SF/LC

Numéro 24/3743

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/12/2024

Dossier : N° RG 24/00877

N° Portalis DBVV-V-B7I-IZQU

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[X] [U]

C/

[L] [G]

[N] [E]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Novembre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente et Madame de FRAMOND, Conseillère,

assistées de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier, présent à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame FAURE et en a rendu compte à la Cour composée de:

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [X] [U]

née le 22 Août 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocat au barreau de TARBES

INTIMES :

Monsieur [L] [G]

né le 23 Novembre 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [N] [E]

née le 11 Décembre 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés et assistés de Maître Jean-Michel ESCUDE-QUILLET, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 12 MARS 2024

rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 23/00295

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 mars 2023, Mme [X] [U] a acquis de M. [L] [G] et Mme [N] [E], une maison d’habitation située à [Localité 5] (65).

Dans le cadre de la vente, les diagnostics immobiliers ont été réalisés par la SAS CLIC DIAGNOSTIC le 25 octobre 2022 et n’ont révélé aucune anomalie.

Le 04 avril 2023, M. [A] [K], charpentier auquel Mme [U] a confié la rénovation du toit de la maison acquise, a relevé la présence de sciures, moisissures et de champignons faisant craindre la présence de termites dans la charpente. Mme [U] a fait réaliser un traitement curatif de la charpente le 21 avril 2023 par l’entreprise FRANCE TERMITES CAPRICORNE.

Un différend est survenu entre Mme [U] et M. [K] s’agissant de la réalisation des travaux de rénovation de la charpente.

Par actes des 27 novembre, 04 et 06 décembre 2023, Mme [X] [U] a fait assigner M. [G], Mme [E], M. [K], la SAS CLIC DIAGNOSTIC et son assureur, la société MAVIT, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes notamment aux fins d’expertise judiciaire, et de communication, par M. [K] de son attestation d’assurance professionnelle.

Par ordonnance contradictoire du 12 mars 2024 (RG n°23/00295), le juge des référés a :

— ordonné une mesure d’expertise,

— commis pour y procéder M. [W] [I], avec pour mission notamment de :

— examiner les désordres / désagréments tels que visés dans l’assignation et les pièces jointes subis par l’immeuble

— du fait des travaux réalisés par M. [K] suivant facture du 20 avril 2023 d’une part,

— et du fait de la présence éventuelle de termites d’autre part,

— en déterminer les causes et en préciser les conséquences,

— déterminer la nature des agents xylophages présents in situ,

— se prononcer sur le contenu du diagnostic GROUPE SOLUTION au regard de l’état du bien en octobre 2022, mais aussi de la norme applicable,

— déterminer la nature des informations connues du vendeur avant la vente litigieuse, concernant l’état réel de la charpente,

— recueillir le diagnostic 'termites’ établi avant la vente du 10 juin 2006,

— déterminer si, avant la vente de 2022, la présence de termites, aux abords du bien vendu, avait fait l’objet d’une déclaration auprès de la mairie de [Localité 5],

— mis hors de cause M. [G] et Mme [E],

— débouté M. [K] de sa demande de mise hors de cause,

— débouté Mme [U] de sa demande de communication de pièce sous astreinte formulée à l’encontre de M. [K],

— débouté Mme [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] à payer à M. [G] et Mme [E] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de Mme [U].

Pour motiver sa décision, le juge a notamment retenu :

— que les seules suspicions éveillées par les observations du charpentier suffisent à constituer un motif légitime pour Mme [U] de voir expertiser sur la présence de termites, malgré l’intervention de la société en charge du traitement destiné aux insectes xylophages,

— qu’il résulte des échanges entre Mme [U] et M. [K] que la finalisation de certaines prestations sur le chantier a posé des difficultés, M. [K] reconnaissant que certains travaux n’ont pas été réalisés,

— qu’il n’existe aucun élément permettant de mettre en cause la responsabilité des vendeurs, qui ont fait réaliser l’ensemble des diagnostics avant la vente, dont le rapport a conclu à l’absence d’indices d’infestations de termites dans l’ensemble du bâtiment, et ne pouvaient constater la présence de sciure, de moisissures et de champignons, qui n’a pas été constatée par la SAS CLIC DIAGNOSTIC, et a seulement été révélée par l’accès à la charpente de M. [K] ; et dès lors que Mme [U] n’a pas souhaité faire réaliser le nouveau diagnostic de recherches de termites sur la charpente qu’ont pourtant préconisé les vendeurs avant le traitement curatif,

Par déclaration du 20 mars 2024 (RG n°24/00877), Mme [X] [U] a relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— mis hors de cause M. [G] et Mme [E],

— condamné Mme [U] à payer à M. [G] et Mme [E] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 03 juin 2024, Mme [X] [U], appelante, entend voir la cour :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— mis hors de cause M. [G] et Mme [E],

— condamné Mme [U] à payer à M. [G] et Mme [E] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

— ordonner la mise en cause de M. [G] et de Mme [E] dans les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance dont appel,

En toute hypothèse,

— débouter Mme [E] et M. [G] de tous leurs prétentions,

— condamner M. [G] et Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mm [U] fait valoir, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile :

— qu’elle formule une demande claire à l’encontre de M. [G] et de Mme [E] dans le cadre de ses conclusions d’appel, la demande de voir ordonner leur mise en cause étant une prétention judiciaire,

— que la mise hors de cause des vendeurs est en contradiction avec l’une des missions de l’expert allouées par l’ordonnance du juge des référés, qui consiste à déterminer la nature des informations connues du vendeur avant la vente litigieuse concernant l’état réel de la charpente, de sorte que l’expert doit pouvoir interroger les vendeurs pour pouvoir remplir sa mission,

— qu’elle démontre la présence d’insectes dans la charpente dont seule une expertise peut déterminer s’il s’agit de termites ou d’autres insectes, et qu’elle a signé une décharge de responsabilité pour les vendeurs sous la menace et la contrainte,

— qu’elle n’est pas professionnelle de l’immobilier de sorte que la clause d’exclusion des vices cachés prévue à l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer et qu’une action au fond contre ses vendeurs n’est donc manifestement pas vouée à l’échec.

Par conclusions notifiées le 02 mai 2024, M. [L] [G] et Mme [N] [E], intimés, demandent à la cour de :

Vu l’absence de prétentions de Mme [U] dans le dispositif de ses conclusions d’appel du 2 avril 2024 visant à solliciter une expertise judiciaire à leur contradictoire,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— dire et juger n’y avoir lieu à référé à leur encontre vu l’absence d’intérêt légitime,

— confirmer en conséquence l’ordonnance en toutes ses dispositions,

A titre encore plus subsidiaire,

— compléter la mission de l’expert dans les termes suivants :

— déterminer si l’immeuble a été infecté par des termites,

— dans l’hypothèse positive, indiquer si cette infestation est récente ou ancienne,

— vérifier les traitements réalisés par Mme [U] ou toute autre personne mandatée par elle après l’acquisition de l’immeuble,

— condamner Mme [U] à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de leurs demandes, de M. [G] et de Mme [E] font valoir, au visa des articles 145, 562 et 954 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil :

— que Mme [U] ne formule aucune demande explicite à leur encontre visant à les attraire à la mesure d’expertise, se limitant à demander à la cour d’ordonner leur mise en cause,

— qu’à titre subsidiaire, Mme [U] ne démontre pas l’existence de termites, dès lors que M. [K] ne s’est pas prononcé, que la présence de sciure de bois n’est pas symptomatique de la présence de termites, qu’elle a en outre refusé l’intervention d’une entreprise spécialisée dans le diagnostic des insectes xylophages qu’il lui avait été proposée, et qu’elle a fait réaliser un traitement curatif de sorte que toute preuve que la charpente ait été infestée de termites a désormais disparu,

— que Mme [U] a renoncé à tout recours éventuel à leur encontre et à tous droits en signant librement une décharge de responsabilité,

— que toute action de Mme [U] à leur encontre sur le fondement de l’article 1641 du code civil est manifestement vouée à l’échec, dès lors qu’elle ne saurait démontrer qu’ils avaient connaissance d’une infestation par les termites de la maison avant la vente, alors que plusieurs professionnels n’avaient pas été en mesure de la déceler, dont le diagnostiqueur technique, que l’acte de vente exclut leur responsabilité pour les vices cachés, que Mme [U] est elle-même une professionnelle de l’immobilier, et qu’elle n’a pas fait état de l’existence potentielle de termites dans ses échanges avec la mairie du lieu de situation du bien.

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 novembre 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour constate en préliminaire que ni l’appelante ni les intimés ne remettent en question la décision du juge des référés d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur’la demande de mise en cause de M. [G] et de Mme [E]:

Le fait de demander l’infirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle met hors de cause M. [G] et Mme [E] suffit à saisir la Cour d’une demande de réformation de ce chef.

Mme [U] relève à juste titre que le juge des référés a demandé à l’expert dans sa mission notamment

— de déterminer la nature des informations connues du vendeur avant la vente litigieuse concernant l’état réel de la charpente ,

— de déterminer si avant la vente de 2022, la présence de termites aux abords du bien vendu, avait fait l’objet d’une déclaration auprès de la mairie de [Localité 5] ;

questions qui concernent donc bien M. [G] et Mme [E], et visent à rechercher leur éventuelle responsabilité en cas de présence de termites dans la charpente avant la vente et si la clause de garantie contenue dans l’acte de vente, et le cas échéant déclarée inapplicable par le juge du fond .

Néanmoins le juge des référés conclut à la mise hors de cause des vendeurs en ce qu’ils avaient fait réaliser un diagnostic relatif à la présence de termites dans le bâtiment avec un rapport du 25 octobre 2022 concluant à l’absence d’indices, sans visite de la charpente par le diagnostiqueur, l’accès à celle-ci n’ayant été possible que lors des travaux de rénovation de M. [K].

Il est donc contradictoire de mettre hors de cause les vendeurs tout en donnant mission à l’expert de relever des éléments de nature à engager leur responsabilité , sans leur permettre de discuter contradictoirement l’expertise ordonnée.

Ainsi il y a lieu de réformer l’ordonnance rendue et de maintenir les intimés dans la cause afin de leur rendre l’expertise judiciaire contradictoire, leur frais de procédure devant néanmoins être assumés par l’appelante .

Sur la mission de l’expert :

Il y a lieu de compléter la mission de l’expert par la question suivante:

— déterminer si l’immeuble a été infesté par des termites,

— estimer si possible dans cette hypothèse la date de cette infestation ou son ancienneté

— indiquer les traitements réalisés par Mme [U] ou toute autre personne mandatée par elle après l’acquisition de l’immeuble ;

Sur les mesures accessoires':

Mme [U] doit être condamnée aux dépens de cette procédure de référé engagée par elle, tant de première instance que d’appel.

L’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge de Mme [U] en première instance pour les frais de M. [G] et de Mme [E] sera confirmée, et complétée en appel par la même somme.

Mme [U] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance rendue en ce qu’elle

— met hors de cause M. [L] [G] et Mme [N] [E]

Statuant à nouveau :

— DIT que l’expertise judiciaire se déroulera au contradictoire de M. [L] [G] et Mme [N] [E]

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus, sauf à ajouter à la mission de l’expert les questions suivantes :

— déterminer si l’immeuble a été infesté par des termites,

— estimer si possible dans cette hypothèse la date de cette infestation ou son ancienneté

— indiquer les traitements réalisés par Mme [U] ou toute autre personne mandatée par elle après l’acquisition de l’immeuble ;

et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [X] [U] aux entiers dépens d’appel.

CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à M. [L] [G] et Mme [N] [E] la somme de 1 500 € pour leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

REJETTE la demande de Mme [X] [U] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE