AB/LCC

Numéro 24/03518

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2024

Dossier : N° RG 23/01833

N° Portalis DBVV-V-B7H-ISJE

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[Z] [E], [J] [K] épouse [E]

C/

[Y], [U], [H] [G],

[A] [S] [R] épouse [G]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistées de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [Z] [E]

né le 03 Avril 1951 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocat au barreau de BAYONNE

Madame [J] [K] épouse [E]

née le 22 Septembre 1968 à [Localité 10]- BRESIL

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [Y], [U], [H] [G]

né le 13 Juillet 1951 à [Localité 5] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assisté de M^e Lucie BONNET, avocat au barreau de BAYONNE

Madame [A] [S] [R] épouse [G]

née le 06 Mars 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Lucie BONNET, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 22 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 11-22-272

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant promesse unilatérale de vente du 27 septembre 2021, conclue pour une durée expirant le 15 décembre 2021, Monsieur [Z] [E] et son épouse, Madame [J] [K], ont promis de vendre leur maison d’habitation située à [Localité 4] (64), à Monsieur [Y] [G] et son épouse, Mme [A] [S] [R].

L’acte est assorti d’une condition suspensive soumettant la réitération de la vente à la vente par les époux [G] du bien immobilier leur appartenant situé à [Localité 7] (64), et dont un compromis de vente avait été signé les 22 et 25 juin 2021.

Par courrier recommandé du 05 janvier 2022, les époux [E] ont mis en demeure les époux [G] de justifier de l’annulation de la vente de leur bien, et de leur payer la somme de 5.945 euros correspondant au montant des préjudices qu’ils estiment avoir subis à la suite à l’absence de réitération de la vente.

Par acte du 1er juin 2022, les époux [E] ont fait assigner les époux [G] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’obtenir réparation des préjudices subis du fait de l’échec de la vente.

Suivant jugement contradictoire du 22 mai 2023 (RG n°22/000272), le tribunal a :

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 27 septembre 2021 entre les époux [E] et les époux [G],

— débouté les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les époux [E] aux dépens,

— condamné les époux [E] à payer aux époux [G] la somme de

1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’au 15 décembre 2021, date d’expiration de la promesse de vente conclue entre les parties, la réalisation de la condition suspensive relative à la vente par les époux [G] de leur bien immobilier de [Localité 7] n’avait pas eu lieu, de sorte que la promesse de vente est caduque,

— que si la caducité de la promesse de vente anéantit le contrat de vente, le comportement des parties doit néanmoins être apprécié au regard des obligations qu’elle leur fixait,

— qu’aucune faute des époux [G] ne peut être retenue dès lors que leur notaire a informé le notaire des époux [E], à deux reprises les 10 et 15 décembre 2021, soit dans le délai fixé par la promesse de vente, que leur vente n’avait pu avoir lieu de sorte que la condition suspensive n’était pas réalisée, et qu’ils ont justifié que leurs acquéreurs n’avaient pu obtenir leur offre de prêt, empêchant la conclusion de la vente de leur bien, ce dont ils ne peuvent être tenus responsables,

— que la prorogation du délai de réitération de la vente est une simple possibilité, soumise à l’accord des parties.

M. [Z] [E] et son épouse, Mme [J] [K] ont relevé appel par déclaration du 29 juin 2023 (RG n°23/01833), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions sauf s’agissant de l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [Z] [E] et Mme [J] [K], appelants, demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 27 septembre 2021 entre les époux [E] et les époux [G],

— débouté les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les époux [E] aux dépens,

— condamné les époux [E] à payer aux époux [G] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— retenir le comportement fautif des époux [G] aux regard des obligations fixées par la promesse de vente,

En conséquence,

— condamner les époux [G] à leur payer la somme de 5.945 euros en réparation des préjudices matériels subis, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 janvier 2022,

— les condamner à leur payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

Y ajoutant,

— condamner les époux [G] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil :

— que la date d’expiration de la promesse (15 décembre 2021), ou de sa prorogation (30 jours à compter de la réception de tous les documents par le notaire), n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des partie pouvait obliger l’autre à s’exécuter, de sorte que la caducité de la promesse n’était pas acquise au 15 décembre 2021, et la condition pouvait toujours être accomplie, ce qui a été le cas, puisque les époux [G] ont vendu leur immeuble le 12 juillet 2022,

— que les époux [G] ont commis une faute dès lors qu’il étaient informés dès le mois de novembre 2021 que la réitération de l’acte se ferait postérieurement au 15 décembre 2021, dans l’attente de l’offre de prêt de leurs acquéreurs, et ne les ont pas informés ; qu’ils n’ont pas justifié du défaut de réalisation de la condition suspensive (refus d’obtention de prêt pour leurs acquéreurs), et qu’ils sont restés taisants sur la vente de leur immeuble,

— que l’inexécution par les époux [G] de leurs obligations contractuelles leur a directement causé un préjudice matériel et certain, consistant en des dépenses liées au transfert de propriété et en l’exécution des obligations mises à leur charge par la promesse de vente, ainsi qu’un préjudice moral, du fait qu’ils s’étaient organisés pour que leur bien soit libre le 15 décembre 2021, qu’ils s’étaient eux-mêmes engagés sur un autre projet immobilier qui n’a pu aboutir, et que leur maison n’a pas trouvé acquéreur.

Par conclusions notifiées le 15 décembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [Y] [G] et Mme [A] [S] [R], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement,

En conséquence,

— constater la caducité de la promesse de vente conclue le 27 septembre 2021 avec les époux [E],

— débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux [E] à leurs payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, s’agissant de la procédure de première instance,

En tout état de cause,

— condamner les époux [E] à leurs payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en cause d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 1124, 1187 et 1304-6 du code civil :

— que la date du 15 décembre 2021 prévue à la promesse de vente était une date butoir à laquelle devait intervenir la condition suspensive de la vente de leur bien de [Localité 7] sous peine de caducité de l’acte, comme expressément indiqué dans l’acte ; que l’éventuelle prorogation prévue à l’acte ne pouvait pas excéder 30 jours, et que la vente de leur bien n’était en tout état de cause pas intervenue 30 jours plus tard,

— que les époux [E] ne les ont pas forcés à s’exécuter mais ont seulement réclamé des dommages et intérêts,

— que leur responsabilité contractuelle ne saurait être retenue, dès lors que l’absence de réalisation de la condition suspensive empêche la naissance de l’obligation de sorte que le contrat est réputé n’avoir jamais été conclu, d’autant qu’ils n’ont jamais levé l’option et que la rencontre de la volonté des parties n’est jamais intervenue,

— qu’ils n’ont commis aucun manquement dès lors que les époux [E] leur ont consenti une promesse unilatérale de vente, de sorte qu’ils disposaient d’une option discrétionnaire leur permettant de lever ou non l’option pour conclure ou non la vente ; que le notaire des époux [E] les a informés avant l’expiration du délai prévu dans la promesse de la non réalisation de la condition suspensive, et qu’il ressort des mails échangés que les époux [E] avaient connaissance, avant le 15 décembre 2021, de l’impossible réitération de la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive, ce dont il était justifié par les échanges entre notaires,

— qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient fautivement empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative à la vente de leur maison, dès lors qu’ils ont, dans le cadre du compromis de vente de leur maison, rempli leurs obligations, et que les acquéreurs n’ont pas obtenu leur prêt de sorte que la vente n’a pu aboutir ; mais qu’en tout état de cause, le seul fait que cette vente n’ait pu aboutir le 15 décembre 2021 suffit à entraîner la caducité de la promesse de vente [E]/[G],

— que les préjudices invoqués par les époux [E] ne sont pas justifiés et ne leur sont pas imputables, dès lors qu’ils ont décidé d’engager des frais avant la levée des conditions suspensives et que la vente soit donc certaine,

— que leur demande au titre du préjudice moral, dans son principe et dans son quantum, n’est pas justifiée ni étayée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024.

MOTIFS :

Sur la caducité de la promesse de vente :

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-4 du code civil précise quant à lui qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Enfin, l’article 1304-6 du code civil prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Ainsi en matière de promesse unilatérale de vente immobilière, lorsque la condition suspensive défaille, cette promesse est caduque : elle est réputée n’avoir jamais existé.

Il s’ensuit que le promettant n’est plus tenu par le consentement qu’il avait d’ores et déjà donné à la vente, et que le bénéficiaire ne peut plus lever l’option ou perd le bénéfice de la levée d’option effectuée avant la défaillance de la condition.

La promesse étant caduque, le promettant doit restituer au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation si celle-ci a été versée dès la conclusion de la promesse , sauf à établir que c’est le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la condition.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente consentie par les époux [E] aux époux [G] mentionne en page 12 les conditions suspensives suivantes :

'1°) vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant :

la réalisation des présentes est soumise à la vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant sis à [Adresse 8].

Cette vente est indispensable au bénéficiaire à l’effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes.

Le bénéficiaire déclare :

' avoir conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant-contrat en date du 25 juin 2021 dont une copie a été remise au promettant ce jour,

' que le prix de vente s’élève à la somme de un million cent quarante mille euros (1.140.000,00 euros) payable comptant,

' avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur au prix,

' que son apport personnel présent est conditionné par la perception du disponible de ce prix,

' que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 15 décembre 2021,

' que les dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où elles s’appliquent à cet avant-contrat, ont été purgées.

Il est convenu entre les parties que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus indiqué, et sauf renonciation du bénéficiaire à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques.

2°) réalisation de travaux par le promettant :

le promettant s’engage d’effectuer les travaux ci-après indiqués à ses frais exclusifs :

a) construction d’un mur de séparation entre les parcelles divisées d’une hauteur d’un mètre et peint en blanc sur lequel sera rajouté un grillage de quatre-vingt centimètres. L’emplacement dudit mur est matérialisé sur le plan ci annexé,

b) suppression des trois cabanons de jardin édifiés sur la parcelle vendue et retrait de la totalité des gravats. La chape béton sera retirée, le toit dont la présence d’amiante a été révélée sera retiré avec les précautions d’usage.

Le promettant s’engage à faire réaliser lesdits travaux au plus tard le 28 février 2022 soit ultérieurement à la réitération des présentes.

Les parties conviennent de séquestrer la somme de vingt mille euros (20.000,00 euros) par le notaire soussigné à compter du jour de l’acte authentique par prélèvement sur le prix et jusqu’à l’exécution des travaux dont il est fait état ci-dessus.'

La discussion entre les parties porte sur la réalisation de la première condition suspensive, stipulée dans l’intérêt des bénéficiaires.

Il est constant que ces derniers n’ont pas renoncé au bénéfice de cette condition suspensive.

Cette clause pose clairement comme condition que la vente du bien des bénéficiaires situé à [Localité 7] soit conclue avec leurs acquéreurs avant le 15 décembre 2021, la promesse de vente devenant caduque en cas de défaillance de cette condition.

Or, il est établi par les pièces produites et d’ailleurs non contesté par les époux [E], que la vente du bien des époux [G] n’est pas intervenue avant ce délai, et que ceux-ci ont averti leur notaire dès le 10 décembre 2021 dans la mesure où leurs acquéreurs n’ont pas reçu leur offre de prêt, cette information ayant été fournie le même jour aux époux [E].

Il est également constant entre les parties qu’aucun avenant n’est intervenu pour proroger la validité de la promesse de vente en fournissant au bénéficiaire un délai supplémentaire afin que la condition suspensive puisse se réaliser.

Ainsi, la caducité de la promesse de vente entre les époux [E] et les époux [G] est intervenue automatiquement le 15 décembre 2021.

La circonstance selon laquelle cette promesse comportait également en page 6 une clause selon laquelle elle était consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2021 avec possibilité de prorogation automatique, comme il est d’usage, dans l’attente de réception par le notaire des divers documents nécessaires à l’acte, et qu’en cas de carence du bénéficiaire, le promettant pourra faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, faire constater que la vente n’est pas exécutée, est sans incidence sur la caducité intervenue le 15 décembre 2021 pour défaillance de la condition suspensive.

En effet la stipulation d’une clause de durée de validité d’une promesse de vente, habituelle en la matière, est indépendante de l’existence ou non de conditions suspensives à l’acte, et répond au mécanisme qui lui est propre mais ne peut suppléer la défaillance d’une condition suspensive sauf stipulation contraire des parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire des époux [E] :

Il résulte des dispositions de l’article 1217 du code civil que :

'la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

En l’espèce, les époux [E] reprochent aux époux [G] un comportement fautif consistant à ne pas justifier en temps utile du défaut de réalisation de la condition suspensive concernant la vente de leur bien, et en ne prorogeant pas le délai de réalisation de la condition suspensive alors qu’ils ont effectivement vendu leur bien quelques mois plus tard.

Les époux [E] indiquent avoir engagé des frais inutiles de diagnostic et de travaux pour la vente, et demandent des dommages-intérêts.

Néanmoins, il résulte des pièces produites et de la chronologie des faits, que la caducité de la promesse de vente est intervenue le 15 décembre 2021 car les candidats-acquéreurs du bien des époux [G] n’ont pas obtenu leur prêt bancaire, de sorte qu’ils n’ont pu acquérir ce bien, dont le prix de vente conditionnait l’achat par les époux [G] du bien des époux [E].

Cette circonstance est indépendante de la volonté des époux [G], et ceux-ci, avertis par leurs acquéreurs de l’échec de leur financement, en ont immédiatement averti les époux [E], par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, et ce avant le 15 décembre 2021.

Les époux [G] justifient également avoir relancé plusieurs fois, par l’intermédiaire de leur notaire, leurs acquéreurs aux fins d’obtention de la justification du prêt pour mener à bien leur vente.

Aucune faute ne peut donc leur être imputée à ce titre, ainsi que l’a retenu le premier juge.

Il ne peut davantage leur être reproché de ne pas avoir prorogé la validité de leur promesse de vente, s’agissant d’une simple faculté soumise à l’accord de toutes les parties, comme pertinemment relevé par le premier juge.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires des époux [E].

Sur le surplus des demandes :

Les époux [E], succombants, seront condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer aux époux [G] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée aux époux [G] en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

CONDAMNE M. [Z] [E] et Mme [J] [K] épouse [E] à payer à M. [Y] [G] et Mme [A] [S] [R] épouse [G] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

CONDAMNE M. [Z] [E] et Mme [J] [K] épouse [E] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE