Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 7 septembre 2021, n° 18/03169

CA Pau
Infirmation partielle 7 septembre 2021

Arguments

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Accepté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a constaté que la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai prévu, entraînant la caducité de la promesse de vente.
Accepté
Absence de faute du vendeur
La cour a jugé que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Monsieur B C Y, déboutant ainsi Monsieur Z A de ses demandes.
Accepté
Caducité du compromis de vente
La cour a confirmé que la caducité du compromis de vente ne permet pas à l'agence de réclamer des indemnités, déboutant ainsi la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 7 sept. 2021, n° 18/03169
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/03169
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Caroline DUCHAC, président
Avocat(s) :	Henry DE BRISISAnne CADIOT-FEIDTCathy GARBEZPascale HAURIE
Cabinet(s) :	CABINET DE BRISIS & DEL ALAMOCADIOT-FEIDT
Parties :	SARL MIMIZAN PAYS DE BORN - AGENCE MIMIZANAISE

Texte intégral

CD/DD

Numéro 21/03139

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 07/09/2021

Dossier : N° RG 18/03169 – N°Portalis DBVV-V-B7C-HBHV

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

B C Y

Z A

SARL MIMIZAN PAYS DE BORN – AGENCE MIMIZANAISE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Septembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 25 Mai 2021, devant :

Madame G, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Monsieur SERNY, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistés de Madame E, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur B C Y

né le […] à Rezaih

de nationalité Française

[…]

Représenté par Maître DE BRISIS de la SCP DE BRISIS- ESPOSITO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMÉS :

Monsieur Z A

né le […] à MONT-DE-MARSAN

de nationalité Française

[…]

Représenté par Maître GARBEZ de la SELARL CATHY GARBEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

SARL MIMIZAN PAYS DE BORN – AGENCE MIMIZANAISE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par Maître HAURIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de Maître CADIOT FEIDT de la SELARL CADIOT FEIDT, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 17 SEPTEMBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 17/01003

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 mars 2017, Monsieur Z A a signé un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier appartenant à Monsieur B C-Y, au prix de 104.000 euros, avec l’intermédiaire de l’agence immobilière SARL Mimizan Pays Born.

Le compromis de vente précisait que la condition suspensive serait considérée comme réalisée dès la présentation par un organisme financier d’une offre de prêt, celle-ci devant intervenir au plus tard le 2 mai 2017.

L’acte prévoyait en outre que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 12 juin 2017.

Le 18 avril 2017, l’Action Logement a émis un avis favorable en vue d’une offre de prêt de 15.000 euros.

Le 9 mai 2017, la banque populaire Aquitaine centre Atlantique (BPACA ci-après) a donné son accord de principe pour un prêt de 124.580,50 euros. Monsieur Z A a reçu l’offre de prêt le 16 juin 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2017, Monsieur B C-Y a dénoncé le compromis de vente, exposant que faute pour lui d’avoir reçu l’offre de prêt au 2 mai 2017, il considère le compromis de vente comme annulé.

Maître X, notaire chargé de la vente immobilière, a convoqué par lettre RAR du 6 juillet 2017 les parties pour la signature de l’acte de vente en son étude le 25 juillet 2017.

Suite à l’absence de Monsieur B C-Y, Maître X a de nouveau convoqué les parties pour la signature de l’acte authentique le 17 août 2017 en son étude.

Constatant l’absence du vendeur, le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 17 août 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 septembre 2017, Monsieur Z A a assigné Monsieur B C-Y suivant la procédure à jour fixe devant le tribunal de grande instance de MONT de MARSAN, afin que soit constaté le caractère parfait de la vente. Dans ses dernières écritures il demandait au tribunal de prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de Monsieur B C-Y et de le condamner au paiement de la somme de 10.400 ' à titre d’indemnité forfaitaire.

La SARL MIMIZAN PAYS DE BORN est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 17 septembre 2018, le tribunal de grande instance de MONT de MARSAN a :

— reçu la société SARL Mimizan Pays Born en son intervention,

— prononcé la résolution du contrat de vente sous conditions suspensives aux torts de Monsieur

B C-Y,

— condamné Monsieur B C-Y à payer à Monsieur Z A la somme de 10.400 euros en réparation du préjudice subi,

— condamné Monsieur B C-Y à payer à la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— condamne Monsieur B C-Y à payer à Monsieur Z A la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur B C-Y à payer à la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Monsieur B C-Y aux dépens,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel en date du 4 octobre 2018, Monsieur B C-Y a interjeté appel de cette décision qu’il critique en chacune de ses dispositions.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 11 février 2020, Monsieur B C-Y demande à la Cour :

Vu les dispositions du code civil, et notamment les articles 1304-6 et 1589 ;

Vu les dispositions du code de la consommation, et notamment l’article L.313-41;

Vu les dispositions du code de procédure civile, et notamment les articles 699 et 700 ;

— de réformer le jugement dont appel rendu le 17 septembre 2018 entre les parties par le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan en ce qu’il a :

* reçu la société SARL MIMIZAN PAYS DE BORN en son intervention,

* prononcé la résolution du contrat de vente sous conditions suspensives aux torts de Monsieur B C-Y,

* condamné Monsieur B C-Y à payer à Monsieur Z A la somme de 10.400 euros en réparation du préjudice subi,

* condamné Monsieur B C-Y à payer à la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

* condamné Monsieur B C-Y à payer à Monsieur Z A la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile,

* condamné Monsieur B C-Y à payer à la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Monsieur B C-Y aux dépens de l’instance,

Et, statuant à nouveau,

— de dire et juger que la vente de l’immeuble en cause a été touchée de caducité du fait du défaut de réalisation par l’acquéreur de la condition suspensive dans les termes convenus entre les parties au sein du compromis de vente du 16 mars 2017 ;

— de débouter Monsieur Z A de toutes ses demandes ;

— de débouter la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN de toutes ses demandes ;

— de condamner Monsieur Z A à verser à Monsieur B C-Y la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Monsieur Z A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 26 avril 2021, Monsieur Z A demande à la Cour :

Vu le compromis de vente du 16 mars 2017,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1224 du code civil,

Vu l’article 1304-6 du code civil,

— de confirmer le jugement du 18 septembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Mont de Marsan,

Y ajoutant,

— de condamner Monsieur B C-Y à payer à Monsieur Z A la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur B C-Y aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 21 mars 2019, la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN – AGENCE MIMIZANAISE demande à la Cour de :

Vu la loi Hoguet,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— de dire et juger l’appel de Monsieur B C-Y recevable, – de confirmer le jugement du 17 septembre 2018 du Tribunal de grande instance de Mont de Marsan en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— de condamner Monsieur B C-Y à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Monsieur B C-Y aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2021.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse synallagmatique de vente

Suivant les dispositions de l’article 1304-6 du code civil, 'l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…)

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé'.

En application de ce texte, dès lors que, dans une promesse synallagmatique de vente, la réalisation d’une condition suspensive est enfermée dans un délai et qu’à la date prévue pour la réitération authentique de la vente, cette condition n’est pas réalisée, la promesse est caduque de plein droit, sauf accord des parties sur la prorogation des délais.

Ainsi, l’obtention d’un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l’acte authentique est sans incidence sur la caducité de la promesse, celle-ci pouvant, à partir de cette date, être invoquée par les deux parties.

En l’espèce, le compromis de vente fixe, page 8 un délai d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt ainsi rédigé : 'la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt au plus tard le 2 mai 2017 '.

Par ailleurs l’acte prévoyait une date de réitération de la vente par acte authentique, au plus tard le 12 juin 2017, précisant que cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter. Une clause pénale est prévue en ces termes :

' dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite de justice, tous droits et amendes et devra en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 10.400 '.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité et de clause pénale la somme de 10.400 ' '.

La notification en date du 18 avril 2017 à Monsieur Z A d’un avis favorable à l’obtention d’un prêt par l’organisme Action Logement sous réserve de l’acceptation de l’assurance, ne constitue pas une offre de prêt et n’est pas de nature à couvrir le montant de l’acquisition.

Monsieur Z A n’a reçu l’offre de prêt de la BPCA que le 16 juin 2017, acceptée le 27 juin 2017, soit au-delà des délais de réalisation de la condition suspensive et de signature de l’acte authentique.

La notification d’accord de principe quant à ce prêt sous réserve de certaines conditions (acceptation par l’assurance, régularisation des garanties notamment) reçue par Monsieur Z A le 9

mai 2017, outre qu’elle intervient au-delà du délai ci-dessus, ne constitue pas une offre de prêt telle qu’exigée par la condition suspensive.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties quant à la prorogation du délai de la condition suspensive et de la réitération de l’acte.

L’offre de prêt n’est intervenue que le 16 juin 2017, postérieurement à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive et à celle prévue pour la réitération de l’acte.

Par conséquent, la cour constatera la caducité de la promesse synallagmatique de vente. La décision dont appel qui a prononcé la résolution de la vente aux torts de Monsieur B C-Y sera infirmée.

Le défaut de réalisation de la condition suspensive n’est pas imputable à la faute du vendeur, Monsieur Z A sera donc débouté de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur les demandes de la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN – AGENCE MIMIZANAISE

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable son intervention volontaire.

Monsieur B C-Y avait donné à la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN un mandat de vente de l’immeuble litigieux.

La SARL MIMIZAN PAYS DE BORN demande la condamnation de Monsieur B C-Y à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, lui reprochant d’avoir abusivement refusé de réitérer la vente, lui faisant ainsi perdre la commission à laquelle il aurait eu droit. Le premier juge a fait droit à cette demande.

Toutefois, la caducité du compromis de vente du fait de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai de réitération de l’acte, en l’absence de prorogation conventionnelle du dit délai n’est pas imputable à la faute du vendeur.

La SARL MIMIZAN PAYS DE BORN sera déboutée de sa demande de réparation.

La décision dont appel sera infirmée.

Sur les frais et dépens

Monsieur Z A qui succombe principalement supportera les dépens d’appel et de première instance.

Au regard de l’équité, Monsieur B C-Y et la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision dont appel, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN,

Statuant à nouveau,

Constate le défaut d’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai de réitération de l’acte,

Dit que la promesse synallagmatique de vente en date du 16 mars 2017 est caduque,

Déboute Monsieur Z A de sa demande indemnitaire,

Déboute la SARL MIMIZAN PAYS DE BORN de sa demande indemnitaire,

Les déboute de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur B C-Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Z A aux dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par M^me G, Président, et par M^me E, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

D E F G