BR/SH

Numéro 24/03344

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 05/11/2024

Dossier : N° RG 23/01214 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IQKW

Nature affaire :

Demande d’autorisation de travaux d’amélioration

Affaire :

[L] [K] [O]

C/

Syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LES BALCONS DES PYRÉNÉES'

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2024, devant :

Madame REHM, magistrate honoraire, chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère

Madame REHM, magistrate honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [L] [K] [O]

né le 24 Juillet 1948 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître BRIERE, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LES BALCONS DES PYRÉNÉES’ représenté par son Syndic de Copropriété, la société CITYA sis au siège social [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 04 AVRIL 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/00922

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence [Adresse 5], sise [Adresse 2] à [Localité 4] (64), est soumise au régime de la copropriété.

Monsieur [L] [K] [O] est propriétaire, au sein de cette résidence :

— du lot 18 correspondant à un parking situé au niveau -1;

— du lot n°60 correspondant à un appartement T3 situé au 1er étage;

— du lot n° 95 correspondant à une cave située au niveau -1.

Cet appartement n’est pas occupé par Monsieur [L] [K] [O] qui l’a donné en location.

Monsieur [L] [K] [O] a sollicité l’autorisation de créer un portillon sur le garde-corps bordant son jardinet enclavé situé au premier étage de la résidence afin d’en faciliter l’accès pour son entretien.

Cette question a été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 août 2017 par une résolution n°22 ainsi libellée 'installation d’un portillon dans clôture du jardinet de l’appartement n°105- à la demande de Monsieur [O] (Majorité de l’article 26)' qui n’a pas été adoptée, la majorité de l’article 26 n’ayant pas été atteinte l’assemblée générale ayant considéré que les travaux envisagés étaient contraires au règlement de copropriété interdisant de modifier la consistance des grillages ou des garde-corps.

Par exploit du 1er juin 2021, Monsieur [L] [K] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice SQUARE HABITAT, devant le tribunal judiciaire de Pau, devant lequel il a sollicité aux termes de ses dernières écritures, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 514 et 517-4 du code de procédure civile, de :

— l’autoriser à exécuter les travaux d’amélioration consistant en la création d’un portillon sur le garde-corps bordant son jardinet afin de faciliter l’accès pour l’entretien de celui-ci,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur à lui régler la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 04 avril 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

— déclaré l’action de Monsieur [L] [O] recevable,

— débouté Monsieur [L] [O] de ses demandes,

— condamné Monsieur [L] [O] à verser la somme de 1 800,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice SQUARE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [L] [O] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Les motifs du tribunal sont les suivants :

Sur la recevabilité de la demande

L’action introduite par Monsieur [L] [K] [O] tendant à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux et non pas à contester une résolution de l’assemblée générale n’est pas soumise au délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il disposait d’un délai de 5 ans pour introduire son action.

Sur l’autorisation sollicitée par Monsieur [L] [O]

Après avoir indiqué que la consistance s’entendait de ce qui est ferme, fixe ou cohérent, le tribunal a considéré que Monsieur [L] [K] [O] entendait rendre flexible un garde-corps qui est fixe et par conséquent, modifier sa consistance, ce qui est interdit pas le règlement de copropriété.

Le tribunal a également considéré que le juge ne pouvait accorder à un copropriétaire, une autorisation que lui interdit le règlement de copropriété, lequel règlement ne peut être modifié qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin le premier juge a estimé qu’il n’était pas démontré que les travaux sollicités consistaient une amélioration.

Par déclaration du 02 mai 2023, Monsieur [L] [K] [O] a relevé appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant déclaré son action recevable et de celle ayant rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 novembre 2023 par le RPVA, Monsieur [L] [K] [O], appelant, demande à la cour, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— infirmer le jugement en date du 04 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Pau,

— autoriser Monsieur [O] à exécuter les travaux d’amélioration consistant en la création d’un portillon sur le garde-corps bordant son jardinet afin de faciliter l’accès pour l’entretien de celui-ci,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à lui régler la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, Monsieur [L] [K] [O] fait valoir que :

— les travaux envisagés consistent à rendre amovible un élément fixe en vissant deux articulations discrètes sur le garde-corps ;

— il s’agit de travaux d’amélioration puisqu’actuellement les intervenants assurant l’entretien du jardin et de la véranda, sont contraints d’enjamber le garde-corps pour accèder au jardinet et de faire passer à bout de bras par dessus le garde-corps, l’outillage de tonte et d’entretien, ce qui est compliqué et dangereux, alors que la création d’un portillon associé à la présence d’un escabeau amovible faciliterait l’accès au jardinet ;

— ces travaux ont fait l’objet d’une étude réalisée par Monsieur [S], architecte de la résidence qui a lui-même donné son accord ;

— il n’y a pas d’atteinte au règlement de copropriété, puisque les travaux n’entraînent aucune modification de la consistance du garde-corps dont ni la mesure, ni la solidité ne seront modifiées par la création du portillon, ce qui a été confirmé par une étude réalisée par le Bureau d’Etudes AEC;

— le syndicat des coproprétaires ne rapporte pas la preuve que les travaux litigieux seraient en contradiction avec le règlement de copropriété ;

— de plus, de tels travaux ont déjà été réalisés sans même avoir sollicité l’accord de l’assemblée générale puisqu’un portillon a été créé sur le garde-corps au niveau du toit terrasse du 6ème étage pour faciliter l’accès du personnel d’entretien à la zone technique ;

— les travaux concernés n’affectent pas les droits des copropriétaires et respectent la destination de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 septembre 2023 par le RPVA, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société CITYA, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 04 avril 2023,

— débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses prétentions,

— le condamner au paiement d’une somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] fait valoir pour sa part que :

— le juge ne peut, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, accorder à un copropriétaire une autorisation que lui refuse le règlement de copropriété ;

— le règlement de copropriété dispose que le garde-corps ne peut pas être modifié dans sa consistance, ce qui s’entend que ni sa forme, ni la manière dont il a été construit et posé ne peuvent être modifiés ;

— le fait de rendre une partie du garde-corps amovible aurait pour conséquence de procéder à sa modification en violation du règlement de copropriété ;

— l’autorisation du juge suppose la démonstration que les travaux pour lesquels cette autorisation est sollicitée, constituent une amélioration, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la possibilité d’un accès des engins de tonte à cet endroit étant parfaitement illusoire, puisqu’il résulte des photographies versées aux débats par Monsieur [L] [K] [O] lui-même que sa terrasse se trouve à 0,85 mètres au-dessus du jardin relevant des parties communes à partir duquel il est possible d’accèder à la terrasse et donc au portillon, ce qui rend dangereux toute tentative de transiter par cet endroit le matériel de tonte et d’entretien ;

— de plus, Monsieur [L] [O] avait sollicité et obtenu l’autorisation d’implanter sur sa terrasse un abri léger destiné à entreposer ce matériel, de sorte que la création de ce portillon ne présente aucune utilité puisque le matériel et la tondeuse peuvent être rangés dans cet abri sur la terrasse.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2024.

MOTIFS

Au préalable, il convient de préciser que le jugement entrepris n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par Monsieur [L] [K] [O] et rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-5557 du 10 juillet 1965 (visé par la résolution n°22 de l’assemblée générale), sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 9 alinéa 1er de la même loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 b de la loi, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 30 de la même loi, "L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée."

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par l’article précité, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent constituer des travaux d’amélioration, objectivement nécessaires portant sur un ou plusieurs éléments d’équipements existants, sur l’adjonction d’éléments nouveaux ou l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, étant précisé qu’il n’est pas nécessaire que les travaux soient de nature à procurer une amélioration à l’immeuble et au profit de la collectivité des propriétaires, l’amélioration pouvant bénéficier à un seul copropriétaire ;

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble ;

— les travaux ne doivent pas être contraires au règlement de copropriété ;

— ils ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Monsieur [L] [K] [O] s’est vu refuser l’autorisation d’effectuer les travaux litigieux consistant en la création d’un portillon sur le garde-corps bordant son jardinet afin de faciliter l’accès pour l’entretien de celui-ci, par la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 août 2017 ainsi libellée :

« RESOLUTION N°22 : Installation d’un portillon dans clôture du jardinet de l’appartement n°105- à la demande de Monsieur [O] (Majorité de l’article 26)

« L’assemblée générale ayant pris connaissance du projet de Monsieur [O] (projet joint à la présente convocation), s’appuyant :

1) Sur le règlement de copropriété très explicite en la matière ;

2) Sur les multiples autres solutions possibles en réponse à la demande de modifier le garde-corps évitant ainsi d’enfreindre le règlement de copropriété et de créer un précédent ;

3) Sur le fait qu’une autorisation lui avait déjà été accordée dans le cadre de la mise en place d’un mobilier de jardin permettant d’entreposer le matériel nécessaire à l’entretien  ;

4) Sur l’usage du droit et du devoir du bailleur de mettre à la charge du locataire l’entretien du bien loué ;

5) Sur le fait que lors de l’achat du bien toutes ces particularités étaient bien connues du copropriétaire accédant ;

décide

VOTENT POUR : 480/10100 Tantièmes

[O] [L] (214) [E] [T] et [B] (266)

VOTENT CONTRE : 7002/10100 Tantièmes

ABSTENTION : NEANT

En conséquence et en vertu de quoi, la décision prise par l’assemblée générale est la suivante : cette résolution n’est pas adoptée, les conditions de la double majorité de l’article 26 n’étant pas réunies".

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule : "S’agissant des clôtures, les haies vives en contrebas, des jardins le long de la limite séparant les espaces à usage privatif des espaces communs sont parties communes. Les copropriétaires ne pourront en modifier ni l’emplacement, ni la consistance. Leur entretien, leur taille et leur remplacement, dans un souci d’harmonie de l’ensemble, seront assurés à l’initiative et aux frais du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires ne pourront pas non plus modifier l’emplacement ni la consistance des grillages ou garde-corps qui délimitent leur jardin bien qu’ils soient parties privatives. Pour leur entretien et leur remplacement, dans un souci d’harmonie de l’ensemble, ils devront se conformer au modèle choisi par l’assemblée générale, tant pour le matériau utilisé que pour la couleur et les dimensions (TITRE III – DESTINATION DE L’IMMEUBLE – USAGE DE SES PARTIES- CHAPITRE 2-usage des parties privatives – article 19 page 41).

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a pu considérer que le fait de rendre flexible un garde-corps qui a été conçu pour être fixe, va entraîner une modification de sa consistance que le tribunal a défini comme « l’état d’un corps du point de vue de la texture, de la malléabilité et de la fluidité » mais que l’on peut aussi définir comme « la propriété de se maintenir ensemble et de conserver sa forme ou comme une uniformité ou un accord harmonieux entre des choses ou des parties » puisque l’ajout d’articulations vissées va incontestablement modifier tant la consistance que l’aspect du garde-corps et contrevient ainsi au règlement de copropriété qui interdit cette modification et entend clairement privilégier l’harmonie de l’ensemble de l’immeuble.

C’est vainement que Monsieur [L] [K] [O] invoque l’existence d’un précédent du fait de la présence d’un portillon installé sur le garde-corps du toit-terrasse du 6ème étage pour faciliter l’accès par le personnel d’entretien de la zone technique, dont il prétend sans en rapporter la preuve, que son installation aurait été autorisée par le syndicat des copropriétaires sans soumettre la question à l’assemblée générale, alors qu’il est plus vraisemblable que ce portillon qui a effectivement été créé, a été conçu dès l’origine de la création de l’immeuble et que si tel n’avait pas été le cas, sa mise en place était en toute hypothèse indispensable pour permettre au personnel qualifié d’accèder à la zone technique de la toiture-terrasse.

Par ailleurs, il est constant que l’article 30 de la dite loi ne prévoit la possibilité pour un copropriétaire de se voir autorisé par le juge à réaliser des travaux que dans un cadre bien délimité c’est à dire s’il s’agit de travaux d’amélioration objectivement nécessaires.

Or, il y a lieu de préciser que le jardinet de Monsieur [L] [K] [O] se trouve situé à 0,85 mètres au-dessus du jardin constituant les parties communes de la résidence et que son projet a été décrit par le cabinet d’architectes [Z] exerçant sous le nom THALARCHT pour permettre l’accès par les intervenants chargés

de l’entretien du jardinet selon le mode opératoire suivant : réalisation d’un portillon dans le garde-corps existant, accès depuis le jardin de la résidence par la mise en place d’un escabeau permettant d’accèder au niveau +0,80 mètres, ouverture du portillon et accès aux postes de travail.

Les modalités d’accès telles qu’envisagées ne sont donc pas sans présenter un certain danger et ne sont pas non plus d’un usage aisé puisque nécessitant le transport, outre le matériel de tonte et de jardinage, d’un escabeau amovible puis son installation et son utilisation avant d’accèder au jardinet, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a pu estimer qu’il n’était nullement démontré que l’installation sur le balcon d’un système permettant d’ouvrir le garde-corps accouplé à la présence d’un escabeau amovible constituait une amélioration susceptible de justifier qu’il soit passé outre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

La cour ajoute que la preuve n’est pas non plus rapportée que les travaux sollicités par Monsieur [L] [K] [O] soient objectivement nécessaires alors que même s’il le conteste, le syndicat des copropriétaires affirme que Monsieur [L] [K] [O] a déjà été autorisé à installer dans son jardinet un abri destiné à entreposer le matériel de tonte et d’entretien, ce qui a été confirmé dans la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires qui mentionne le fait qu’une autorisation lui avait déjà été accordée dans le cadre de la mise en place d’un mobilier de jardin permettant d’entreposer le matériel nécessaire à l’entretien.

Monsieur [L] [K] [O] ne discute pas la véracité de cette mention et n’a d’ailleurs pas sollicité l’annulation de la résolution susvisée, étant ici rappelé qu’un procès-verbal d’une assemblée générale fait foi jusqu’à preuve contraire, preuve qui n’est pas apportée en l’espèce.

Le jugement entrepris qui a débouté Monsieur [L] [K] [O] de sa demande d’autorisation aux fins de réaliser des travaux sur le garde-corps de son balcon, sera confirmé.

2°) Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris concernant les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

En cause d’appel, Monsieur [L] [K] [O] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il sera débouté de ce chef de demande.

Monsieur [L] [K] [O] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [L] [K] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [L] [K] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [L] [K] [O] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE