PhD/ND

Numéro 21/3464

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 16/09/2021

Dossier : N° RG 20/00307 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HPMV

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

Y X

C/

EPIC HABITAT SUD ATLANTIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Septembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Juin 2021, devant :

Monsieur A B, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

A B, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Valérie SALMERON, Président

Monsieur A B, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame Y X

née le […] à […]

de nationalité Française

résidence Haritzaga Bat S – logement […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000558 du 14/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Emilie LEMIERE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

HABITAT SUD ATLANTIC – OFFICE COMMUNAUTAIRE DE L’HABITAT DU PAYS BASQUE, EPIC

agissant poursuites et diligences des Président et Membres de son conseil d’administration ainsi que de son Directeur demeurant en ces qualités au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle GORGUET de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 24 DECEMBRE 2019

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BAYONNE

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2018, l’office « Habitat Sud Atlantic », établissement public industriel et commercial (le bailleur) a loué à M^me Y X (la locataire) un appartement de type 3 situé à Bidart, […], résidence Haritzaga bâtiment S logement […], à compter du 10 août 2018, moyennant mensuellement un loyer de 443,20 euros et une provision sur charges de 70,94 euros.

Courant 2019, le bailleur a été destinataire de plaintes de résidents dénonçant divers troubles de voisinage reprochés à M^me X.

Par acte d’huissier du 31 octobre 2019, l’office Habitat Sud Atlantic a fait assigner M^me X par devant le tribunal d’instance de Bayonne en résiliation du bail et expulsion, au visa de l’article 1728 du code civil.

M^me X n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 24 décembre 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal d’instance de Bayonne a :

— prononcé la résiliation du bail portant sur un appartement de type 3 situé à Bidart, […], résidence Haritzaga bâtiment S logement […]

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M^me X, dans les conditions définies par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— rejeté la demande d’astreinte

— condamné M^me X à payer à la requérante :

— à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charge alors en cours

— une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 29 janvier 2020, M^me X a relevé appel de ce jugement.

Par décision du 14 février 2020, M^me X a obtenu l’aide juridictionnelle totale.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2021.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 avril 2020 par M^me X qui a demandé à la cour de :

— infirmer la décision susvisée

— débouter Epic Habitat Sud Atlantic de l’intégralité de ses demandes

— condamner Epic Habitat Sud Atlantic à payer à M^me X la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Lemiere laquelle renoncera au bénéfice de l’aide judiciaire.

Vu les dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2020 par l’office Habitat Sud Atlantic qui

a demandé à la cour de confirmer purement et simplement le jugement entrepris, sauf à condamner en outre l’appelante à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

MOTIFS

En application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander en justice la résolution du contrat.

Outre l’obligation générale édictée à l’article 1728 du code civil imposant à tout locataire d’user de la chose louée raisonnablement, en matière de bail d’habitation statutaire, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige spécialement le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En outre, en l’espèce, le contrat de bail renvoie également au règlement intérieur de l’immeuble stipulant que le locataire doit assurer les meilleures conditions de vie de l’ensemble des habitants et des futurs locataires de l’immeuble, observer les lois et règlements locaux concernant la tranquillité, la sécurité et la salubrité publique de telle façon que son comportement ne trouble pas la tranquillité de ses voisins, étant précisé que sont considérés comme troubles de voisinage les bruits caractérisés par leur durée, leur intensité et leur répétition (appareils de diffusion du son et de la musique, réceptions tardives et bruyantes, utilisations d’appareils ménagers ou de bricolage la nuit, cris d’animaux, barbecues sur les balcons, etc…).

Le règlement stipule encore que :

— le locataire doit transporter les ordures ménagères jusqu’aux emplacements réservés à cet effet et les déposer dans les poubelles collectives, les objets encombrants devant être déposés dans les locaux prévus à cet effet s’il en existe.

— les halls d’immeuble doivent toujours être dégagés pour permettre aux occupants d’accéder librement aux logements […].

Enfin, le locataire répond du fait des personnes qui vivent à son domicile et du fait des tiers qu’il a introduit dans son logement ou dans les parties communes de l’immeuble collectif.

En l’espèce, le bailleur fait valoir que M^me X, en dépit de multiples avertissements, mises en demeure et sommations, n’a pas mis un terme aux troubles de voisinage répétés, dénoncés par les voisins excédés par les cris et les bruits provenant du logement, les va-et-vient diurnes et nocturnes de personnes de son entourage qui s’installent dans les parties communes, générant des désordres, outre le dépôt dans les couloirs de l’immeuble des sacs d’ordures ménagères, outre un vélo.

M^me X, qui n’avait pas comparu en première instance, réfute la valeur probante des pièces versées aux débats impropres, selon elle, à caractériser les griefs purement subjectifs et non avérés allégués par la requérante, ni à lui en imputer la responsabilité ou établir leur gravité, faisant valoir qu’elle était victime de violences conjugales de la part de son nouveau compagnon, qu’en outre, elle n’avait pas été mise en demeure de faire cesser les troubles allégués et que, outre l’assignation tardive en résiliation du bail, aucun trouble n’a été constaté postérieurement à celle-ci.

S’il est exact que, début février 2019, M^me X a hébergé un nouveau compagnon à l’encontre duquel elle a porté plainte pour des faits de violence commis sur sa personne le 25 février 2019, en présence de son fils âgé de huit ans, l’appelante n’a fourni aucune précision sur le sort de cette plainte ni sur sa situation personnelle actuelle alors que les locataires voisins ont dû signer une pétition le 23 avril 2019 pour se plaindre des altercations violentes entre M^me X et son compagnon, la dernière en date du 18 avril 2019, laissant craindre, selon les pétitionnaires, des risques pour la sécurité de M^me X et de son enfant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 mai 2019, le bailleur a mis en demeure M^me X de faire cesser le tapage et les cris provenant de son logement entraînant des interventions de la police, et dès le 16 mai 2019, porté les faits à la connaissance du procureur de la République de Bayonne.

Le 04 mai 2019, le bailleur a doublé cette mise en demeure d’une sommation avant médiation tenant aux mêmes fins.

Antérieurement, et par lettre du 25 février 2019, le bailleur avait également demandé à M^me X de dégager les encombrants, sacs poubelles et vélo, des abords de sa porte palière.

Le bailleur justifie avoir encore été saisi, en juillet 2019, d’une plainte de la voisine directe, disant craindre pour sa sécurité, déplorant la répétition des altercations bruyantes entraînant l’intervention de la police, l’expulsion puis le retour au domicile du compagnon de M^me X, faisant également état de la présence de personnes de la connaissance de celle-ci dans la résidence, jetant leurs cigarettes sur la terrasse, sortant la poubelle crevée, jouant de la musique jusqu’à 23h30, le témoin précisant encore avoir été réveillé à 2h30 du matin par le bruit de l’aspirateur provenant du logement de M^me X, puis avoir pris rendez-vous avec les services sociaux pour s’occuper de M^me X, avant de déplorer l’inertie des autorités publiques et du bailleur (pièces 8 et 9).

Le 24 juillet 2019, le bailleur a de nouveau mis en demeure M^me X de cesser de déposer ses sacs poubelles devant la porte palière, l’invitant à témoigner plus de respect envers ses voisins.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 août 2019, le bailleur a également informé M^me X de la dernière réclamation concernant les bruits d’aspirateur et la musique nocturne, la mettant en demeure de modifier son comportement conformément à l’article 2 du règlement intérieur.

Et, le 28 août 2019, le bailleur a fait délivrer une nouvelle sommation avant médiation dénonçant de nouveaux faits de nuisances sonores, les dernières en date des 15 et 16 août 2019 à la suite d’une bagarre dans le logement, outre le dépôt des sacs poubelles dans les parties communes et l’étendage de linge sur la rambarde de la terrasse, rappelant à M^me X que son comportement, contraire au bail, serait de nature à l’exposer à une résiliation du bail et son expulsion.

Enfin, les occupants de 15 logements voisins ont signé une nouvelle pétition le 11 septembre 2019 faisant état, à la suite d’une rencontre organisée à la mairie de Bidart, qu’ils subissaient toujours des nuisances causées par M^me X ainsi que par les personnes qui se rendent à son domicile :

— individus dormant la nuit dans les couloirs et les escaliers ; ils ont uriné sur les murs ; ils ont été vus à de multiples reprises avec M^me X et ont connaissance du code d’accès de la résidence

— violente bagarre dans l’appartement de M^me X le 16 août 2019 dans la nuit. Durant cette nuit, le commissariat a été appelé à trois reprises et par des locataires différents.

Les pétitionnaires disent craindre pour leur sécurité et celle de leurs enfants, ne pouvant plus vivre sereinement et en paix.

Il résulte des constatations qui précèdent que le bailleur, loin de tarder à délivrer l’assignation en résiliation du bail, a pris toutes les précautions nécessaires en vue de parvenir d’abord à une solution amiable mais dont la perspective s’éloignait en raison de la persistance des plaintes du voisinage nécessitant des interventions sur la base de faits nouveaux et réitérés, dûment établis par les éléments concordants versés aux débats, constitutifs d’une violation grave et répétée de ses obligations contractuelles par M^me X qui, en dépit des mises en demeure et sommations précises et circonstanciées qui lui ont été adressées, a introduit dans son logement et la résidence des tiers à l’origine de désordres portant atteinte à la tranquillité du voisinage, commis des faits de tapage nocturne, s’est affranchie des règles d’hygiène et d’occupation des parties communes, manifestant un désintérêt pour le respect des règles régissant la vie de la collectivité que ne peut exonérer la propre violence dont M^me X a pu être victime de la part de son compagnon.

Le maintien des relations contractuelles est donc devenu impossible.

Le jugement entrepris sera donc entièrement confirmé concernant la résiliation du bail, l’expulsion de M^me X, le rejet de l’astreinte, la condamnation de M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charge, outre les dépens et une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X sera condamnée aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité complémentaire de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

CONDAMNE M^me X aux dépens d’appel,

CONDAMNE M^me X à payer à l’intimée une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur A B, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,