XXX

Numéro 12/4331

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 29/10/2012

Dossier : 11/00916

11/02626

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

G AC AD,

C/

E X,

I J épouse X,

S X,

G AF AG H,

G H

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Octobre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Juin 2012, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame BUI-VAN, Conseiller chargé du rapport

Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur G AC AD

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP DUALE/LIGNEY avocats à la Cour

assisté de M^e JUNQUA LAMARQUE, avocat au barreau de Z

APPELANTS – INTIMES

Monsieur E X

XXX

XXX

XXX

Madame I J épouse X

née le XXX Saint G de Luz

XXX

XXX

XXX

Monsieur S X

XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP LONGIN-LONGIN DUPEYRON-MARIOL avocats à la Cour

assistés de M^e VERLIAT, avocat au barreau de Z

Monsieur G AF AG H

né le XXX à Saint G de Luz (64)

de nationalité Française

XXX

64500 Saint G de Luz

assisté de la SELARL TORTIGUE/PETIT/SORNIQUE, avocats au barreau de Z

sur appel de la décision

en date du 21 FEVRIER 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Z

Vu l’appel interjeté le 10 mars 2011 par Monsieur G AC AD à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Z, le 21 février 2011,

Vu l’assignation en date du 22 avril 2011 de Monsieur G H, par Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X (XXX,

Vu l’ordonnance de jonction en date du 9 novembre 2011 entre les procédures n° 11/02626 et 11/00916 sous le n° 11/00916,

Vu les conclusions de Monsieur G H en date du 21 juin 2011,

Vu les conclusions de Monsieur G AC AD en date du 6 juillet 2011,

Vu les conclusions en date du 27 juillet 2011 de Monsieur U X Madame I J épouse X et Monsieur S X, ci-après dénommés les Consorts X

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 novembre 2011 pour la fixation de l’affaire à l’audience du 28 février 2012,

Vu le renvoi contradictoire à l’audience du 19 juin 2012.

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 1958, Madame K L veuve D a donné à bail à Monsieur W C, restaurateur, un local commercial situé, XXX, à Saint G de Luz.

Ce bail commercial a été renouvelé en 1967 et 1975.

Par acte du 6 août 1975, Monsieur C a cédé le fonds de commerce de restaurant, ' La Taverne Basque ' à Monsieur et Madame X..

Le 24 avril 1984 le bail commercial était renouvelé entre Monsieur Q Y, Madame M D, son épouse, et Madame X.

Le 13 juillet 1993, le bail commercial était renouvelé entre Madame M D veuve Y et Madame X.

Le 5 février 2002, le bail commercial était renouvelé entre Monsieur G H, agissant en tant que mandataire de Madame M D, et Madame I J veuve X, le loyer étant fixé à 762,25 € par mois.

Suite au décès de Madame M D, Monsieur G H est devenu propriétaire de l’ensemble immobilier où se situe le local loué (attestation immobilière établie le 24 mai 2007 par Maître PERRET, notaire à Saint G de Luz).

L’agence Luzienne est chargée de la gestion de l’immeuble pour le compte de Monsieur G H.

Par acte notarié du 19 octobre 2007, le local était donné en location gérance par les Consorts X, propriétaires indivis du fonds de commerce, à Monsieur G AC AD et Mademoiselle O B, moyennant une redevance mensuelle hors taxe de 4000 €.

Par acte rectificatif en date du 13 novembre 2007, il était précisé que le locataire gérant était Monsieur G AC AD, et non Monsieur G AC AD et Mademoiselle B.

Par acte du 28 mai 2010, Monsieur G AC AD a fait assigner devant le Juge des Référés de Z, les Consorts X afin d’obtenir le paiement d’une indemnité de 450 € par jour jusqu’à mise à disposition de son local à usage de restaurant, faisant valoir que le local loué n’était pas conforme à son usage.

Par décision du 7 juillet 2010 le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire devant le tribunal de grande instance de Z.

Par jugement rendu le 21 février 2011, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, le tribunal de grande instance de Z a :

— débouté les parties de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamné Monsieur G H aux dépens

— dit n’y avoir lieu de faire application d des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur G AC AD demande à la Cour d’Appel :

— de réformer le jugement de première instance,

— de constater que Monsieur G AC AD a été privé de la jouissance du fonds de commerce loué, pendant 118 jours,

— de condamner in solidum les consorts X à payer à Monsieur G AC AD une somme de 93 803 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, sur le fondement des articles 1719, 1721 du code civil,

— de condamner in solidum les consorts X à payer à Monsieur G AC AD les sommes suivantes :

* 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

* 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— de condamner les consorts X aux entiers dépens

Monsieur G AC AD soutient que l’article 1724 du code civil n’est pas applicable au litige l’opposant aux consorts X, l’objet du contrat les liant étant non le local commercial mais le fonds de commerce, rassemblant les droits incorporels et les droits corporels, qui lui, n’a jamais eu besoin de réparation, à la différence du local, objet du bail commercial liant les consorts X à Monsieur G H.

Pour Monsieur G AC AD, seuls les articles 1719 et 1721 du code civil sont applicables au litige, et obligent les consorts X à indemniser leur locataire gérant du vice dont était atteint la chose louée, c’est à dire le fonds de commerce, puisque les travaux rendus nécessaires par les graves désordres compromettant la solidité du local ont entraîné la fermeture du restaurant.

Selon Monsieur G AC AD, la clause contractuelle stipulée par le bail commercial privant le preneur de toute indemnité en cas de travaux sur le local commercial ne concerne pas ses relations avec les loueurs du fonds de commerce, et n’est donc pas applicable.

De même, concernant la clause du contrat de location gérance, qui prive le locataire de toute indemnité en cas de travaux réalisés dans le local commercial au cas de présence de termites, Monsieur G AC AD soutient qu’elle ne concerne pas les travaux en cause.

Monsieur G AC AD fait également valoir que si la Cour jugeait que ces clauses sont applicables au litige, elle devrait en écarter les effets, car les travaux l’ont totalement empêché de jouir du local, rendant l’exploitation du restaurant impossible.

Selon l’appelant les travaux prévus pour la période de fermeture annuelle du restaurant, soit du 16 février au 10 mars 2010, ont duré jusqu’au 7 juillet 2010 et il a donc été privé de la jouissance de la chose louée pendant 118 jours, du 10 mars au 7 juillet 2010 par les loueurs qui ont failli à leur obligation de délivrance.

Monsieur G AC AD conteste les accusations des consorts X lui reprochant d’avoir aggravé les désordres de l’immeuble en n’avertissant pas les loueurs d’une attaque de termites.

L’appelant fait valoir que les loueurs ne peuvent pas prétende ignorer les conséquences dramatiques d’une ancienne attaque de termites au regard des comptes rendus APAVE de 2009.

Selon lui l’état de délabrement de l’immeuble est du à une infestation importante mais ancienne et à l’incurie du propriétaire qui n’a jamais fait faire les travaux nécessaires.

Monsieur G AC AD reproche à Monsieur G H le retard qu’il a mis en tant que syndic à faire débuter les travaux.

Monsieur G AC AD estime son préjudice à la perte de marge brute globale pendant le période où l’exploitation du restaurant a été empêchée, soit 794,94 € par jour x 118 jours, soit 93 803 €.

Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X demandent à la Cour d’Appel

— de recevoir les consorts X en leur appel,

— à titre principal de confirmer le jugement entrepris et de débouter Monsieur G AC AD de ses demandes indemnitaires présentées en violation du contrat de location gérance,

— de dire et juger que Monsieur G AC AD a violé les dispositions de l’article L. 133-4 du code de la construction et qu’il a directement contribué à l’aggravation de son préjudice,

— subsidiairement de dire et juger que Monsieur G H a manqué à ses obligations d’information vis-à-vis des consorts X et de délivrance d’un local conforme à sa destination,

— de dire et juger que l’inaction de Monsieur G H est directement à l’origine du préjudice subi par les consorts X et par Monsieur G AC AD,

— de condamner Monsieur G H à relever les consorts X indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur G AC AD,

— de réformer le jugement entrepris et de condamner Monsieur G H à payer la somme de 13 000 € aux consorts X en réparation du préjudice constitué par la perte de loyers non payés par le locataire gérant entre le 1^er mars et le 6 juillet 2010,

— de réformer le jugement entrepris et de condamner Monsieur G H à payer la somme de 7500 € aux consorts X en réparation du préjudice moral et de la gène subie,

— de condamner Monsieur G H aux entiers dépens de la procédure,

— de condamner solidairement Monsieur G H et Monsieur G AC AD à payer aux consorts X la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter Monsieur G AC AD et Monsieur G H de leurs demandes.

Les consorts X soutiennent que l’article 1724 du code Civil est parfaitement applicable et qu’en vertu de la clause stipulée au contrat de location gérance, Monsieur G AC AD devait supporter la nuisance causées par le réparations sans pouvoir prétendre à une quelconque indemnité.

Ils font valoir en outre que Monsieur G AC AD n’a été gêné que quelques mois et a lui-même appliqué l’article 1724 du code civil en suspendant intégralement le paiement de la redevance de la location gérance.

Selon les consorts X, Monsieur G AC AD ne les a pas informés de la présence de termites, et a donc laissé l’immeuble se dégrader sans réagir, participant ainsi directement à son préjudice.

Ils rappellent les dispositions de l’article L. 133-4 du code de la construction qui fait obligation à l’occupant de l’immeuble contaminé d’informer la mairie et le propriétaire des lieux, de l’existence des termites.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, les consorts X appellent en garantie Monsieur G H en sa qualité de propriétaire des murs qui n’a réagi que très tardivement alors qu’il était informé de la présence de termites dès le mois d’octobre 2009 et arguent de sa négligence fautive à l’origine de la dégradation de l’immeuble.

Ils soulignent également que dès 2007 la présence de termites étaient connue de Monsieur G H au regard de l’acte de vente intervenu entre lui et Madame A.

Selon les consorts X les manquements du propriétaire des murs leur ont causé un préjudice constitué par l’absence de versement de la redevance par Monsieur G AC AD, car les travaux n’ont pu avoir lieu pendant la période de fermeture annuelle du restaurant, alors que tant Monsieur G AC AD qu’eux mêmes avaient fait le nécessaire pour que les travaux puissent avoir lieu.

Les consorts X estiment que la faute contractuelle de Monsieur G H leur a causé une gène importante les contraignant à engager une procédure de référé et à se défendre sur la procédure initiée par Monsieur G AC AD.

Ils contestent que le retard de réalisation des travaux soit imputable à l’absence de démontage de la climatisation.

Monsieur G H demande à la Cour d’Appel

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur G H de ses demandes,

— de condamner solidairement Monsieur U X, I J épouse X et Monsieur S X au paiement de la somme de 2400 € au titre du préjudice subi par lui,

— de condamner solidairement Monsieur U X, I J épouse X et Monsieur S X au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur G H conteste avoir commis une quelconque négligence et fait valoir que la climatisation n’a été retirée par les consorts X que trois mois après la demande initiale qui leur avait été faite.

Selon Monsieur G H, en outre, cette climatisation avait été installée sans autorisation.

Monsieur G H souligne la diligence avec laquelle les travaux ont été organisés et votés en Assemblée Générale dés que la climatisation a été enlevée.

Concernant la demande de dommages et intérêts des consorts X, Monsieur G H rappelle la clause contractuelle selon laquelle, le preneur doit souffrir et laisser faire, sans indemnité, toutes les grosses et menues réparations que le bailleur sera entraîné à faire pour la bonne conservation de l’immeuble.

A titre reconventionnel, Monsieur G H sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’impossibilité de louer l’appartement du 1^er étage en raison de la réalisation retardée des travaux par l’inaction des consorts X pour retirer la climatisation.

Monsieur G H estime son préjudice dans la perte locative, soit 800 € par mois d’octobre 2009 à février 2010.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur les demandes de Monsieur G AC AD envers les Consorts X

La location gérance est régie par les articles L. 144-1 et suivants du code de commerce.

Il ne s’agit pas d’une sous location mais de la location d’un meuble incorporel.

Il résulte des dispositions de l’article L. 144-1 du code de commerce que le gérant à qui est concédée totalement ou partiellement l’exploitation d’un fonds de commerce, l’exploite à ses risques et périls.

Les obligations des parties au contrat de location gérance sont celles prévues par le droit commun du louage de choses et notamment les articles 1719 et suivants du code civil.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

Le bailleur doit permettre au preneur d’exploiter les lieux loués pour l’usage qui a été convenu.

Il est constant que le bailleur ne peut pas s’affranchir de son obligation de délivrance.

Il en est de même du loueur dans le cadre d’un contrat de location gérance, il est tenu d’une obligation de délivrance du fonds de commerce et ne peut s’affranchir de cette obligation par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux rendus nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent.

Le locataire gérant est fondé à suspendre le paiement des redevances dès lors qu’il a été dans l’obligation de cesser toute exploitation du fait de l’inertie du loueur.

Le bailleur ne peut pas sous couvert de la clause de souffrance ou de la clause de renonciation à recours faire subir au locataire un trouble anormal de jouissance.

Notamment, tenu de cette obligation de délivrance, le bailleur ne peut pas s’exonérer de l’obligation de procéder aux grosses réparations en ce qu’elles portent sur la structure de l’immeuble ou sont rendues nécessaires par les vices de la structure pas plus qu’il ne peut s’exonérer des travaux rendus nécessaires par la vétusté quand les travaux sont rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, et ce quelque soient les clause du contrat transférant la charge des grosses réparations et travaux rendus nécessaires par la vétusté sur le locataire.

Il appartient au bailleur d’établir qu’il a rempli son obligation de délivrance.

Dans le silence du contrat les travaux prévus à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur.

L’article 1724 du code cvil dispose que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée.

Mais si ces réparations durent pendant plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Il est constant qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués, la clause imposant au locataire de souffrir les travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution du loyer, est inapplicable.

La clause de 'souffrance ' ne vise que des perturbation n’entraînant pas un arrêt des activités exercées ou une baisse notable du chiffre d’affaire du preneur.

En l’espèce, le contrat de location gérance conclu le 19 octobre 2007 entre Monsieur G AC AD et les consorts X concerne un fonds de commerce de restaurant comprenant les éléments suivants : la clientèle, l’enseigne, le nom commercial et l’achalandage y attachés, le droit de jouissance des lieux où est exploité le fonds de commerce et le bénéfice de la licence attachée au fonds.

Le contrat reprend intégralement les clauses du bail commercial relatives aux réparations et charges, dont une clause de souffrance rédigée ainsi : 'de souffrir et de laisser faire, sans pouvoir prétendre à une indemnité d’aucune sorte toutes le grosses réparations et menues réparations que le bailleur serait entraîné à faire pour la bonne conservation de l’immeuble.'

Le contrat stipule que le locataire gérant devra exécuter fidèlement aux lieu et place du bailleur toutes les clauses, charges et conditions du bail des locaux ; il sera pendant la durée du bail, subrogé dans tous les droits et obligations au profit ou à la charge du bailleur, du bail desdits locaux.

Les parties sont donc tenues par les clauses du bail commercial, tout en rappelant que ces clauses ne sauraient affranchir tant le bailleur que le loueur de leurs obligations de délivrance et d’entretien respectives.

Le contrat stipule également dans une clause consacrée aux termites que le locataire gérant s’engage dès à présent à supporter sans indemnité pouvant résulter de tous travaux imposés par le respect de ces réglementations, le coût desdits travaux étant à la seule charge du propriétaire des murs.

Il ressort des pièces et conclusions qu’à l’occasion de travaux effectués dans la salle de bain de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble où se trouve le local loué, il a été constaté que des poutres maîtresses présentaient des faiblesses importantes.

L’APAVE a été missionnée par l’Agence Luzienne pour un diagnostic.

L’APAVE est intervenue une première fois le 21 octobre 2009 et a confirmé la présence de termites et les dégradations causées par cette présence.

Le 3 novembre 2009, une visite complémentaire était effectuée, et il était noté la nécessité de travaux de renfort pour lesquels la présence d’un restaurant en activité rend difficile l’accès aux structures par le dessous. Les travaux nécessaires sont décrits à l’Agence Luzienne de la copropriété (pièce 10 des consorts X).

Il est également mentionné la présence du climatiseur du restaurant.

Un nouveau rapport était dressé le 25 novembre 2009 duquel il ressort que la situation s’est aggravée quant à la fragilité des supports. L’APAVE préconise les travaux à effectuer ainsi que la nécessité que les travaux au dessus du restaurant soient effectués hors présence du public.

Ce rapport était alarmiste sur la situation.

Le 26 novembre 2009, l’Agence Luzienne adressait un courrier aux consorts X les informant de la situation, et de la nécessité de travaux importants ; est évoquée la probabilité de la fermeture du restaurant.

Il est sollicité des consorts X l’enlèvement du climatiseur du restaurant.

Le 19 janvier 2010 le climatiseur n’a toujours pas été enlevé, comme cela ressort du courrier adressé par le gestionnaire de l’immeuble à Monsieur G AC AD.

Le 8 janvier 2010, Monsieur G AC AD informait l’Agence Luzienne de la date de fermeture annuelle du restaurant, soit du 16 février au 10 mars 2010 (pièce 8 de Monsieur G AC AD).

Par courrier du 8 février 2010 adressé aux consorts X, l’Agence Luzienne les informe que la durée des travaux risque de dépasser la période de fermeture annuelle du restaurant et leur rappelle le retard pris pour enlever la climatisation (pièce 7 de Monsieur G AC AD).

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître DAGUERRE, huissier de justice, le 12 mars 2010 que les travaux de réfection n’ont pas débuté.

Monsieur G AC AD produit une convention d’honoraires établie par l’architecte le 27 février et signée par le maître de l’ouvrage le 16 avril 2010 (pièce 16 de Monsieur G AC AD).

Le 30 juin 2010, un nouveau constat était dressé, duquel il résulte que les travaux ne sont pas terminés et que Monsieur G AC AD n’a pu reprendre l’exploitation du restaurant.

Il résulte de l’ordonnance de Référé rendue le 12 juillet 2010 qu’à cette date les travaux ont été réalisés, et que leur réalisation a été votée par une délibération de l’ Assemblée Générale des copropriétaires intervenue le 2 avril 2010.

Il est incontestable que Monsieur G AC AD n’a pu exploiter son restaurant pendant le période des travaux mais aussi pendant la période d’attente de ces travaux, période particulièrement longue.

Il est également incontestable que Monsieur G AC AD a fait connaître les dates de fermeture du restaurant dès le 8 janvier 2010 et a procédé au déménagement des meubles et matériel du restaurant pour permettre la réalisation des travaux.

Il est indéniable que les travaux à l’origine de l’impossibilité pour Monsieur G AC AD d’exploiter le restaurant n’ont aucun lien avec les parasites pouvant exister dans la cave, tels que décrits par le constat d’huissier du 12 mars 2010, et les Consorts X ne peuvent pas opposer dans le cadre de la présente procédure, à leur locataire gérant le fait qu’il n’aurait pas signalé cette présence.

La nécessité des travaux a été signalée aux Consorts X dès le 26 novembre 2009 mais ils ne vont solliciter Monsieur G H pour leur exécution que postérieurement à la période de fermeture du restaurant.

Par ailleurs, les courriers que leur a adressé l’Agence Luzienne démontrent le retard mis à retirer le climatiseur qui n’a été enlevé que le 15 février 2010 (pièce 9 de Monsieur G H).

Les Consorts X ont manqué à leur obligation de délivrance telle que prévue par les articles 1719 et 1720 du code civil.

La clause de souffrance stipulée au contrat de location gérance ne saurait recevoir application au regard de d’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués pendant plusieurs mois.

Monsieur G AC AD était en droit de suspendre le paiement de la redevance due, ce qu’il a fait.

Les Consorts X ne sollicitent d’ailleurs pas le paiement de cette redevance à Monsieur G AC AD.

Il existe un trouble de jouissance souffert par Monsieur G AC AD, donnant droit à une indemnisation pour perte d’exploitation, en effet le restaurant est resté fermé, hors période de fermeture annuelle, du 11 mars 2010 au 7 juillet 2010, soit 118 jours.

Il est rappelé que tout le préjudice subi doit être indemnisé, mais seulement le préjudice.

Le préjudice économique en cas de pertes d’exploitation limitées dans le temps est constitué par une perte du chiffre d’affaire duquel on déduit les coûts non engagés, coûts variables et coûts fixes éventuellement économisés, et auquel on rajoute éventuellement les frais supplémentaires engagés.

Monsieur G AC AD estime son préjudice à la perte de marge brute globale pendant le période où l’exploitation du restaurant a été empêchée, soit 794,94 € par jour x 118 jours, soit 93 803 €.

Si effectivement, la perte de chiffre d’affaire est incontestable, il y a lieu de tenir également compte du fait que pendant la période de fermeture imposée par les travaux, les frais de Monsieur G AC AD ont été moins importants, notamment par le non paiement de la redevance mais aussi l’absence d’achat de matière première, l’absence de consommation d’énergie et éventuellement la mise au chômage technique des salariés.

Monsieur G AC AD produit les comptes annuels concernant la période du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2009 et fonde sa demande indemnitaire sur la perte de marge brute, précisant que la marge brute quotidienne en 2009 s’élevait à 794,94 €.

Aucun élément n’est produit sur l’année 2010, année où ont eu lieu les travaux.

Aucun élément ne permet de connaître le frais que Monsieur G AC AD n’a pas engagés pendant cette période, notamment au niveau des salariés et des marchandises.

Il est donc nécessaire d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur G AC AD de produire les comptes annuels 2010, les éléments comptables concernant la période allant du 11 mars 2010 au 7 juillet 2010 et de donner toutes précisions à la Cour sur les frais non engagés.

Sur les demandes des Consorts X envers Monsieur G H

Dans le cadre du bail commercial liant Monsieur G H aux consorts X le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance telle que définie par les articles 1719 et 1720 du code civil.

En l’espèce, la clause de souffrance incluse dans le bail ne saurait recevoir application du fait de l’impossibilité totale pour les preneurs de jouir de la chose louée pendant plusieurs mois.

Il s’agit là d’un trouble anormal de jouissance.

En effet le restaurant n’étant pas exploité, les preneurs n’ont perçu aucune redevance de la part du locataire gérant.

Il est incontestable que les travaux préconisés par l’APAVE et qui ont été effectués étaient à la charge de Monsieur G H, propriétaire des murs.

Monsieur G H était en outre parfaitement informé de l’existence de parasites comme cela ressort de l’acte de vente conclu entre lui et Madame A le 5 mars 2007, en effet cet acte stipule page 5 que l’immeuble est situé dans une zone susceptible d’être contaminée par les termites et l’état parasitaire fourni mentionne la présence ancienne de termites dans une plinthe de la chambre 3.

Il appartenait à Monsieur G H de solliciter la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires afin que les travaux soient votés, et ce d’autant plus qu’il a été syndic et connaissait la procédure à suivre.

Il apparaît que les Consorts X ont sollicité le mandataire de Monsieur G H à plusieurs reprises pour connaître la date des travaux, signalant les difficultés rencontrés par le locataire gérant (pièces 6, 7, 9 des Consorts X).

Les Consorts X, le XXX, ont assigné Monsieur G H devant le Juge des Référés pour qu’il entreprenne les travaux.

L’assemblée générale des copropriétaires a été convoquée pour le 2 avril 2010 afin de délibérer sur la réalisation de ces travaux, alors que l’APAVE avait informé l’Agence Luzienne de la gravité de la situation dès le mois de novembre 2009.

Monsieur G H n’établit pas que le retard pris par les Consorts X pour enlever la climatisation soit à l’origine du retard pris pour convoquer l’assemblée générale.

Cette Assemblée Générale a été convoquée pour le 2 avril, alors que la climatisation a été enlevée le 15 février 2010.

Seul Monsieur G H pouvait procéder à cette formalité, les consorts X n’étant pas propriétaire, n’avait aucune maîtrise à ce niveau là.

Monsieur G H a fait preuve d’inertie par rapport à l’urgence de la situation, il est à l’origine du retard pris pour le déclenchement des travaux, retard à l’origine du préjudice subi par Monsieur G AC AD ; il devra garantir les Consorts X de leur condamnation envers Monsieur G AC AD.

Par ailleurs, les Consorts X n’ont perçu aucune redevance de Monsieur G AC AD pendant la période des travaux.

Le préjudice subi par eux du fait de la non perception de cette redevance est incontestable.

Le montant de la redevance est fixé à la somme de 4000 € par mois ; le restaurant est resté fermé hors période de congés annuels pendant 3 mois, avril, mai et juin et a été ouvert le 7 juillet 2010.

Le préjudice subi par les Consorts X sera évalué à la somme de 13 000 €, soit 4000€ par mois pendant trois mois outre la somme de 1000 € retenue par le locataire gérant pour le mois de juillet.

Monsieur G H sera condamné à leur verser cette somme.

Par contre, les consorts X ne justifient ni d’un préjudice moral ni d’un autre préjudice lié à la 'gène subie '.Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur G H envers les Consorts X

Monsieur G H demande le paiement par les consorts X des loyers non perçus du fait des retards pris dans les travaux par leur inaction pour retirer la climatisation.

Il a été déjà précisé que Monsieur G H n’établissait pas que le retard pris par les Consorts X pour enlever la climatisation soit à l’origine du retard pris pour commencer les travaux, l’assemblée générale n’ayant été convoquée qu’en Avril, alors que la climatisation a été enlevée le 15 février 2010.

Monsieur G H sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort

INFIRME le jugement rendu le 21 février 2011,par le tribunal de grande instance de Z en ce qu’il a :

— débouté les parties de l’intégralité de leurs prétentions,

— dit n’ y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant de nouveau :

DIT que les Consorts X ont manqué à leur obligation de délivrance telle que prévue par les articles 1719 et 1720 du code civil,

DIT que la clause de souffrance stipulée au contrat de location gérance ne saurait recevoir application au regard de l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués pendant plusieurs mois.

CONDAMNE Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X à réparer le préjudice subi par Monsieur G AC AD,

Avant dire droit sur le préjudice subi par Monsieur G AC AD :

*ORDONNE la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur G AC AD de produire les comptes annuels 2010, les éléments comptables concernant la période allant du 11 mars 2010 au 7 juillet 2010 et de donner toutes précisions à la Cour sur les frais non engagés pendant cette période,

*DIT que l’instance et les parties sont renvoyées à l’audience de plaidoirie du 4 février 2013 à 14H,

* DIT que Monsieur G AC AD devra communiquer les pièces sollicitées et conclure au plus tard pour le 5 décembre 2012,

*DIT que les Consorts X et Monsieur G H devront conclure sur ces pièces avant le 23 janvier 2013,

*FIXE la clôture au 28 janvier 2013,

DIT que Monsieur G H devra garantir Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X du paiement des condamnations prononcées contre eux envers Monsieur G AC AD,

CONDAMNE Monsieur G H à payer à Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X la somme de 13 000 € au titre des redevances restées impayées par Monsieur G AC AD,

DEBOUTE Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et la gène subie,

DEBOUTE Monsieur G H de sa demande de dommages et intérêts envers Monsieur U X, Madame I J épouse X et Monsieur S X,

Y ajoutant,

SURSOIT à statuer sur les demandes fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT