RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/20013 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6JSR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 14/03598

APPELANTE

SAS MONTOIT IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 178 503

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

Assistée de M^e Arnaud DUFFOUR de la K D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, avocat plaidant substitué par M^e Christophe CARDOSO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030, avocat plaidant

INTIMES

Madame B C épouse Y A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e F G H, avocat au barreau de PARIS, toque : P0054

Monsieur D Y A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e F G H, avocat au barreau de PARIS, toque : P0054

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Octobre 2020, en audience publique, devant

la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 18 juillet 2008, la commune de Gournay-sur-Marne a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. et M^me X différents locaux composés d’une maison en pierre meulière, d’un bâtiment en aile et d’un deuxième bâtiment en aile, situés '2, […] sur laquelle elle porte le numéro 2 et de l’avenue de Champs numéro 33" à GOURNAY-SUR- MARNE (93460), pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 23 mai 2008 pour se terminer le 22 mai 2017, moyennant un loyer annuel de 12.000€ hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2009, M. et M^me X ont cédé leur fonds de commerce de 'café-vins-liqueurs-brasserie- tabletterie- sous -dépôt de journaux et publications, auquel est annexé un bureau de validation du loto et auquel est annexé la gérance d’un débit de tabac connu sous l’enseigne « TABAC DES DEUX DÉPARTEMENTS », exploité dans les locaux loués à M. et M^me Y A.

Par acte authentique du 31 mai 2013, la commune de GOURNAY SUR MARNE a vendu l’immeuble, objet du bail à la société MONTOIT IMMOBILIER.

Le 7 novembre 2013, la société MONTOIT IMMOBILIER a donné congé aux preneurs à effet du 22

mai 2014, avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 24 février 2014, la société MONTOIT IMMOBILIER a assigné les époux Y A aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Par jugement du 28 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté la demande de nullité du congé délivré le 7 novembre 2013 et a commis un expert aux fins

d’évaluer l’indemnité d’éviction. Le rapport d’expertise a été déposé le 29 mai 2017.

Par jugement en date du 23 novembre 2016 le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la société MONTOIT IMMOBILIER de sa requête en omission de statuer aux fins de donner à l’expert la mission de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.

La société MONTOIT IMMOBILIER a interjeté appel le 11 janvier 2017 à l’encontre des jugements en date des 28 octobre 2015 et 23 novembre 2016. Cette affaire enregistrée au rôle de la cour d’appel sous le numéro RG 17/00968 a fait l’objet d’une ordonnance d’incident en date du 8 octobre 2018, déclarant recevables les appels formés à l’encontre de ces deux décisions, et d’un arrêt de la cour en date du 18 décembre 2018, ordonant le retrait du rôle de l’affaire.

Par acte d’huissier de justice du 17 septembre 2015, la société MONTOIT IMMOBILIER a de nouveau assigné les époux Y A devant le tribunal de grande isntance de Bobigny aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

Les instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement en date du 19 juillet 2018 le tribunal de grande instance de Bobigny a :

Débouté la société MONTOIT IMMOBILIER de sa demande de déchéance des époux Y A du droit à indemnité d’éviction,

Fixé à 420.000€ l’indemnité d’éviction due par la société MONTOIT IMMOBILIER à D Y A et B Y A,

Fixé l’indemnité d’occupation due par D Y A et B Y A à la société MONTOIT IMMOBILIER, et ce à compter du 22 mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, au dernier loyer réclamé au 22 mai 2014, hors taxes et hors charges,

Dit que les sommes déjà versées depuis le 22 mai 2014 par D Y A et B Y A à la société MONTOIT IMMOBILIER en contrepartie de l’occupation des lieux seront déduites de la créance d’indemnité d’occupation du bailleur,

Ordonné la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction,

Condamné la société MONTOIT IMMOBILIER aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître F G H,

Condamné la société MONTOIT IMMOBILIER à payer à D Y A et B Y A la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 10 août 2018, la société MONTOIT IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement.

Un appel incident a été formé par les consorts Y A le 8 février 2019.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 9 novembre 2018, la société MONTOIT IMMOBILIER, demande à la Cour de :

Vu les articles L145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 1134 ancien du Code civil (applicable en l’espèce),

JOINDRE la présente affaire avec l’affaire pendante devant la même Cour et enregistrée sous le n°17/00968 ;

INFIRMER en toutes ses dispositions la décisions entreprise ;

Partant,

A titre principal,

DIRE que les époux Y A sont déchus de tout droit au renouvellement de leur bail et du paiement de l’indemnité d’éviction correspondante ;

Par conséquent,

ORDONNER sans délai l’expulsion de M. et M^me Y A et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués sis 2, […], à l'[…] et de l'[…] à […]) exerçant sous l’enseigne « Tabac des deux communes »;

DIRE que faute par eux d’avoir quitté les lieux dans les conditions définies par le Jugement, il sera procédé à leur expulsion en la forme accoutumée aves l’assistance de la Force Publique si besoin est ;

Dans ce cas, ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Subsidiairement,

DIRE que l’indemnité d’éviction due aux époux Y A ne saurait excéder 256 069 € toute causes confondues ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement les époux Y A au paiement d’une indemnité d’occupation de 55 8622€ à compter du 22 mai 2014 (les charges demeurant exigibles en sus) sous déduction des loyers payés depuis cette date ;

Le cas échéant,

ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNER solidairement les époux Y A aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise et de constat dont le recouvrement sera effectué

par l’AARPI JRF AVOCATS, représentée par Maître Stéphane FERTIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 24 février 2020, M. D Y A et M^me B Y A, demandent à la Cour de :

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— « Débouté la société MONTOIT IMMOBILIER de sa demande de déchéance des époux Y A du droit à indemnité d’éviction,

— Fixé l’indemnité d’occupation due par D Y A et B Y A à la société MONTOIT IMMOBILIER, et ce à compter du 22 mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, au dernier loyer réclamé au 22 mai 2014, hors taxes et hors charges,

— Dit que les sommes déjà versées depuis le 22 mai 2014 par D E A et B Y A à la société MONTOIT IMMOBILIER en contrepartie de l’occupation des lieux seront déduites de la créance d’indemnité d’occupation du bailleur,

— Ordonné la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction,

— Condamné la société MONTOIT IMMOBILIER aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître F G H,

— Condamné la société MONTOIT IMMOBILIER à payer à D Y A et B Y A la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ».

LA REFORMANT pour le surplus :

— Condamner la demanderesse à payer à M. et M^me Y la somme de 664 041€, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’éviction.

— Débouter la société MONTOIT IMMOBILIER de toutes ses demandes.

— Condamner la société MONTOIT IMMOBILIER au paiement de la somme de 7 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel.

— Condamner la société MONTOIT IMMOBILIER aux dépens d’appel, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître F G H, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 juin 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le refus de paiement de paiement d’une indemnité d’éviction

La bailleresse conclut à l’infirmation du jugement entrepris. Elle soutient que les preneurs doivent être déchus de leur droit au renouvellement de leur bail et au paiement d’une indemnité d’éviction, car ils ont sous-loué une partie des locaux pris à bail sans autorisation du bailleur, cette infraction instantanée n’ayant pas à être précédée d’une mise en demeure, pour entraîner la résiliation du bail ou la déchéance du droit à indemnité d’éviction, que cette activité de mise à disposition de locaux meublés, s’apparente au surplus à une activité hôtelière interdite par le bail, qu’ils ont par ailleurs

modifié les lieux loués sans autorisation du bailleur transformant les trois pièces visées au bail, en deux appartements distincts avec cuisine et salle de bains.

La cour relève que c’est à juste titre que les preneurs font valoir que ce dernier grief, ne peut être retenu comme motif grave et légitime entraînant le refus du paiement d’une indemnité d’éviction, qu’autant qu’il est précédé d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser cette infraction. En l’espèce, il est constant qu’aucune mise en demeure n’a été adressée aux preneurs d’avoir à remettre les lieux en l’état.

Il en est de même de l’allégation de non respect de la clause de destination en raison d’une activité de type hôtelier qui serait exercée dans les lieux loués, laquelle n’a pas été précédée d’une mise en demeure de cesser cette infraction.

Dans ces conditions, ces griefs ne peuvent être retenus.

C’est à juste titre que le bailleur soutient que la sous-location sans son autorisation, ne peut être régularisée, et peut être retenue comme un motif grave et légitime de refus d’indemnité d’éviction, sans que la délivrance préalable d’une mise en demeure soit nécessaire.

Cependant, ce motif ne peut être retenu qu’autant qu’il est établi. En l’espèce, les preneurs contestent l’existence de telles sous-locations et la société bailleresse n’établit ses dires que par la production d’un constat d’huissier sur ordonnance sur requête dressé le 1^er septembre 2015. Or les preneurs contestent la validité dudit constat et font valoir, que malgré leurs demandes, l’huissier n’a pas indiqué à quelle date il avait été saisi pour opérer. La bailleresse ne s’explique pas sur ce point.

La cour relève que l’ordonnance en date du 3 juillet 2015, commettant l’huissier de justice disposait que :

'disons qu’à défaut de saisine de Maître K I-J (sic), huissier de Justice, et du versement entre ses mains de la provision dans le délai impératif d’un mois suivant la présente ordonnance, la désignation de cet officier ministériel sera caduque et privée d’effet.

disons que l’huissier commis devra accomplir sa mission dans le mois de sa saisine et qu’à défaut de celle-ci par la remise à l’expiration de ce délai à la partie requérante du constat ordonné ce jour, Maître K I J (sic) sera de plein droit déchargé de sa mission et privé de tous pouvoirs'.

Le constat ayant été dressé près de deux mois après la date de l’ordonnance, la preuve n’est pas rapportée par la bailleresse, alors que cette preuve lui incombe, que l’huissier de justice constatant a bien accompli sa mission dans les délais donnés par l’ordonance. Il en résulte qu’ à défaut du respect desdits délais, l’huissier de justice ne pouvait accomplir sa mission dans un local privé et ses constatations effectuées dans des conditions irrégulières sont dépourvues de force probante.

La bailleresse ne produisant aux débats aucune autre preuve de ses allégations quant à une sous-location non autorisée et l’existence de celle-ci n’étant pas reconnue par les preneurs, le motif allégué pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction n’est pas établi et le jugement sera confirmé de ce chef étant au surplus relevé que la bailleresse ne sollicite plus dans le dispositif de ses dernières conclusions le prononcé de la résiliation du bail résiduel.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à

permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraîne la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.

L’avis de l’expert selon lequel l’éviction entraînera la perte du fonds n’a pas été démenti par le bailleur sur lequel l’article L.145-14 du code de commerce fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre.

L’éviction entraînera dès lors la perte du fonds dont la valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail.

La cour rappelle que la valeur d’acquisition de ce fonds de commerce est sans incidence sur sa valorsation dans le cadre d’une indemnité d’éviction. Celle-ci devant s’appréciser au plus près de la date à laquelle l’éviction aura lieu, alors que le preneur a pu développer son fonds et ainsi augmenter sa valeur, ce qui est le cas en l’espèce, l’expert judiciaire soulignant que les résultats du fonds qui étaient à la baisse lors de la vente, sont depuis à la hausse.

Le montant de l’indemnité de remplacement est égal à la « valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ».

S’agissant d’un bar-restaurant, tabletterie et télécartes, tabac, loto et autres, il est d’usage de valoriser séparérement ces différentes activités, ce qu’admettent les parties.

Le chiffre d’affaires moyen doit être actualisé, l’indemnité d’éviction devant être évaluée au plus proche du moment où elle est fixée. En l’espèce, les preneurs versent aux débats leurs états financiers pour les années 2016, 2017 et 2018. Il en résulte que la moyenne du chiffre d’affaires est de 229.931,66 euros ( 218.755 euros en 2016, 217.387 euros en 2017 et 253.653 euros en 2018). Le chiffre d’affaires moyen pour l’activité tabletterie et télécarte est de 14.295 euros, de 54.229 euros pour l’activité tabac et de 29.033 euros pour l’activité loto et autres. Le chiffre d’affaires moyen pour l’activité bar-restaurant est en conséquence de 132.374,66 euros, arrondie à 132.775 euros.

A parir du chiffre d’affaire total sur la vente de marchandises, l’expert judiciaire a retenu la ventilation suivante : 49% café-bar et 51% restauration. Cette répartition est contestée par les preneurs qui lui préfèrent une répartition de 69% pour la partie café-bar et 31% pour la partie restaurant.

Contraiement à ce que soutient l’expert judiciaire, le pourcentage sollicité par les preneurs, correspondrait à une quinzaine de repas simples, de type plat-du-jour, par jour, ce qui est compatible avec le fait que l’établissement comporte une salle de 32 couverts ; le restaurant n’étant ouvert que pour le déjeuner.

En conséquence, il y a lieu de retenir la repartition suivante :

— bar 69%

— restaurant 31%

Compte tenu de la répartition retenue ci-dessus entre l’activité bar et l’activité restaurant, le chiffre d’affaires de la partie café-bar s’élève à 91.614,75 euros HT arrondi à 91.615 euros (132.775 x0,69) et celui de la partie restaurant à 41.160,25 euros HT arrondi à 41.160 euros ( 132.775x0,31 );

Pour l’activité café-bar les valeurs se situent autour de 300 à 1000 fois la recette journalière.

Il convient de déterminer tout d’abord la recette journalière par rapport au chiffre d’affaires moyen.

L’expert a retenu une recette journalière en effectuant ses calculs sur une base de 300 jours, qui est critiquée par les preneurs qui expliquent que leur établissement est ouvert du lundi au vendredi de 6H45 à 19H30 et le samedi jusqu’à 15H.; qu’il est 'fermé 15jours en août pour congés et les jours fériés et ouvert la moitié de la journée seulement les 15 autres jours du mois d’août et une semaine en février', le nombre de jour d’ouverture s’établissant selon eux à 240.

La cour relève que la phrase des preneurs est pour le moins ambiguë quant à la fermeture complète ou partielle de l’établissement en février. Dans ces conditions, les jours d’ouverture de l’établissement seront fixés à une moyenne annuelle de 289 jours : (50 semaines x 6 jours d’ouverture – 11 jours fériés ), la fermeture partielle du commerce certains jours à partir de 15h ne devant pas être prise en compte.

Dès lors, la recette journalière s’élève à :

91.615/289= 317 euros

L’expert propose de retenir un coefficient de 500, alors que les preneurs sollicitent l’application d’un coefficient de 600. La bailleresse ne s’explique pas sur ce point.

Le local est situé à Gournay-Sur-Marne (93460), dans un carrefour animé, […] étant une artère principale, reliant la commune à Chelles, dans une zone résidentielle pavillonnaire comportant divers commerces de proximité, les locaux disposant d’une exellente visibilité et de possibilité de stationnement. Dans ces conditions, le coefficient proposé par l’expert de 500 est justifié et il sera retenu.

Ce coefficient est à appliquer à la part du chiffre d’affaires réalisé grâce à cette activité, soit 317 € x 500 =158.500 euros.

Pour l’activité de restauration le multiple est compris entre 50 et 100% du chiffre d’affaires TTC. Au taux de 70% proposé par l’expert, le preneur demande de préférer un taux de 80%, alors que la bailleresse soutient que ce taux ne peut exceder 60%.

Compte tenu des caractéristiques du bien, s’agissant d’un restaurant modeste, situé dans une zone pavillonnaire offrant une cuisine aux plats simples, composés de plats du jour et de spécialités portugaises, le taux de 60% sera retenu.

Dès lors, l’activité brasserie doit être valorisée de la façon suivante, après réintégration de la TVA selon la méthode préconisée par l’expert judiciaire :

(41.160 x 0,13) x 60% = 27.906,48 euros arrondie à 27.906 euros.

L’expert judiciaire propose de valoriser l’activité vente de tabac sur 3 ans, alors que les preneurs sollicitent une valorisation de cette activité sur 3 ans et demi. La cour retient que la valorisation au coefficient de 3 est correcte compte tenu de la baisse de l’activité liée à la diminution de la publicité.

Soit 54.229 x 3 = 162.687 euros.

L’expert retient une valorisation de 100% pour les jeux, qu’admettent les preneurs, ce que conteste la bailleresse qui lui préfère 60% de la remise annuelle.

La valorsation proposée par l’expert est correcte et non sérieusement contestée par la bailleresse. Elle sera en conséquence retenue.

Soit 29.033x 100% = 29.033 euros

La proposition de valoriser les tablettes et télécartes sur la base d’une année et de l’affecter d’un coefficient de 1,2 est acceptée par les preneurs. Elle correspond aux usages et sera retenue par la cour.

14.295 x1,2 =17.154 euros

En conclusions, l’indemnité principale s’établit à la somme de 395.280 euros, détaillée de la façon suivante:

café-bar :317 € x 500 = 158.500 euros

restaurant : (41.160 x 0,13 TVA) x 60% = 27.906,48 euros arrondie à 27.906 euros .

Jeux : 29.033 x 100% = 29.033

Tabac : 54.229 x 3 = 162.687 euros.

Tabletterie et télécartes:14.295 x1,2 =17.154 euros

A titre de recoupement, l’expert judiciaire a évalué le fonds par le résultat, auquel il a appliqué un coefficient de capitalisation de 6 sur une échelle de 3 à 9.

La bailleresse conteste le coefficient de 6 et demande d’appliquer un coefficient de 4, au motif que ce coefficient s’apprécie en fonction de la courbe des activités du fonds, laquelle n’est pas évolutive, le chiffre d’affaires ayant stagné pendant 10 ans.

En l’espèce, il résulte des comptes produits pour les années 2016, 2017 et 2018 que le chiffre d’affaires est passé de 196.253 euros en 2015 à 253. 653 euros en 2018, il a donc progressé.

Dans ces conditions, le coefficient de 6 doit être retenu. Compte tenu du montant du résultat en 2018 de 65.730 euros, la valorisation du fonds selon cette méthode est de

394.380 euros (65.730 x 6), soit un montant qui reste cohérent par rapport à sa valorisation par les méthodes en usage dans la profession.

Selon l’expert judiciaire qui n’est pas contredit sur ce point par les parties, la valeur du droit au bail est inférieure à la valeur du fonds de commerce.

L’indemnité principale sera donc retenue pour 395.280 euros.

Sur les indemnités accessoires

Le fait que l’indemnité d’éviction prenne le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation des indemnités dites accessoires destinées à compenser le préjudice que subit le preneur évincé du fait de l’éviction.

Frais de remploi:

Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation à payer, et les frais d’agence et de rédaction d’acte.

La proposition de l’expert de voir chiffrer à hauteur de 10 % du montant de l’indemnité principale le montant de ces frais de remploi qui est conforme aux usages sera adoptée, les preneurs ne justifiant pas de la nécessité de porter ce pourcentage à 13%.

Il en résulte une indemnité de frais de remploi de 39.528 euros.

Trouble commercial:

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique.

L’expert judiciaire propose une indemnisation calculée sur la base de trois mois de marge brute de 71%, ce qu’approuvent les preneurs et que conteste la bailleresse qui propose de la fixer à un montant correspondant à trois mois de l’EBE.

La cour rappelle qu’il est d’usage de fixer cette indemnité sur la base de trois mois de l’E.B.E

L’E.B.E. de l’année 2018, calculé selon la méthode préconisée par l’expert judiciaire s’élève à la somme de 83.902 euros, détaillée ainsi qu’il suit :

Résultat d’exploitation 2018 : 65.730 euros

+amortissements 6.572 euros

+ redevances : 11.600 euros

En conséquence l’indemnité doit être fixée à la somme de 20.975,5 euros arrondie à 20.975 euros coorespondant à 3 mois de l’ E.B.E de l’année 2018 ( 83.902/12x3).

Les frais de déménagement

La somme de 3000€ proposée par l’expert, est acceptée par les preneurs, sauf à parfaire et est contestée par la bailleresse qui ne propose rien à ce titre.

Ce montant a été correctement apprécié par l’expert judiciaire compte tenu du type de commerce considéré. Il sera en conséquence retenu.

Les frais de réinstallation

L’expert judiciaire propose une indemnisation de ces coûts à la somme de 30.000€.

Les preneurs estiment que les frais de réinstallation devraient s’apprécier à hauteur de 48.000 euros comme l’a proposé leur expert amiable. La bailleresse ne propose rien à ce titre soulignant que les locaux délaissés sont en état d’usage.

Il est constant que le bailleur qui évince son locataire doit participer aux coûts d’aménagement par le locataire de son nouveau commerce. Cependant, en l’espèce, les preneurs n’exerçant pas dans le cadre d’une chaîne disposant d’une décoration et d’aménagements spécifiques, le preneur pourra

acquérir un fonds de même nature disposant déjà d’aménagements. Dès lors, l’évaluation proposée par l’expert judiciaire sera ramenée à la somme de 12.000 euros, qui prend en compte ces paramètres.

Frais et honoraires juridiques et de publicité :

Les frais liés au transfert du siège social et formalités qui s’en suivent justifient une indemnisation que l’expert a proposé d’évaluer forfaitairement à la somme de 1000 €, montant qu’approuvent les preneurs et que conteste la bailleresse.

Compte tenu de la nécessité pour les preneurs évincés d’engager des frais à ce titre, la proposition de l’expert est correcte et doit être approuvée.

Frais de licenciement :

Des licenciements sont à prévoir et ils seront seront payés sur justificatifs.

Les indemnités accessoires sont donc constituées de la somme des différentes indemnités précitées soit la somme totale de 76.503 euros (39.528+20.975+3.000+12.000+1000)outre les frais de licenciement

L’indemnité d’éviction totale due aux preneurs s’élève par conséquent à la somme de 471.783 euros (395.280+ 76.503).

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

La cour d’appel par un arrêt en date du 18 décembre 2018, a ordonné le retrait du rôle de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 17/00968, relative notamment à l’absence de désignation d’un expert aux fins de donner tous éléments relatifs à l’indemnité d’occupation.

En l’état du dossier, la bailleresse sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative qu’elle évalue à la somme annuelle de 55.8622 euros (sic) ce à quoi s’opposent les preneurs qui sollicitent sur ce point la confirmation du jugement entrepris.

Le rapport d’expertise de M. Z, faute d’un calcul détaillé de la valeur du droit au bail, ne permet pas à la cour d’apprécier la valeur locative des locaux.

En cause d’appel, la bailleresse verse aux débats en pièce 12, un extrait de la base de donnée intitulée BDRI sur lequel figure douze références locatives pour des locaux commerciaux situés sur les communes de Chelles, Noisy-le-Grand, Neuilly-Sur-Marne, Villiers-sur-Marne et Bry-Sur-Marne, sans qu’il soit cependant possible de distinguer les références de nouvelles locations, par rapport aux références relatives aux baux faisant l’objet d’un renouvellement amiable ou de fixations judiciaires alors que ces données sont importantes pour déterminer la valeur locative du bien.

Dans ces conditions, la cour n’est pas en mesure de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, alors même qu’en cause d’appel la bailleresse produit aux débats des éléments à l’appui de sa demande, qui sont malheureusement insuffisants pour permettre de fixer ledit montant.

En conséquence, la cour ordonne une mesure d’expertise sur ce point dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les autres demandes

Le jugement étant à titre principal confirmé, il le sera également en ce qui concerne les frais irrepétibles et celui du sort des dépens de première instance.

Il convient de surseoir à statuer sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et sur les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation,

L’infirme de ces chefs,

statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 471.783 euros, le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues dû par la société MONTOIT IMMOBILIER à M. D Y A et M^me B C épouse Y A, ensemble, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

Dit que M. D Y A et M^me B C épouse Y A sont redevables à l’égard de la société MONTOIT IMMOBILIER d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 22 mai 2014 ;

Constate que la cour ne peut en l’état fixer cette indemnité d’occupation satutaire, et institue une mesure d’expertise,

Commet :

M. L M

[…]

[…]

tel :01.49.24.98.90

glv.epertise@orange.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objets du bail depuis le 22 mai 2014 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de

fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 30 décembre 2021 ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) Euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société MONTOIT IMMOBILIER à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 30 avril 2021 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 20 mai 2021 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes

Réserve les dépens

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE