Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01787 – N° Portalis sdc, [Adresse 1]

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2020 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 19/09316

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE SISE, [Adresse 1], [Localité 1] représenté par son syndic, la société PARIS SYNDIC ET GESTION, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 412 787 087, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 2]

,

[Localité 1]

Représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750

INTIMÉE

Madame, [D], [L] divorcée, [E] née le 13 mai 1931,

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[Adresse 1]

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[Localité 1]

Par jugement du 10 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a placé Mme, [E] sous la tutelle de Mme, [Z], [Q], domiciliée, [Adresse 3],, [Localité 2].

Représentée par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Ayant pour avocat plaidant : M^e François BESNARD, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAEL GOMEZ REY et BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Mme, [E] est propriétaire des lots n°10, 12, 13 et 14 correspondant respectivement à un appartement de 5 pièces au 3ème étage, 2 chambres de bonnes et une cave dans le bâtiment B, ainsi que les 80/1000 tantièmes de charges communes, dans un immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme, [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux 'ns de la voir notamment condamner au paiement des charges de copropriété pour la période du 4 juin 2019, 2ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et aux frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] de sa demande en paiement,

— ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] de créditer le compte de copropriété de Mme, [E] de la somme de 2752,16 euros correspondant à sa quote-part des condamnations reçues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] au titre du jugement du 7 novembre 2016,

— constaté que le compte de copropriété de Mme, [E] est créditeur de la somme de 1468,66 euros au 3ème trimestre 2020 inclus hors régularisations des charges annuelles 2018 et 2019 (nonproduites),

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] de ses demandes de frais de recouvrement, dommages intérêts et article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] aux dépens,

— autorisé Maître Baudouin, avocat, à poursuivre directement le recouvrement de ses frais avancés sans avoir reçu provision, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme, [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] à payer à Mme, [E] la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 26 janvier 2021.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2025.

Par jugement du 10 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a placé Mme, [E] sous la tutelle de Mme, [Z], [Q], domiciliée, [Adresse 3],, [Localité 2].

L’ordonnance de clôture a été révoquée le 3 décembre 2025 pour régularisation de la procédure.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 54 du code de procédure civile, à :

— constater que Mme, [E] est propriétaire du lot n°10 dans la résidence située, [Adresse 1] à, [Localité 1] ;

— dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1], représentée par son syndic, le cabinet, [Localité 1] Syndic et Gestion,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire de Paris le 9 décembre 2020 (RG 19/09316),

en conséquence, statuant à nouveau,

— condamner Mme, [E] à lui payer les sommes de :

' 17 607,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 août 2020, charges du 3ème trimestre 2020 incluses, ce avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire,

' 4 000 euros au titre de dommages et intérêts,

' 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— condamner Mme, [E] aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 8 décembre 2025 par lesquelles Mme, [E], intimée, représentée par Mme, [Z], [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur, au visa des articles 1353 du code civil, 10, 14-2, 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et 35, 44, 45 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, invite la cour à :

— donner acte de ce que Mme, [D], [E] née, [L] est représentée par Mme, [Z], [Q] mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur, domiciliée, [Adresse 3], [Localité 2],

— confirmer le jugement rendu le 9 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,

et, en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] de sa demande en paiement,

— ordonner que son compte de copropriété soit crédité de la somme de 2 752,16 euros représentant sa quote-part dans les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] par jugement rendu le 7 novembre 2016,

— le débouter de toutes ses demandes accessoires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] à lui payer à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile:

' la somme de 3 000 euros pour la procédure de première instance, par confirmation du jugement et y ajoutant,

' la somme de 3 500 euros pour la procédure d’appel,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

enfin,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 1] en tous les dépens, de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Baudouin, de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la créance de charges du syndicat des copropriétaires :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— Mme, [E] lui est redevable de la somme de 17 607, 11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 août 2020, 3è trimestre 2020 inclus,

— elle est redevable des appels de fonds travaux du 1er janvier 2016 concernant le bâtiment A votés lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2015 dans ses résolutions 16, 17, 19 et 20 dont l’annulation a été rejetée par le tribunal judiciaire de Paris par jugement du 19 octobre 2018 qui a réputé non écrite la clause de nota bene de la clause listant les charges communes générales. La nouvelle répartition en résultant n’étant pas rétroactive, elle ne peut s’appliquer à celle des cages d’escalier et des tapis d’escalier antérieures au jugement,

— le tribunal a effectué une lecture parcellaire des pièces produites,

— sa créance est bien certaine, liquide et exigible.

Mme, [E] rétorque que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas la reprise de solde au 16 mai 2013 à hauteur de 6873 euros,

— la somme de 176, 53 euros inscrite au débit du compte le 27 février 2014 n’est pas justifiée de même que l’appel de fonds du 15 octobre 2014 pour travaux inconnus datant du 17 novembre 2005 de 1337, 65 euros qui apparaît en outre prescrite,

— elle n’est pas redevable des appels de fonds travaux du 1er janvier 2016 concernant le bâtiment A votés par les résolutions 16, 17, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 septembre 2015,

— le jugement du 19 octobre 2018 invoqué par le syndicat des copropriétaires a été infirmé par arrêt du 11 mai 2022 de la cour de céans en ce qu’il avait réputé non écrit le nota bene de la clause et ordonné la radiation de la publicité foncière dudit jugement ' en application du règlement de copropriété et de l’assemblée générale du 14 décembre 1965, les charges doivent être réparties dans les proportions suivantes :

506/1000èmes pour l’escalier A de l’immeuble sur rue,

946/1000èmes pour l’escalier B sur cour desservant les deux bâtiments A et B,

390/1000èmes pour l’escalier C sur courrette, escalier de service,

— cette clé de répartition a toujours été appliquée,

— le syndicat des copropriétaires demeure débiteur à son égard de la somme de 2752, 16 euros correspondant à sa quote-part des condamnations mises à la charge de celui-ci par jugement du 7 novembre 2016 du tribunal judiciaire de Paris,

— elle a réglé tous les appels de fonds au titre de l’exercice 2019, l’appel provisionnel du 2è trimestre 2020 ( 1er avril 2020), la régularisation de l’appel de fonds ( 21 avril 2020), ainsi que l’appel provisionnel du 3è trimestre 2020,

— il en résulte qu’elle n’est redevable d’aucune somme à l’égard du syndicat tandis que celui-ci demeure son débiteur.

Réponse de la cour :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Selon l’article 1342-10 du code civil 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

Il résulte de l’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit :

— Un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme, [E] du lot 10 du bâtiment B de l’immeuble sis, [Adresse 1] représentant 80/1007èmes,

— Les procès-verbaux d’assemblées générales du 25 septembre 2015 approuvant les comptes de l’exercice 2014 et votant les budgets des exercices 2015 et 2016, du 26 septembre 2016 approuvant les comptes de l’exercice 2015 et votant les budgets des exercices 2016 et 2017, du 1er juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice 2016 et votant les exercices 2017 et 2018, du 25 septembre 2017 approuvant les comptes de l’exercice 2016 et votant les budgets des exercices 2017 et 2018, du 7 mars 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et votant les budgets des exercices 2019 et 2020, du 27 septembre 2018 approuvant les comptes de l’exercice 2017 et votant les budgets des exercices 2018 et 2019, du 7 mars 2019 votant les budgets 2019 et 2020.

— Les attestations de non recours des assemblées générales du 26 septembre 2019, du 1er juin 2017 et du 27 septembre 2018,

— Des extraits du grand livre,

— Un décompte arrêté au 4 juin 2019,

— Un extrait de compte du 18 mai 2020,

— Le règlement de copropriété,

— Le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 19 octobre 2018,

— Le justificatif de reprise de solde au 16 mai 2013 et appels de fonds du 3è trimestre 2018 au 2è trimestre 2019,

— Un relevé de compte du 3è trimestre 2020,

— L’appel de fonds du 3è trimestre 2020.

Sur la reprise de solde à hauteur de 6873 euros au 14 mai 2013 :

Au 16 mai 2013, le décompte de charges de Mme, [E] fait apparaître au débit de son compte la somme de 6873 euros au titre « d’une reprise de solde de l’ancien syndic ».

Les pièces produites le syndicat des copropriétaires (extrait grand livre du 1er janvier 2013 au 15 mai 2013) précisent le détail des sommes réclamées à ce titre à l’intimée. La cour observe qu’est incluse dans ce solde une reprise de solde au 23 septembre 2004 à hauteur de 2439, 32 euros non justifiée.

Les procès-verbaux d’assemblée générale afférents à la période considérée ne sont pas produits.

Il s’ensuit que la reprise de solde à hauteur de 6873 euros du 16 mai 2013, à la supposer non prescrite, n’est pas justifiée et doit être écartée.

Sur la somme de 176, 53 euros portée au débit du compte de Mme, [E] le 27 février 2014 :

Cette somme figure au grand livre sous la référence SDC/CFindling. Il n’est pas démontré que certain que cette somme se rattache au paiement des charges de copropriété.

Elle doit donc être écartée.

Sur l’appel de fonds du 15 octobre 2014 pour travaux à hauteur de 1337, 65 :

Cette somme apparaît au grand livre de compte sous le libellé « TRX inconnu n°1.A syndic ».

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas cette somme. Elle doit donc être écartée.

Sur les appels de fonds travaux du 1er janvier 2016 concernant le bâtiment A votés par les résolution 16, 17, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 septembre 2015 :

Ces appels portent sur les sommes suivantes :

AG2015-16R TX ALIM EF : 535, 47 relative à la réfection de l’alimentation d’eau froide alimentant les cuisines des appartements du bâtiment A

AG2015-17R TX ESC : 2041, 22 relative à la réfection de la structure de l’escalier du bâtiment A (structure bois)

AG2015-19R TX STRUCT :3232, 59 à la réfection de la structure de la cage d’escalier du bâtiment A,

AG2015-20R TX Plomberie : 371, 96 relative aux travaux de plomberie dans le bâtiment A.

Par jugement du 19 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré non écrite le nota bene de la clause listant les charges communes insérée au chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 1] résultant d’un acte notarié du 22 mai 1953 rédigée dans les termes suivants : « NB : toutes les dépenses concernant les cages d’escaliers ou tapis d’escaliers ( achat, entretien, nettoyage, dépose, repose) seront à la charge des bénéficiaires, donc des acquéreurs des étages, et ce par escalier, soit :

Escalier rue : 520/520

Escalier cour : 390/90. »

Par arrêt du 3 mars 2022, postérieur aux écritures du syndicat des copropriétaires et au jugement dont appel, la cour d’appel de céans a infirmé le jugement en ce chef de dispositif et en ce qu’il avait ordonné sa publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la cour a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir réputée non écrite le nota bene de la clause listant les charges communes insérée au chapitre 3, pages 7 et 8 du règlement de copropriété.

La cour a ainsi relevé :

« cette clause ne suscite aucune difficulté d’application dans la mesure où les dépenses considérées sont bien identifiées ; il s’agit de prestations limitées à l’entretien courant de la cage d’escalier, à l’achat, le nettoyage, la dépose et la repose du tapis qui sont à la charge des seuls copropriétaires, par bâtiment, qui utilisent l’escalier, et donc le tapis ; en revanche, les travaux de peinture des cages d’escaliers qui participent à la bonne tenue de l’immeuble en son ensemble, la réfection des marches, des murs relèvent des charges communes générales comme il a été vu plus haut .

Cette répartition respecte le critère d’utilité fixé pour la répartition des charges des éléments d’équipement par les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».

La cour a relevé également qu’il ne pouvait être déduit de cette clause nota bene le principe d’une spécialisation de certaines parties communes » et encore :

«  les premiers juges ont exactement relevé qu’il résulte de ces stipulations que le règlement n’a pas institué de parties communes spéciales, ni de charges communes spéciales par bâtiment de sorte que toutes les charges afférentes aux parties communes générales, qu’elles concernent le bâtiment A ou B doivent être réparties entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier, la seule existence de bâtiments distincts n’étant pas elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment ».

Il résulte du règlement de copropriété reçu par acte notarié du 22 mai 1953 que constituent des parties communes :

La totalité du sol bâti, les cours et courettes,

Les fondations, les gros murs de façades, des pignons et de refends, les planchers des caves ainsi que l’ossature de l’immeuble, dans les pans de fer et leur remplissage, les poutres et les solives des planchers de séparation, étages, les ornements extérieurs,

Les balcons, balustrades et appuis de fenêtres,

Les couvertures, les charpentes,

Les conduits de fumée, les souches de cheminées, les canalisations de toute nature, eau, gaz, électricité, tant qu’elles ne sont pas à l’intérieur des fractions divises et affectées à leur usage exclusif et particulier, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères et de tout à l’égout, dans toutes les parties servant à l’usage commun.

L’entrée, les vestibules, les escaliers et les cages d’escalier, les descentes de cave, les paliers, couloirs et corridors,

Les branchements d’égout, les branchements d’eau, gaz et électricité,

La loge de la concierge et ses dépendances, les WC à usage commun.

Il résulte de ces stipulations que les travaux votés doivent être supportés par l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier et partant par Mme, [E].

Celle-ci conteste toutefois la clé de répartition employée et se prévaut de l’attestation de Me, [A], notaire, précisant que le règlement de copropriété a été modifié notamment par l’assemblée générale du 14 décembre 1965 dans les termes suivants :

« l’assemblée générale ayant constaté que le règlement de copropriété au chapitre III répartition des charges communes, ne faisait état que de deux escaliers alors qu’il en existe trois, a décidé « à l’unanimité » de répartir les frais relatifs aux escaliers de la façon suivante :

— Le bâtiment sur rue représentant 506/1000è après déduction de la boutique, les frais afférents à cet escalier seront répartis en 506è

— L’escalier sur cour desservant les deux bâtiments fera l’objet d’une répartition après déduction des garages et ressortira en 946è

— Les frais relatifs à l’escalier sur courette servant d’escalier de service du bâtiment sur cour seront répartis en 390è. »

Ce procès-verbal n’a pas été déposé par acte authentique.

Toutefois, cette résolution, analysée à l’aune du chapitre III du règlement de copropriété, démontre qu’elle ne concerne que les seules dépenses visées dans la clause nota bene portant sur l’entretien courant des escaliers et des cages d’escaliers tandis que ce même chapitre prévoit clairement que les charges communes autres que celles visées dans cette clause sont réparties en 1000/1000è à supporter par les copropriétaires au prorata de leur nombre de part fixé, en ce qui concerne Mme, [E] à hauteur de 80/1000è, sans distinguer entre les bâtiments.

Si Mme, [E] souligne que certaines dépenses sur les parties communes ont pu être réparties entre bâtiments selon la clé de répartition votée en 1965, cette répartition n’apparaît pas conforme aux stipulations du règlement de copropriété.

Ainsi, les sommes appelées le 1er janvier 2016 au titre des travaux votés par les résolutions 16, 17, 19 et 20 de l’assemblée générale du 25 septembre 2015 apparaissent certaines, liquides et exigibles pour un montant global de 6181, 24 euros.

Il apparaît, par ailleurs, au vu du grand livre produit que les travaux votés au titre des résolutions 17 et 19 de cette assemblée ont fait l’objet d’appels de fonds supplémentaires le 1er avril 2016 (2041, 22 euros au titre de la résolution 17 et 3232, 59 au titre de la résolution 19) dont Mme, [E] ne s’est pas acquittée.

L’ensemble de ces sommes sont bien certaines, liquides et exigibles par le syndicat des copropriétaires.

Sur les appels de fonds de l’exercice 2019 et de l’exercice 2020 :

Il résulte des écritures de Mme, [E] que celle-ci a entendu régler ses charges au titre des exercices 2019 au 1er janvier 2020 de sorte qu’il n’y a pas lieu d’imputer ces sommes sur ses dettes plus anciennes.

Du rapprochement des écritures inscrites au grand livre, il résulte que demeurent au débit du compte :

— Au titre de l’exercice 2019 : la somme de 208,61 euros (répartition des charges 1er janvier 2018-31 décembre 2018). Cette somme est certaine liquide et exigible du fait de l’approbation des comptes pour l’exercice 2018.

— Au titre de l’exercice 2020 arrêté au 3è trimestre : 785,54 euros correspondant à la répartition des charges du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019. Il n’apparait cependant pas que les comptes de l’exercice 2019 ont été approuvés. Cette somme sera écartée.

L’extrait de compte pour le 3è trimestre 2020 démontre que les charges courantes (1027,81 +153, 05) ont été réglées.

Concernant l’appel de fonds au titre du 2è trimestre 2020 à hauteur de 1444,89 euros, Mme, [E] en justifie le paiement le 27 août 2020.

Il est également justifié du paiement, à la même date, de la somme de 258,19 euros correspondant à une régularisation d’appel de fond.

Ainsi, les sommes non justifiées par le syndicat des copropriétaires s’établissent à la somme globale de :

6873+176, 53+1337, 65+785, 54= 9172,72 euros

Sur l’examen des pièces du syndicat :

L’examen du Grand livre produit du 1er janvier 2013 au 4 juin 2019 démontre que Mme, [E] a procédé à des versements réguliers pour s’acquitter des charges courantes ainsi qu’il a été dit plus haut.

Cependant l’examen de son compte laisse subsister des impayés qui portent essentiellement sur les travaux votés dont ceux votés le 25 septembre 2015 ou ceux votés antérieurement mais approuvés à cette date pour être répartis entre l’ensemble des copropriétaires. Il est manifeste que ces non-paiements résultent de la contestation par Mme, [E] de l’imputation de ces sommes à son bâtiment.

N’ont pas été honorés également un appel de charges pour le 1er trimestre 2018, la fourniture à deux reprises de clés, outre la répartition des charges à hauteur de 208, 61 évoquée supra.

La période ultérieure et jusqu’au 3è trimestre inclus a été étudiée supra. Mme, [E] a régulièrement payé ses charges de copropriété et la somme impayée à hauteur de 785, 54 euros n’apparaît pas certaine.

Après rapprochement des écritures, le solde de compte de Mme, [E] présente un solde débiteur à hauteur de 12567, 89 ' 4877, 91 euros = 7689, 98 euros à laquelle elle sera condamnée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la somme de 2752, 16 euros correspondant à la quote-part de Mme, [E] résultant des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires par jugement du 7 novembre 2016 :

Il résulte du livre de compte que cette somme a été créditée au compte de Mme, [E] le 1er janvier 2018 pour être annulée le lendemain.

Cette créance n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

Les écritures des parties ne comprennent aucune demande de compensation au titre de l’article 1347 du code civil.

Si la cour ne peut ordonner au syndicat des copropriétaires sis, [Adresse 1] de créditer le compte de Mme, [E] de la somme de 2752, 16 euros correspondant à sa quote-part des condamnations reçues par le syndicat des copropriétaires au titre du jugement du 7 novembre 2016, elle constatera l’existence de cette créance au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires, au soutien de sa demande à hauteur de 5000 euros, souligne que :

— le non paiement de ses charges par Mme, [E] oblige la copropriété à faire l’avance des sommes dues à ses créanciers,

— le syndicat n’a aucun revenu,

— le non-paiement de charges revient pour un copropriétaire à s’octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires outre les conséquences qu’il peut en découler tel l’arrêt des prestations des cocontractants du syndicat et pour les fournisseurs

Mme, [E] répond que :

— n’étant redevable d’aucune somme, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande,

— celui-ci ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par l’allocation des intérêts de droit.

Réponse de la cour :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La créance dont le syndicat des copropriétaires justifie est composée essentiellement d’impayés de travaux dont Mme, [E] a contesté en justice, ainsi que d’autres copropriétaires, l’imputabilité à leur bâtiment. Cette contestation a été tranchée par la cour de céans en 2022 soit postérieurement aux dernières écritures de l’appelant de sorte que celui-ci n’établit pas chez Mme, [E] un comportement fautif constitutif de mauvaise foi.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme, [E], représentée par sa tutrice, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1].

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande formulée par Mme, [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 9 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sauf en ses dispositions ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 3] de sa demande formée au titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau :

— Condamne Mme, [E] représentée par Mme, [Z], [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur, domiciliée, [Adresse 3],, [Localité 2] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme de 7689, 98 euros au titre des charges et provisions arrêtées au 3è trimestre 2020 inclus,

Y ajoutant :

— Constate que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] n’a pas crédité le compte de copropriétaire de Mme, [E] de la somme de 2752, 16 correspondant à sa quote-part des condamnations reçues par le syndicat des copropriétaires au titre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 novembre 2016,

— Condamne Mme, [E] représentée par Mme, [Z], [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur, domiciliée, [Adresse 3],, [Localité 2] aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamne Mme, [E] représentée par Mme, [Z], [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur, domiciliée, [Adresse 3],, [Localité 2] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 1] à la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

— Dit n’y avoir lieu à la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,