’un revenu mensuel de 456 euros.

Or, s’il est exact que l’accès au logement social est subordonné à des plafonds maximaux de ressources fixés réglementairement, les organismes HLM doivent également vérifier que les ressources du candidat sont compatibles avec le règlement du loyer et des charges, afin de prévenir une situation structurelle d’impayés et de garantir un reste à vivre suffisant.

Cette exigence procède des critères d’attribution des logements sociaux résultant notamment des articles L. 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des principes de gestion normale du parc social.

En pratique, l’appréciation de la solvabilité du demandeur repose notamment sur le calcul du taux d’effort et du reste à vivre.

Le taux d’effort correspond au rapport entre la dépense nette de logement et les ressources du ménage, selon la formule : [(loyer + charges) – aides personnelles au logement] / ressources.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le montant du loyer et des charges du logement s’élève à 596,34 euros mensuels.

Après déduction de l’aide personnalisée au logement estimée à 317 euros, la charge locative résiduelle s’établit à 279,34 euros.

Rapportée aux ressources mensuelles de 456 euros de Monsieur [D] [O], cette charge représente un taux d’effort de 61,26 %, largement supérieur au taux communément admis dans le parc social, généralement compris entre 25 % et 30 %.

Le reste à vivre journalier de l’appelant, calculé après déduction de la charge locative, s’établit à 4,68 euros par jour, soit un niveau manifestement insuffisant pour permettre la prise en charge des dépenses essentielles de la vie courante.

Dans ces conditions, la société CDC Habitat Social établit que Monsieur [D] [O] ne satisfait pas aux conditions d’attribution du logement social litigieux au sens de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Le refus de transfert opposé par le bailleur apparaît ainsi légitime et conforme à l’objet des dispositions précitées, lesquelles tendent à éviter l’attribution ou le maintien d’un logement social dans des conditions financières incompatibles avec les capacités contributives de l’occupant.

Il convient d’ajouter que les pièces versées aux débats révèlent également que Monsieur [D] [O] n’est pas à jour du paiement des indemnités d’occupation, le décompte actualisé produit par le bailleur faisant apparaître un solde débiteur persistant depuis le mois de février 2024.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que Monsieur [D] [O] était occupant sans droit ni titre du logement litigieux et a ordonné son expulsion.

Le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages-intérêts,

Monsieur [D] [O] ne caractérise aucune faute imputable à la société CDC Habitat Social dans l’exercice de ses droits.

Le refus de transfert de bail étant juridiquement fondé, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Monsieur [D] [O], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [D] [O] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne Monsieur [D] [O] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,