TP/BLL

Numéro 5262 / 09

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 17 décembre 2009

Dossier : 07/01378

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

S.A. S.O.G.I.C.O.B.A.

C/

H,

G H, I J, K L DU LOGEMENT,

BC BD,

M N,

N,

O P,

Q X, X,

G R, S T,

U V,

W AA,

AB Y, Y,

AC AD, AE AF,

BE I AV, AV,

AG AH, AI AJ,

AK AL, AM,

G AM,

AN AO, AP AQ,

AX AY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 décembre 2009, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Novembre 2009, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Monsieur PONS, Conseiller chargé du rapport

Monsieur BEAUCLAIR, Conseiller

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

APPELANTE :

S.A. S.O.G.I.C.O.B.A.

Société Anomyme Mixte Intercommunale de Construction et de Gestion Immobilière de la Côte Basque,

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Hôtel de ville

XXX

XXX

représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistée de M^e BLANC, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur G H né le XXX à Biarritz

et son épouse AR H née le XXX à Biarritz

XXX

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2007/3055 du 13/06/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Madame I J

née le XXX en Espagne

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2007/3056 du 13/06/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Monsieur BC BD né le XXX à Biarritz

et Madame AN AO née le XXX XXX

XXX

Rés. Iturri-Ona

XXX

Monsieur M N, né le XXX en Algérie

et son épouse AS N, née le XXX à XXX

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

Madame O P

née le XXX au Maroc

XXX

Résidence Ithurri-Ona

XXX

Monsieur Q X né le XXX à XXX

et son épouse AE X née le XXX à Biarritz

Logement E 12

Rés. Iturri-Ona

XXX

Monsieur G R

né le XXX XXX

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

Madame S T

née le XXX en Espagne

XXX

Rés. Iturri-Ona

XXX

Madame U V

née le XXX à Anglet

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

Madame W AA

née le XXX à Biarritz

XXX

Résidence Iturri-Ona

XXX

Monsieur AB Y né le XXX à Pantin

et son épouse AT Y née le XXX à Suresnes

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

Monsieur AC AD

née le XXX à Bayonne

Logement E 1

Rés. Iturri-Ona

XXX

Madame AE AF

née le XXX à Couvains

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2007/3058 du 13/06/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Monsieur BE I AV né le XXX à Montluçon

et son épouse AU AV née le XXX à Reims

XXX

Rés. Iturri-Ona

XXX

Madame AG AH

née le XXX à XXX

XXX

Rés. Iturri-Ona

XXX

Monsieur AI AJ

né le XXX à Biarritz

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

Madame AK AL

née le XXX au Maroc

XXX

Rés. Iturri-Ona

XXX

Monsieur G AM né le XXX à Biarritz

et son épouse AW AM née le XXX à Bayonne

XXX

Rés. Ithurri-Ona

XXX

Madame AP AQ

née le XXX à Lyon

XXX

XXX

XXX

Madame AX AY

née le XXX à Moissac

XXX

Rés. Iturri-Ona

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2007/3059 du 13/06/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

K L DU LOGEMENT

prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2007/3057 du 13/06/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

représentés par M^e G VERGEZ, avoué à la Cour

assistés de M^e DIALLO, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 10 AVRIL 2007

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BIARRITZ

FAITS ET PROCEDURE

La société anonyme mixte intercommunale de construction et de gestion immobilière de la côte basque, dite Z, est propriétaire d’un ensemble immobilier dénommée résidence XXX à Biarritz, comprenant 68 appartements à usage locatif.

Depuis la livraison de la résidence en 1996, la Z a procédé à la répartition des charges récupérables entre les divers lots suivant la méthode de la surface corrigée de chaque appartement ; la Z a modifié ces dernières années la mode de répartition et a appliqué la méthode des tantièmes de copropriété autrement qualifié méthode des millièmes de charges.

Vingt trois locataires, affiliés à la K L DU LOGEMENT (CGL) se sont plaints auprès de la Z de cette modification du mode de calcul de la répartition des charges locatives au terme duquel ils contestent une partie des charges de l’exercice 2003 et rappellent différents postes de charges restant en litige au titre de l’exercice 2002.

Par acte d’huissier du 14 février 2006, les 23 locataires concernés et la CGL ont fait assigner la Z à l’effet de l’entendre condamner à restituer les charges qu’ils estimaient avoir été indûment perçues pour chacun des logements ; chaque locataire sollicitait en outre l’octroi de dommages intérêts et le versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; la CGL réclamait également des dommages intérêts tant en réparation du préjudice causé à l’intérêt collectif de ses membres qu’en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 10 avril 2007, le Tribunal d’instance de Biarritz a :

* donné acte à M^me AZ B, à M. et M^me BA D et à M^me BB C de leur désistement d’instance et d’action ;

* dit que seule la méthode de la surface corrigée devait recevoir application ;

* condamné la société Z à payer :

. 493,31 € à M^me AX AY,

. 485,79 € à M. et M^me G H,

. 241,81 € à M^me AK AL,

. 443,90 € à M^me U V,

. 348,61 € à M. et M^me M N,

. 316,04 € à M. et M^me G AM,

. 106,33 € à M^me AP AQ,

. 345,12 € à M^me W AA,

. 291,61 € à M. AI AJ,

. 483,25 € à M^me O P,

. 117,31 € à M^me I J,

. 924,68 € à M^me AN AO et à M. BC BD,

. 258,73 € à M^me AE AF,

. 259,62 € à M. G R,

. 71,05 € à M. et M^me BE I AV,

. 170,02 € à M^me S T,

. 418,75 € à M. et M^me AB Y,

. 284,28 € à M. AC AD,

. 305,97 € à M. et M^me Q X,

. 156,80 € à M^me AG AH ;

* déclaré recevable l’action de la CGL ;

* condamné la Z à payer à chacun des demandeurs la somme de 400 € à titre de dommages intérêts et 100 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

* condamné la Z à payer à la CGL la somme de 400 € à titre de dommages intérêts et 400 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

* ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

La Z a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 17 avril 2008 la cour d’appel de céans a :

— dit que ne font pas partie des charges récupérables sur les locataires :

Pour l’année 2003 :

— l’achat d’un taille haie : 38,19 €,

— les stocks de poignées de portes : 231,64 € (à répartir lors des années d’utilisation),

— la fourniture de la peinture des porches des bât. A et B. : 186,19 € ;

Pour l’année 2004

— une intervention sur le bât. E (pas de justificatif) : 3,45 €,

— la main-d’oeuvre pour le remplacement des ampoules (prestations effectuées par l’agent d’entretien salarié) : 182,58 €,

— rectification des heures de travail du salarié M. A : 352 h au lieu de 362 h ;

— dit que les autres charges récupérables figurant dans les décomptes de la Z ont été correctement calculées ;

— donne acte à la Z de ce qu’elle admet avoir imputé à tort aux locataires la somme de 696,37 € au titre de l’entretien courant mais de ce qu’elle déclare avoir régularisé cette erreur lors de la répartition des charges de l’année 2002 ;

Avant dire droit sur le mode de répartition ;

— ordonne une consultation ; commet pour y procéder M. E AB 8 XXX : 05.59.25.53.55. et 06.82.85.87.14 qui aura pour mission :

— d’entendre les parties ainsi que tous sachants ; se faire remettre tous documents utiles à l’effet de déterminer en considération des immeubles concernés et de l’utilité des charges communes pour les appartements loués qu’elle est, entre la méthode de la surface corrigée et la méthode des tantièmes, le mode de répartition apparaissant le plus équitable ;

— fixe la consignation à valoir sur les honoraires du consultant à la somme de 800 € que les 20 locataires, parties à la présente instance devront verser au greffe de la cour avant le 17 juin 2008 ;

— dit que le rapport de consultation devra être déposé dans les deux mois de la saisine du consultant ;

— réserve les dépens et l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Le rapport d’expertise établi par M. AB E a été déposé le 24 février 2009.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions après rapport d’expertise en date du 10 avril 2009 la société anonyme intercommunale de construction et de gestion immobilière de la côte basque Z sollicite la réformation en toutes ses disposition du jugement attaqué et qu’en conséquence les locataires soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions, qu’ils soient en outre solidairement et conjointement condamnés à verser à la Z la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.

La Z fait valoir principalement :

— que Mesdames B et C ainsi que M. et M^me D se sont désistés de leur demande,

— que le bailleur peut changer la méthode de calcul des charges s’il estime plus équitable d’appliquer pour tous les locataires la méthode des tantièmes de propriété plutôt que la méthode de la surface corrigée,

— que le rapport de M. E doit être homologué dans la mesure où l’expert rejoignant la position de la Z indique que la méthode des quantièmes rend plus équitable la répartition des charges entre chacun des locataires concernés,

— qu’en matière de répartition des charges (méthode de la surface corrigée ou méthode des millièmes de charges) les diverses lois, n’ont prévu aucune disposition spécifique codifiant la répartition des dépenses entre les locataires dans les immeubles collectifs qu’ils soient à caractère social ou pas,

— qu’à l’exception de certaines réglementations spécifiques aucun texte ne définit plus les règles de répartition des charges dans les immeubles collectifs qu’il s’agisse des baux soumis à la loi du 1^er septembre 1948 ou, comme le cas en l’espèce, à la loi du 6 juillet 1989,

— que la méthode retenue par la Z s’inscrit dans le courant jurisprudentiel qui retient la recherche de l’équité suggérée par l’article 1135 du code civil,

— que les requérants disposent des appartements les plus grands et n’entendent pas régler leurs charges en relation de leurs millièmes ce qui dénote de la part des locataires une absence de solidarité et d’équité à l’encontre des autres locataires représentant 66 % des logements plus petits,

— si la Cour faisait droit à la demande des requérants la Z serait conduite à récupérer les charges manquantes auprès des locataires favorisés par la méthode des millièmes,

— que la méthode retenue sera donc dite juste et équitable,

— que la loi du 10 juillet 1965 s’applique dans la mesure où le régime des charges locatives en matière d’H.L.M. s’est alignée sur le droit commun,

— que la convention du 16 novembre 1994 et l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas opposables aux locataires,

— que les locataires maintiennent que la méthode de la surface corrigée permet aussi une meilleure répartition des charges selon leur utilité et ainsi confondent l’utilité comme seul critère de considération alors qu’existe le critère de la considération des immeubles concernés avec la recherche de l’équité,

— qu’il n’est pas contestable que la Z n’a pas tenu immédiatement informé les locataires du changement de méthode mais cet oubli d’information n’est pas source de droit et ne peut supplanter l’adoption d’un mode de calcul équitable,

— que la K L du Logement doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 juin 2009 les intimés sollicitent :

— la confirmation du jugement rendu par le Tribunal d’instance de Biarritz le 10 avril 2007 relatif à la méthode de répartition des charges ;

— qu’il soit dit et jugé que les dispositions de l’article 1134 du code civil doivent s’appliquer en l’espèce ;

— qu’il soit dit et jugé que compte tenu de l’antériorité de l’application de la méthode de la surface corrigée par la Z il y a lieu de dire que cette méthode ne peut être modifiée en cours de bail ;

— la condamnation de la Z à payer à tous les locataires la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral postérieur au jugement du 10 avril 2007 ;

— la condamnation de la Z au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les honoraires de l’expert AB E ;

Les intimés font valoir principalement :

— que l’expert se trompe de type de bâtiment car il s’agit d’un ensemble d’immeubles appartenant à un même propriétaire ;

— que les locataires ont déjà prouvé que la nouvelle répartition des loyers retenue par la Z leur est défavorable ;

— que dans le silence de la loi et en l’absence de texte le juge ne peut intervenir pour combler les imperfections du contrat en imposant un mode de répartition même sous couvert de l’équité mais peut cependant consacrer un système de répartition qui, bien que non prévu par le bail est pratiqué depuis plusieurs années par le bailleur et qui a l’aval des locataires ;

— que la clef de répartition ne peut être modifiée en cours de bail pour lui substituer un système prétendument plus équitable si les locataires ne sont pas d’accord ;

— que le défaut d’information préalable viole les dispositions de l’article 1134 du code civil qui font référence à l’exécution de bonne foi des conventions ;

— qu’il convient de confirmer le jugement quant à l’intervention de la K L du Logement,

— qu’il convient d’accorder des dommages et intérêts supplémentaires dans la mesure où la procédure devant la Cour d’ Appel a été et est éprouvante pour les locataires (expertise compliquée, multiples réunions).

L’ordonnance de clôture a été prise le 29 septembre 2009 pour l’affaire plaidée le 3 novembre 2009.

MOTIVATION

1° sur les désistements d’une partie des locataires

Attendu que M^mes B et C et M^me D se sont désistées de leurs demandes ;

Que la Cour prend acte des désistements.

2° sur le mode de répartition des charges entre locataires

Attendu que dans l’arrêt avant dire droit en date du 17 avril 2008 auquel il convient de se référer il a été dit que :

— la société Z qui gère les immeubles collectifs de la résidence dont elle est seule propriétaire avait initialement adopté une méthode de répartition des charges en fonction de la surface corrigée des logements ; que ces dernières années, elle a modifié la répartition en appliquant la méthode dite des quantièmes ;

— les baux ne fournissent aucune indication sur le mode de répartition ;

— les locataires actuels des immeubles sont entrés dans les lieux à des dates différentes ; qu’ils ne tiennent pas leurs droits des locataires qui les ont précédés et n’ont donc aucun droit à se voir appliquer une méthode plutôt qu’une autre ;

— la répartition des charges entre les locataires incombe au propriétaire bailleur qui, à défaut de stipulation dans les contrats de location, est libre de choisir ou de modifier la méthode de répartition à condition d’en informer les locataires et d’adopter un mode de calcul équitable, tenant notamment compte de la superficie des appartements et de l’utilité pour chacun d’eux des équipements collectifs ;

— la même méthode doit bien évidemment être appliquée à l’ensemble des logements d’un même immeuble ;

— en l’espèce la société Z ne précise pas les raisons pour lesquelles elle a décidé ces dernières années de modifier les modalités de répartition des charges communes ;

— aucune indication n’est fournie sur les critères entrant dans la définition de la méthode de la surface corrigée et sur ceux servant de fondement à l’application de la méthode des tantièmes de sorte que la Cour n’est pas en l’état en mesure de vérifier quelle est le mode de calcul le plus équitable ; que force est de constater que sur 68 appartements concernés, seuls 20 locataires se plaignent du nouveau mode de répartition ;que ces derniers sont néanmoins en droit d’obtenir de plus amples explications ; qu’il y a lieu d’ordonner sur ce point une consultation à leurs frais avancés ;

Attendu que l’expert M. AB E avait pour mission :

— d’entendre les parties ainsi que tous sachants ;

— de se faire remettre tous documents utiles à l’effet de déterminer en considération des immeubles concernés et de l’utilité des charges communes pour les appartements loués quelle est entre la méthode de la surface corrigée et la méthode des tantièmes le mode de répartition apparaissant le plus équitable ;

Attendu que l’expert a d’abord procédé aux constatations suivantes :

— l’immeuble ITURRI ONA est composé de 68 logements qui comprennent 20 T2 , 21 T3, 13 T4, 14 T5 répartis en cinq bâtiments ;

— seuls 20 locataires sur 68 se plaignent de la modification de la répartition des charges qui est intervenue en 2002 ;

— les locataires n’ont pas été officiellement prévenus de cette modification ;

— sur les 20 locataires plaignants 6 locataires bénéficient d’une diminution des charges avec la méthode de répartition par les tantièmes au lieu de la surface corrigée ;

— le montant total de la clef de répartition est de 8 945,43 € pour la surface corrigée et de 10.000 € pour les tantièmes ;

— la répartition des charges par les tantièmes a permis à 31 appartements dont ceux de 6 plaignants d’avoir une diminution de charges ;

Un T1, 10 T3, 11 T4, 15 T5 ont subi une augmentation moyenne de 9 %, 19 T2, 10 T3, 2 T4 une diminution des charges du même taux.

Attendu que l’expert a ensuite défini les clefs de répartition et ensuite dressé les avantages et inconvénients des deux méthodes :

La méthode de la surface corrigée qui a été instaurée par la loi du 1^er septembre 1948 est obtenue de la façon suivante :

— pour chaque pièce habitable secondaire ou annexe on calcule la surface réelle entre les murs et cloisons que l’on arrondit au mètre carré le plus proche, la demi unité étant arrondie à l’unité inférieure,

— pour chaque pièce on multiplie cette surface réelle arrondie par coefficient en tenant compte de la nature de la pièce principale secondaire ou annexe, ce qui donne la surface utile de la pièce,

— la surface utile de chaque pièce est ensuite corrigée par la valeur moyenne des trois coefficients qui, respectivement, tiennent compte de l’éclairement de l’ensoleillement et des vues de la pièce,

— la somme des surfaces corrigées des pièces est affectée d’un correctif d’ensemble du local,

Ce correctif est égal à la moyenne entre le coefficient d’entretien tenant compte de l’état d’entretien général de l’immeuble et du coefficient de situation tenant compte de l’environnement de l’immeuble dans la commune,

— au produit de la surface corrigée des pièces par le correctif d’un ensemble du local sont ajoutées les équivalences superficielles des éléments de confort installés par le propriétaire.

La méthode des tantièmes peut être définie de la façon suivante :

Dans le silence ou la contradiction des titres la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des dites parties telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de l’immeuble, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation (article 5 de la loi du 10 juillet 1965) ;

La surface à retenir est celle du plancher utile entre les cloisons ;

Dans le cas de l’immeuble ITURRI ONA le géomètre expert M. F a créé plusieurs types de tantièmes : tantièmes généraux, tantièmes bâtiments, tantièmes de hall, tantièmes d’escalier, tantièmes d’ascenseur ;

S’agissant de la surface corrigée c’est une méthode ancienne datant de 1948 nécessaire à l’époque dans la mesure où les appartements loués ne correspondaient pas à un logement décent au sens de l’article 1719 du code civil qui a été modifié par la loi SRU ;

L’immeuble ayant été livré le 21 juin 1996 soit 48 ans après la loi de 1948 instaurant ce mode de répartition la notion de logement décent ne se pose plus ;

S’agissant des tantièmes cette méthode a été instaurée par la loi du 10 juillet 1965 et c’est donc une méthode plus récente qui s’applique à tous les immeubles modernes ;

La notion de décence des appartements ne se posant plus, cette méthode est la plus appropriée pour la répartition des charges de cet immeuble ;

Enfin elle permet la répartition des charges par locataire d’après leur utilité pour chacun des locataires ou groupes de locataires ;

Une dépense spécifique à un bâtiment, un escalier, ou hall d’entrée ne sera répartie qu’au prorata des tantièmes et donc des locataires concernés ;

Seuls les locataires occupant ce bâtiment cet escalier ou ce hall auront à régler cette dépense en fonction des tantièmes calculés à cet effet.

Attendu que l’expert M. AB E a conclu de la façon suivante :

Après avoir rencontré les parties, visité les lieux, reçu les documents des deux parties, rencontré le géomètre expert M. F qui a calculé les tantièmes de copropriété, nous pensons que ma méthode des tantièmes est la méthode la plus équitable pour la répartition des charges de cet immeuble.

Cette méthode moderne permet en effet de répartir les charges selon leur utilité grâce à l’établissement de tantièmes spécifiques rendant ainsi plus équitable la répartition de ces charges entre chacun des locataires concernés ;

La méthode de la surface corrigée ne permet pas de répartir les charges selon leur utilité ;

Attendu que les locataires ont relevé que l’expert se trompe dans ses conclusions de type de bâtiment mais il s’agit manifestement d’une erreur de plume de M. E dans la mesure où en page 3 de son rapport il parle bien d’un immeuble composé de 68 logements répartis en cinq bâtiments ;

Attendu que les locataires ont contesté le pré-rapport de M. AB E sur la base de trois moyens sans toutefois reprendre ces moyens dans le cadre de leurs dernières conclusions ; toutefois la Z répondant à ces moyens dans ses dernières conclusions il convient de les examiner :

Attendu qu’ils estiment en premier lieu que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est pas applicable en l’espèce car le groupe immobilier ITURRI ONA n’est pas une copropriété mais un ensemble de cinq bâtiments appartenant à un même et unique propriétaire qui est aussi le bailleur et de ce fait le statut de copropriété et les calculs de la valeur des logements par tantièmes de parties communes affectés aux divers qui sont la propriété du même bailleur ne sauraient s’appliquer ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que le groupe immobilier est bien un ensemble de bâtiments appartenant à un même propriétaire et si la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne concerne pas directement l’immeuble en question il n’en demeure pas moins que le régime des charges en matière locative s’est aligné sur le droit commun et depuis le 1^er janvier 1987 la récupération est effectuée dans les mêmes conditions que pour le secteur privé du logement locatif ;

Qu’en conséquence ce moyen doit être rejeté ;

Attendu que les locataires soutiennent en second lieu qu’une convention du 16 novembre 1994 signée par la Z afin d’obtenir une subvention de l’ Etat et qui expire le 30 juin 2029 comprenait une clause indiquant que les loyers de ce programme sont déterminés suivant la surface corrigée de chaque logement ;

Attendu que cette convention n’est pas opposable aux locataires dans la mesure où les locataires n’ont jamais été associés à sa signature ; que ce moyen doit être aussi rejeté ;

Attendu que les locataires contestent l’idée selon laquelle la méthode de la surface corrigée ne permet pas de répartir les charges selon leur utilité et font référence aux articles R. 353-16 et R. 353-17 du code de la construction et de l’habitation qui ont été modifiés par le décret n° 95-708 du 9 mai 1995 qui est entré en application le 1^er Juillet 1996 alors que la convention du programme immobilier KLEBER a été signée le 16 novembre 1994 soit antérieurement ;

Attendu que ces disposition réglementaires ne concernent pas directement les locataires ;

Attendu que les conclusions de l’expert sont parfaitement claires dans la mesure où il indique que la méthode des quantièmes permet de répartir les charges selon leur utilité grâce à l’établissement de tantièmes spécifiques rendant ainsi plus équitable la répartition de ces charges entre chacun des locataires concernés et ajoutant que la méthode de la surface corrigée ne permet pas de répartir les charges selon leur utilité ;

Attendu que la Z soutient qu’aucun texte ne définit plus les règles de répartition des charges dans les immeubles collectifs, qu’il s’agisse des baux soumis à la loi du 1^er septembre 1948 ou comme le cas en l’espèce, à la loi du 6 juillet 1989 ; que les locataires intimés ne contestent pas dans leurs dernières conclusions les affirmations de la Z, la divergence entre appelante et intimés tenant à la méthode de calcul à retenir pour la répartition des charges ;

Attendu qu’en l’espèce compte tenu du caractère muet des dispositions contractuelles liant la Z et les locataires il convient de se reporter aux dispositions de l’article 1135 du code civil qui dispose que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature ;

Attendu que c’est précisément cette notion d’équité qui a conduit l’expert à retenir dans ses conclusions la méthode des quantièmes plutôt que la méthode de la surface corrigée ;

Attendu enfin que les locataires arguent du fait que le changement de clef de répartition a été modifié en cours de bail pour lui substituer un système prétendument plus équitable et ce, de façon unilatérale et sans information préalable ;

Attendu que les intimés arguent des disposition de l’article 1134 alinéa 3 du code civil aux termes desquelles les conventions doivent être exécutées de bonne foi ;

Attendu que la modification de répartition des charges est intervenue en 2002 et il n’est pas contesté par la Z qu’elle n’ a pas informé les locataires de ce changement ;

Attendu qu’il est établi que la modification intervenue ne s’est pas faite dans le cadre des relations contractuelles entre bailleur et locataires mais est la résultante d’une décision prise unilatéralement par le propriétaire sans concertation avec ses locataires ; qu’il n’existe aucune disposition légale obligeant le propriétaire à informer ses locataires sauf à considérer qu’un tel changement affectant le montant des charges à payer par chacun des locataires aurait dû faire l’objet au moins d’une information préalable individuelle ; qu’en outre ni le propriétaire ni les locataires ne proposent une autre alternative que celle de la Z au sujet de l’entrée en application du nouveau mode de répartition ; que revenir sur l’entrée en vigueur en 2002 des nouvelles clefs de répartition reviendrait à devoir rembourser les locataires suivant chaque entrée dans les lieux mais aussi à réclamer aux locataires ayant bénéficié du nouveau système le paiement des charges manquantes ; que ces éléments créeraient une situation particulièrement instable et contraire au principe d’équité qui justifie le changement de la clef de répartition ;

Attendu donc qu’il convient de retenir la clef de répartition retenue par la Z depuis 2002, à savoir la méthode des tantièmes, cette méthode rendant plus équitable la répartition des charges entre chacun des locataires concernés et en conséquence d’infirmer la décision du premier juge.

3° sur l’intervention de la K L du logement

Attendu que les intimés succombant dans la présente instance il convient de rejeter la demande de dommages intérêts ainsi que la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile faite par la K L du Logement.

4° sur les autres demandes

Les intimés étant déboutés en appel de leur action il convient de rejeter la demande de dommages intérêts sollicitée.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

Chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a dû exposer et les frais d’expertise de M E seront pris en charge à concurrence de 50% par la SA Z et de 50% par la K L du logement

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— vu l’arrêt de la Cour d’ appel de PAU en date du 17 avril 2008,

— Prend acte des désistements de M^mes B, C et D,

— Réforme le jugement du Tribunal d’instance de Biarritz en date du 10 avril 2007,

— Homologue le rapport d’expertise de M. AB E en date du 24 février 2009,

— Déboute les locataires de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— Déboute la K L DU LOGEMENT de ses demandes,

— Dit que chaque partie conservera à sa charge l’ensemble des dépens qu’elle a dû exposer

Dit que les frais d’expertise de M AB E seront pris en charge à concurrence de 50% par la SA Z et de 50%par la K L du logement

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en cause de l’appel

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT