PhD/ND

Numéro 22/839

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28/02/2022

Dossier : N° RG 20/01949 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HT3H

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE

C/

S.A.S. SODANG

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Février 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Janvier 2022, devant :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

assistés de Madame Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 348 674 169, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe VELLE-LIMONAIRE de la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

Assistée de M^e Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S. SODANG

immatriculée au RCS de Bayonne sous le […], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e François PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Eric DECLETY (SELAS FIDAL), avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 11 JUIN 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

La société Sodang (sas) est propriétaire d’un centre commercial situé à Anglet, […].

Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2008, la société Sodang a donné à bail commercial à la société Marionnaud Lafayette (sas), les locaux formant le lot n°6, de 36 m², destinés à l’exploitation d’une activité de parfumerie, produits de beauté, cosmétique et articles de frivolité ainsi que le service de traitement et de soins esthétiques, moyennant un loyer annuel de 59.909 euros HT, pour une durée de neuf ans.

Par acte d’huissier du 2 février 2017, le preneur a sollicité le renouvellement du bail au 1er juin 2017 moyennant un prix fixé à la valeur locative d’un montant de 23.000 euros HT.
Le bailleur a accepté le principe du renouvellement mais sur la base du loyer en cours indexé d’un montant de 67.710 euros HT.

Sur assignation délivrée le 2 février 2017 par la société Marionnaud Lafayette, et par jugement du 9 novembre 2017, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bayonne a ordonné, avant-dire droit, une expertise confiée à M. X aux fins de rechercher la valeur locative des locaux loués par référence aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce à la date du 1er juin 2017.

L’expert a clôturé son rapport le 26 juin 2019 en concluant à une valeur locative de 21.600 euros HT au 1er juin 2017.

Par jugement du 11 juin 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a :

- fixé à la somme annuelle de 30.240 euros, hors taxes, le loyer du bail renouvelé exigible au 1er juin 2017

- condamné en tant que de besoin la société Sodang à restituer à la société Marionnaud Lafayette les trop-versés de loyer et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions

- dit que les frais d’expertise seront à la charge de la société Marionnaud Lafayette

- laissé à la charge de chacune des parties ses autres dépens et frais irrépétibles

- ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 27 août 2020, la société Marionnaud Lafayette a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 08 décembre 2021.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 06 décembre 2021 par la société Marionnaud Lafayette qui a demandé à la cour, au visa des articles L. 145-33, R. 144-7 et R. 145-8 du code de commerce, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu le prix unitaire suggéré par l’expert judiciaire de 600 euros en l’état des éléments de comparaison qui avaient pu être collationnés,

-infirmer le jugement en ce qu’il l’a majoré de 40 %, soit à proportion de l’augmentation du taux de fréquentation du centre commercial,

- juger que la fréquentation du centre commercial et le chiffre d’affaires réalisé de façon globale ne constituent, compte tenu de ces caractéristiques de l’attestation produite et de son caractère peu probant, nullement un élément permettant de majorer, a fortiori du pourcentage d’augmentation, la valeur locative,

- juger que la valeur locative de renouvellement ne peut être déterminée qu’à partir des éléments de comparaison produits qu’il s’agisse de prix de marché, de renouvellements amiables ou de fixations judiciaires,
- juger que le chiffre d’affaires ou la fréquentation du centre du bailleur à l’instar du chiffre d’affaires du preneur ne sauraient constituer des éléments de nature à amender ou à majorer la valeur locative,

- en conséquence, juger n’y avoir lieu à porter à 840 euros le prix unitaire,

- infirmer la décision en ce qu’elle a rejeté la demande d’abattement présentée par la société Marionnaud Lafayette à concurrence de 10 % de la valeur locative pour tenir compte des charges exorbitantes transférées sur le preneur sans contrepartie au sens de l’article R. 145-8,

- retenir ce taux d’abattement de 10 % et fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 19.440 euros HT,

- juger que les intérêts sur les trop versés de loyer auront commencé à courir à compter de l’assignation introductive d’instance, soit à compter du 29 juin 2017,

- juger que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1342-3 du code civil,

- juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié,

- déclarer non fondé l’appel incident de la société Sodang tendant à voir maintenir le loyer de renouvellement au niveau actuel et ce, en l’absence de tout élément prouvant qu’il est pratiqué soit dans le centre commercial Sodang, soit dans d’autres centres commerciaux des prix similaires, l’évolution de la fréquentation de l’hypermarché étant sans incidence sur les prix pratiqués, alors qu’en outre cette fréquentation ne profite pas au commerce considéré,

- condamner la société Sodang au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2021 par la société Sodang qui a demandé à la cour de débouter la société Marionnaud Lafayette de son appel et rejeter la totalité de ses demandes et prétentions formulées devant la cour, et, sur son propre appel incident, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, au visa des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce, de :

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2017 à la somme de 67.710 euros hors taxes, outre la TVA et les charges, par an avec indexation selon l’évolution de l’indice contractuel,

- rejeter toutes demandes et prétentions contraires de la société Marionnaud Lafayette et, subsidiairement, dire que les intérêts sur les éventuels trop-versés de loyers ne commenceront à courir qu’à compter de la décision à intervenir,

- condamner la société Marionnaud Lafayette aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, outre une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

En droit, il résulte des dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce que, indépendamment même de toute modification notable des éléments mentionnées à l’article L. 145-33, le locataire peut demander la fixation du prix du bail renouvelé, correspondant à la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail, en démontrant que le loyer du bail renouvelé calculé par application de l’indice prévu à l’article L. 145-34 excède la valeur locative, laquelle s’évalue selon les critères définis à l’article L. 145-33.

En l’espèce, le bail porte sur des locaux de 36 m², exclusivement destinés à l’activité de parfumerie, produits de beauté, cosmétique et articles de frivolité ainsi que le service de traitement et de soins esthétiques, faisant partie d’un centre commercial comprenant un hypermarché, enseigne Leclerc, d’une surface de vente de 3.187 m², une galerie marchande attenante d’une surface de vente de 582 m² répartie sur 13 cellules commerciales, une station service de 100 m² environ et un parc de stationnement de 385 places environ.

Le centre commercial est situé sur le territoire de la commune d’Anglet, dont la population a augmenté de 1.017 habitants au cours du bail expiré, sur le […], axe majeur reliant Bayonne, Anglet et Biarritz.

Le bail met à la charge du locataire l’entretien des locaux, à l’exclusion des grosses réparations de l’article 606 du code civil, ainsi que les travaux prescrits par l’administration, outre les taxes locatives et la taxe foncière, celle-ci ayant augmenté de 21 % pendant le bail expiré. Une clause d’accession en fin de bail sans indemnité est également stipulée.

Les locaux sont en bon état général et n’ont pas subi de travaux ayant modifié leurs caractéristiques ou d’améliorations.

Selon l’expert judiciaire, leur emplacement dans la galerie marchande, à proximité des caisses de l’hypermarché, locomotive du centre commercial, ne peut être regardé comme privilégié par rapport aux autres locaux, le plan des lieux produit aux débats permettant effectivement de confirmer cette appréciation en dépit de la critique faite sur ce point par l’intimée.

S’il est exact que la valeur locative d’un local dépendant d’un centre commercial formant une unité économique spécifique doit être préférentiellement déterminée par les références locatives internes à ce centre commercial, l’expert judiciaire a constaté que les baux en cours avaient tous été consentis à la même époque que le bail litigieux, aucun renouvellement ou fixation judiciaire n’étant intervenu pendant le bail expiré, tandis que leur teneur révèle une grande hétérogénéité des loyers conclus avec les preneurs en place relevant de stratégies d’implantation propres à chacun d’eux mais aussi de l’intérêt pour le bailleur d’attirer certains commerces.

C’est ainsi que le local loué à une banque nationale, à usage de guichet bancaire, d’une superficie de 5,70 m² ressort à 2.144 HT euros le m², celui de la société Marionnaud Lafayette à 1.664 euros le m², et les autres locaux au prix moyen de l’ordre de 240 euros le m² pour le tabac-presse et le pressing (36 et 45 m²) de 432 euros en moyenne pour la photo et l’optique (24 et 90 m²), de 647 euros pour le salon de coiffure femmes (50 m²) et 349 euros pour le salon de coiffure hommes (30 m²).

Ces constatations montrent que les caractéristiques des locaux, pas plus que les droits et obligations des parties, similaires dans tous les cas, ne sont pas déterminantes des variations des loyers d’un bail à l’autre.

Ne pouvant disposer de termes de comparaison pris sur le centre commercial, l’expert judiciaire a pu, conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, procéder à des recherches sur d’autres zones commerciales.

A cet égard, l’expert a expliqué s’être heurté au refus opposé par la direction du grand centre commercial dit BAB2, situé non loin, de communiquer toute information sur les baux en cours dans ce centre ; si la société Sodang regrette cet obstacle, et quoiqu’elle n’ait pas la charge de la preuve de la valeur locative des locaux loués à la société Marionnaud Lafayette, la cour constate que, dans le cadre de la discussion contradictoire des preuves, l’intimée n’a elle-même produit aucun terme de comparaison au soutien de sa défense.

En outre, il est patent que le centre commercial BAB2 n’est en rien comparable à celui de la société Sodang alors qu’il dispose d’un niveau d’équipements et d’une fréquentation sans comparaison, rénové en 2009, puis en 2016/2017, d’une superficie de 54.000 m² GLA,

et Zara.

L’expert judiciaire a donc pu prendre pour comparaison le bail d’un local consenti en 2010 dans un autre centre commercial, avec l’enseigne Géant Casino, également situé non loin, faisant ressortir un prix au m² de 380 euros ainsi que le bail d’un local situé dans la rue la plus commerçante de Biarritz consenti en 2012 au prix de 399 euros, avant de réactualiser ces valeurs en tenant compte de la moindre attractivité du centre commercial du Géant Casino et l’attractivité supérieure des locaux situés dans un centre commercial par rapport à des locaux de centre-ville, faisant ressortir un prix de 600 euros HT/an au m².

La société Marionnaud Lafayette accepte ce prix comme référence de base mais fait grief au premier juge d’avoir majoré sa valeur de 40 % égale au taux d’augmentation de la fréquentation du magasin Leclerc pendant le bail écoulé et d’avoir refusé d’appliquer un abattement de 10 % tenant compte de la clause d’accession en fin de bail.

Les données statistiques concernant la fréquentation du magasin Leclerc, attestées par l’expert-comptable de la société Sodang et non contestées par l’expert judiciaire établissent que cet établissement commercial a connu une hausse de sa fréquentation entre 2010 et 2012, passant de 1.213.240 à 1.476.892 clients, et que postérieurement, la fréquentation a marqué un recul jusqu’en 2017 tout en atteignant encore 1.426.555 clients.

S’il est exact, comme le souligne l’appelant, qu’il est nécessaire de prendre en compte les facteurs locaux de commercialité à la date du renouvellement et non leur évolution au cours du bail expiré, il est pertinent, en revanche, de rechercher l’incidence de cette évolution, favorable ou défavorable, sur la commercialité des locaux loués à la date du renouvellement.

Aussi, si le premier juge ne pouvait pas affubler la valeur locative des locaux loués par la société Marionnaud Lafayette d’un coefficient de majoration égal au taux d’augmentation de la fréquentation de la clientèle du centre Leclerc, il est certain que l’attractivité du centre Leclerc a exercé une influence profitable au commerce de l’appelante dans une zone de chalandise dynamique, animée par des enseignes attractives, soutenue par une population disposant d’un revenu moyen supérieur à celui de l’unité urbaine et du département, selon les données Codata fournies par l’appelante.

Et, si la société Marionnaud Lafayette a accusé une baisse de son chiffre d’affaires pendant le bail écoulé, les autres commerçants ont vu leur chiffre d’affaires augmenter dans le même temps, comme en atteste l’expert-comptable de l’intimée en fournissant les résultats comptables des preneurs.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que l’expert judiciaire avait sous-estimé l’incidence favorable objective des facteurs locaux de commercialité, le bailleur n’étant pas comptable de la contraction de l’activité du locataire largement imputable à son modèle économique.
Compte tenu de l’évaluation restrictive de l’expert judiciaire qui a sous-estimé, non pas l’évolution de la fréquentation, mais le dynamisme de la commercialité des lieux loués, il convient de majorer le prix unitaire à 750 euros le m² par an, soit un loyer annuel de 27.000 euros HT, ce prix tenant compte des charges et obligations mises à la charge de la société Marionnaud Lafayette, y compris en fin de bail.

Le jugement sera infirmé en ce sens, le bail renouvelé étant poursuivi aux autres conditions et charges du bail expiré.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné, en tant que de besoin, la société Sodang à restituer les trop-versés de loyers mais infirmé sur le point de départ des intérêts au taux légal qui court à compter de la demande en fixation d’un nouveau prix, soit, en l’espèce, à compter de l’assignation du 29 juin 2017.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Sodang sera condamnée aux dépens d’appel et les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris sur le montant du prix du bail renouvelé au 1er juin 2017 ainsi que sur le point de départ des intérêts au taux légal courant sur la créance de restitution des trop-versés de loyers,

et statuant à nouveau de ces chefs,

FIXE le prix du bail renouvelé au 1er juin 2017 à la somme de 27.000 euros HT, le bail renouvelé s’exécutant aux autres conditions et charges du bail expiré,

FIXE le point de départ des intérêts moratoires sur la créance de restitution au 29 juin 2017,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

CONDAMNE la société Sodang aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.