CD/DD

Numéro 21/01395

COUR D’APPEL DE B

1^re Chambre

ARRÊT DU 30/03/2021

Dossier : N° RG 18/01679 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G5G6

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Affaire :

A X,

F G épouse X,

Y-K X épouse Z

C/

H D,

SAS NEXITY LAMY

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Mars 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Février 2021, devant :

Madame P, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistées de Madame N, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur A X

né le […] à GUYOVIL

de nationalité Française

[…]

[…]

20129 E

Représenté par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de B

Assisté de Maître SAUGE, de la SCP Mireille SAUGE, avocat au barreau de B

Madame F G épouse X

née le […] à ALGER

de nationalité Française

[…]

[…]

20129 E

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de B

Assistée de Maître SAUGE, de la SCP Mireille SAUGE, avocat au barreau de B

Madame Y-K X épouse Z

es-qualités de curateur de Madame F G épouse X et Monsieur A X désigné en cette qualité par décision du juge des tutelles d’AJACCIO du 15 février 2016 ayant prononcé la curatelle renforcée de chacun d’eux

de nationalité Française

25, Bis Route de B

[…]

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de B

Assistée de Maître SAUGE, de la SCP Mireille SAUGE, avocat au barreau de B

INTIMES :

Monsieur H D

de nationalité Française

[…]

64000 B

Représenté par Maître ROUVIERE, avocat au barreau de B

SAS NEXITY LAMY

[…]

64000 B

Représentée par Maître ETESSE de la SELARL GARDACH & ASSOCIES, avocat au barreau de B

sur appel de la décision

en date du 23 MARS 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE B

RG numéro : 16/00830

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 4 décembre 2013, les époux A et F X ont conclu un mandat de vente avec l’agence SAS NEXITY LAMY pour une durée de un an, concernant un appartement situé résidence de Liège à B, pour un prix de vente fixé à 75.000 euros.

Par acte en date du 15 janvier 2015, un compromis de vente a été conclu en l’étude de Maître I J entre les époux A et F X et la Société NEXT HOME pour un prix net vendeur de 40.000 euros, avec faculté de substitution d’acquéreur.

Les vendeurs, demeurant en Corse, ont signé le compromis de vente, reçu par courrier le 28 janvier 2015.

Par acte du 13 février 2015, les époux A et F X ont signé une procuration devant le maire de E, leur commune de résidence, aux fins de représentation par un clerc de l’étude de Maître I J lors de la réitération de l’acte de vente.

Par acte authentique du 11 mai 2015 conclu devant Maître I J, H D, substitué à la Société NEXT HOME a acquis le bien des époux A et F X pour la somme de 45.000 € (40.000 euros + 5.000 euros au titre des honoraires de l’agence immobilière).

Par jugement en date du 15 février 2016, chacun des époux A et F X a été placé sous curatelle renforcée par le juge des tutelles d’AJACCIO.

Par actes d’huissier de justice en date des 25 mars et 1^er avril 2016, les époux A et F X, assistés de Madame Y-K X épouse Z leur fille, curatrice, ont assigné Maître I J, H D et la SAS NEXITY LAMY en nullité de la vente sur le fondement des dispositions des articles 464, 1674, 1677 et suivants et 1134 du Code civil.

Ils demandaient notamment :

— la rescision pour lésion,

— à défaut la nullité pour vileté du prix,

— à défaut la nullité sur le fondement de l’article 464 du code civil.

Par jugement contradictoire rendu le 23 mars 2018, le tribunal de grande instance de B a :

— débouté les époux A et F X et Madame Y-K X épouse Z de leurs demandes,

— débouté Maître I J, H D et la SAS NEXITY LAMY de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux A et F X et Madame Y-K X épouse Z aux dépens.

Par déclaration d’appel effectuée le 25 mai 2018, les époux A et F X, assistés de leur curatrice Madame Y-K X épouse Z, ont interjeté appel de cette décision qu’ils critiquent en ce qu’elle a :

— débouté les époux X et Madame X Y-K épouse Z es-qualités de curateur de Madame F G épouse X et Monsieur A X de leurs demandes tendant à voir prononcer :

* la nullité de la vente sur le fondement de l’article 464 du Code civil et pour vileté du prix,

* la caducité du mandat de vente,

* la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

* à titre subsidiaire, de leur demande de désignation d’une commission de trois experts afin d’apprécier la valeur du bien au moment de la vente.

Ils ont intimé la SAS NEXITY LAMY et H D.

Suivant leurs dernières conclusions déposées le 3 avril 2019, les époux A et F X assistés de Madame Y-K Z (curateur des époux X) demandent à la Cour :

— de constater que la vente s’est négociée dans des conditions anormales :

— l’Agence NEXITY LAMY n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles d’information durant le mandat.

— l’Agence NEXITY LAMY ayant outrepassée ses fonctions compte tenu de la double caducité du mandat de vente puis de la promesse de vente.

— l’Agence NEXITY LAMY n’ayant pas négocié avec M. et M^me X la baisse du prix de 75 000 € à 40 000 € alors même qu’ils étaient incapables de se rendre compte qu’ils vendaient moins cher que le prix d’achat.

— l’Agence n’ayant pas justifié de la demande de prêt de la Société NEXT HOME et son refus.

— l’Agence n’ayant pas informé dans les délais la substitution d’acquéreur ni de l’obtention du prêt par H D.

— l’Agence ayant profité de l’éloignement et de l’âge des vendeurs pour se dispenser de ses obligations alors même que ces derniers n’étaient pas à même de comprendre ce qui se passait.

— l’Agence n’ayant pas notifié le compromis à la locataire bénéficiaire d’un droit de préemption.

— de prononcer la nullité de la vente du 11 mai 2015 sur le fondement de l’article 464 du Code Civil car il est justifié des troubles de cognition et de discernement des 2 vendeurs au moment de la vente.

— de dire que Monsieur D sera tenu de restituer le bien et les fruits perçus depuis le 11 mai 2015 à charge pour les vendeurs de restituer le prix de 40 000 € sans intérêts.

— de condamner solidairement entre eux l’Agence NEXITY LAMY et Monsieur H D aux entiers dépens outre 5 000 € à titre de dommages et intérêts et 4 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 24 avril 2019, l’Agence Nexity Lamy demande à la Cour :

— de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel en la forme,

Au fond,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame Y-K X, Monsieur A X et Madame F G de leurs demandes et condamné les mêmes au paiement des dépens ;

— de débouter en conséquence Madame Y-K Z née X, Monsieur A X et Madame F X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SAS NEXITY LAMY.

— de débouter Monsieur D de sa demande en garantie et de toutes plus amples demandes dirigées à l’encontre de NEXITY ;

— de condamner solidairement Madame Y-K X, Monsieur A X et Madame F G à verser à la SAS NEXITY LAMY, la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de laisser à la charge des époux X les entiers dépens de l’appel.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 19 novembre 2018, Monsieur H D demande à la Cour :

A titre principal :

— de débouter de l’ensemble de ses demandes Madame Z née X agissant es-qualités de curateur dans le cadre de la curatelle renforcée concernant Monsieur A X et Madame F X,

— de dire et juger valide la vente conclue entre les époux X et Monsieur D, le 12 mai 2015 par devant Maître J notaire instrumentaire,

— de condamner les demandeurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les demandeurs aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit aux demandes des époux X :

— de condamner la SAS NEXITY LAMY à garantir et relever indemne Monsieur H D de toute condamnation,

— d’ordonner la restitution de la somme versée au titre de l’acquisition du bien, assortie des intérêts au taux légal.

Vu l’article 1382 ancien du code civil,

— de condamner la SAS NEXITY LAMY au versement de la somme de 835 euros assortie des intérêts au taux légal en remboursement des préjudices subis tenant au paiement de la taxe foncière de l’année 2016, et de toutes autres taxes foncières payées par M. D depuis.

— de condamner la SAS NEXITY au remboursement des frais de copropriété versés par Monsieur D pour la somme de 2.362,69 euros (soit 2.232,23 euros de frais de copropriété et 130,46 euros de frais de travaux), et de toutes autres charges de copropriétés payées par M. D depuis.

— de condamner la SAS NEXITY au remboursement des frais d’assurance versés par Monsieur D pour l’appartement.

— de condamner la SAS NEXITY au remboursement des intérêts du prêt conclu auprès de la Banque POUYANNE, des frais de remboursement anticipé, des frais de dossier et des frais d’assurance au profit de Monsieur D pour la somme de 10.850,08 euros.

— de condamner la SAS NEXITY LAMY au remboursement des frais d’agence à hauteur de 5.000 euros assorti des intérêts au taux légal, au profit de Monsieur H D.

— de condamner la SAS NEXITY LAMY au remboursement des frais d’acte découlant de la vente du 11 mai 2005 à hauteur de 4.000 euros assorti des intérêts au taux légal.

— de condamner la SAS NEXITY LAMY au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner la SAS NEXITY LAMY aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2021. L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du

2 février 2021.

SUR CE :

Devant la cour, les époux A et F X ne recherchent plus la rescision de la vente pour lésion ni son annulation pour vileté du prix.

Dans le dispositif de leur conclusions, qui seul saisit la cour, ils demandent de :

'constater que la vente s’est négociée dans des conditions anormales :

- l’Agence NEXITY LAMY n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles d’information durant le mandat.

- l’Agence NEXITY LAMY ayant outrepassée ses fonctions compte tenu de la double caducité du mandat de vente puis de la promesse de vente.

- l’Agence NEXITY LAMY n’ayant pas négocié avec M. et M^me X la baisse du prix de 75 000 € à 40 000 € alors même qu’ils étaient incapables de se rendre compte qu’ils vendaient moins cher que le prix d’achat.

- l’Agence n’ayant pas justifié de la demande de prêt de la Société NEXT HOME et son refus.

- l’Agence n’ayant pas informé dans les délais la substitution d’acquéreur ni de l’obtention du prêt par H D.

- l’Agence ayant profité de l’éloignement et de l’âge des vendeurs pour se dispenser de ses obligations alors même que ces derniers n’étaient pas à même de comprendre ce qui se passait.

- l’Agence n’ayant pas notifié le compromis à la locataire bénéficiaire d’un droit de préemption'.

Une demande tendant à 'constater’ ne constitue pas à elle seule une prétention. Elle doit être suivie, dans le dispositif, des conséquences à tirer de ce constat.

Or, la nullité de la vente est recherchée sur le seul fondement de l’article 464 du code civil.

Les différents griefs ci-dessus exposés comme devant être constatés ne peuvent se rattacher qu’à la demande de dommages et intérêts formée contre la SAS NEXITY LAMY, solidairement avec H D à hauteur de 5.000 €.

Quand bien même les griefs énoncés contre l’agence immobilière seraient établis, les époux A et F X ne s’expliquent pas plus en appel que devant le premier juge sur le préjudice qu’ils ont subi, dès lors qu’ils n’ont pas refusé de signer le compromis de vente, ni l’acte définitif et que la commission d’agence a été réglée par l’acquéreur.

La décision dont appel sera confirmée en ce qu’elle a débouté les époux A et F X de leur demande de dommages et intérêts.

Suivant les dispositions de l’article 464 du code civil, 'les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée'.

La vente objet du litige passée par acte authentique du 11 mai 2015 est bien intervenue moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection en date du 15 février 2016 concernant Monsieur A X et son épouse Madame F G.

L’annulation de la vente suppose que soit rapportée par les époux A et F X la preuve de ce que :

— l’inaptitude à défendre leurs intérêts, par suite de l’altération de leurs facultés personnelles était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés ;

— ils ont subi un préjudice du fait de la vente querellée.

Les rapports d’expertise médicale de chacun des époux, établis le 5 août 2015 font état de l’altération de leurs facultés mentales respectives mais ne démontrent en rien leur caractère notoire.

Ce caractère notoire est combattu par la procuration que les époux A et F X ont établie devant le maire de E, leur commune de résidence, qui n’a fait aucune remarque ou réserve sur les facultés personnelles de ses administrés.

Les époux A et F X n’apportent aucun élément de nature à justifier du caractère notoire, c’est-à-dire manifeste, de leur inaptitude à défendre leurs intérêts, par suite de l’altération de leurs facultés personnelles.

Leur cocontractant, que ce soit H D ou la Société NEXT HOME à laquelle il s’est substitué, ne pouvait pas avoir connaissance de l’état mental des époux A et F X puisqu’ils ne se sont pas rencontrés, les échanges ayant eu lieu par correspondance. Aucun élément ne permet par ailleurs de supposer que l’agence immobilière avait pu connaître les difficultés personnelles des vendeurs, le mandant ayant en outre été signé le 4 décembre 2013, plus de deux ans avant la décision de protection.

Enfin, quant à la baisse de prix intervenue qui a fait passer le prix de vente du bien de 75.000 à 40.000 €, les époux A et F X ne rapportent pas la preuve d’un préjudice, en ce que :

— l’appartement était loué depuis 34 ans à une personne âgée, dont le congé ne pouvait lui être donné sans trouver à la reloger dans des conditions similaires,

— il n’avait pas fait l’objet de travaux de rénovation dont la nécessité n’est pas discutée,

— les vendeurs ne justifient pas de termes de comparaison avec des biens similaires y compris quant à l’état de vétusté.

Par conséquent, les conditions de l’article 464 du code civil ne sont pas réunies.

La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté les époux A et F X de leur demande d’annulation de la vente.

Les demandes subsidiaires des intimés sont donc sans objet.

Les époux A et F X, qui succombent, assistés de Madame Y-K X épouse Z, supporteront solidairement les dépens d’appel et de première instance. La décision dont appel sera réformée de ce chef, puisqu’elle a également condamné Madame Y-K X épouse Z qui n’intervient qu’en qualité de curatrice et n’est pas directement partie au litige.

Au regard de l’équité, la SAS NEXITY LAMY et H D seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme la décision dont appel sauf en ce qui concerne les dépens,

Déboute la SAS NEXITY LAMY et H D de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau sur les dépens,

Condamne solidairement les époux A et F X aux dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par M^me P, Président, et par M^me N, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

M N O P