PC/AM

Numéro 16/3103

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 05/08/2016

Dossier : 15/00464

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

A Y Z

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ARC EN CIEL

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 août 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 mars 2016, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur X, Conseiller

Madame NICOLAS, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur A Y Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté et assisté de Maître Carole SESMA, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ARC EN CIEL XXX représenté par son XXX dont le XXX est XXX

représenté et assisté de Maître Pierre PEGHAIRE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 31 DECEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

M. A Y Z est propriétaire des lots 29 et 94 consistant en un appartement et un emplacement de parking dans une résidence collective dénommée Arc en Ciel, XXX à Pau.

Ces lots sont donnés en location à un cabinet médical exploité par les docteurs Rossignol et Martinez.

Par délibération du 19 mars 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a, dans sa résolution n° 8, décidé de procéder à la mise en place d’un portail pour fermer l’accès au parking de la résidence.

Par délibération du 12 mars 2014, l’assemblée générale a, dans ses résolutions n° 19 et 20, décidé des horaires d’ouverture et de fermeture du portillon dédié à l’accès piétons et des modalités d’ouverture du portail pour la clientèle des médecins.

Par actes d’huissier des 16 mai 2013 et 19 mai 2014, M. Y Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel aux fins de voir annuler les résolutions précitées, en soutenant en substance :

— que ces délibérations portent atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits de certains copropriétaires, dont lui-même, dès lors que l’article 8 du règlement de copropriété précise que les bâtiments sont à usage mixte d’habitation et de bureaux commerciaux ou administratifs,

— qu’aux termes de l’article 10 du règlement, chaque copropriétaire est en droit d’user librement des parties communes suivant leur destination,

— que la copropriété est desservie exclusivement par l’avenue de Montardon et comprend deux types de parkings, l’un, souterrain, entièrement privatif et l’autre, aérien à usage mixte, comprenant 91 places dont 48 non numérotées, réservées aux visiteurs et clients des bureaux et professions libérales et 43 situées dans une deuxième cour, destinées aux seuls copropriétaires occupant l’immeuble,

— que ces délibérations sont illégales en ce qu’elles ont été prises à des majorités non conformes aux exigences légales qui imposaient un vote à l’unanimité, en raison des atteintes qu’elles portaient à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires.

Par jugement du 31 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Pau a débouté M. Y Z de toutes ses demandes et l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en considérant pour l’essentiel :

— que l’analyse du règlement de copropriété et l’état descriptif de division révèle que la création des 48 places de parking situées à l’entrée de l’immeuble est postérieure à ces documents et qu’aucun élément n’établit qu’elles ont été créées pour l’usage exclusif des visiteurs et clients des bureaux et professions libérales exerçant leur activité dans la résidence,

— que ces emplacements sont des parties communes,

— que les délibérations critiquées n’emportent aucune cession de droits à un ou des copropriétaires ou à des tiers ni aucune modification de la destination des lieux qui demeurent affectés à l’entrée et à la sortie des personnes et au stationnement des véhicules,

— que les dispositions prises par les délibérations contestées (en termes d’horaires d’ouverture du portillon d’accès piétonnier et de mise en place d’un système d’ouverture du portail contrôlé par le cabinet médical après vérification de l’identité du demandeur) ne portent atteinte ni à la destination mixte de l’immeuble ni à la libre circulation de la clientèle, dans le respect de la tranquillité et de la sécurité de la copropriété,

— que dès lors, l’adoption de ces délibérations ne nécessitait pas un vote à l’unanimité.

M. Y Z a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 5 février 2015.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 19 février 2016.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 janvier 2016, M. Y Z demande à la Cour, réformant le jugement entrepris :

— d’annuler les trois résolutions contestées,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de M^e Sesma.

M. Y Z conteste la validité des décisions querellées en se prévalant :

— du non-respect des règles légales de majorité aux motifs :

> s’agissant de la délibération n° 8 du 19 mars 2013, que l’assemblée générale ne pouvait décider la mise en place d’un portail pour fermer l’accès au parking, sans prévoir simultanément aucune modalité d’ouverture, et ce, à la double majorité de l’article 26 dès lors que ces modalités ont une incidence sur les conditions d’utilisation des lots,

> s’agissant des délibérations n° 19 et 20 du 12 mars 2014, qu’en ce qu’elles prévoient la fermeture de la résidence et les modalités particulières d’ouverture des portails, notamment du portail voitures essentiellement pour la clientèle des médecins, elles auraient dû être prises à la double majorité de l’article 26 et non à celle de l’article 24,

> qu’en ce qu’elles portent atteinte à la destination de l’immeuble puisqu’elles empêchent l’accès aux non-résidents à des emplacements de parking que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division visent expressément, dans leur article 4, aux côtés de 43 places de parking numérotées, comme constituant des parties communes dénommées 'parkings visiteurs', ces trois délibérations auraient dû être adoptées à la majorité des 3/4 des voix requise par l’article 104 du règlement de copropriété en cas de modification des dispositions du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes,

— du non-respect de la destination de l’immeuble et des conditions de jouissance des lots par lui loués à des médecins, en ce que :

> la résolution n° 8 qui n’a prévu aucune modalité d’ouverture du portail interdit totalement l’accès des parkings aux véhicules des non-résidents et des clients, aucun dispositif d’ouverture à distance n’ayant été prévu, ce qui équivaut à une fermeture totale de la résidence,

> les mesures adoptées par les résolutions 19 et 20 causent, en termes d’accès

à la résidence, un empêchement majeur pour la clientèle des médecins et une interdiction totale pour la clientèle des autres bureaux, compte tenu du mode de fonctionnement et des horaires d’ouverture des cabinets médicaux et des contraintes et sujétions en résultant pour les médecins eux-mêmes, alors que les possibilités de parking à l’extérieur de la résidence sont très restreintes,

> ces résolutions ne sont pas compatibles avec l’exercice normal d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel demande à la Cour :

— de déclarer irrecevable l’argumentation tenant à la non application de la règle de la double majorité de l’article 26 soulevée pour la première fois en cause d’appel et subsidiairement de la rejeter,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de condamner M. Y Z à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de M^e Peghaire.

Il soutient pour l’essentiel :

— que la double majorité de l’article 26 n’était pas requise puisque les décisions prises consistaient seulement en un aménagement et une réglementation des parties communes conformes au règlement de copropriété qui n’emportent aucune aliénation de parties communes au profit de copropriétaires ou de tiers,

— que la résolution n° 8 a pour objet une meilleure régulation de l’accès au parking afin d’en assurer la pleine sécurité et la maîtrise de l’utilisation, le système de fermeture du portillon piéton étant déverrouillé pendant les heures d’ouverture des professionnels et le portail étant commandé par le biais d’un digicode pendant une plage horaire correspondante, en sorte que l’accès des patients au cabinet médical n’est pas remis en cause.

MOTIFS

Le premier juge a exactement :

— relevé que ni le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division ne font aucune mention d’autres emplacements de stationnement que les 43 places de parking numérotées, rattachées chacune aux lots privatifs des copropriétaires et qu’aucun texte normatif propre à la copropriété n’institue les 48 autres places, non numérotées, situées à l’entrée de la résidence, comme réservées à l’usage exclusif des visiteurs et clients des bureaux, commerces et activités libérales exploitées dans la résidence,

— considéré que ces 48 places de parking sont des parties communes, dont chaque copropriétaire est en droit d’user librement suivant leur destination, sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, conformément à l’article 10 du règlement de copropriété.

Il y a lieu de constater que M. Y Z soulève en cause d’appel un moyen de nullité (non-respect des règles de majorité imposées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) non invoqué dans le cadre de la première instance où il soutenait que les décisions litigieuses auraient dû être adoptées à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires en ce qu’elles emportaient une aliénation de parties communes portant atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits de certains copropriétaires, dont lui-même.

Cette circonstance est cependant indifférente et ne peut constituer une cause d’irrecevabilité au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile puisque, aux termes mêmes de l’article 65 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Or, nonobstant l’ajout d’un fondement juridique non invoqué devant le premier juge (non-respect de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965), l’objet des demandes de M. Y Z demeure inchangé (l’annulation des résolutions litigieuses).

En ce qu’elles emportent décision de réglementer l’accès tant pédestre qu’automobile à l’intérieur de la résidence par la mise en place d’un portillon et d’un portail télécommandé dont elles prévoient également les conditions horaires et matérielles de fonctionnement, les résolutions contestées doivent être considérées comme 'concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles', au sens de l’article 26 c de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction antérieure à la loi n° 2004-366 du 24 mars 2014.

Or, ledit article 26-c dispose que les décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

L’examen des procès-verbaux des assemblées générales des 19 mars 2013 et 12 mars 2014 établit que les décisions contestées (résolution n° 8 pour l’AG du 19 mars 2013, résolutions n° 19 et 20 pour l’AG du 12 mars 2014) ont été prises selon les règles de majorité prévues par les articles 25 et 25-1 (sur deuxième scrutin concernant la résolution n° 8 du 19 mars 2013) de la loi du 10 juillet 1965.

L’inobservation des conditions de majorité imposées par la loi du 10 juillet 1865 dans ses articles 24 à 26 étant sanctionnée par la nullité des décisions prises en violation de ces textes, il convient, réformant le jugement entrepris, d’annuler la résolution n° 8 prise par l’assemblée générale du 19 mars 2013 et les résolutions n° 19 et 20 de l’assemblée générale du 12 mars 2014.

L’équité commande, réformant le jugement entrepris, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. Y Z, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Sesma.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 31 décembre 2014,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, par le syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel à l’encontre de la demande d’annulation des résolutions litigieuses pour violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— Prononce l’annulation de la résolution n° 8 adoptée par l’assemblée générale de la copropriété du 19 mars 2013 et des résolutions n° 19 et 20 adoptées par l’assemblée générale de copropriété du 12 mars 2014,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel à payer à M. Y Z, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Arc en Ciel aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Sesma, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND