Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 16 février 2021, n° 18/01025

CA Pau
Confirmation 16 février 2021

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé que la SCI AC DC, en tant que copropriétaire, est tenue de payer les charges afférentes aux parties communes générales, même si elle n'a pas accès à certaines d'entre elles.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé qu'aucun préjudice particulier n'avait été établi par le syndicat, et que le retard de paiement était compensé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en cause d'appel
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles liés à la procédure d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 16 févr. 2021, n° 18/01025
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/01025
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Ange ROSA-SCHALL, président
Avocat(s) :	Stéphanie DULOUTOlivia MONGAY
Cabinet(s) :	SCP GUILHEMSANG - DULOUT
Parties :	SCI AC DC c/ Syndicat des copropriétaires LE SABLAR

Texte intégral

MARS/DD

Numéro 21/00679

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 16/02/2021

Dossier : N° RG 18/01025 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G3SB

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

SCI AC DC

Syndicat des copropriétaires LE SABLAR

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Décembre 2020, devant :

Madame Z-A, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l’appel des causes,

Madame Z-A, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame H, Président

Madame Z-A, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI AC DC

Prise en la personne de ses gérants Messieurs X et B C D, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

représentée par Maître DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT-MECHIN, avocat au barreau de DAX

INTIME :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE SABLAR

représenté par son syndic en exercice, l’agence BURBAN IMMOBILIER dont le siège social est

[…]

représenté par Maître MONGAY, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 07 MARS 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

RG N°17/00349

La SCI AC DC est propriétaire du lot n°1 dans la résidence Le Sablar à Dax (40), constitué d’un local professionnel à usage de pharmacie.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sablar, représenté par son syndic, l’agence Burban immobilier, a fait assigner la SCI AC DC devant le tribunal de grande instance de Dax, en paiement de la somme de 12.819,97 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2016, au titre d’un arriérés de charges de copropriété restées impayées malgré mise en demeure.

Par jugement du 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de Dax a écarté des débats les conclusions signifiées par la SCI AC DC postérieurement à la date de la clôture, puis a condamné la SCI AC DC à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sablar, représenté par son

syndic, l’agence Burban immobilier, la somme de 12.819,97 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2016 et la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI AC DC a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement le 29 mars 2018.

Par conclusions du 13 septembre 2018 le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sablar sollicite la confirmation du jugement, sauf sur les dommages et intérêts qui lui ont été refusés et qu’il demande de fixer à la somme de 2700 €.

Il demande de condamner la SCI AC DC à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens de l’appel.

Par conclusions du 24 janvier 2019 la SCI AC DC demande de réformer le jugement entrepris, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensembIe de ses demandes et de juger :

' que les articles « parties communes spéciales » du Chapitre 2 de la 2^e partie et l’article 1 intitulé « définition et repartition » du Chapitre 1 de la 4^e partie sont contraires aux articles 4 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que ces dispositions sont réputées non écrites.

' que le lot °2 et la cour sont des parties communes spéciales.

' que les charges afférentes au lot n°2 et à la cour sont des charges communes spéciales.

' que la SCI AC DC n’est pas redevable des charges de copropriété sollicitées.

Elle demande de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2020, pour une fixation de l’affaire au 14 décembre 2020.

Sur ce :

La SCI AC DC fait valoir qu’elle se voit réclamer des charges communes générales alors que son lot est situé au rez-de-chaussée et qu’elle n’a accès à aucune des parties communes, notamment à la cour dont elle n’a pas usage.

Selon elle, le lot n°2 aurait dû être intégré dans les parties communes spéciales de sorte que le règlement de copropriété n’est pas conforme aux dispositions des articles 4 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle demande donc que dire que le lot n°2 et la cour sont des parties communes spéciales, que leurs charges sont des charges communes spéciales dont elle n’est pas redevable et de réputer non écrites les articles «parties communes spéciales» et «définition et répartition» règlement de copropriété, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

En lecture de l’acte notarié de la vente, « SCI DARRIGADE / SCI AC DC » reçu par Maître Y, notaire à Dax, le […], le lot n°1 propriété de la SCI AC DC est constitué d’un local professionnel à usage de pharmacie comprenant au rez-de-chaussée le local pharmacie, avec courette couverte, réserve, escaliers d’accès au premier étage et au premier étage, le palier, WC, une réserve et un dégagement ainsi que les 263/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il résulte de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété de l’immeuble 8 ' 10, […] à Dax, en date du 4 juillet 2006, que l’ensemble immobilier est constitué de 2 lots, l’un à usage de pharmacie (lot n°1), l’autre destiné à l’habitation (lot n°2) dont le rez-de-chaussée pourra être utilisé en surface professionnelle ou commerciale.

Les parties communes générales définies en page 14, comprennent toutes les parties de l’ immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire ou d’un groupe de copropriétaires et notamment, «la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble des terrains, y compris le sol des parties construites, des allées, des terrasses et des jardins même lorsque ceux-ci sont à jouissance privative, les fondations, le gros 'uvre, l’ornement extérieur des façades y compris les terrasses ('), les clôtures, les emplacements de compteur et branchement d’égouts, les compteurs généraux d’eau, de gaz, électricité ('), toutes les canalisations, colonnes et conduites montantes ou descendantes’ les tuyaux du tout-à-l’égout,' les conduites et installations de la ventilation mécanique contrôlée (VMC)'».

La SCI AC DC, propriétaire du lot n°1 est donc nécessairement, comme les copropriétaires du lot n°2, concernée par les parties communes générales.

En lecture de l’article 5 de ce règlement de copropriété, la cour est une partie commune spéciale dont la jouissance privative exclusive bénéficie au lot n°2.

Il est stipulé que dans cette cour sera créée une porte de secours pour le lot n°1, qui entraînera une servitude de passage utilisée exclusivement en cas d’urgence.

La SCI AC DC ne conteste pas l’existence de cette porte.

Il est constant, que la jouissance privative de cette cour ne modifie pas son caractère de partie commune, de sorte que les règles applicables sont celles relatives aux parties communes figurant dans le règlement de copropriété.

Il en résulte qu’en l’absence de spécialisation de charges spécifiques qui seraient afférentes à la cour, elles sont supportées par tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, le critère d’utilité ne pouvant être appliqué en la matière dès lors qu’il s’agit de charges afférentes à une partie commune et non à un service collectif ou un élément d’équipement commun.

Par ailleurs, la SCI AC DC ne justifie pas avoir sollicité que soit soumise à une assemblée générale, une nouvelle répartition des charges concernant la cour.

En conséquence, ces dispositions du règlement de copropriété ne sont pas contraires aux dispositions des articles 4 et10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le décompte des charges de la SCI AC DC en date du 15 avril 2016 fait apparaître une somme restant à percevoir de 1.968,50 € concernant les charges du 1^er janvier au 31 décembre 2014 et de 390,27 € concernant les charges du 1^er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Il est justifié pour l’année 2016 des appels de fonds envoyés à la SCI AC DC pour les périodes :

' du 1^er janvier 2016 au 31 mars 2016,

' du 1^er avril 2016 au 30 juin 2016,

' du 1^er juillet 2016 au 30 septembre 2016,

' du 1^er octobre 2016 au 31 décembre 2016,

Ces appels de fonds sont chacun d’un montant de 524,03 €.

Ils concernent tous les charges générales et les charges de VMC.

Des appels de fonds afférents aux travaux de ravalement de façade sont intervenus pour les périodes du 1^er avril 2016 au 30 avril 2016 puis du 1^er mai 2016 au 31 mai 2016 chacun pour un montant de 2.788,08 € et du 1^er juin 2016 au 31 décembre 2016, pour un montant de 2.798,92 €.

Il est établi et non contesté, que les résolutions concernant le vote du budget prévisionnel pour les années 2016 et 2017 ont été régulièrement votées lors d’une assemblée générale du 16 mars 2016 et n’ont pas été contestées.

Il n’est pas contesté que les résolutions votées concernant les travaux de ravalement de façade, les travaux de reprise des évacuations ainsi que d’étanchéité n’ont pas été contestées.

La SCI AC DC, qui ne discute pas le montant des charges appelées mais leur bien-fondé à son égard, a été mis en demeure de procéder à leur paiement le 18 décembre 2015 puis destinataire d’un commandement de payer délivré le 12 octobre 2016 pour un montant principal de 12.295,94 €.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires étant établie à la lecture des documents produits, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamné la SCI AC DC à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sablar, représenté par son syndic, l’agence Burban immobilier, la somme de 12.819,97 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2016.

Sur l’appel incident afférent aux dommages et intérêts

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir et de caractériser le préjudice particulier qu’il a subi, les dommages et intérêts ne pouvant être accordés, comme il le sollicite, au seul motif qu’en s’abstenant de payer les charges lui incombant, la SCI AC DC, débitrice, a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des frais correspondants.

Il n’est justifié d’aucune perturbation causée au fonctionnement du syndicat du fait de ce retard en paiement des charges.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, après que le premier juge ait rappelé, que le préjudice causé par le retard de paiement est réparé par la condamnation au paiement des intérêts moratoires.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

La SCI AC DC succombant dans son recours sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sablar, représenté par son syndic, l’agence Burban immobilier, la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La SCI AC DC sera condamnée aux dépens de l’appel.

Par ces motifs

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SCI AC DC à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sablar représenté par son syndic en exercice l’agence Burban l’immobilier, la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute la SCI AC DC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI AC DC aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me H, Président, et par M^me F, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

E F G H