PC/AM

Numéro 17/1684

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 14/04/2017

Dossiers : 15/02855

16/01607

16/01165

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

Affaire :

A Y

C/

C Y XXX

SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 avril 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 23 janvier 2017, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l’appel des causes, Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur X, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT ET INTIME :

Monsieur A Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté et assisté de la SELARL TORTIGUE – PETIT – SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE

INTIMEES ET APPELANTES :

Madame C Y XXX

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée et assistée de la SELARL TORTIGUE – PETIT – SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE

SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE

XXX

XXX

représentée et assistée de Maître Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision en date du 05 NOVEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

Les époux A Y et C Van Poulle sont propriétaires des lots 5, 10, 11, 12, 14, 15, 19 et 20 au sein d’une copropriété dénommée Résidence Castet de l’Array à Pau dont la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte a exercé les fonctions de syndic jusqu’au 18 juillet 2012.

Exposant que leurs parties privatives sont l’objet de graves désordres en lien avec une infestation de mérule qui s’est développée depuis la cave commune de la copropriété et dans le traitement de laquelle le syndic s’est montré totalement défaillant pendant des années, les époux Y ont, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, fait assigner la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte en déclaration de responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 5 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Pau a :

— dit que la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte devra indemniser les époux Y à concurrence de la moitié du préjudice par eux subi en raison de l’infestation des mérules dans les parties privatives et communes de la résidence Castet de l’Array,

— ordonné avant dire droit une expertise aux fins de déterminer et chiffrer le coût des travaux de réfection nécessaires et d’évaluer les préjudices des époux Y,

— réservé le surplus des demandes des parties et les dépens.

Au soutien de sa décision, le premier juge a considéré en substance :

— que le dossier établit, d’une part, que l’infestation de mérules a pour origine une fuite d’eau sur la colonne d’évacuation des eaux usées desservant un WC installé en sous-sol, dans les parties communes, fuite dont le syndic avait été avisé dès 2007 et que, par son inertie et défaut de conseil, il a concouru au développement du phénomène,

— que cependant, les difficultés financières de la copropriété étaient réelles, que la demande de la société SAIRP tendant à être payée par avance de son intervention n’y était pas étrangère et qu’il n’est pas démontré que le syndic disposait des fonds nécessaires pour son règlement.

M. Y a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 31 juillet 2015 (instance enrôlée sous le RG n° 15/02855).

M. et M^me Y ont régularisé le 3 mai 2016 une déclaration d’appel (instance enrôlée sous le RG n° 16/01607).

La SARL Cabinet Lenfant-Laffitte a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 2 avril 2016 (instance enrôlée sous le RG n° 16/01165).

Les parties ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 23 décembre 2016 prononcée dans le cadre de l’instance RG n° 15/02855, et la jonction des trois instances sous le RG n° 15/02855 et au prononcé d’une nouvelle clôture, à la date de l’audience.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 janvier 2017, les époux Y demandent à la Cour, réformant partiellement le jugement entrepris :

— de dire que la responsabilité de la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte est directement et exclusivement engagée dans la réalisation du sinistre 'mérule', – en conséquence, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la responsabilité de la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte à hauteur de 50 % du sinistre et en ce qu’il a ordonné une expertise afin de déterminer le montant de leur préjudice,

— de condamner la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte à les garantir de l’ensemble des charges de copropriété relatives au traitement du mérule dont s’est trouvée atteinte la résidence Castet de l’Array et de l’ensemble des travaux et frais de remise en état des parties privatives, soit un montant total de 152 548,14 € TTC, au prorata de leurs tantièmes de copropriété, soit la somme de 42 002,84 € à parfaire,

— de condamner la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte à leur payer la somme de 20 000 € à valoir sur la réparation de leur préjudice moral et financier,

— de leur allouer une indemnité de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte aux entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Tortigue – Petit – Sornique.

Ils soutiennent pour l’essentiel :

— que c’est à tort que le premier juge a retenu une responsabilité limitée du syndic au motif que la copropriété rencontrait des difficultés financières qui auraient empêché la réalisation des travaux en temps utile,

— qu’en effet, les impayés de charges de deux copropriétaires ne caractérisaient pas une situation d’impécuniosité de la copropriété ayant pu légitimement empêcher le syndic d’accomplir sa mission et qu’à supposer même établie la réalité des difficultés financières de la copropriété, il appartenait au syndic d’attirer l’attention des copropriétaires sur les conséquences de l’absence de réalisation de la réparation de la fuite d’eau à l’origine de l’apparition et du développement de l’infestation des mérules,

— que cette infestation trouve son origine dans une fuite de la colonne d’évacuation d’un ancien WC, partie commune, dont le syndic n’a fait procéder en avril/mai 2008 qu’à une réparation partielle insuffisante et dont il s’est abstenu sans motif légitime de faire exécuter le complément,

— que sont ainsi établies la connaissance qu’avait le syndic dès 2008 de l’existence d’une fuite sur une colonne eaux usées, son inertie à y faire apporter une réparation satisfactoire, sa carence à informer l’assemblée des copropriétaires, l’absence de difficultés de trésorerie de nature à empêcher en temps utile la réparation de la colonne fuyarde,

— qu’il n’y a pas lieu de recourir à une expertise pour évaluer leurs préjudices dès lors qu’il est établi que le sinistre a nécessité des travaux de réparation réalisés par le syndicat des copropriétaires à concurrence de 152 548,14 € TTC, soit au prorata de leurs tantièmes de copropriété, une charge de 42 002,84 €.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 août 2016, la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte demande à la Cour, réformant le jugement entrepris :

— à titre principal, sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, de déclare irrecevable l’action engagée par les époux Y en l’absence de tout fondement juridique textuel,

— subsidiairement, de dire que sa responsabilité n’est pas engagée et de condamner les époux Y à leur payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— très subsidiairement, de confirmer le jugement entrepris et de dire que chaque partie conservera ses propres frais et dépens.

Elle soutient pour l’essentiel : – qu’aucun élément du dossier n’établit que l’infestation de mérules a été formellement détectée antérieurement à sa cessation de fonction, dans un temps lui permettant d’agir efficacement,

— que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors que, lors de l’apparition de la fuite en mai 2008, il était impossible d’anticiper une infestation de mérules au cours des années suivantes et que toutes diligences ont été accomplies pour résoudre la difficulté, compte tenu du caractère anodin au départ de la fuite d’eau ainsi que des difficultés opposées par les entreprises et la copropriété dont l’assemblée générale du 16 juillet 2009 a adopté une résolution 12 renonçant aux travaux de changement de la colonne des eaux usées et de suppression du WC en sous-sol,

— subsidiairement :

MOTIFS

Il convient dans l’intérêt d’une bonne continuité de la justice de révoquer l’ordonnance du 23 décembre 2016, d’ordonner la jonction des instances RG n° 16/01607 et 16/01165 sous le RG n° 15/02855 et de prononcer une nouvelle clôture à la date de l’audience.

Il y a lieu de rappeler que la sanction du défaut d’exposé des moyens en fait et en droit prévue par l’article 56 du code de procédure civile consiste dans la nullité de l’assignation et non dans l’irrecevabilité de la demande.

Par ailleurs, la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte ne rapporte la preuve d’aucun grief résultant du défaut d’indication du fondement textuel des demandes indemnitaires des époux Y sur lequel elle ne peut sérieusement soutenir qu’un doute pouvait exister, au regard des termes employés en page 3 de l’assignation introductive d’instance du 14 février 2013 (le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission).

Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris qui n’a pas statué sur cette demande qui lui était pourtant soumise, de débouter la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable, par application de l’article 56 du code de procédure civile, l’action des époux Y.

Sur le fond, il convient de rappeler que le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission, étant considéré que le tiers à un contrat, comme l’est un copropriétaire à l’égard du mandat liant le syndic au syndicat des copropriétaires, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

L’examen du dossier révèle :

— que l’infestation de mérules a pris naissance dans la zone où se situe la colonne – fuyarde depuis 2007 – de descente d’eaux usées assurant la desserte d’un WC commun installé en sous-sol,

— que dans une résolution n°12 relative au 'changement de la colonne des eaux usées des WC de l’escalier de service entre le rez-de-chaussée et le sous-sol', l’assemblée générale de copropriété du 16 juillet 2009, constatant qu’aucun devis n’a été remis, a décidé 'une intervention très ponctuelle sur la canalisation en PVC, sans procéder aux travaux de changement de la colonne, pour un montant ne devant pas excéder 200 € TTC', à intégrer dans les dépenses ordinaires (résolution n° 13),

— qu’il n’est pas justifié de l’exécution de cette délibération,

— que la présence de champignons dégradant murs et plafonds derrière la colonne de descente des eaux usées a été signalée au syndic dès le 26 octobre 2009 (courrier de M. Z, pièce n° 3 des appelants),

— que l’assemblée générale de copropriété du 7 juillet 2010 a décidé (résolution 11) de faire procéder par l’entreprise SAIRP, sur la base d’un devis du 12 octobre 2009, aux travaux de réparation de la colonne des eaux usées située au sous-sol pour un montant de 1 190,04 € TTC,

— que cette résolution n’a été ni judiciairement annulée ni rétractée par une quelconque résolution postérieure,

— que ces travaux n’ont pourtant pas été réalisés, le gérant de la société SAIRP indiquant, dans un courrier du 27 juillet 2012, qu’il a établi à la demande du syndic un devis le 12 octobre 2009 pour reprendre la partie inférieure de la colonne de descente des WC, que suite à l’insalubrité du lieu (présence massive de champignons), il a demandé avant toute intervention qu’il soit procédé à un nettoyage/désinfection du site et d’être réglé avant travaux, que sa demande n’a pas été acceptée et la commande annulée le 22 novembre 2010 pour la partie WC sous-sol,

— que des interventions ponctuelles de nettoyage ont été réalisées en octobre 2010 et janvier 2012 (factures et attestations Lobo Nettoyage),

— que l’infestation s’est propagée, au sous-sol, au niveau de l’escalier, des WC, du dégagement et d’une cave privée mais aussi au rez-de-chaussée, dans une pièce appartenant à M^me Y et sous les revêtements des sanitaires communs situés à ce niveau (factures SAPA des 29 juin 2013 et 31 juillet 2013).

Au regard de la chronologie des faits ainsi rappelée, il y a lieu de considérer que la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte a, en sa qualité de syndic professionnel de copropriété, manqué à ses obligations de diligence et de conseil pour avoir laissé perdurer depuis 2007 une fuite d’eau :

— dont la réparation (dont elle ne pouvait ignorer l’impérieuse et prioritaire nécessité, à tout le moins depuis le signalement, fin 2009, de la présence de champignons dégradants), décidée par l’assemblée générale du 7 juillet 2010, ne présentait aucune difficulté technique particulière,

— pour un coût (1 190,04 € TTC) qui n’était pas incompatible avec les facultés contributives de la copropriété, compte tenu du montant du budget prévisionnel pour l’exercice 2009 (32 804 €), nonobstant les difficultés de recouvrement des charges à l’égard de deux copropriétaires.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune faute, tant des époux Y à titre personnel que de la collectivité des copropriétaires à eux opposable, en lien direct de causalité avec la survenance et le développement de l’infestation par les champignons lignivores.

Il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de condamner la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte à indemniser les époux Y de l’intégralité résultant pour eux de l’infestation de mérules.

Le premier juge a exactement considéré que le préjudice des époux Y résultant de l’infestation par la mérule consécutive à la fuite ayant affecté la descente d’eaux usées en sous-sol de l’immeuble consiste, d’une part, dans le coût de réparation des dégradations causées à leur propriété privative et, d’autre part, dans la quote-part du coût des travaux de réparation des désordres causés aux parties communes qu’ils ont dû assumer, au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire afin de décrire et évaluer précisément le préjudice des époux Y, le premier juge ayant exactement considéré, par une analyse des pièces justificatives versées aux débats que la Cour fait sienne et qui n’est pas remise en cause par les pièces produites par les époux Y en cause d’appel, qu’il convenait de recourir à une mesure d’instruction pour vérifier et chiffrer les préjudices.

L’équité commande d’allouer aux époux Y, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel.

La SARL Cabinet Lenfant-Laffitte sera condamnée aux entiers dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Tortigue – Petit – Sornique, le jugement déféré devant être confirmé en ce qu’il a réservé le sort des demandes en paiement d’indemnité de procédure afférentes à l’instance en premier degré et les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Révoquons l’ordonnance de clôture du 23 décembre 2016,

Ordonnons la jonction des dossiers RG n° 16/01607 et 16/01165 sous le RG n° 15/02855,

Fixons la clôture au 23 janvier 2017,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 5 novembre 2014,

Ajoutant au jugement entrepris qui n’a pas statué de ce chef, déboute la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action des époux Y, sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile,

Réformant partiellement le jugement entrepris, condamne la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte à réparer l’entier préjudice résultant pour les époux Y de l’infestation de mérules ayant affecté la résidence Castet de l’Array,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Ajoutant au jugement déféré :

— Condamne la SARL Lenfant-Laffitte à payer aux époux Y, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel,

— Condamne la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte aux entiers dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Tortigue – Petit – Sornique, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND