PD/AM

Numéro 17/2791

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 04/07/2017

Dossier : 15/03793

Nature affaire :

Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

Affaire :

SAS FRANCELOT

C/

Z Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 juillet 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 mai 2017, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Monsieur X, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SAS FRANCELOT venant aux droits de la SNC KHOR IMMOBILIER

XXX

XXX

XXX

représentée par Maître Alexa LAURIOL de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître Thomas FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIME :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté et assisté de la SELARL DCB AVOCATS, représentée par Maître Daniel BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 21 OCTOBRE 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat préliminaire du 09 décembre 2009, M. Z Y a réservé auprès de la société Khor Immobilier (SNC) l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement formant un lot d’un ensemble immobilier en construction sis à Pau, livrable dans le délai de 13 mois à compter de la date de la signature de l’acte notarié.

Suivant acte notarié du 24 novembre 2010, les parties ont régularisé la vente en l’état futur d’achèvement dans les termes du contrat préliminaire à l’exception du délai de livraison pour lequel il a été stipulé que la livraison interviendrait dans le 8^e mois de l’acte notarié.

Lors de la réunion de remise des clés fixée au 17 novembre 2012, M. Y a refusé de prendre possession des lieux en raison de malfaçons affectant le revêtement de sol en PVC consignées au procès-verbal établi le même jour.

Suivant procès-verbal de livraison en date du 01 mars 2012, assorti de réserves sur le revêtement de sol, M. Y a pris possession de l’appartement.

Les réserves ont été levées le 08 mars 2012.

Se plaignant du non-respect des délais de livraison, du préjudice financier en découlant, ainsi que de désordres affectant le sol et le cumulus, et suivant exploit du 20 mai 2014, M. Y a fait assigner la société Khor Immobilier (SNC) par devant le tribunal de grande instance de Pau en paiement des pénalités de retard contractuelles et indemnisation de ses préjudices.

La société Francelot (SAS), venant aux droits de la société Khor Immobilier, est intervenue dans cette instance.

Par jugement du 21 octobre 2015, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a condamné la société Francelot à payer à M. Y la somme de 11 326,63 € [8 433,33 € au titre des pénalités de retard, 2 893,30 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de la livraison], outre celle de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe faite le 28 octobre 2015, la société Francelot (SAS) a relevé appel de ce jugement, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées et à l’égard desquelles les seuls éléments portés à la connaissance de la Cour ne font pas ressortir qu’elles seraient contraires à l’ordre public.

Par dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2016, la société Francelot, venant aux droits de la société Khor, a demandé à la Cour, au visa des articles 1134 du code civil et R. 261-1 du code la construction et de l’habitation, de :

A titre principal :

— annuler (sic) en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— rejeter l’intégralité des demandes de M. Y,

A titre subsidiaire :

— dire que M. Y ne justifie pas d’un préjudice suffisant,

— réviser le montant de la clause pénale et des indemnités demandées par M. Y pour les ramener à de plus justes proportions,

En tout état de cause :

— condamner M. Y au paiement de la somme de 3 000 €.

L’appelante fait valoir, sur les délais de livraison, que la clause de l’acte de vente ramenant de 13 à 8 mois le délai de livraison prévu dans le contrat de réservation résulte d’une erreur de plume du notaire, les parties n’ayant jamais eu l’intention d’abréger les délais de livraison uniformément fixés à 13 mois pour tous les lots vendus et seuls techniquement possibles, tandis que M. Y n’a jamais demandé le respect du délai de 8 mois.

En livrant le bien le 17 novembre 2011, soit avant l’expiration du délai conventionnel arrivant à terme le 24 décembre 2011, l’appelant soutient avoir respecté les délais de livraison et considère abusif le refus d’accepter la remise des clés alors opposé par M. Y qui ne peut donc se prévaloir d’aucun préjudice.

Au surplus, les préjudices invoqués ne sont pas allégués ne sont pas établis, ni indemnisables, et, si elle devait jouer, la clause pénale relative aux pénalités de retard devra être modérée en considération de l’absence de préjudice subi par l’acquéreur.

Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2016, M. Y a demandé à la cour, au visa des articles 1134, 1601-3, 1604 et 1605 du code civil et L. 261-1 et R. 261-1 du code la construction et de l’habitation, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Francelot au paiement de :

— la somme de 8 433,33 € au titre des pénalités de retard,

— la somme de 2 893,30 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison, ainsi qu’au paiement de l’indemnité,

— la somme de 2 312 € au titre de la reprise des vices apparents (sic),

— l’indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’appelante au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon M. Y, les obligations du vendeur ont été fixées par le contrat notarié de vente qui fait la loi des parties et prime sur le contrat de réservation, notamment quant aux délais de livraison de l’appartement arrivés à expiration le 24 juillet 2011 dont le non-respect doit être sanctionné par l’application de la clause pénale à compter de cette date alors que le vendeur ne saurait lui reprocher d’avoir refusé de prendre possession des lieux le 17 novembre 2011 compte tenu des malfaçons substantielles affectant le revêtement de sol, laissant l’ouvrage inachevé.

Il demande l’indemnisation de son préjudice financier du fait des loyers qu’il a dû régler durant la période de retard de livraison, et l’indemnisation des vices apparents de construction consistant dans la reprise des sols et le changement du cumuls défectueux.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 14 avril 2017.

MOTIFS

1- sur les délais de livraison contractuels

L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Et, l’article L. 261-1 du code la construction et de l’habitation dispose que, ainsi qu’il est dit à l’article 1601-1 du code civil : la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ;

Si le contrat de réservation prévoyait un « délai prévisionnel d’exécution des travaux » de 13 mois à compter de la signature de l’acte notarié de vente, il est constant

que ce dernier stipule que que la livraison doit intervenir au cours du 8^e mois suivant les présentes, dans les conditions stipulées en deuxième partie (clause relative au transfert de propriété) et que le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai de huit mois à compter de la signature des présentes (clause relative au « délai d’achèvement : livraison »), soit ici littéralement le 24 juillet 2011 ;

Le notaire a attesté avoir donné lecture du contrat de vente aux parties qui ont pu être édifiées par les clauses y stipulées ;

En outre, l’attestation immobilière établie par le notaire le 24 novembre 2010, rappelant les conditions essentielles de la vente signée le même jour, il est encore rappelé que la livraison doit intervenir au cours du 8^e mois suivant les présentes ;

Force est de constater que l’acte de vente stipule de manière univoque un délai de livraison de 8 mois, ce délai étant spécifié tant en lettres qu’en chiffres, et qui n’est contredit par aucune autre clause de l’acte dont les clauses plus favorables à l’acquéreur priment sur celles, discordantes, mises à la charge du vendeur par le contrat de réservation ;

Pour caractériser la prétendue « erreur de plume » qui affecterait le délai de livraison stipulé dans le contrat de vente, le vendeur doit en faire la preuve d’évidences s’imposant à la raison que pourraient révéler le contenu des actes, les spécificités de l’opération qu’ils constatent ou toutes certaines circonstances particulières rendant invraisemblables le délai convenu dans l’acte ;

Mais, contrairement à ce qu’affirme l’appelante, malgré les observations pertinentes du premier juge sur sa carence en preuves, non seulement le notaire n’a pas reconnu son erreur, tandis que sur les 36 lots de l’opération immobilière, l’appelante n’a produit aux débats, comme en première instance, que deux contrats de vente faisant état d’un délai de livraison de 13 mois ;

Il peut être observé également que le contrat de réservation prévoit un « délai prévisionnel d’achèvement des travaux », termes compatibles avec une modification du délai définitif dans l’acte de vente ;

Par ailleurs, non seulement l’appelant ne démontre pas que le délai contractuel de 8 mois aurait été techniquement impossible à tenir, ce qui ne permet pas d’en déduire le caractère manifestement erroné, mais a organisé un rendez-vous de « pré-réception » du lot concernant l’appartement de M. Y, fixé au 23 juin 2011, en rappelant à ce dernier, quoique non concerné par la réception des travaux, que « le délai de la livraison définitive sera évalué en fonction du type de réserves que vous constaterez lors de ce rendez-vous », inscrivant ainsi manifestement le déroulement des opérations de livraison dans le calendrier du délai de 8 mois pour une livraison au 24 juillet 2011 ;

Lors du rendez-vous, reporté au 15 juillet 2011, sans la présence des entreprises, M. Y a émis une série de « réserves » sur les travaux dont déjà la formation de bulles sur le revêtement de sol en PVC, nécessitant des reprises ;

Enfin, contrairement à ce que soutient l’appelante, non seulement M. Y n’était pas tenu par les clauses du contrat de vente à se soumettre à un quelconque formalisme pour mettre en jeu la clause pénale sanctionnant le non-respect du délai de livraison, mais il importe peu que ce dernier n’ait pas formé de réclamation à ce titre notamment lors du rendez-vous de remise des clés du 17 novembre 2011 ou à un autre moment avant le mois de janvier 2012 dès lors qu’il ne peut être déduit du silence de M. Y ni une reconnaissance de la prétendue erreur de plume sur le délai de livraison ni une renonciation au bénéfice de la clause pénale ;

Par conséquent, le premier juge a retenu à bon droit que la date de livraison contractuelle du bien devait intervenir avant le 24 juillet 2011 ;

2- sur le refus de remise des clés lors du rendez-vous du 17 novembre 2011

L’article 1605 du code civil dispose que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clés, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété ;

Selon l’article R. 261-1 du code la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à la destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code » ;

Il est constant que, à la suite de la réunion du 15 juillet 2011, M. Y, demeuré sans nouvelles de la reprise des malfaçons signalées, a été convoqué le 17 novembre 2011 pour la remise des clés ;

M. Y a refusé la remise des clés en mentionnant sur le procès-verbal de livraison contradictoire une série de réserves, pour l’essentiel déjà signalées le 15 juillet 2011, celles concernant le sol étant désormais ainsi décrites : « présence de bulles en sol souple dans dégagement, aux pas de porte, présence de bulles en ligne du séjour », et invoquées comme motif du refus des clés ;

Contrairement à ce que soutient l’appelante, ces désordres affectant les sols, aggravés par rapport à la visite du 15 juillet 2011 à laquelle le vendeur n’a donné aucune suite, présentent un caractère substantiel par leur ampleur et leur nature qui traduit une réalisation défectueuse du revêtement de sol exigeant l’intervention d’un professionnel pour sa remise en état avant toute occupation, installation des éléments de cuisine et ameublement des lieux caractérisant ainsi le caractère inachevé de l’ouvrage justifiant le légitime refus d’en prendre possession opposé par M. Y ainsi que l’a justement relevé le premier le juge ;

La gravité des désordres affectant le sol est encore attestée par la persistance des bulles au niveau du dégagement constatée lors du procès-verbal de livraison en date du 01 mars 2012, malgré l’intervention du professionnel qui a dû procéder au remplacement de cette partie du dégagement pour un montant supplémentaire de 478,40 € ;

Par conséquent, il est établi que la livraison du bien ne pouvait pas intervenir le 17 novembre 2011, ce que le vendeur n’a, au demeurant pas contesté en acceptant les réserves alors signalées par M. Y pour les traiter avant de fixer la livraison au 01 mars 2012 ;

3- sur la clause pénale

Il résulte de la clause relative au délai de livraison que tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard s’il y a lieu sera constaté dans les 15 jours après livraison par le maître d’oeuvre de l’opération sans qu’il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé, soit 1/3000ème de 115 000 € ;

Le vendeur n’ayant pas, en l’espèce, reconnu le retard dans la livraison du bien, M. Y est fondé à agir en justice en paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire ;

Il n’est pas contesté que 220 jours se sont écoulés entre le 25 juillet 2011 et le 01 mars 2011, de sorte que le montant de l’indemnité s’élève à la somme de 8 433,33 € ;

Cette clause, proportionnelle au prix de vente, fixée par le vendeur dans le cadre d’un contrat d’adhésion, n’apparaît pas manifestement excessive au regard du préjudice subi par M. Y qui a vu son projet de vie reporté, sans visibilité ni information fiable du vendeur, au gré des malfaçons négligemment traitées affectant le bien vendu ;

Par conséquent, le premier juge a exactement fixé cette indemnité à la somme de 8 433,33 € ;

4- sur le préjudice financier

M. Y sollicite la somme de 2 893,30 € au titre des loyers réglés entre le 25 juillet 2011 et le 01 mars 2012, du fait de l’inexécution par le vendeur de son obligation de livrer le bien avant le 24 juillet 2011 ;

Dès lors qu’elle sanctionne le seul retard dans l’exécution de l’obligation de livraison du vendeur, la clause pénale, ci-avant fixée, l’acquéreur est recevable à demander le paiement de la clause ainsi que la réparation du préjudice distinct du retard résultant de l’inexécution contractuelle, conformément aux dispositions des articles 1226 et 1229 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

M. Y, qui justifie avoir effectivement dû régler les loyers d’un montant mensuel de 400 € de son logement pris en location pour lequel il ne pouvait donner un préavis sans avoir de certitude quant à la date de livraison du bien, est fondé à voir réparer ce préjudice financier entièrement imputable au manquement du vendeur, ainsi que l’a retenu le premier juge ;

5- sur la garantie des vices apparents

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ;

M. Y sollicite ainsi la somme de 2 000 € au titre des travaux de réfection de l’ensemble du revêtement des sols, ainsi que celle de 312 € au titre du changement du cumulus qui aurait été défectueux, selon facture du 11 juillet 2012 ;

Le dispositif du jugement entrepris ne contient aucune disposition sur ce chef de demande dont le bien-fondé avait été admis dans les motifs ;

Mais, M. Y ne peut mobiliser la garantie des vices apparents dès lors qu’il ne rapporte pas la preuve des désordres allégués, affectant le revêtement et le cumulus, ni, a fortiori, de leur survenue dans le délai de la garantie des vices apparents laquelle, par ailleurs, ne l’autorisait pas à procéder aux travaux de reprise mais l’obligeait à signaler les désordres au vendeur en le mettant en demeure d’y remédier, ce que M. Y n’a pas fait ;

Par conséquent, M. Y sera débouté de ce chef de demande ;

6- sur les dispositions accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Succombant pour l’essentiel en appel, la société Francelot sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. Y une indemnité de 1 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Francelot (SAS) à payer à M. Y la somme de 11 326,63 € au titre de :

— la clause pénale sanctionnant le retard de livraison à hauteur de 8 433,33 €,

— la réparation du préjudice financier du fait du retard de livraison à hauteur de 2 893,30 €,

Et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

DEBOUTE M. Y de ses demandes fondées sur la garantie des vices apparents,

CONDAMNE la société Francelot (SAS) aux entiers dépens d’appel,

CONDAMNE la société Francelot (SAS) à payer à M. Y une indemnité de 1 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND