Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 28 janvier 2022, n° 20/02262

CA Pau
Confirmation 28 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Existence d'un bail commercial verbal
La cour a estimé que Monsieur I C n'a pas prouvé l'existence d'un bail commercial, n'ayant pas rapporté de preuve d'un accord sur les éléments essentiels du contrat.
Rejeté
Occupation illégale des lieux
La cour a jugé que l'absence de preuve d'un bail commercial empêche de justifier une demande d'expulsion.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuve d'un bail commercial valide.
Rejeté
Préjudice subi en raison de l'occupation
La cour a estimé que sans preuve d'un bail, il n'y a pas de fondement pour une demande de dommages intérêts.
Rejeté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuve d'un bail commercial.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch - sect. 1, 28 janv. 2022, n° 20/02262
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	20/02262
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe DARRACQ, président
Avocat(s) :	Thierry-Laurent GIRAUDPhilippe DANAAudrey CAULLET MEILHAN
Cabinet(s) :	ASTREA
Parties :	S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOTATION DE LA RESIDENCE IMPERATRICE EUGENIE

Texte intégral

JLG/ND

Numéro 22/445

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 28/01/2022

Dossier : N° RG 20/02262 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HUXA

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

I C

A B, S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOTATION DE LA RESIDENCE IMPERATRICE EUGENIE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Janvier 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 29 Novembre 2021, devant :

Monsieur K-L M, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

K-L M, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur A DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur K-L M, Vice-Président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 01 juillet 2021

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur I C

né le […] à Paris

[…]

Représenté par M^e Audrey CAULLET MEILHAN de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Assisté de M^e Thierry-Laurent GIRAUD (SCP LUCCIARDI BELLEMANIERE WATRIN GIRAUD), avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES :

Monsieur A B

membre de la SCP B, commissaire à l’exécution du plan de continuation de la société SERIE selon jugement du 13 décembre 2017

[…]

assigné

S.A.R.L. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE LA RESIDENCE IMPERATRICE […]

ayant son siège social sis […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

assignée

sur appel de la décision

en date du 02 SEPTEMBRE 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 30 décembre 2010, Monsieur I C a acquis auprès de la SARL Foncière la Venetie un appartement en l’état futur d’achèvement constituant le lot n°71 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété situé à l'[…] et de l’avenue Logrono à Dax, dénommé 'Résidence Impératrice Eugénie’ et […], 288 et 290.

Un projet de bail commercial, non daté et non signé, concernant cet appartement a été établi sous la forme d’un acte authentique entre Monsieur I C et la société S.A.S Antipodes Resort, afin de confier cet appartement à cette société ayant pour activité l’exploitation commerciale de résidences de tourisme classées.

La société S.A.S Antipodes Resort a fait l’objet d’un redressement judiciaire par jugement du 17 janvier 2012, converti en liquidation judiciaire par décision du 18 avril 2012.

La SARL Société d’exploitation de la résidence impératrice Eugénie (SARL SERIE) a proposé aux investisseurs de cette résidence d’en assurer l’exploitation par la reprise des engagements résultant d’un protocole de prise à bail initialement prévu avec la société S.A.S Antipodes Resort.

Par jugement du 13 décembre 2017, le tribunal de commerce de Nantes a adopté un plan de continuation à l’égard de la SARL Société d’exploitation de la résidence impératrice Eugénie (SARL SERIE) et nommé M^e A Deleare en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par actes du 28 janvier 2020, Monsieur I C a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SARL Serie et M^e A Deleare, ès qualités, aux fins, sur le fondement des articles 1103,1104, 1124 et 1128 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- prononcer la résolution du bail commercial conclu avec la SARL SERIE et portant sur le lot susvisé,

- ordonner l’expulsion de la SARL SERIE et de tous les occupants des lieux susvisés,

- condamner la SARL SERIE à lui verser la somme de 46.268,08 euros TTC au titre des loyers échus restant dus pour les années 2012 à 2019,

- condamner la SARL SERIE à lui verser la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice,

- condamner la SARL SERIE à lui payer la somme de 800 euros par mois à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,

- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SARL SERIE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SARL SERIE et M^e A Deleare, ès qualités, n’ont pas constitué avocat en première instance.
Par jugement réputé contradictoire du 02 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax a :

- débouté Monsieur I C de l’intégralité de ses demandes,

- laissé les dépens à la charge de Monsieur I C,

- dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 02 octobre 2020, Monsieur I C a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 13 octobre 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par conclusions notifiées le 22 décembre 2020 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de son argumentation, Monsieur I C demande à la Cour, au visa des articles 1103, 1104, 1224 et 1228 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire Dax en date du 2 septembre 2020 en ce qu’il a :

- débouté Monsieur I C de l’intégralité de ses demandes,

- laissé les dépens à la charge de Monsieur I C,

- dit qu’il n’y a lieu à l’exécution provisoire de la présente décision ;

Par conséquent, statuant à nouveau : déclarer la demande de Monsieur I C recevable et bien fondée ;

Et en conséquence :

- prononcer la résolution du bail commercial convenu verbalement entre Monsieur C et la Société à responsabilité limitée d’exploitation de la Résidence impératrice Eugénie (SERIE),

- ordonner l’expulsion de cette Société et de tous occupants du lot n°71 lui appartenant ,

- condamner Maître A B et la société à responsabilité limitée SERIE à payer à Monsieur C la somme de 52.051, 59 € (TTC) au titre des loyers échus restant dûs pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017,2018, 2019 et 2020,

- condamner Maître A B et la société SERIE à la somme de 20.000 € en réparation de son préjudice,

- condamner Maître A B et la société SERIE à payer à Monsieur C une indemnité d’occupation de 800 euros par mois à compter de la signification de la présente décision, jusqu’à libération effective des lieux,

- dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- condamner Maître A B et la société SERIE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M^e A B et la société SERIE aux dépens.

M^e A B, commissaire à l’exécution du plan de continuation de la société SERIE, à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été respectivement signifiées le 16 novembre 2020 et le 6 janvier 2021, n’a pas constitué avocat.

La société SERIE, à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 17 novembre 2020 et le 6 janvier 2021, n’a pas constitué avocat.

Faisant application en l’espèce des termes de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un bail commercial

Monsieur I C soutient qu’un bail verbal aurait été conclu avec la SARL SERIE pour l’exploitation de son lot, mais que celle-ci ne lui aurait reversé aucun loyer malgré l’exploitation commerciale de son appartement. Il en déduit l’existence d’une faute grave de nature à entraîner la résolution du bail commercial. Monsieur I C se réfère à deux jugements ayant ordonné l’expulsion de la société SERIE d’autres lots appartenant à des tiers et qui auraient été également occupés de manière illégale. Monsieur I C estime rapporter la preuve de ce qu’il aurait été en mesure de réserver la location, sous un nom d’emprunt, de son propre appartement.

Les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce n’imposant aucune forme particulière, le bail commercial peut être conclu verbalement dès qu’il y a accord des parties sur les éléments essentiels du contrat.

L’existence d’un bail verbal peut être établie par tous moyens de preuve dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution.

La preuve du commencement d’exécution peut, elle aussi, être administrée par tous moyens.

En l’espèce, alors que la question de l’existence d’un bail verbal est décisive pour le succès des prétentions de Monsieur I C, ses écritures n’abordent cette difficulté que de manière succincte, partant du postulat que le bail litigieux a été oralement conclu et qu’il n’y aurait pas matière à en débattre.

Concernant les éléments avancés par l’appelant à titre probatoire, le fait que la société SERIE et la SARL Foncière la Venetie aient toutes deux pour dirigeant Monsieur E F n’est pas en soi décisif.

Monsieur I C produit deux jugements rendus sur des litiges opposant la société SERIE à d’autres copropriétaires de lots dépendant de cette résidence.

Toutefois, il ne saurait être tiré aucune incidence pour le présent litige de la première décision du 1er juin 2017, alors que dans cette affaire l’existence d’un bail entre la société SERIE et Monsieur X constituait un élément constant et non débattu.

A l’identique, concernant le second jugement produit, la situation de Monsieur I C ne peut être comparée avec celle des époux Y, lesquels avaient signé avec la société SERIE une promesse de bail le 19 décembre 2012, contrairement à l’appelant qui ne produit qu’un projet de bail sans date ni signature, et dans lequel seul le nom de la société S.A.S Antipodes Resort apparaît pour désigner le preneur potentiel des locaux. En outre, dans l’affaire de Monsieur et Madame Y, ceux-ci avaient été en mesure de produire devant la juridiction des éléments probatoires complémentaires pour justifier de l’existence d’un bail commercial.

A l’opposé, Monsieur I C qui ne rapporte pas la preuve d’un échange de consentement avec la société S.A.S Antipodes Resort sur les termes essentiels d’un bail commercial, ne rapporte pas au surplus la preuve qu’un tel accord aurait ensuite pu être repris d’une quelconque manière par la SARL SERIE. Si une proposition en ce sens a pu être faite par la SARL SERIE à l’ensemble des copropriétaires, Monsieur I C ne démontre pas l’avoir acceptée.

Monsieur I C qui soutient de manière contradictoire que son appartement ferait l’objet d’une occupation illégale par le fait de la société SERIE, alors qu’il se prévaut par ailleurs d’un bail verbal avec celle-ci, ne justifie pas d’un commencement d’exécution du contrat allégué. Il ne verse aucune attestation, aucune photographie et aucun procès-verbal d’huissier de justice n’est produit pour justifier d’une occupation. Par ailleurs, Monsieur I C n’allègue pas avoir exercé d’autres voies de droit pour faire cesser l’occupation supposée de son appartement.

Pour seul élément relatif à une exploitation commerciale de son appartement par la société SERIE, Monsieur I C communique une confirmation de réservation qui lui a été adressée par une société dénommée « Le Wasconia ». Ce courriel du 16 octobre 2020 confirme à «Monsieur et Madame Z » la réservation au 8 au 11 novembre d’un « studio 302 ».

Cependant, ce courriel ne justifie nullement que le studio réservé serait celui dont Monsieur I C est propriétaire au sein de la résidence, l’acte authentique d’acquisition, de même que le projet de bail écrit non signé et non daté, n’évoquant que le lot n°71, sans autre désignation de l’appartement.

Par ailleurs, la Cour observe que ce courriel a également été produit dans une autre procédure venue à la même audience, également initiée contre les mêmes intimés par deux époux copropriétaires au sein de la 'Résidence Impératrice Eugénie', pour prétendre qu’ils avaient également réussi à réserver sous un faux nom leur propre appartement, en l’occurrence le « studio 302 » visé dans ce courriel.

En conséquence, la preuve de l’existence d’un bail commercial n’étant pas rapportée, Monsieur I C sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Le premier juge sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, Monsieur I C aura la charge des entiers dépens d’appel et sera débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 02 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Dax,
Y ajoutant,

Condamne Monsieur I C aux entiers dépens d’appel,

Déboute Monsieur I C de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, conseiller, suite à l’empêchement de Monsieur A DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame G H, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,