ARRET N°282

N° RG 19/01859 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FYHO

X

C/

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01859 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FYHO

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 avril 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANT :

Monsieur D-E X

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Renaud BOUYSSI de la SELARL ARZEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Benoît DEVAINE, avocat au barreau de La Rochelle-Rochefort

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCI Les Oiseaux de Royan a fait passer une annonce pour mettre en vente une maison de 134 m2 comprenant une 'PISCINE INTERIEURE (chauffée)' située à Royan.

M. X a visité l’immeuble à plusieurs reprises.

M. Y, gérant de la SCI lui a adressé un courrier daté du 2 mai 2015, courrier destiné à lui apporter des éléments d’information sur la piscine.

Par compromis du 3 juillet 2015, puis par acte du 29 septembre 2015, M. X a acquis de la SCI Les Oiseaux de Royan la maison située […] moyennant le prix de 376 000 euros.

L’acte de vente mentionne une piscine enterrée couverte.

Il inclut une clause de non garantie des vices cachés au profit du vendeur.

M. X s’est plaint de désordres peu après la prise de possession de l’immeuble. Il a écrit à son vendeur le 27 janvier 2016, l’a mis en demeure de prendre en charge les travaux nécessaires sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Il relevait 6 défauts, notamment :

— des odeurs émanant du tout à l’égout de la salle de bains

— des problèmes affectant l’humidificateur et le réchauffeur de la piscine.

M. Y lui répondait le 22 février 2016, contestait tout vice caché.

Le cabinet Texa, mandaté par l’assureur de M. X, diligentait une expertise dont les opérations se déroulaient les 10 mars et 12 mai 2016 en présence du vendeur.

L’expert concluait à divers désordres dont une forte odeur d’égout dans la salle de bains, un défaut de conception du déshumidificateur de la piscine.

M. X a obtenu du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du 17 janvier 2017. L’expert a déposé son rapport le 24 octobre 2017.

Par acte du 11 janvier 2018, M. X a assigné la SCI Les Oiseaux de Royan devant le tribunal de grande instance de Saintes aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1641 et 1231-1 du code civil.

Il a fondé ses demandes d’indemnisation sur la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire, sur le manquement du vendeur à l’obligation contractuelle de bonne foi.

La SCI concluait au débouté, estimait que les défauts étaient apparents, à défaut , se prévalait de la clause exclusive de garantie insérée à l’acte de vente.

Par jugement du 5 avril 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a statué comme suit :

-déboute M. X de l’ensemble de ses demandes

- condamne M. X aux dépens, comprenant ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la […].

Le premier juge a notamment retenu que :

L’acte de vente comporte une clause exonératoire de garantie des vices apparents ou cachés qui ne peut être écartée que s’il est démonté que le vendeur avait connaissance de ces vices et a de mauvaise foi omis d’en informer l’acquéreur.

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne les désordres suivants :

— Le déshumidificateur n’a plus de gaz. Ses filtres sont encrassés. Sa puissance est insuffisante pour le volume de la pièce de la piscine.

— Le système actuel (panneaux solaires, alimentation de l’échangeur qui manque de puissance) n’est pas fonctionnel ,ne permet pas de chauffer l’eau.

— La bouche d’extraction d’air dans le mur n’est raccordée à aucun système de ventilation.

— Le siphon de la baignoire n’a plus de garde d’eau.

L’expert estime que la piscine couverte ne peut en l’état être utilisée àl’année.

L’annonce précisait chauffage solaire pour l’eau maison et complément pour la piscine.

M. X a reconnu avoir demandé des précisions aux vendeurs, précisions qui lui ont été apportées par courrier du 2 mai 2015, contrairement à ce qu’il avait dit à l’expert judiciaire.

Dans ce courrier, le vendeur donnait des explications, précisait ne pas s’être servi des installations de chauffage de la piscine, ni du déshumidificateur, précisait que le ballon solaire chauffait l’eau de la maison, la piscine par le complément disponible.

Plusieurs mois avant la vente, M. X était donc au fait de ce que recouvrait la mention 'piscine intérieure chauffée'. Il s’était lui même convaincu de l’absence totale d’isolation et de radiateur dans la pièce abritant la piscine.

M. Y justifie avoir loyalement délivré avant la vente l’ensemble des informations dont il disposait, avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur le fait qu’il n’avait pas expérimenté les installations litigieuses.

Il appartenait à M. X s’il attachait une telle importance au fait de pouvoir utiliser la piscine tout au long de l’année d’être vigilant et de s’enquérir plus avant de l’installation de chauffage.

Il a acquis en connaissance de cause une maison comprenant une piscine enterrée couverte.

La mauvaise foi n’est pas du côté du vendeur si l’on se réfère aux déclarations faites par M. X à l’expert.

Il n’est pas démontré que les mauvaises odeurs apparues dans la salle de bains existaient à la date de la vente. La preuve de l’antériorité du vice n’est pas établie.

En outre, le vendeur dont la mauvaise foi n’est pas démontrée peut se prévaloir de la clause de non garantie.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 27 mai 2019 interjeté par M. X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25 février 2020, M. X a présenté les demandes suivantes :

-INFIRMER le jugement dont appel rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 5 avril 2019,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Subsidiairement, vu l’article 1231-1 du code civil,

-CONDAMNER la […], prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à Monsieur D-E X les sommes suivantes :

- 18 721,20 € au titre des travaux de remise en état,

- 5 000,00 € au titre du préjudice de jouissance,

- 5 000,00 € au titre du préjudice moral.

-DEBOUTER la […] de ses demandes reconventionnelles ;

-CONDAMNER la […], prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à Monsieur D-E X la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNER la […], prise en la personne de ses représentants légaux aux entiers dépens, de première instance (comprenant ceux de référé est les frais d’expertise) et d’appel, dont distraction pour ceux la concernant, au profit de la SELARL ARZEL et ASSOCIES, avocats aux offres de droit.

A l’appui de ses prétentions, M. X soutient notamment que :

— L’annonce parue sur 'le bon coin’ décrit une piscine intérieure (chauffée).

— L’état de santé de M X nécessite une pratique très régulière de la natation. Il pensait utiliser la piscine quotidiennement, en toute saison. La piscine était un élément déterminant de son consentement du fait de ses problèmes de santé.

— L’expert judiciaire a rappelé que l’expression piscine couverte chauffée s’entend d’une installation fonctionnant à l’année. L’installation actuelle (chauffage de l’eau par panneaux solaires) ne permettrait, si elle fonctionnait, qu’un chauffage d’appoint de l’eau avec une déshumidification insuffisante. Elle ne pourrait qu’améliorer la température de l’eau quelques jours par an. La VMC ne peut remplir son rôle.

— L’échangeur ne peut fonctionner car l’alimentation électrique est insuffisante.

— Le déshumidificateur avec chauffage de l’air ambiant est en panne. Sa puissance est insuffisante.

— L’installation ne correspond pas à une piscine couverte chauffée. Les dispositifs sont intrinsèquement inaptes à garantir en toute saison la température de l’eau et celle du local abritant la piscine.

— L’expert indique que ces défauts n’étaient probablement pas apparents car le matériel technique était défaillant ou mal conçu. Il relève un défaut de conception et d’entretien.

— Il y a en outre des remontées d’odeurs nauséabondes dans la salle de bains.

— Dans la phase amiable, le vendeur prétendait avoir ignoré les désordres. Dans la phase judiciaire, il soutenait avoir averti l’acquéreur.

— Les vices étaient connus du vendeur qui les a dissimulés.

— M. Z, plombier-chauffagiste a attesté le 20 janvier 2016 que l’ancien propriétaire l’avait sollicité pour des problèmes d’humidité dans un local piscine et pour chauffer la piscine.

— M. X soutient n’avoir jamais reçu le courrier du 2 mai 2015, l’avoir découvert annexé au rapport d’expertise. Le tribunal a estimé à tort à qu’il existait un aveu judiciaire. Il s’agit en fait d’une maladresse grossière du précédent conseil.

— Il se prévaut d’une escroquerie au jugement, estime que le courrier a probablement été rédigé postérieurement à la vente.

— L’expert a évalué le coût des travaux de réfection à la somme de 18 721,20 euros.

— Il existe un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

— Si M. X avait su, il aurait négocié le prix du fait d’une moins-value, ou renoncé à l’achat.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16 avril 2020, la SCI Les Oiseaux de Royan a présenté les demandes suivantes :

Vu notamment les articles 1231-1, 1383-2 et 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 417 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces et éléments du dossier,

A titre principal,

-CONSTATER l’aveu judiciaire concédé par Monsieur X à deux reprises à travers ses conclusions signifiées par RPVA les 4 septembre 2018 (pièce 23 page 8) et 9 janvier 2019 (pièce 25 page 8) par son Conseil devant le Tribunal de Grande Instance de SAINTES, aveu selon lequel « Monsieur D-E X, qui n’habitait pas sur place, a demandé des précisions qui lui ont été apportées dans un courrier du 2 mai 2015 (pièce […] n° 2) »,

-DECLARER calomnieux et diffamatoires au sens des articles 24 du Code de procédure civile, 29 alinéa 1 et 41 aliéna 5 de la loi du 29 juillet 1881 modifiée sur la liberté de la presse, les écrits figurant dans les conclusions d’appelant de Monsieur X signifiés par RPVA devant la Cour d’Appel de POITIERS le 27 août 2019 (page 9, avant-dernier et dernier paragraphes) et réitérées le 25 février 2020 (page 10 § 3 et 4), imputant à la […] « une escroquerie au jugement, en créant de toute pièce un courrier qu’elle a produit en Justice à deux reprises pour tenter (non sans succès) de faire échec à la procédure dont elle faisait l’objet », courrier du 2 mai 2015 « très vraisemblablement rédigé postérieurement à la vente, pour les besoins de la cause »,

-DECLARER par ailleurs et au besoin d’office, Monsieur X déchu du droit de rapporter la preuve de la vérité des faits diffamatoires, faute pour lui d’avoir dénoncé son offre de preuve dans le délai strict prévu par les dispositions d’ordre public de l’article 55 de la loi du 29 juillet 1881 modifiée sur la liberté de la presse, délai de 10 jours à compter de la notification par RPVA de ses conclusions d’intimée par la […] le 25 novembre 2019,

-CONDAMNER en tout état de cause Monsieur X à verser à la […] la somme de 7.500 euros de dommages-intérêts sur le fondement des articles 29 alinéa 1 et 41 aliéna 5 de la loi du 29 juillet 1881 modifiée sur la liberté de la presse, en réparation et au titre des écrits diffamatoires et calomnieux contenus dans ses conclusions d’appelant

signifiées par RPVA devant la Cour d’Appel de POITIERS les 27 août 2019 (page 9, avant-dernier et dernier paragraphes) et 25 février 2020 (page 10 § 3 et 4),

-DEBOUTER Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la […], en l’absence de vices cachés affectant l’immeuble objet de la vente et en l’absence de tout manquement du vendeur, qui est de bonne foi et qui a apporté à l’acquéreur les informations et précisions sollicitées dont il avait connaissance, à son obligation de loyauté contractuelle,

-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 5 avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible la Cour retiendrait l’existence de vices cachés et/ou d’un manquement de la […] à une obligation contractuelle,

Vu notamment le principe selon lequel l’action en responsabilité civile, y compris l’action estimatoire, a pour objet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés, sans perte ni profit, afin d’éviter l’enrichissement

illégitime de l’acheteur aux dépens du vendeur,

-DIRE et JUGER que Monsieur X n’est pas fondé à réclamer à la SCI LES OISEAUX DE

ROYAN l’intégralité du prix des travaux de remise aux normes et de remplacement à neuf et par de plus performants, de matériels et installations déjà très anciens voire vétustes, ou encore de financer des améliorations qui par nature n’existaient pas au moment de la vente de l’immeuble en 2015,

-DIRE et JUGER par suite, que Monsieur X n’est pas fondé à réclamer à la […] une somme supérieure à 3.831,60 euros à titre d’indemnisation des préjudices matériels qu’il estime avoir subis,

-DEBOUTER Monsieur X de ses demandes indemnitaires qui ne pourront en tout état de cause excéder 3.831,60 euros en réparation des préjudices matériels, de ses demandes

complémentaires de dommages-intérêts en réparation de prétendus troubles de jouissance et préjudice moral, ainsi que de ses prétentions au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile,

En tout état de cause,

-CONDAMNER Monsieur X à verser à la […] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel,

-CONDAMNER le même aux entiers dépens de première instance, tant en référé qu’au fond y compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, et dont distraction pour ceux qui la concernent au profit de la SCP GALLET ' ALLERIT en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la SCI soutient notamment que :

— La SCI a acquis l’immeuble le 31 mai 2011, immeuble construit en 2003-2004.

— L’annonce de mise en vente précisait : ' Chauffage solaire pour l’eau maison et complément pour la piscine.' Le compromis et l’ acte de vente décrivent une piscine enterrée couverte, un local technique. L’acquéreur savait que l’eau n’était chauffée que par le surplus d’eau chaude du ballon de 300L.

— M. X avait reconnu dans ses conclusions avoir reçu le courrier du 2 mai 2015, courrier qui lui apportait des précisions. Le vendeur s’était expliqué, M. X ayant remarqué l’absence d’isolation et de radiateur. Il avait rappelé les principes du chauffage.

— Le vendeur a apporté toutes les informations nécessaires dans ce courrier du 2 mai 2015.

— Les conclusions du 4 septembre 2018 et du 9 janvier 2019 dans lesquelles M. X a reconnu avoir reçu ce courrier ne sont pas une maladresse grossière, mais un aveu judiciaire réitéré.

L’engagement est irrévocable.

— L’absence de radiateur et d’isolement du local technique était apparente.

— Les vendeurs sont de bonne foi . Ils n’ont jamais utilisé l’ humidificateur. Ils posaient une bâche,ce qui était suffisant pour éviter des remontées d’humidité.

— Il a fallu les investigations de l’expert judiciaire et du sapiteur pour établir que l’installation ne permettait pas de chauffer correctement l’eau de la piscine, que le déshumidificateur était non-fonctionnel, qu’il n’y avait pas de VMC.La ventilation du hall n’est pas obligatoire pour une piscine privée.

— Ils ne se baignaient pas l’automne et l’hiver.

— Le changement d’avocat en appel n’autorise pas à tenir des propos calomnieux et diffamatoires. Les écritures sont outrageantes, causent un préjudice à la SCI qu’elle évalue à 7500 euros.

— Subsidiairement, l’action estimatoire n’est pas équivalente au coût des travaux correctifs.

— Il convient de tenir compte de la vétusté des installations qui sont vieilles de 14 années, d’appliquer un abattement pour vétusté.

— Le vendeur n’a pas à financer des améliorations telles le chauffage du local.

— La recommandation de natation faite à M. X par son médecin est postérieure à la vente, n’est pas quotidienne.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 février 2021.

SUR CE

-sur l’existence de vices

L’article 1641 du code civil dispose : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M. X soutient avoir acheté une maison affectée de plusieurs vices :

— une piscine inapte à une utilisation toute l’année,

— des remontées d’odeurs nauséabondes dans la salle de bain

Il exerce une action en indemnisation, estime que ces défauts empêchent l’usage recherché, usage qui était connu du vendeur.

L’expert judiciaire a constaté les éléments suivants:

- la piscine

a) déshumidification : Le déshumidificateur est en panne, n’a plus de gaz. Les filtres sont encrassés. Sa puissance est insuffisante pour le volume de la pièce.

Le thermostat-hygrostat du local technique est défectueux.

b)chauffage de l’eau de la piscine

L’échangeur est correctement dimensionné mais a une alimentation qui manque de puissance, ne fonctionne donc pas. L’alimentation électrique est insuffisante.

Les 4 panneaux solaires sur le toit sont largement insuffisants pour chauffer le ballon d’eau chaude et l’eau de la piscine.

L’installation actuelle, si elle fonctionnait correctement, ne pourrait assurer le chauffage que quelques mois par an. Les premiers propriétaires ont bricolé une installation.

L’installation a 14 ans, correspond à un usage de quelques mois dans l’année.

c)La VMC n’est pas raccordée

Il ressort donc de l’expertise que l’installation de la piscine ne permet une utilisation que quelques mois par an du fait de sa conception, de son ancienneté, de son défaut d’entretien.

L’installation électrique repose sur des panneaux solaires en nombre insuffisant pour permettre de chauffer la maison et la piscine.

Le déshumidificateur est non seulement en panne mais d’une puissance insuffisante au regard du volume du local technique.

-sur l’évacuation des eaux usées de la baignoire

L’expert confirme des remontées de mauvaises odeurs en liaison avec l’évacuation Eaux Usées de la baignoire. Il estime que ce désordre provient du siphon qui n’a plus de garde d’eau.

Il indique : Il semble que les mauvaises odeurs soient apparues après l’emménagement, rappelle que M. X a visité l’immeuble plusieurs fois avant d’acquérir, n’a jamais rien remarqué.

La SCI conteste avoir jamais subi ce désagrément, produit de nombreuses attestations de personnes ayant séjourné dans l’immeuble et utilisé la salle de bains sans avoir jamais rien remarqué.

L’expert judiciaire a estimé en fin de compte que le désordre était apparu après la vente, préconisé le changement du siphon de la baignoire.

Il n’est pas démontré par l’acquéreur que ce défaut existait à la date de la vente.

Il ressort donc des éléments précités que la piscine est affectée d’un vice caché dans la mesure où le sous-dimensionnement de l’installation, ses défaillances sont incompatibles avec l’ utilisation recherchée.

-sur le caractère caché du vice

L’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le premier juge a débouté M. X de ses demandes au motif que l’acquéreur avait été correctement informé par le vendeur. Il s’est fondé en substance sur le courrier du 2 mai 2015 adressé par le vendeur à M. X, courrier démontrant selon le tribunal qu’il avait transmis toutes les informations dont il disposait sur la piscine, s’était montré loyal.

Il a relevé en outre que l’acquéreur avait remarqué l’absence de radiateur et d’isolation du local technique, éléments qui étaient apparents avant la vente.

M. X soutient que les défauts de la piscine étaient cachés, qu’il ne lui ont été révélés qu’à la faveur du rapport d’expertise judiciaire.

-sur l’existence d’un aveu judiciaire

Devant la cour, M. X assure que son précédent conseil s’est trompé en concluant qu’il avait effectivement reçu un courrier daté du 2 mai 2015 rédigé par le vendeur.

La SCI fait valoir que les conclusions signifiées devant le premier juge constituent un aveu judiciaire irrévocable.

L’article 417 du code de procédure civile dispose : la personne investie d’un mandat de représentation en justice est réputée, à l’égard du juge et de la partie adverse, avoir reçu pouvoir spécial de faire ou accepter un désistement, d’acquiescer, de faire, accepter ou donner des offres, un aveu, ou un consentement. Le mandataire ne peut être admis à établir la preuve contraire.

Il est de droit constant que l’avocat investi d’un mandat de représentation en justice engage par un aveu la partie qu’il représente à raison des déclarations et de la reconnaissance d’un fait dans les conclusions qu’il dépose en son nom lorsqu’il s’agit d’une procédure écrite.

L’article 1383 du code civil dispose : l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

L’article 1383-2 du code civil dispose que l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

Il appartient donc à M. X qui avait reconnu avoir reçu ce courrier dans des conclusions signifiées à deux reprises en première instance de démontrer une erreur de fait, ce qu’il ne fait pas.

Il est certain qu’un aveu judiciaire ne saurait être révoqué du seul fait qu’ayant été contenu dans des conclusions de première instance , il ne se trouve pas dans les conclusions d’appel.

Les conclusions du 4 septembre 2018 et du 9 janvier 2019 constituent donc un aveu judiciaire réitéré du fait qu’il a effectivement reçu le courrier du 2 mai 2015.

Il importe néanmoins de s’interroger sur la portée réelle de ce courrier, sur la qualité des informations qui ont été transmises à M. X avant la signature du compromis de vente.

Il résulte du courrier du 2 mai 2015 que M. X avait en effet remarqué le défaut d’isolation du local technique, l’absence de radiateur, s’était étonné de la rédaction de l’annonce, qui décrivait la piscine comme piscine intérieure chauffée.

Force est de relever l’ambiguïté de la réponse apportée par M. Y qui explique avoir repris les termes de l’annonce utilisée avant qu’il n’achète sans se prononcer expressément sur l’adéquation de l’expression reprise.

S’il poursuit en 'ré-expliquant les principes du chauffage’ qui reposent sur un ballon solaire destiné à chauffer l’eau pour la maison, puis 'pour le complément disponible’ la piscine, il s’abstient de préciser que le complément disponible est en fait quasi-inexistant.

L’expert s’est prononcé sans ambages et écrit que l’installation ne permet pas de chauffer la piscine du fait d’une puissance insuffisante.

Le fait pour le vendeur d’expliquer les principes sans préciser ses conséquences concrètes, sa

matérialisation, le fonctionnement réel ne constitue pas une information transparente, loyale, suffisante.

Les autres informations données par le vendeur, serait-ce sur deux pages n’en sont pas réellement . En effet, le vendeur indique ne pouvoir se prononcer sur le fonctionnement de l’installation chauffage et du déshumidificateur dans la mesure où il ne s’en est pas servi depuis son acquisition.

Il assure seulement que la bâche est simple à mettre en place, très efficace pour éviter les remontées d’humidité.

Il invite enfin le vendeur à revisiter l’immeuble 'avec des spécialistes qui pourront lui expliquer les installations sur la piscine, lui proposer tout aménagement qu’il souhaiterait.'

Le vendeur indique ne pas savoir si le système de chauffage et le déshumidificateur fonctionnent alors que l’expert judiciaire a indiqué qu’ils étaient en panne.

L’expert a en outre précisé que les dysfonctionnements n’étaient probablement pas apparents au moment de la vente s’agissant de matériel technique défaillant ou mal conçu.

S’il est établi que le défaut d’isolation, l’absence de radiateur du local technique étaient apparents, ont été remarqués par M. X, la panne du déshumidificateur, l’incapacité de l’installation électrique à chauffer l’eau de la piscine n’ont pu être constatées que postérieurement à la vente, et n’ont été clairement démontrées que par le rapport d’expertise judiciaire.

Ce n’est pas le défaut de chauffage du local technique qui empêche les bains mais bien l’impossibilité structurelle de chauffage de la piscine du fait d’une installation défectueuse et mal conçue.

Le vendeur ne saurait prétendre que cet usage ne lui a pas été spécifié dès lors que l’annonce qu’il a rédigée portait sur une piscine couverte chauffée, expression qui implique nécessairement que l’eau soit chauffée.

Il résulte donc des éléments précités que les vices affectant la piscine n’étaient ni apparents ni connus de l’acquéreur.

-sur la mauvaise foi du vendeur

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Compte tenu de la clause de non-garantie incluse dans l’acte de vente, il appartient à M. X de démontrer la mauvaise foi du vendeur, sa connaissance des vices de l’installation.

La SCI soutient avoir découvert les vices à la faveur du rapport d’expertise judiciaire, fait valoir qu’elle a acheté la piscine en l’état avec ses installations, n’a jamais utilisé le déshumidificateur, la VMC, ni éprouvé le besoin de faire chauffer l’eau, n’a pas été destinataire des notices d’utilisation par son vendeur.

M. X soutient quant à lui que son vendeur avait connaissance des vices, se fonde sur les déclarations qu’il a faites lors de l’expertise amiable, sur le témoignage de M. Z, plombier.

Il résulte du rapport d’expertise amiable rédigé par le cabinet Texa les éléments suivants :

'M. Y n’a pas constaté le problème d’humidité dans le local piscine.

Cependant, après discussion, il nous apprend qu’il a dû mettre une bâche d’hiver pour limiter le phénomène de condensation.

De plus, M. Z, plombier, est intervenu à plusieurs reprises notamment le 25 novembre 2010 pour un dysfonctionnement de la chaudière.

L’entreprise Z 'avait informé l’ancien propriétaire des dysfonctionnements de l’ensemble chauffage /déshumidificateur de la piscine ( confirmation des désordres par le bureau Clim Air dossier n°1630011). Le devis de l’entreprise Z est basé sur cette étude et s’élève à 8262,50 euros TTC.'

Si le devis et l’étude du bureau Clim Air ne sont pas annexés au rapport produit, M. X produit un écrit rédigé par M. Z en date du 20 janvier 2016 intitulé 'objet: désordres constatés par l’ancien propriétaire

Je soussigné, M. Z C, Thermi-gaz, Thermi-Clim, Thermi-Elec atteste que l’ancien propriétaire nous avez sollicité pour des problèmes d’humidité dans un local piscine et pour chauffer la piscine ainsi que pour des problèmes avec le tout à l’égoût. Ce Monsieur devait nous donner suite mais ne l’a jamais fait.'

Si la SCI fait valoir que M. Z n’était pas son plombier, est probablement un ami de M. X, n’a pas attesté conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, elle ne prouve pas que cette attestation qui n’est pas irrégulière ou non probante du seul fait qu’elle ne se conforme pas aux exigences prévues par l’article 202 du code de procédure civile ne soit pas sincère. La SCI ne s’explique pas sur cette demande d’intervention non suivie d’effet adressée à un plombier-chauffagiste qui démontre que les insuffisances de l’installation étaient connues du vendeur.

Il ressort enfin de l’attestation rédigée par M^me B, voisine le 13 avril 2017 que les vendeurs utilisaient leur piscine non pas deux mois par an mais bien plus souvent : 'Je les entendais se baigner très souvent dans leur piscine, ceci principalement à partir de mars-avril et jusqu’à octobre environ. Ils se baignaient parfois même l’hiver.'

M. Y a également indiqué dans un dire du 5 juillet 2017 adressé à l’expert qu’ils se baignaient plus de six mois dans l’année.

Les éléments précités démontrent que le vendeur, au regard de l’utilisation qu’il faisait de sa piscine, savait que l’eau n’était pas chauffée.

La bâche présentée comme permettant de limiter le phénomène de condensation s’explique par la panne du déshumidificateur.

Le témoignage du plombier démontre que vendeur avait envisagé de faire des travaux permettant de remédier aux désordres connus avant d’y renoncer.

La connaissance effective des vices de la piscine par le vendeur étant démontrée, il y a lieu d’écarter la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

-sur l’indemnisation des préjudices

-préjudice matériel

M. X sollicite la somme de 18 721,20 euros en réparation de son préjudice matériel.

Cette somme correspond aux devis validés par l’expert judiciaire portant sur le coût des travaux incluant un déshumidificateur, une pompe à chaleur, une VMC, la réparation du siphon de la baignoire.

La SCI fait valoir qu’elle ne saurait être condamnée à payer le coût d’améliorations qui n’existaient pas, à financer une installation neuve alors que l’installation était âgée de 14 ans, rappelle que la VMC n’a jamais fonctionné.

Dans la mesure où M. X n’a pas établi que le défaut du syphon existait à la date de son acquisition, les travaux de reprise ne sauraient inclure le coût de cette réparation.

S’agissant de la VMC, il est constant que la VMC n’a jamais été raccordée.

Il n’est pas démontré que le vendeur ait laissé croire à l’acquéreur que le local était équipé d’une VMC en état de fonctionnement.

Il fait valoir à juste titre qu’elle n’est pas obligatoire dans une piscine privée.

Les postes de préjudice relatifs au siphon et à la VMC ne seront donc pas retenus.

La demande est fondée s’agissant des travaux qui concernent le déshumidificateur pour 10 014 euros, l’installation d’une pompe à chaleur air/eau Zodiac PM 30 pour 5863,20 euros, soit la somme de 15 877,20 euros, travaux indispensables, validés par l’expert permettant de disposer d’une piscine intérieure chauffée.

La SCI sera déboutée de sa demande relative à la prise en compte d’un abattement pour vétusté, demande incompatible avec une indemnisation intégrale du préjudice subi résultant de la vente d’une installation défectueuse, inapte à assurer les prestations promises.

-préjudice de jouissance

M. X a été privé d’utiliser sa piscine comme il l’entendait depuis septembre 2015.

La demande d’indemnisation formée à hauteur de 5000 euros est donc justifiée.

-préjudice moral

M. X forme une demande de 5000 euros de ce chef.

Il ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est indemnisé au titre du préjudice de jouissance. Il sera donc débouté de sa demande.

-sur les demandes reconventionnelles de la SCI Les Oiseaux de Royan

La SCI estime que les conclusions du 27 août 2019 réitérées le 25 février 2020, conclusions qui imputent à la SCI « une escroquerie au jugement, en créant de toute pièce un courrier qu’elle a produit en Justice à deux reprises pour tenter (non sans succès) de faire échec à la procédure dont elle faisait l’objet », et qui indiquent que le courrier du 2 mai 2015 a été «très vraisemblablement rédigé postérieurement à la vente, pour les besoins de la cause» sont calomnieuses et diffamatoires au sens des articles 24 du code de procédure civile, 29 alinéa 1 et 41 alinéa 5 de la loi du 29 juillet 1881.

L’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 prévoit : Toute expression qui contient l’imputation d’un fait précis et déterminé de nature à porter atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne visée, constitue une diffamation. (…)

Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage ni le compte-rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

L’immunité instituée par l’article 41 est destinée à garantir le libre exercice du droit d’agir ou de ses défendre en justice. Elle couvre les écrits produits devant les tribunaux et ne reçoit exception que dans les cas où les faits diffamatoires sont étrangers à la cause.

Si les conclusions indiquant que le courrier du 2 mai 2015 a été rédigé en cours de procédure, constitue un faux dont la SCI s’est servie aux fins d’escroquerie au jugement sont effectivement de nature à porter atteinte à l’honneur et à la considération du gérant de la SCI, ces écrits sont en relation directe avec la défense de M. X, ne sont pas étrangers à sa cause.

La SCI sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la SCI les Oiseaux de Royan.

Il est équitable de condamner l’intimée à payer à l’appelant la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— constate l’existence d’un aveu judiciaire de la part de M. X quant au fait qu’il a effectivement reçu la lettre du 2 mai 2015 envoyée par le vendeur

— dit que les conclusions de l’appelant signifiées par RPVA devant la Cour d’Appel de Poitiers les 27 août 2019 (page 9, avant-dernier et dernier paragraphes) et 25 février 2020 (page 10 § 3 et 4), bénéficient de l’immunité prévue par l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881

— déboute la SCI Les Oiseaux de Royan de sa demande d’indemnisation à ce titre

-infirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau

— dit que M. X est fondé à exercer une action en indemnisation contre la SCI les Oiseaux de Royan sur le fondement de la garantie des vices cachés

— condamne la SCI les Oiseaux de Royan à payer à M. D-E X les sommes de :

15 877, 20 euros au titre du préjudice matériel

5000 euros au titre du préjudice de jouissance

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne la SCI Les Oiseaux de Royan aux dépens de première instance et d 'appel incluant les frais de référé et d’expertise avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Arzel et associés

-condamne la SCI Les Oiseaux de Royan à payer à M. D-E X la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,