SF/LCC

Numéro 24/03842

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/12/2024

Dossier : N° RG 22/02573

N° Portalis DBVV-V-B7G-IKJ3

Nature affaire :

Demande relative à un droit de passage

Affaire :

[X] [O] [U] [D] [ZF] épouse [T] [JZ],

[Y] [G] épouse [ZF]

C/

S.C.I. LES 3 P’TITS LOUPS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Novembre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Madame [X] [O] [U] [D] [ZF] épouse [T] [JZ]

née le 12 Août 1983

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Frédéric BERNAL de la SCPA COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU

Madame [Y] [G] épouse [ZF]

née le 02 Juillet 1954 à [Localité 17] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Frédéric BERNAL de la SCPA COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.C.I. LES 3 P’TITS LOUPS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 16]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU et assistée par M^e Annie BERLAND de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 14 JUIN 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 19/02255

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 09 juin 2004, la SCI Les 3 P’TITS LOUPS a acquis des consorts [B] et [XI] un bien immobilier situé à [Localité 14] cadastré section AC [Cadastre 8] (maison et dépendances) et AC [Cadastre 12] (jardin).

Par acte authentique du 02 janvier 2019, Mme [Y] [G] épouse [ZF] et Madame [X] [ZF], ont acquis de M. [C] [J] un bien immobilier situé à [Localité 6] cadastré AC[Cadastre 9], AC[Cadastre 10] et AC[Cadastre 5], constitué d’une grange en ruine et d’une parcelle de terrain, voisin des parcelles appartenant à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS.

Par acte du 28 novembre 2019, les dames [ZF] ont fait assigner la SCI Les 3 P’TITS LOUPS devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment de voir statuer sur l’assiette de servitude de passage grevant leur fonds, et ordonner sous astreinte le retrait de divers objets et installations sur l’assiette de passage.

Suivant jugement contradictoire du 14 juin 2022 (RG n°19/02255), le tribunal a :

— débouté les Dames [ZF] de leurs demandes :

— de voir leur déclarer inopposable le plan de M. [V] annexé à l’acte de vente [B] / SCI Les 3 P’TITS LOUPS du 09 juin 2004

— de modification de l’évacuation des eaux de la propriété de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS,

— de voir prendre en compte la servitude de passage évoquée par l’acte authentique du 17 novembre 1827,

— de voir ordonner la réouverture de la porte principale de l’habitation cadastrée section AC[Cadastre 8],

— de suppression des vues droites créées sur les façades de l’immeuble de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS donnant sur la parcelle AC93,

— et d’enlèvement de l’escalier conduisant à la parcelle AC97,

— rappelé à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS que la servitude dont elle bénéficie n’est qu’une servitude de passage et qu’elle ne peut laisser ou entreposer sur ce passage aucun élément mobilier, cette interdiction ne concernant ni le système d’éclairage, ni les volets et leur arrêtoirs, ni la sortie de VMC et ni les descentes d’eau,

— assorti le jugement d’une astreinte de 500 € par infraction constatée par huissier de justice,

— débouté la SCI Les 3 P’TITS LOUPS de sa demande de dommages-intérêts,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que la servitude principale est décrite dans les mêmes termes tant dans l’acte d’acquisition de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS que dans celui des dames [ZF], à savoir un passage par la basse-cour, et que la réserve du notaire 'telles qu’elles semblent s’être exercées précédemment’ n’apparaît que comme une simple clause de style, insusceptible d’accréditer l’hypothèse selon laquelle cette servitude prévoit un passage par la porte cochère du bâtiment de la parcelle AC [Cadastre 8],

— que compte tenu des éléments versés aux débats, il ne peut être soutenu par les dames [ZF] que leur vendeur n’était pas informé des servitudes grevant leur fonds, reprise dans leur acte d’achat,

— que l’acte du 02 janvier 2019 mentionne la servitude permettant à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS d’accéder à son jardin, à savoir la parcelle cadastrée section AC[Cadastre 12], de sorte que cette servitude doit s’exercer régulièrement,

— qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, l’assiette de la servitude de passage dont bénéficie la SCI Les 3 P’TITS LOUPS apparaît par conséquent constituée par l’intégralité de la parcelle AC [Cadastre 9], et non seulement la 'basse-cour’ évoquée par les consorts [ZF],

— que les vues droites sur les façades de l’immeuble de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS donnant sur la parcelle AC [Cadastre 9] existaient sur le plan de masse de M. [V] en 2004, et qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur la régularité des travaux d’aménagement et de rénovation des huisseries et fenêtres concernant ces ouvertures,

— que la servitude reconnue à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS est uniquement une servitude de passage et qu’excepté le système d’éclairage rendu indispensable pour des raisons de sécurité, elle ne peut implanter sur ladite servitude des matériels destinés à l’arrosage ni entreposer des objets mobiliers ; qu’elle ne peut s’exonérer de ses obligations concernant la bonne utilisation de sa servitude au motif qu’elle ne pourrait contrôler les agissements de ses locataires et qu’il lui appartient de prendre toute mesure efficace à cet égard,

— qu’aucune pièce ne permet de déterminer si l’escalier dont l’emplacement est critiqué par Mmes [ZF] ne correspond pas au plan annexé dans l’acte du 06 novembre 2013 auquel elles demandent de se référer,

— que la demande de dommages et intérêts de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS n’est pas suffisamment caractérisée.

Mme [X] [ZF] et Mme [Y] [G] épouse [ZF] ont relevé appel par déclaration du 22 septembre 2022 (RG n°22/02573), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— assorti le jugement d’une astreinte de 500 € par infraction constatée par huissier de justice,

— débouté la SCI Les 3 P’TITS LOUPS de sa demande de dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 08 octobre 2024, Mme [X] [ZF] et Mme [Y] [G] épouse [ZF], appelantes, entendent voir la cour :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— débouté les dames [ZF] de leur demande tendant à leur rendre inopposable le contenu du plan de définition des servitudes de passage annexé à l’acte de vente [B] / SCI Les 3 P’TITS LOUPS en date du 09 juin 2004,

— jugé que la servitude de passage dont est bénéficiaire la SCI Les 3 P’TITS LOUPS sur le fonds appartenant aux consorts [ZF] n’est assortie que d’une interdiction de laisser ou d’entreposer sur ce passage aucun élément mobilier et que cette interdiction ne concerne ni le système d’éclairage, ni les volets et leur arrêtoirs, ni la sortie de VMC et ni les descentes d’eau,

— débouté les dames [ZF] de leur demande tendant à ce que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS soit condamnée à procéder à l’enlèvement de l’escalier tel qu’actuellement construit sur la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 5] et à sa reconstruction suivant le tracé reporté sur l’acte de constitution de servitude [J]-SCI Les 3 P’TITS LOUPS en date du 06 novembre 2013,

— débouté les consorts [ZF] de leur demande tendant à ce que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS soit condamnée à procéder à l’enlèvement de la gouttière et du branchement en saillie d’eaux pluviales et d’égouts et à se raccorder sur les réseaux d’eaux pluviales et d’assainissement public, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— débouté les consorts [ZF] de leur demande tendant à ce que la servitude de passage contenue dans l’acte en date du 07 novembre 1827 et grevant la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 8] au profit de la propriété de Mmes [ZF] soit déclarée opposable à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS,

— débouté les consorts [ZF] de leur demande tendant à ce que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS et tout occupant de son chef soit condamnés à procéder à la réouverture de la porte principale de l’habitation cadastrée section AC n° [Cadastre 8] afin que la servitude de passage dont bénéficie conventionnellement la propriété de Mesdames [ZF] soit de nouveau rendue praticable, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision,

— débouté les consorts [ZF] de leur demande tendant à ce que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS soit condamnée à supprimer les vues droites créées sur les façades de son immeuble donnant sur la propriété des requérantes, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens et débouté les consorts [ZF] de leur demande tendant à ce que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS soit condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 15 décembre 2020 par Me [GU] [M],

— débouté les consorts [ZF] de leur demande tendant à ce que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS soit condamnée à payer une somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— leur juger inopposable le contenu du plan de définition des servitudes de passage annexé à l’acte de vente [B]/SCI Les 3 P’TITS LOUPS en date du 09 juin 2004 ainsi que l’acte en date du 05 mars 2012,

— juger que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS n’est bénéficiaire d’une simple servitude de passage grevant le fonds leur appartenant que dans les termes figurant dans l’acte notarié en date du 10 octobre 1880 et que tout autre usage de l’assiette de la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 9] est prohibé,

— ordonner à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS de procéder à l’enlèvement de l’escalier tel qu’actuellement construit sur la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 5] et à sa reconstruction suivant le tracé reporté sur l’acte de constitution de servitude [J]-SCI Les 3 P’TITS LOUPS en date du 06 novembre 2013 (Pièce n° 15),

— ordonner à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer l’assiette de la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 9] de tout objet de quelque nature qu’il soit, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger que cette obligation doit également s’appliquer s’agissant du système d’éclairage, des volets et de leurs arrêtoirs, de la sortie de VMC, des descentes d’eau et du robinet implanté dans le mur,

— condamner la SCI Les 3 P’TITS LOUPS à leur verser une somme de 500 € au titre de l’infraction constatée par huissier de justice (Pièce n° 41),

— ordonner à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS de procéder à l’enlèvement de la gouttière et du branchement en saillie d’eaux pluviales et d’égouts et de se raccorder sur les réseaux d’eaux pluviales et d’assainissement public, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— juger que la servitude de passage contenue dans l’acte en date du 07 novembre 1827 et grevant la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 8] au profit de leur propriété est opposable à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS,

— ordonner à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS et à tout occupant de son chef de procéder à la réouverture de la porte principale de l’habitation cadastrée section AC n° [Cadastre 8] afin que la servitude de passage dont bénéficie conventionnellement leur propriété soit de nouveau rendue praticable et que l’accès à l’aile principale de la construction située sur la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 8] se fasse par la rue et non depuis la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 9], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS de supprimer les vues droites créées sur les façades de son immeuble donnant sur leur propriété, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— débouter la SCI Les 3 P’TITS LOUPS de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Les 3 P’TITS LOUPS à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les 3 P’TITS LOUPS aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des constats d’huissier dressés les 15 décembre 2020 et 12 septembre 2022 par Me [GU] [M].

Au soutien de leurs demandes, les dames [ZF] font valoir, au visa des articles 637, 639, 678, 706 et 707 du code civil :

— que le plan de définition des servitudes de passage annexé à l’acte de vente [B] / SCI Les 3 P’TITS LOUPS du 09 juin 2004 leur est inopposable, en ce qu’il a été établi sans le consentement du propriétaire du fonds servant (à l’époque M. [MT]), et qu’il aggrave la consistance initiale de la servitude telle qu’elle résulte de l’acte du 10 octobre 1880,

— que la servitude de passage au jardin (escalier) est une servitude légale, non rattachée aux dispositions de l’acte de 1880, et qui aurait dû ouvrir droit à indemnisation du propriétaire du fonds servant ; que le jardin de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS n’est plus enclavé depuis 2010, mais qu’en tout état de cause, le tracé de l’escalier actuel ne respecte pas, sur sa dernière partie, celui reporté sur l’acte de constitution de servitude du 06 novembre 2013,

— que l’assiette de la servitude de la parcelle AC [Cadastre 9] (cour) est occupée par des objets, et notamment d’un système d’éclairage, de volets et d’arrêtoirs, d’une sortie de VMC et de descentes d’eau, ces éléments servant en réalité à l’usage de la cour qui leur appartient alors qu’une servitude de passage, doit être pratiquée selon les modalités les moins dommageables pour le fonds servant,

— que la servitude conventionnelle grevant la parcelle AC [Cadastre 8] (porte cochère) doit être rétablie telle qu’elle figure dans l’acte du 07 novembre 1827, ne s’étant pas éteinte par le non usage, dès lors que la parcelle AC [Cadastre 8] n’est enclavée que du propre fait de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS, cet enclavement ayant pour conséquence de supprimer le droit de passage dont la parcelle AC [Cadastre 8] est grevée à leur bénéfice, et d’aggraver la servitude grevant la parcelle AC [Cadastre 9], devenue de fait le seul accès aux unités d’habitation de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS,

— que la SCI Les 3 P’TITS LOUPS a créé des vues droites ouvrant directement sur leur parcelle AC [Cadastre 9], en remplaçant les portes du rez-de-chaussée en bois plein par des portes vitrées, et qu’elles sont à ce sujet subrogées dans les droits de leur vendeur pour solliciter la suppression desdites vues,

— que la gouttière et le branchement en saillie d’eaux pluviales et d’égouts constituent un obstacle pour circuler librement sur leur parcelle AC [Cadastre 9],

— que la demande de dommages et intérêts de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS n’est pas justifiée, dès lors qu’elles souhaitent seulement voir appliquer la configuration originelle des lieux en ce qui concerne les servitudes figurant sur les actes qu’elles produisent.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 05 novembre 2024 , la SCI Les 3 P’TITS LOUPS, intimée et appelante incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté les consorts [ZF] de leur demande de voir leur déclarer inopposable le plan de M. [V], annexé à l’acte de vente [B]/SCI Les 3 P’TITS LOUPS, de leur demande de voir prendre en compte la servitude de passage évoquée par l’acte authentique du 17 novembre 1827, de leur demande de voir ordonner la réouverture de la porte principale de l’habitation cadastrée section AC92, de leur demande de suppression des vues droites, créées sur les façades de l’immeuble de la SCI Les 3 P’TITS LOUPS, donnant sur la parcelle AC [Cadastre 9], et de leur demande d’enlèvement d’escalier conduisant à la parcelle AC [Cadastre 12],

— rappelé à la SCI Les 3 P’TITS LOUPS que la servitude dont elle bénéficie n’est qu’une servitude de passage et qu’elle ne peut laisser ou entreposer sur ce passage aucun éléments mobiliers, cette interdiction ne concernant ni le système d’éclairage, ni les volets et leurs arrêtoirs, ni la sortie de VMC et ni les descentes d’eau,

— débouter Mesdames [ZF] de toutes demandes relatives au droit de passage dont elle-même bénéficie sur la parcelle AC [Cadastre 9],

— débouter en conséquence Mmes [ZF] de toutes leurs demandes relatives à un droit de passage sur la parcelle AC [Cadastre 8],

— débouter Mmes [ZF] de toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— assorti le jugement d’une astreinte de 500 € par infraction constaté par huissier de justice,

— rejeté sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 €,

Statuant à nouveau,

— condamner Mmes [ZF] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mmes [ZF] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Annie Berland, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI LES 3 P’TITS LOUPS fait valoir :

— que la servitude d’accès à son jardin (parcelle AC [Cadastre 12]) telle qu’elle existe aujourd’hui résulte des modifications opérées par les actes notariés des 05 mars 2012 et 06 novembre 2013,

— qu’elle bénéficie dans son acte d’achat d’un droit de passage sur la parcelle AC [Cadastre 9] pour accéder à ses parcelles AC [Cadastre 8] et AC [Cadastre 12], dont l’emprise est définie au plan de masse de 2004 annexé à cet acte, qui définit précisément le contenu de l’acte de 1880 ; que cette servitude a été retranscrite dans l’acte d’achat des consorts [ZF] et leur est donc opposable, le plan de masse de 2004 y était d’ailleurs annexé,

— que la servitude décrite dans l’acte notarié du 07 novembre 1827 ne lui est pas opposable en ce qu’elle ne figure pas dans son acte d’achat, ni ne figure d’ailleurs dans l’acte d’achat de Mesdames [ZF], et est en tout état de cause éteinte pour ne pas avoir été utilisée depuis plus de trente ans,

— que la cour est incompétente en vertu de l’article L 131-3 du code des procédures d’exécution pour liquider une astreinte du fait de la violation de l’interdiction faite par le jugement d’entreposer des objets sur la parcelle AC [Cadastre 9] ; qu’en tout état de cause, elle a informé sa locataire de l’interdiction d’entreposer des objets, mais n’est pas responsable de ses agissements quotidiens,

— que les ouvertures de son habitation donnant accès sur la propriété de Mmes [ZF] (AC [Cadastre 9]) préexistaient à son acquisition des lieux, et qu’elle les a seulement modernisées ; qu’en tout état de cause Mesdames [ZF] ont acquis leur bien en connaissance de cause,

— que l’escalier dont Mesdames [ZF] demandent le déplacement a été construit par leur vendeur, et qu’elles avaient connaissance de son emplacement lors de leur acquisition des lieux,

— que sa demande de dommages et intérêts est justifiée par le harcèlement qu’elle subit de Mesdames [ZF] alors que sa bonne foi est démontrée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’Article 686 : Il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété, en faveur de leur propriété, telle servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 688 dispose que les servitudes sont continues ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables ;

Enfin l’article 691 dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour l’établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquise par la possession dans les pays où elle pouvait s’acquérir de cette manière.

La jurisprudence en a déduit que le titre d’une servitude conventionnelle fixe définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice qui ne peuvent être modifiés que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominants et servants sans qu’il soit possible de se prévaloir de l’acquisition par prescription du droit d’exercer le passage sur une assiette différente de celle originairement convenue (civ.3ème 7 mars 1984 n° 82-16.448 Publié).

Sur la servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 9] au profit de la parcelle AC [Cadastre 8]:

En l’espèce il n’est pas contesté qu’une servitude conentionnelle de passage a été instituée par un acte de vente du 10 octobre 1880 entre [MH] [MT] vendeur et propriétaire du fonds servant, et [I] [E]-[F], acquéreur du fonds dominant bénéficiant de la servitude ainsi décrite :

les parties expliquent que le passage pour l’exploitation de la maison qui fait l’objet de la présente vente s’exercera par la bassecour qui reste la propriété du sieur [MT].

Les parties s’accordent sur le fait que la parcelle vendue, AC [Cadastre 8], était constituée d’une maison en L, dont la partie Nord arrière, à usage de poulailler ou four à pain, n’avait pas de communication intérieure avec la partie principale donnant sur la rue de l’abreuvoir, et que cette servitude permettait donc à l’acquéreur M. [E], en passant par la cour derrière sa maison restant la propriété du vendeur M. [MT] (parcelle AC [Cadastre 9]) d’accéder à son poulailler.

Cet acte mentionne donc uniquement un droit de passage depuis le corps principal de la maison côté rue, sur la cour arrière (bassecour), ce qui était déjà mentionné dans l’acte de vente antérieur du 07 novembre 1827 de M. [W] [A] propriétaire de la maison AC [Cadastre 8] et vendeur des parcelles AC [Cadastre 9] bassecour, [Cadastre 10] grange et [Cadastre 11] pré à [I] [MT], mais conservant sur la parcelle [Cadastre 9] le passage par ladite bassecour pour s’introduire à un appentis attenant à sa maison (92).

A cette époque, ni en 1827 ni en 1880 n’est mentionné un accès par l’extérieur de la maison depuis la rue pour accéder à la partie arrière, mais uniquement la traversée de la bassecour. Ce qui s’explique puisqu’à l’époque existait dans la maison de la parcelle [Cadastre 8] une porte cochère traversante depuis la rue jusqu’à ladite bassecour où s’exerçait donc le droit de passage.

Cette assiette du passage par le porche de la maison depuis la voie publique est bien attestée notamment par Mme [S] [MT] propriétaire des parcelles [Cadastre 9],[Cadastre 10], et [Cadastre 11] depuis 1980, qui utilisait le passage sous le porche pour y faire passer ses bêtes en vertu d’une autre servitude que l’acte de 1827 avait également accordé à son fonds AC [Cadastre 10] (le passage pour l’exploitation des objets sus-vendus sera pratiqué par l’acquéreur en passant par la principale porte de la maison du vendeur en traversant le milieu de celle-ci, en tout temps), M.[P] [MT], ayant vendu ces biens à M. [J] le 26 août 2011, confirme par attestation cet usage constant du passage par le porche de la maison AC [Cadastre 8].

Ces mêmes personnes témoignent avoir accepté de manière provisoire et ponctuelle que M. [B], ayant droit de M. [E] et propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 8], utilise l’entrée de la parcelle AC93 devenue carossable depuis la voie publique à partir des années 1990 en raison de son état de santé, passage régulier confirmé par le voisin M. [K] [R].

Il résulte également des documents précités qu’une seule servitude conventionnelle avait été créée en 1880 au profit de la parcelle AC [Cadastre 8] pour l’accès à son bâtiment arrière, mais aucune servitude au profit du jardin constituant la parcelle AC [Cadastre 12], comme allégué à tort par la SCI LES 3 P’TITS LOUPS.

Il résulte pourtant de l’acte de vente du 09 juin 2004 de la parcelle AC [Cadastre 8] par M. [B] à la SCI LES 3 P’TITS LOUPS la mention rappelant la servitude de passage précédente dans les termes suivants :

le vendeur déclare à ce sujet qu’il existe, à sa connaissance les servitudes particulières suivantes profitant au bien vendu :

*une servitude de passage telle qu’elle résulte de l’acte reçu par Maître [WX] notaire de [L] un date du 10 octobre 1880 transcrit à la conservation des hypothèques d'[Localité 15] le 29 octobre 1880 dans les termes ci-après relatés :

les parties expliquent que le passage pour l’exploitation de la maison qui fait l’objet de la présente vente s’exercera par la basse-cour qui reste la propriété du sieur [MT].

*une servitude de passage pour aller de la maison au jardin.

Étant précisé que le vendeur a fait dresser par M. [N] géomètre expert à [Localité 13] un plan définissant les assiettes desdites servitudes de passage telles qu’elles semblent s’être exercées précédemment. Un exemplaire de ce document est demeuré annexer aux présentes.

D’une part, la SCI LES 3 P’TITS LOUPS se fonde sur ce plan de géomètre de 2004 annexé à son acte d’acquisition pour revendiquer le déplacement de l’assiette de sa servitude de passage pour accéder à la partie arrière et nord de la maison non plus à travers la porte cochère de celle-ci mais par l’extérieur depuis la rue de l’abreuvoir sur la parcelle AC [Cadastre 9].

Or le déplacement de l’assiette de la servitude de passage ne peut se faire que d’un commun accord entre les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant, et en 2004, M. [MT], propriétaire du fonds servant n’a pas consenti à cette modification de l’assiette.

En outre, le rappel du texte des servitudes est erroné en ce qu’il mentionne une deuxième servitude de passage sur la pareclle AC [Cadastre 9] pour aller de la maison (AC [Cadastre 8]) au jardin (AC [Cadastre 12]) qui n’existait pas en 1880 et ne résulte d’aucun titre et d’aucun accord de M. [MT].

Par conséquent le plan du géomètre établi en juin 2004 (coloriant en jaune la parcelle AC [Cadastre 9] depuis la voie publique pour figurer les deux servitudes de passage au profit de la parcelle AC [Cadastre 8]) à la seule initiative de M. [B] alors propriétaire du fonds dominant, sans l’accord de M. [MT], alors propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 9], fonds servant, ne peut avoir eu pour effet de modifier à cette date l’assiette de la servitude de passage concédée en 1880 qui ne portait que sur la basse-cour arrière depuis la porte cochère ni d’en créer une nouvelle pour accéder à la parcelle AC [Cadastre 12], quand bien même cet acte a été publié.

Cependant, il résulte de l’acte de vente du 05 mars 2012, conclu entre M. [J], propriétaire depuis le 26 août 2011 des parcelles AC [Cadastre 9] (fonds servant des servitudes revendiquées), et [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (devenue après division [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) et les dames [R] qui acquiéraient la parcelle AC [Cadastre 4], le rappel des servitudes concernant les parcelles des parties.

L’acte de vente de 2012 rappelle ainsi en page 9 :

Aux termes d’un acte reçu par Maître [Z] notaire à [Localité 13] le 09 juin 2004 publié au bureau des hypothèques de Pau le 07 juillet 2004 contenant vente par les consorts [B] au profit de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS de biens immobiliers sis à [Localité 6] cadastrés AC[Cadastre 8] et [Cadastre 12] une servitude de passage littéralement rapportée.

Suit le texte exact des deux servitudes telles que mentionnées dans l’acte du 09 juin 2004 rappelées ci-dessus.

Il est ajouté à ce texte : ladite servitude figure sous teinte jaune sur ledit plan, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention (annexe 4).

Sont annexés à cet acte de vente du 05 mars 2012 en annexe 2 le plan de division de la parcelle AC [Cadastre 11] en 2 parcelles : AC [Cadastre 4], vendue aux dames [R] et AC [Cadastre 5] restant la propriété de M. [J], et en annexe 4, ledit plan du géomètre [V] de 2004 avec la mention qu’il est annexé à la minute de l’acte notarié du 05 mars 2012 et sur lequel figure de manière parfaitement identifiable la signature de M.[J].

Ce dernier a contesté ensuite à plusieurs reprises (03 octobre 2016 puis 03 novembre 2017), lorsqu’il a décidé de vendre ses parcelles, avoir consenti à la modification de cette assiette et avoir créé une nouvelle servitude de passage au profit du jardin de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS.

Mais sur les plans annexés à l’acte de vente de 2012 figurait en jaune l’assiette des deux servitudes de passage bénéficiant à la parcelle AC [Cadastre 8], l’une pour accéder à l’arrière du bâtiment depuis la voie publique par l’ancienne basse-cour, l’autre pour accéder au jardin AC [Cadastre 12] et dont l’assiette en 2004 passait par la nouvelle parcelle AC391 vendues aux dames [R] et dont M. [J] acceptait expressément de déplacer l’assiette sur la parcelle lui restant AC [Cadastre 4] pour garantir l’accès au jardin de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS.

En apposant le 05 mars 2012 sa signature sur le plan représentant l’état des deux servitudes grevant son propre fonds, illustrant le rappel des servitudes énoncées dans l’acte lui-même, M. [J], propriétaire du fonds servant, a consenti d’une part à l’aggravation de la première servitude issue de l’acte de 1880 en déplaçant et augmentant son assiette sur sa propre parcelle, d’autre part à la création de la 2ème servitude pour accéder au jardin, peu importe que les consorts [MT] anciens propriétaires de ce fonds servant AC [Cadastre 9] n’y ait pas consenti avant lui, dès lors que le nouveau propriétaire du fonds servant peut en disposer librement. Et cet acte du 05 mars 2012 a été publié à la conservation des hypothèques le 18 janvier 2012 devenant opposable aux tiers en son intégralité.

Enfin l’acte d’acquisition du 02 janvier 2019 de la parcelle AC [Cadastre 9] vendue par M. [J] aux dames [ZF], mentionne le litige qui l’opposait à la SCI LES 3 P’TITS LOUPS à propos du stationnement irrégulier des véhicules sur l’assiette de la servitude de passage, d’un accès abusif et injustifié à la parcelle [Cadastre 8] par sa parcelle AC [Cadastre 9] sans plus de précisions, et des travaux engagés par La SCI LES 3 P’TITS LOUPS sans autorisation préalable. Par contre aucune référence à un litige ou une remise en question de la servitude de passage pour l’accès au jardin AC [Cadastre 12] n’est mentionnée.

C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que la modification le 09 juin 2004 de l’assiette de la servitude créée en 1880 grevant le fonds AC [Cadastre 9] des dames [ZF] était opposable à celles-ci et le jugement sera confirmé sur ce point.

*S’agissant de la remise en service de l’ancienne assiette de la servitude telle que définie en 1827 par la porte cochère :

— au profit de la parcelle AC [Cadastre 8] pour accéder à la partie arrière de son fonds, il a été vu que par acte du 09 juin 2004 repris le 05 mars 2012 par le propriétaire du fonds servant, l’assiette en a été déplacée, mettant fin à l’assiette initiale ;

— au profit de la parcelle AC [Cadastre 10] propriété des dames [ZF], il résulte de l’article 706 du code civil que les servitudes s’éteignent par le non usage pendant 30 ans.

Si M. [J] et les consorts [MT] avant lui ne sont plus passés par la porte cochère de la parcelle AC [Cadastre 8] pour accéder à leur fonds à partir de la fin des années 1990 seulement, l’accès direct depuis la voie publique étant devenu carrossable en 1990 (attestation de M. et Mme [MT]) par contre selon l’article 703 du code civil, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Or après son acquisition, la SCI LES 3 P’TITS LOUPS a fermé en 2006 la porte cochère côté ancienne basse-cour afin d’aménager sa maison, rendant depuis cette date impossible le passage pour accéder à l’arrière de la maison par ladite porte cochère.

C’est donc à juste titre que le premier juge a également rejeté la demande des dames [ZF] de voir prendre en compte la servitude de passage évoquée par l’acte authentique du 07 novembre 1827 et leur demande de voir ordonner la réouverture de la porte principale de l’habitation cadastrée AC[Cadastre 8], disposition que la cour confirme.

— Sur l’assiette de la servitude de passage d’accès au jardin AC [Cadastre 12] :

Par acte du 06 novembre 2013 M. [J] formalisait expressément au profit de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS la servitude conventionnelle de passage piétonnier d’une largeur de 1,5 m pour accéder au jardin AC [Cadastre 12] selon le nouveau tracé passant sur sa parcelle AC [Cadastre 5] figurant en jaune sur le plan annexé en pièce 3, suite à la vente de la parcelle AC390 le 05 mars 2012 aux dames [R] comme vu précédemment.

La cour constate que la servitude de passage consentie à la parcelle AC [Cadastre 8] pour accéder à son jardin AC [Cadastre 12] n’est pas fondée sur la situation d’enclave, il s’agit bien d’une servitude conventionnelle, peu importe donc que ce jardin soit ou non désenclavé, d’autant que cette servitude a un titre depuis 2013, et que la situation d’enclave selon les dames [ZF] aurait cessé en 2010, bien que cela soit contesté en raison du dénivelé du terrain, soit avant la constitution de la servitude conventionnelle qui demeure donc parfaitement valable.

Or dans un procés-verbal dressé le 12 septembre 2022 par Maître [NE] commissaire de justice, il apparaît que l’escalier construit sur la parcelle AC [Cadastre 5] des dames [ZF] ne suit pas la limite le long de la parcelle AC [Cadastre 4] comme prévu dans l’acte de 2013 sur le plan annexé, et l’escalier délimite ainsi une assiette de passage de près de 2m de large au lieu de 1,5 m comme prévu dans la constitution de la servitude.

Il s’ensuit que la demande des dames [ZF] en modification de cet escalier est justifiée en ce qu’il ne respecte pas les termes de la constitution de la servitude et doit-être donc démoli et reconstruit conformément à celle-ci, le long de la parcelle AC [Cadastre 4] sans dépasser 1,50 m de large.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et une astreinte de 100€ par jour de retard sera fixée pour garantir l’exécution de la décision.

Sur la suppression des ouvrages en saillie des murs de l’immeuble AC [Cadastre 8] côté cour de la parcelle AC [Cadastre 9] :

Selon l’article 678 du Code civil on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a 19 dm de distance entre le mur où on les pratiques et le dit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

La maison située sur la parcelle AC[Cadastre 8] bénéficiant d’une servitude de passage, les dispositions du texte précité sur l’interdiction de création des vues ne s’appliquent pas et autorisent donc a contrario l’ouverture des fenêtres, la pose de volets ou toute installation en saillie sur le mur donnant sur le droit de passage.

Et en toute hypothèse, la SCI LES 3 P’TITS LOUPS a effectué ses travaux de rénovation dans sa propriété en 2006, en remplaçant des portes en bois anciennes existantes par des portes vitrées et adjonctions de volets (pièces 39 de l’intimée), ne créant ainsi aucune nouvelle vue qui n’existait pas déjà depuis plus de 30 ans. Plus de sept ouvertures anciennes sont en effet visibles sur la photo aérienne de 2004 montrant l’état du bâtiment avant rénovation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il rejette la demande de retrait de ces portes ou volets, de même que le retrait des appliques, du robinet d’eau ou de la sortie de la VMC sur le mur de la maison, tout comme la gouttière placée contre le mur donnant sur le passage propriété des appelantes, qui ne gêne pas celui-ci. Toutes ces installations en saillie sur le mur donnant sur la parcelle contiguë grevée d’une servitude de passage, en l’absence de preuve d’un empiètement sur la parcelle AC [Cadastre 9], sont donc autorisées.

Sur l’exercice du droit de passage par la SCI LES 3 P’TITS LOUPS sur la parcelle AC [Cadastre 9]:

Il est rappelé à juste titre par le premier juge que la servitude de passage dont bénéficie la parcelle AC [Cadastre 8], ne constitue pas une autorisation de stationner un véhicule, ni d’y entreposer des objets mobiliers de n’importe quelle nature (chaises, plaque foyère, pots de fleurs, tuyau d’arrosage), ni même d’y pratiquer le jardinage, puisque ce jardin appartient exclusivement à la parcelle AC [Cadastre 9] dont les dames [ZF] sont propriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il interdit à l’intimée tout autre usage par elle ou ses ayants droits de la servitude de passage en confirmant l’astreinte fixée à la somme de 500 € par infraction constatée par commissaire de justice et non par jour de retard comme sollicité s’agissant d’une obligation de ne pas faire, astreinte nécessaire dans la mesure où il ressort des pièces du dossier un important contentieux entre le locataire de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS et les dames [ZF] sur l’usage de ce jardin outrepassant le simple passage pour accéder à la maison.

En sa qualité de propriétaire du fonds dominant, il appartient à la SCI LES 3 P’TITS LOUPS de mettre tout en 'uvre pour imposer à son locataire le respect des conditions d’exercice de cette servitude de passage.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte ordonnée par le premier juge pour l’infraction constatée par procés-verbal du 12 septembre 2022:

En vertu de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

La Cour peut, par l’effet dévolutif de l’appel selon l’article 566 du code de procédure civile, statuer sur les prétentions non soumises au 1er juge comme la demande de liquidation d’une astreinte fixée part le 1er juge, dès lors que la demande est l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la décision critiquée.(Civ 2ème 28 juin 2018 n°17-15.045 Publié).

Mais en l’espèce, le 1er juge ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte qu’il a prononcée, qui relève donc de la seule compétence du juge de l’exécution.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LES 3 PTITS LOUPS :

Les dames [ZF] s’étaient portées acquéreurs des parcelles de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS en 2017 et 2018 lors du projet de leur mise en vente par celle-ci, dans la perspective d’acquérir en même temps le bien de M. [J] qui entrait à la même époque en conflit avec la SCI LES 3 P’TITS LOUPS sur l’exercice du droit de passage.

Les travaux de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS réalisés en 2005 et 2006 avaient été déclarés pour partie seulement, et ont dû faire l’objet d’une déclaration de régularisation en 2019 auprès de la Mairie de [Localité 6] pour la division en deux appartements augmentant la surface habitable du bien, régularisation qui a été acceptée.

L’intervention du Maire de [Localité 6] pour le respect des règles d’urbanisme et dans le cadre de ses pouvoirs de police ne saurait constituer un harcèlement, même si par ailleurs celui-ci est le père et mari de mesdames [ZF], ni les panneaux placés par les dames [ZF] dans le jardin pour rappeler les conditions d’exercice de la servitude de passage, compte tenu des difficultés rencontrées avec le ou les locataires de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS, comme en témoigne encore le courrier de Mme [Y] [ZF] à M. [H] (gérant de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS) le 20 avril 2024 sur les dépôts d’objet malgré la décision rendue. Celle-ci ne produit aucune pièce sur les démarches faites par elle auprès de ses locataires pour faire respecter le droit de passage au sens strict, et ne démontre pas ainsi la diligence dont elle affirme faire preuve dans ses conclusions.

La cour confirme donc la décision rendue par le premier juge en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI LES 3 P’TITS LOUPS.

Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Y ajoutant:

La SCI LES 3 P’TITS LOUPS devra payer aux dames [ZF] une indemnité de 2.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas les coûts des constats d’huissier des 15 décembre 2020 et du 12 septembre 2022 qui sont indemnisables au titre des frais irrépétibles et non au titre des dépens selon les dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

La cour déboute la SCI LES 3 P’TITS LOUPS de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement dans les limites de sa saisine par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de Mesdames [X] [ZF] et [Y] [G] épouse [ZF] d’enlèvement de l’escalier construit sur la parcelle AC [Cadastre 5] conduisant à la parcelle AC [Cadastre 12] ;

Le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ORDONNE à la SCI LES 3 P’TITS LOUPS de procéder à l’enlèvement de l’escalier tel que actuellement construit sur la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 5] sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à compter du sixième mois après la signification du présent arrêt et pour une durée limitée à trois mois et dit que sa reconstruction doit suivre strictement le tracé reporté dans le plan annexés à l’acte de constitution de servitude en date du 06 novembre 2013 à savoir le long de la limite de propriété avec la parcelle AC [Cadastre 4] ;

RAPPELLE l’interdiction faite à la SCI LES 3 P’TITS LOUPS et à tout occupant de son chef de laisser ou d’entreposer sur toute l’assiette du passage grevant la parcelle AC [Cadastre 9] au bénéfice de la parcelle AC [Cadastre 8] aucun élément mobilier, végétal ou d’y stationner son véhicule, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par commissaire de justice à compter de la signification de l’arrêt ;

REJETTE la demande de liquidation de l’astreinte ordonnée par le premier juge pour l’infraction constatée par procés-verbal du 12 septembre 2022 relevant du juge de l’exécution ;

CONDAMNE la SCI LES 3 P’TITS LOUPS à payer à Mesdames [X] [ZF] et [Y] [G] épouse [ZF] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI LES 3 P’TITS LOUPS fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SCI LES 3 P’TITS LOUPS aux dépens de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE