Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04988 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJLH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2023 -Tribunal de proximité de BOBIGNY – RG n° 22/00082

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet CADOT BEAUPLET, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 328 413 000

C/O CABINET CADOT BEAUPLET

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : P0138

INTIMES

Monsieur [F] [U]

né le 20 avril 1986 à [Localité 3] (75)

[Adresse 4]

[Localité 4]

DEFAILLANT

Madame [O] [R] [M]

née le 22 mai 1978 à [Localité 5] (94)

[Adresse 4]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à Romainville (93230) à M. [F] [U] et à Mme [O] [M].

Le litige à l’origine de cette décision porte sur des charges de copropriété.

M. [U] et Mme [M] sont propriétaires d’un ou plusieurs lots dans l’immeuble de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte introductif d’instance du 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Cadot Beauplet, a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement, notamment, de charges de copropriété d’un montant de 3407,47 euros arrêté au 3ème trimestre 2022 inclus, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal judiciaire de Bobigny, constatant la production d’un extrait de matrice cadastrale visant un seul lot à deux reprises pour une demande portant sur deux lots distincts, a statué en ces termes :

— déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 6] de ses demandes,

— condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 6] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 mars 2023.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 31 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la cour, au visa des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

par conséquent,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [M] à lui verser les sommes suivantes :

' 4 667,83 euros au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025 inclus,

' 144 euros au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

' 2 000 euros au titre de dommages-intérêts,

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 9 septembre 2022,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner les intimés aux dépens.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [U] ainsi qu’à Mme [M] par actes remis à étude le 27 mars 2023.

Les dernières conclusions du syndicat ont été signifiées à chaque intimé par actes remis à étude le 24 janvier 2025.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué et à l’actualisation de sa demande de paiement des charges en faisant valoir que :

— l’erreur matérielle sur la matrice cadastrale produite en première instance a été rectifiée démontrant que les intimés sont effectivement propriétaires des lots n°53 et 63 au sein de la copropriété ;

— il produit les pièces de nature à démontrer sa créance arrêtée désormais au 1er trimestre 2025 inclus ;

Réponse de la cour

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En outre, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et à ce dernier de démontrer les paiements qu’il indique avoir réalisés.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale actualisé en 2025,

— un décompte des sommes dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025 inclus, appel de fond du 1er trimestre 2025 compris,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mai 2022, 6 mars 2023, 24 avril 2024 et 22 mai 2025, approuvant les comptes des exercices 2021 à 2024, et validant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, et leurs attestations de non recours,

— les appels de fonds et travaux adressés aux copropriétaires pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2025,

— les régularisations de charges des exercices 2022, 2023 et 2024,

— un extrait du règlement de copropriété,

— deux courriers recommandés avec accusés de réception adressés aux intimés et portant mises en demeure de payer les charges dues, en date des 1er avril et 9 septembre 2022.

' Sur la demande formulée en première instance

Il ressort de l’extrait de matrice cadastrale actualisé en 2025, désormais produit en appel, qu’il est démontré la qualité de copropriétaires indivis des lots n°53 et 63 de M. [U] et de Mme [M].

Après avoir analysé les éléments produits par le syndicat et notamment ceux détaillés ci-dessus, il doit être relevé qu’à la date du jugement attaqué, celui-ci justifiait d’une créance de charges du montant de 3407,47 euros alors demandé.

' Sur l’actualisation en cause d’appel et la solidarité

Aux termes des alinéas 1 et 2 l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu de l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’analyse des éléments précités produits par le syndicat des copropriétaires à l’appui de l’actualisation de sa créance de charges, justifie de faire droit à sa demande.

Par ailleurs, l’extrait du règlement de copropriété, versé aux débats, stipule la clause de solidarité suivante entre les copropriétaires indivis :

« SECTION II ' INDIVISION ' DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE

['] Il y aura solidarité entre les indivisaires quant au règlement de toutes les dépenses afférentes aux lots. »

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé, et, compte tenu des termes de la demande s’agissant du point de départ des intérêts, M. [U] et Mme [M] seront condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 4 667,8 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 compris) avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 sur la somme de 3407,47 euros et à compter du 24 janvier 2025 (date de signification des conclusions du syndicat) pour le surplus.

Il sera également ordonné la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles.

Sur les frais de recouvrement

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir des frais de mise en demeure et de relance engagés en 2021.

Réponse de la cour

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les mises en demeure et relance suivantes, antérieures à l’assignation du 19 septembre 2022 :

— une mise demeure en recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2021 (accusé de réception indiquant « Pli avisé et non réclamé » produit) pour un montant de 60 euros,

— un courrier simple de relance du 14 juin 2021 pour un montant de 24 euros,

— une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception du 6 décembre 2021 (accusé de réception non produit) pour un montant de 60 euros.

Le syndicat des copropriétaires a parfaitement justifié sa demande au titre des frais de recouvrement à l’aune de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [U] et Mme [M] seront condamnés solidairement, compte tenu de la clause précitée, au paiement de la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— l’obligation de paiement des charges des copropriétaires, en contrepartie de la jouissance de leurs lots, est d’ordre public ;

— les appels de charges constituent les seuls revenus du syndicat permettant de faire face aux dépenses budgétisées ou exposées et le refus de s’en acquitter a engendré un préjudice à son détriment, le privant des fonds nécessaires à son fonctionnement et à sa bonne gestion ;

— les assemblées générales donnant quitus au syndic et adoptant les budgets prévisionnels n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Réponse de la cour

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats, l’absence de tout règlement, même minime, des intimés entre le 1er janvier 2021 et le 6 mai 2024 soit pendant plus de trois ans, en dépit de mises en demeure adressées dès le 2 juin 2021, de l’assignation délivrée le 19 septembre 2022, sans qu’ils ne justifient de motifs valables pouvant expliquer leur carence. S’ils ont, ensuite, repris le paiement régulier de leurs charges et effectué des règlements réguliers de 300 euros mensuels, il n’en reste pas moins que leurs manquements systématiques, délibérés et répétés à leur obligation de paiement pendant une aussi longue période, malgré des avertissements et l’engagement d’une procédure judiciaire à leur encontre, sans explication ni prise de contact avec le syndicat, démontre leur mauvaise foi durant cette période.

Le syndicat démontre qu’il en résulte un préjudice distinct des retards de paiement déjà indemnisés par les intérêts moratoires octroyés, puisque pendant plus de trois ans, la collectivité des copropriétaires a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Cela a eu pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de celle-ci en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il a généré une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [U] et Mme [M] seront condamnés in solidum (leur faute étant commune) au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le syndicat sollicitant cette capitalisation, il sera ordonné que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par période annuelle conformément à ces dispositions.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles en première instance.

M. [U] et Mme [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [U] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 7] :

— la somme de 4 667,8 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 sur la somme de 3407,47 euros et à compter du 24 janvier 2025 pour le surplus,

— la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum M. [U] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

Ordonne que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément à l’article 1342-2 du code civil ;

Condamne M. [U] et Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum M. [U] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE