SF/RP

Numéro 25/00946

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 25/03/2025

Dossier :

N° RG 23/02489

N° Portalis DBVV-V-B7H-IUJJ

Nature affaire :

Revendication d’un bien immobilier

Affaire :

[S] [N] [C]

C/

[E] [C]

SCI ETOILE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Février 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [S] [N] [C]

née le 20 Janvier 1960 à [Localité 7] (31)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Eric DECLETY de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [E] [C]

né le 9 Septembre 1964 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

pris en sa qualité de gérant de la SCI ETOILE

architecte d’intérieur

[Adresse 3]

[Localité 2]

SCI ETOILE

immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n°410 763 536

prise en la personne de son gérant, Monsieur [E] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par Maître Julie JACQUOT de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU, et assistés de Maître Caroline PRUNIERES de la SELARL LEXYMORE, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 04 SEPTEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/00384

Par acte authentique du 27 décembre 1983, Mme [S] [N] [C] et son époux, M. [Z], ont acquis le lot n°1 (appartement de 3 pièces), son cousin, M. [I] [C], a acquis le lot n°2 (appartement de 2 pièces), et son père, M. [F] [C], a acquis les lots n°3 (garage) et 4 (appartement de 3 pièces à l’étage), constituant ensemble une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 8] (64), soumise au statut de la copropriété.

Suite à son divorce, Mme [C] est désormais seule propriétaire du lot n°1.

Suivant acte authentique du 17 octobre 1986, M. [I] [C] a vendu son lot n°2 à son oncle, M. [F] [C], lequel est alors devenu propriétaire des lots n°2, 3 et 4.

Par acte authentique du 12 mai 1997, la SCI ETOILE, ayant pour associés M. [F] [C] (97 %) et un ami M. [H] (3 %), a acquis la propriété des lots n°2, 3 et 4.

M. [F] [C] est décédé le 18 juillet 2011, laissant pour lui succéder ses quatre enfants, [E], [S] [N], [R] et [P] [C], désormais propriétaires indivis de la SCI ETOILE, gérée par M. [E] [C], pour 97 %, les 3 % restant étant détenus par l’indivision successorale de M. [H], décédé également.

Par acte du 11 septembre 2014, la SCI ETOILE, représentée par M. [E] [C], et Mmes [R] et [P] [C] ont fait assigner Mme [S] [N] [C] devant le juge des référés du tribunal d’instance de Bayonne aux fins notamment de la voir condamner à libérer les lots n°2 et 3 de la copropriété.

Par ordonnance du 14 décembre 2015, le juge des référés a ordonné l’évacuation par Mme [S] [N] [C] du lot n°3 (garage) de la copropriété, et a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’évacuation du lot n°2 en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par actes des 4 et 5 mars 2020, Mme [S] [N] [C] a fait assigner la SCI ETOILE et son gérant, M. [E] [C] en cette qualité, devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir reconnaître sa qualité de propriétaire d’une partie du lot n°2 par prescription trentenaire.

Suivant jugement contradictoire du 4 septembre 2023 (RG n°20/00384), le tribunal a :

débouté Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

ordonné à Mme [C] de libérer les lieux sur lesquels porte sa revendication, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois courant à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

ordonné l’expulsion de Mme [C], au besoin avec le concours de la force publique,

débouté la SCI ETOILE et M. [C] de leur demande tendant à faire condamner Mme [C] à prendre à sa charge les frais de remise en état,

débouté la SCI ETOILE et M. [C] de leurs demandes de dommages et intérêts,

condamné Mme [C] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que la partie du lot n°2 réclamée par Mme [C] a pu être considérée comme intégrée au lot n°1 du fait des travaux entrepris par M. [I] [C] dès l’acquisition de son bien, ayant conduit à condamner la communication entre deux parties de son lot, entraînant le détachement de cette partie litigieuse du lot n°2,

— que cependant ces travaux, à les considérer comme effectués dès le 27 décembre 1983, n’ont pas été mentionnés dans l’acte de vente du 17 octobre 1986 du lot n°2 par M. [I] [C] à M. [F] [C],

— qu’il en résulte que le délai de prescription trentenaire n’a ainsi pu courir avant le 17 octobre 1986, date d’un acte notarié qui ne mentionne ni ne consacre aucun aménagement de la consistance des lots, sans que puisse être invoquée la clause type selon laquelle le bien est vendu en l’état,

— que des courriers adressés en 2008 par M. [F] [C] à sa fille empêchent de considérer que celle-ci était, depuis les aménagements, tenue comme la propriétaire d’un lot auquel avait été incorporée une partie du lot n°2, puisqu’il lui demandait de mettre fin à une situation par laquelle elle jouissait à titre exclusif de la pièce litigieuse ; que la libération des pièces constituant le lot n°2 a également été demandée par M. [E] [C] par courrier du 15 mars 2013,

— que Mme [C] ne pouvait se considérer propriétaire du bien litigieux à la faveur des aménagements de M. [I] [C] au regard d’une attestation de ce dernier du 5 février 2014 selon laquelle il indique qu’il a laissé le lot revendiqué par Mme [C] 'à la jouissance de la famille',

— que Mme [C] ne justifie pas s’être acquittée de la part de taxe foncière correspondant à la surface revendiquée,

— qu’il en résulte qu’elle ne peut se prévaloir d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant 30 ans, en vertu de laquelle elle aurait acquis la propriété de la partie du lot n°2 qu’elle revendique,

— que Mme [C] n’est cependant pas à l’origine des aménagements à l’issue desquels une partie du lot n°2 a été intégrée au sien, lesquels ont été réalisés par l’auteur de la SCI ETOILE, de sorte qu’une remise en l’état initial ne peut être mise à sa charge,

— que Mme [C] a maintenu une jouissance exclusive de la pièce, malgré diverses demandes qui lui ont été adressées en vue de la libérer, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation à hauteur de 100 € par mois pendant 60 mois (omis au dispositif).

Mme [S] [C] a relevé appel par déclaration du 13 septembre 2023, critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, SAUF en ce qu’il a :

— débouté la SCI ETOILE et M. [C] de leur demande tendant à faire condamner Mme [C] à prendre à sa charge les frais de remise en état,

— débouté la SCI ETOILE et M. [C] de leurs demandes de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, Mme [S] [C], appelante, entend voir la cour :

annuler et réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et lui a ordonné de libérer les lieux sur lesquels porte sa revendication, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois courant à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement, a au besoin ordonné son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et l’a condamnée au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leur demande tendant à la faire condamner à prendre à sa charge les frais de remise en état et de leurs demandes de dommages et intérêts,

Statuant de nouveau,

juger qu’elle est propriétaire par usucapion de partie du lot n°2, à savoir une pièce dénommée sur le plan annexé à l’acte notarié du 27 décembre 1983 'Salle de Jeux ' Orangeraie', dépendant de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 8] cadastrée section B n°[Cadastre 1] pour 5 400 m², ainsi désigné dans l’état descriptif de division de l’immeuble :

« – lot n° 2 : au rez-de-chaussée côté Nord : un appartement de deux pièces principales. A ce lot, est attachée la jouissance exclusive de la partie de terrain située au droit de ce lot. Avec les 25 centièmes des parties communes générales dudit immeuble et des charges de copropriété »,

étant précisé que, dans le modificatif de l’état descriptif de division du 3 mars 2021 de la copropriété dénommée « Chorien Etchea », le lot n°2 a été annulé et est devenu le lot n°6 ainsi désigné :

« Au rez-de-chaussée, côté Nord, un appartement de deux pièces principales.

A ce lot, est attachée la jouissance exclusive de la partie de jardin située au droit de ce lot d’une superficie de 606 m².

Et de deux stationnements.

Tels que ces derniers sont figurés sous liseré orange sur le plan de masse dressé par le géomètre expert soussigné en date du 3 mars 2021.

Avec les VINGT SEPT / CENT CINQUIEMES des parties communes dudit immeuble et des charges de copropriété. »

ordonner la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8], copropriété « CHORIEN ETCHEA », afin de :

scinder le lot n° 2 devenu lot n° 6 en deux nouveaux lots,

déterminer et calculer les millièmes de copropriété affectés à chacun de ces deux lots ainsi créés,

commettre un géomètre-expert et un notaire à cette fin et dire que les frais seront supportés par elle,

interdire à M. [E] [C], en sa qualité de gérant de la SCI ETOILE, de procéder à tout acte de disposition et d’administration de la partie du lot n° 2 devenu lot n° 6 de la copropriété, dont elle revendique la propriété,

condamner solidairement la SCI ETOILE et M. [E] [C] aux dépens de la procédure dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître François PIAULT, Avocat, sur son affirmation de droit,

condamner solidairement la SCI ETOILE et M. [E] [C] à lui payer une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Service de la Publicité Foncière de BAYONNE dont dépend l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8].

rejeter toutes demandes contraires de la part de la SCI ETOILE et de M. [E] [C] ès-qualités de gérant de la SCI ETOILE,

juger irrecevable et mal fondé l’appel incident formé par la SCI ETOILE et M. [E] [C] à l’encontre du jugement,

juger irrecevable, car nouvelle devant la cour, la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI ETOILE et M. [E] [C] tendant à la voir condamner à payer la somme de 90 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les biens de la SCI ETOILE au prix du marché du fait de son comportement,

Subsidiairement,

juger cette demande mal fondée et débouter la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leurs demandes indemnitaires,

débouter la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leurs demandes d’expulsion et de libération de la pièce revendiquée sous astreinte,

débouter la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leur demande de remise en état de la pièce litigieuse à ses frais exclusifs et sous astreinte, ainsi que leur demande d’autorisation de faire réaliser les travaux de remise en état et d’en obtenir le remboursement par elle,

débouter la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leur demande de paiement de la somme de 31 920 € à titre d’indemnité d’occupation,

débouter la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leur demande de paiement de la somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice moral et pour procédure abusive.

Au soutien de ses demandes, Mme [C] fait valoir, au visa des articles 544 et suivants, 712 et 2258 et suivants du code civil et 564 et suivants du code de procédure civile :

— qu’une des deux pièces constituant le lot n°2 de la copropriété ('salle de jeux – orangeraie'), devenu lot n°6, a été intégrée au lot n°1 lui appartenant, dès l’acquisition du 27 décembre 1983, dès lors que M. [I] [C] a, dès cette acquisition, supprimé la possibilité de se rendre dans la 2ème pièce de son lot n°2, qui n’est ainsi devenue accessible que par son lot n°1, ce qu’il a confirmé dans son attestation du 5 décembre 2014, de sorte que la pièce litigieuse a été intégrée à son lot n°1 dès cette date, et ne forme plus un lot indépendant,

— que, dès cette date, elle s’est comportée comme propriétaire de cette partie du lot n°2 en y créant deux chambres, une salle d’eau et en y installant le ballon d’eau chaude alimentant l’ensemble de son lot, ce qui est confirmé par les attestations qu’elle produit, et en a eu une possession continue et ininterrompue (personne ne pouvant accéder à cette partie du lot n°2 à part elle depuis les travaux réalisés en 1983), paisible, publique et non équivoque (aucune dissimulation de la possession, connue de tous) ; qu’elle a en outre loué à plusieurs reprises son lot, comprenant la partie 'orangeraie’ qui fait partie intégrante de son lot, confortant son comportement de propriétaire de cette partie litigieuse,

— qu’elle n’a pas eu à user de son droit de préférence lors des ventes successives du lot n°2 dès lors qu’elle occupait d’ores et déjà la partie litigieuse du lot n°2 à titre privatif, laquelle avait été intégrée à son lot, et que le lot n°2 a été vendu en l’état, soit sans accessibilité à la partie litigieuse du lot n°2 sans passer par son lot n°1,

— que le fait que ces actes de vente mentionnent le lot n°2 comme composé de deux pièces principales ne saurait faire échec à la revendication de propriété d’une partie de ce lot,

— que les courriers qui lui ont été adressés par M. [F] [C] ne s’opposent pas à la prescription acquisitive, dès lors qu’à leurs dates, M. [F] [C] n’était plus propriétaire du lot n°2, de sorte qu’il n’avait pas qualité pour s’opposer à la possession, qu’ils ne permettent pas d’affirmer qu’il est bien question de la partie du lot n°2 objet du litige, et qu’il est au contraire démontré par d’autres attestations que M. [F] [C] avait la volonté de laisser la pièce litigieuse à sa disposition,

— que l’assignation en référé a été délivrée après l’écoulement du délai de prescription acquisitive de 30 ans, et n’a en tout état de cause pas pu interrompre ce délai, en ce que la prétention formulée au titre du lot n°2 a été rejetée,

— que la demande d’indemnité d’occupation fondée sur les dispositions relatives à l’indivision ne peut aboutir dès lors qu’il n’existe aucune indivision portant sur le lot n°2 ; qu’en outre, ladite indemnité ne saurait prendre comme base le prix moyen de location à [Localité 8], en ce qu’elle a pris possession de la pièce litigieuse alors qu’elle n’était pas équipée et était inhabitable,

— que la demande de remise en état des lieux n’est pas précisée, et n’est pas justifiée, alors qu’elle n’est pas à l’origine de la séparation de cette partie du lot n°2,

— que la demande indemnitaire au titre d’une perte de chance de n’avoir pu vendre les biens propriété de la SCI ETOILE au prix du marché est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, et à titre subsidiaire infondée, dès lors qu’il est fait référence à la vente des lots n°3 et 4, à laquelle elle n’a mis aucun obstacle,

— que la SCI ETOILE est une personne morale indépendante de la personne de ses associés, de sorte que son préjudice moral n’est pas caractérisé, de même que celui de M. [E] [C], assigné en qualité de représentant de la SCI ETOILE, et non à titre personnel ou de membre de l’indivision successorale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2024, la SCI ETOILE et M. [E] [C] en sa qualité de gérant de la SCI, intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté Mme [C] de ses demandes,

condamné Mme [C] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

réformer le jugement en ce qu’il a :

ordonné à Mme [C] de libérer les lieux sur lesquels porte sa revendication, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois courant à l’expiration d’un délai de un mois suivant la signification du jugement, au besoin ordonné l’expulsion de Mme [S] [N] [C], au besoin avec le concours de la force publique,

débouté la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leur demande tendant à faire condamner Mme [S] [N] [C] à prendre à sa charge les frais de remise en état,

débouté la SCI ETOILE et M. [E] [C] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Et, statuant à nouveau,

ordonner, au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion et la libération par Mme [S] [N] [C], dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, de la pièce dénommée sur le plan annexé à l’acte notarié du 27 décembre 1983 'Salle de Jeux ' Orangeraie', dépendant de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 8] cadastrée section B n°[Cadastre 1] pour 5 400 m², ainsi désigné dans l’état descriptif de division de l’immeuble :

« lot n°2 : au rez-de-chaussée côté Nord : un appartement de deux pièces principales. A ce lot, est attachée la jouissance exclusive de la partie de terrain située au droit de ce lot. Avec les 25 centièmes des parties communes générales dudit immeuble et des charges de copropriété »,

sous astreinte de 150 € par jour retard courant à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective de ladite pièce par Mme [S] [N] [C],

condamner Mme [S] [N] [C] à la remise en état de la pièce litigieuse du lot n°2 en le détachant du lot n°1 à ses frais exclusifs, sous astreinte de 150 € par jour de retard courant à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et jusqu’à la remise en état effective de ladite pièce,

les autoriser, dans l’hypothèse où les travaux de remise en état n’auraient pas été réalisés dans un délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt, à faire réaliser les travaux de remise en état et obtenir le remboursement des factures correspondantes par Mme [S] [N] [C],

condamner Mme [S] [N] [C] à leur payer la somme de 31 920 € au titre de l’indemnité d’occupation,

déclarer recevable leur appel incident,

déclarer recevable leur demande de condamnation de Mme [S] [C] à des dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de la SCI ETOILE de vendre ses biens au prix du marché,

condamner Mme [S] [N] [C] à leur payer la somme de 105 000 € au titre de la réparation de leur préjudice,

En tout état de cause,

condamner Mme [S] [N] [C] à leur verser la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, la SCI ETOILE et M. [C], ès-qualités de gérant, font valoir, au visa des articles 2258 et suivants du code civil et des articles 462, 463 et 564 et suivants du code de procédure civile :

— que Mme [C] ne justifie pas de la propriété de la partie litigieuse du lot n°2 par prescription acquisitive, dès lors que ne constitue pas une preuve suffisante l’édification, à une date indéterminée, d’une simple séparation dans le couloir du lot n°2, et la production d’attestations de complaisance se contentant de confirmer la configuration des lieux pour démontrer l’existence d’actes matériels de possession et donc le bénéfice d’une prescription acquisitive, alors que M. [I] [C], qui a réalisé la séparation, a attesté avoir laissé la pièce litigieuse à la jouissance de la famille,

— que la date du début de l’occupation de la pièce litigieuse par Mme [C] n’est pas démontrée (date des travaux d’aménagement inconnue excepté l’intervention d’un peintre en 2002, procès-verbal de constat de 2015 inopérant pour justifier une possession antérieure, locations de son lot avec la partie litigieuse du lot n°2 non justifiées),

— que l’acquisition de la propriété de la partie du lot n°2 par Mme [C] par prescription trentenaire par occupation continue, paisible, non équivoque et non viciée est empêchée par :

les ventes successives du bien, en 1986 et en 1997, incluant ladite partie du lot n°2, Mme [C] n’ayant en outre pas fait valoir son droit de préférence lors de ces ventes,

une prise de possession de la pièce litigieuse qu’à compter des années 2000, sans autorisation de la SCI ETOILE, et l’emménagement personnel de Mme [C] dans les lieux en 2012 seulement,

les réclamations des propriétaires invitant Mme [C] à quitter les lieux, M. [F] [C] et la SCI ETOILE ayant simplement un temps toléré l’appropriation de la pièce par Mme [C], puis réclamé dès 2008 la restitution du bien, ce qui a été réitéré suite au changement de gérant de la SCI ETOILE du fait du décès de M. [F] [C], en 2013 et 2014,

l’absence d’acquittement par Mme [C] de l’impôt foncier correspondant à la pièce litigieuse,

les propositions de Mme [C] d’acquérir la pièce litigieuse en 2008 et 2012, reconnaissant ainsi qu’elle n’en était pas propriétaire,

— que pour être efficace, l’astreinte assortissant la condamnation de Mme [C] à libérer la partie litigieuse du lot n°2 doit courir jusqu’à la libération effective, et son montant doit être dissuasif,

— que Mme [C] a elle-même procédé aux aménagements de la pièce litigieuse, de sorte que sa remise en état initial lui incombe,

— que Mme [C] a adopté un comportement agressif et malveillant à l’encontre de ses associés et a commis de multiples abus pour bloquer la vente des biens de la SCI ETOILE, nécessaire à la liquidation de la succession de M. [F] [C] ouverte depuis 2011, ce qui a entraîné une perte de chance pour cette dernière et M. [E] [C] de vendre les biens au prix du marché, la vente des lots n°3 et 4 ayant finalement eu lieu en deçà du prix du marché,

— que leur demande au titre de la perte de chance est recevable en cause d’appel, en ce qu’il s’agit d’un nouveau moyen au soutien de leur demande de dommages et intérêts déjà présentée en première instance,

— qu’ils subissent un préjudice moral du fait de la volonté de nuire de Mme [C], traduite par ses agissements quotidiens à leur encontre,

— que le tribunal a omis de statuer en retenant dans sa motivation que Mme [C] était redevable d’une indemnité d’occupation à hauteur de 6 000 € à l’égard de la SCI ETOILE, ce qu’il n’a pas inscrit dans le dispositif du jugement,

— que Mme [C] doit à la SCI ETOILE une indemnité d’occupation depuis les 5 dernières années, à hauteur de 532 € par mois (prix moyen du m² de location à [Localité 8] x surface de la partie litigieuse du lot n°2 indûment occupée), indépendamment de la réalisation dans cette pièce de travaux d’aménagement par Mme [C], sans autorisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur’la revendication de propriété de Madame [S] [N] [C] sur une partie du lot n°2 :

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Les articles 2261 et 2262 du code civil disposent que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Il ressort des pièces du dossier que M. [I] [C], ayant acquis le lot n°2 constitué de 2 pièces le 27 décembre 1983, a procédé à la condamnation du couloir entre les deux pièces de son lot, la deuxième pièce devenant de fait seulement accessible par le lot n°1 de Mme [S] [N] [C].

Cependant la cour, à l’instar du premier juge considère que Mme [S] [N] [C] ne rapporte pas la preuve de sa jouissance de la deuxième pièce du lot n°2 en qualité de propriétaire pendant au moins 30 ans.

En effet, d’une part, lors de la revente de son lot n°2 le 17 octobre 1986 à [F] [C], [I] [C] n’a pas mentionné cette disposition des lieux et l’absence de communication entre les pièces, la mention du bien 'vendu en l’état', simple clause de style dans les actes notariés, n’étant pas suffisante à contredire la constitution du bien vendu étant toujours expressément désigné comme un appartement de deux pièces principales.

Cette même description du bien vendu figure à nouveau dans l’acte de vente du 12 mai 1997 entre [I] [C] et la SCI ÉTOILE.

En deuxième part, dans une attestation produite par l’appelante du 5 décembre 2014 de son cousin [I] [C], celui-ci rappelle la fermeture du couloir commun en 1983 pour laisser à la jouissance de la famille le second studio de son lot numéro 2 qu’il n’entendait pas occuper, ce qui confirme que l’occupation de cette pièce était laissée à l’usage de la famille sans renonciation à sa propriété, donnant ainsi un caractère équivoque dès cette date à la possession de ces pièces par Mme [S] [N] [C].

En troisième part, dans un courrier adressé le 1er octobre 2008 par [F] [C] à sa fille [S] [N], il lui indique ceci :

'je pense aujourd’hui qu’il est nécessaire de faire le point sur notre situation

je joins un plan pour vous rappeler qu’il est temps de séparer les 2 chambres que vous avez exploitées avec les locataires. Ayant été prévenu du départ des locataires je ferai le nécessaire à leur départ. Je tiens absolument à récupérer mon bien et surtout isoler les murs problèmes désagréables dans la maison.'

Si à la date de ce courrier, [F] [C] n’était plus le seul propriétaire du lot numéro 2 vendu à la SCI dont il détenait cependant 97 % des parts, il témoigne par contre que l’annexion de la partie du lot numéro 2 transformée en 2 chambres et mis en location par Mme [S] [N] [C] résultait bien d’un seul accord sur la jouissance de ses pièces toujours en vigueur, mais pas d’un transfert de propriété.

Il lui adresse d’ailleurs un courrier le 4 décembre 2008 dans lequel il lui propose la vente des 2 chambres (crées par Mme [S] [N] [C] dans une des pièces du lot n°2) avec le studio du rez-de-chaussée (autre partie du lot n°2), et lui demande une réponse rapide.

Enfin en dernière part, un courrier du 27 juillet 2012 adressé par son frère [E], en sa qualité de nouveau gérant de la SCI ETOILE, à Mme [S] [N] [C], lui signifie l’intention de mettre en vente les lots numéros 2, 3 et 4 de la SCI et lui demande si elle souhaite faire valoir un droit de préférence sur le lot numéro 2 de la manière suivante :

'S’agissant des pièces du lot n°2 (SCI) que tu as annexé à ta partie privative (lot n°1), tu peux :

— garder ces pièces et dédommager les porteurs de parts dans la société […]

— restituer ces pièces pour que le lot numéro 2 soit vendu intégralement

[…]sans réponse de la part je considérerai que tu n’entends ni acquérir ces pièces que tu occupes, ni te porter acquéreur de l’ensemble, dans ce cas, l’ensemble des lots appartenant à la SCI seront vendus.'

Là encore ce courrier démontre que la SCI ÉTOILE a toujours manifesté qu’elle restait propriétaire du lot numéro 2 quand bien même une partie de celui-ci était occupé et exploité par Mme [S] [N] [C].

Les attestations d’amis de la famille produites par Mme [S] [N] [C] témoignent de l’aménagement des lieux par elle depuis 1983 avec l’accord de sa famille, ce qui n’est pas contesté, et confirment sa jouissance des pièces annexées pendant 30 ans, mais l’occupation familiale des autres parties de la maison donne un caractère équivoque à son occupation, l’aménagement intérieur et la décoration payée par elle ne suffisant pas à lui donner la qualité de propriétaire.

Même en prenant comme point de départ son occupation depuis le 27 décembre 1983, sa jouissance en qualité de propriétaire sans équivoque pendant une durée de 30 ans, soit jusqu’à décembre 2013 n’est pas rapportée, et la demande d’usucapion par Mme [S] [N] [C] sur les deux chambres du lot n°2 annexées par elle doit être rejetée, par confirmation du jugement.

Sur la demande de remise en état de la partie du lot n°2 occupée par Madame [S] [N] [C] :

* le mur de séparation :

Il n’est pas contesté que ce mur n’a pas été installé par elle mais par son cousin en 1983 juste après son achat, ainsi qu’il en a attesté.

Il n’y a donc pas lieu de condamner Mme [S] [N] [C] à démolir ce mur.

* l’aménagement des deux chambres et salle d’eau :

Le lot n°2 est désigné à l’origine comme un appartement de deux pièces principales.

La pièce annexée par Mme [S] [N] [C] est désignée comme l’orangeraie selon le plan du 27 décembre 1983 annexé à l’acte de vente, et a donc été divisée en deux chambres avec salle de bains par Mme [S] [N] [C], dont le ballon d’eau chaude sert également à son appartement (lot n°1).

Il y a donc lieu de confirmer la décision ordonnant l’expulsion et la libération des lieux et leur remise en état sous astreinte en portant celle-ci à 150 € par jour de retard à compter de 3 mois à partir de la signification de l’arrêt afin de permettre le déménagement et la remise en état des lieux et pendant une durée de 3 mois, délai à l’issue duquel la SCI ETOILE devra saisir le juge de l’exécution en liquidation de l’astreinte.

Passé ce délai la SCI ETOILE est autorisée à faire procéder elle-même à la remise en état des lieux aux frais de Mme [S] [N] [C].

Il n’y a pas lieu de prévoir le concours de la force publique, l’astreinte étant suffisante à garantir l’exécution de la décision s’agissant d’un bien familial.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Le premier juge avait dans sa motivation retenu une indemnité d’occupation mensuelle de 100 € par mois pendant 60 mois, soit 6 000 €, non mentionnée dans le dispositif.

La SCI produit un avis de valeur du loyer au mètre carré à [Localité 8] en février 2024 de 14 € au mètre carré en moyenne.

Les actes de vente relatifs au lot numéro 2 ne mentionnent pas sa surface ni celle des pièces qui ont été annexées par Mme [S] [N] [C]. Un rapport de l’expert foncier M. [A] établi le 9 mai 2014 indique que le lot numéro 2 pour la partie annexée au lot n°1 fait 37,57 m².

Toutefois, les pièces annexées ne constituaient pas un studio indépendant et la jouissance par Mme [S] [N] [C] avait été acceptée par les propriétaires successifs du lot n°2 sans contrepartie jusqu’à la procédure de référé en 2015 dont la SCI a été déboutée et qui n’a pas donné lieu ensuite à une demande au fond avant la présente procédure engagée par Mme [S] [N] [C].

L’indemnité d’occupation de cette partie du lot n°2, nécessairement moindre qu’un loyer convenu dans un bail, sera donc fixée à la somme de 200 € par mois à compter du 15 décembre 2021 et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande d’indemnisation des intimés au titre de la perte de chance de vendre les biens auprès du marché :

* Sur la recevabilité de la demande :

Si en vertu des articles 564 et 565 du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions qui n’avaient pas été présentées au 1er juge, l’article 566 du même code dispose que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En première instance, la SCI ETOILE et M. [E] [C] réclamaient outre une indemnité d’occupation, la condamnation de Mme [S] [N] [C] à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et pour procédure abusive.

En appel, ils ajoutent à cette demande l’indemnisation de leur préjudice d’avoir vendu les lots n°3 et 4 en dessous du prix du marché pour 300 000 € (au lieu de 500 000 € selon estimation en 2019) par la faute de Mme [S] [N] [C] qui aurait tergiversé dans son projet d’acquisition et aurait dissuadé par son comportement, les candidats acquéreurs.

La demande tendant à indemniser la perte de chance de mieux vendre le bien de copropriété par la faute de l’appelante est ainsi l’accessoire ou le complément de la demande de dommages intérêts pour préjudice moral résultant de ce même comportement reproché à Mme [S] [N] [C].

Elle est donc recevable en appel.

* Sur la demande au fond :

Il ressort des pièces du dossier qu’après le décès de [F] [C] en 2011, la SCI ETOILE a tenté de mettre en vente l’immeuble de copropriété.

Plusieurs courriers sont adressés à Mme [S] [N] [C] pour qu’elle restitue les clés du lot numéro 3 (garage) qu’elle s’était également approprié et qu’une ordonnance du 12 octobre 2015 en référé lui ordonnera de restituer, ou pour se plaindre de son comportement rendant difficiles les visites de l’immeuble par les agents immobiliers en raison de l’encombrement de meubles, voitures et objets divers à l’extérieur (15 mars 2013).

Toutefois si un courriel d’une agence du 26 juin 2015 mentionne des problèmes de copropriété du fait que la propriétaire du lot n°1 (Mme [S] [N] [C]) n’était pas d’accord pour vendre l’ensemble de l’immeuble, les autres courriers ou courriels font surtout état de difficultés d’organisation de la copropriété notamment pour les accès aux lots, les places de parking à créer ou à identifier, problèmes qui ne relèvent pas de la seule responsabilité de Mme [S] [N] [C] mais de l’ensemble de la copropriété. Une modification du règlement de copropriété et du descriptif de division sera d’ailleurs réalisée par la SCI le 3 mars 2021 pour créer ces accès et parkings.

Les intimés ne démontrent donc pas la perte de chance de vendre les lots 3 et 4 à un meilleur prix par la faute de Mme [S] [N] [C].

Ils ne produisent pas l’acte de vente des lots 3 et 4 (appartement du 1er étage et garage), qui a finalement été signé fin 2021 ainsi qu’il se déduit du mail des acquéreurs daté du 29 novembre 2021 selon lequel ils sont en train d’emménager et rencontrent des difficultés avec leur voisine Mme [S] [N] [C].

L’estimation du 2 mai 2019 établie par M. [J], agent immobilier, repose sur des surfaces indicatives et se fonde sur des prix au m2 pour une vente théorique à la découpe des appartements de la maison. La négociation du prix, deux années après cette estimation, ne permet pas de retenir un lien de causalité entre le prix de vente obtenu pour ces lots et les tergiversations en 2012 de Mme [S] [N] [C] ou un conflit avec les nouveaux acquéreurs postérieurs à la signature de l’acte de vente.

La demande de ce chef doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral des intimés :

La cour estime, à l’inverse du premier juge, que la revendication par Mme [S] [N] [C] de la propriété des pièces faisant partie du lot n°2, dont elle n’avait reçu que la jouissance sans transfert de propriété, profitant de son caractère équivoque pour ensuite refuser de restituer les lieux (y compris du garage lot n°3) qu’elle n’a véritablement occupés elle-même qu’à partir de 2012, les ayant loués auparavant ainsi qu’il ressort de la lettre de [F] [C] du 1er octobre 2008, et de son propre courriel adressé le 3 octobre 2012 à ses soeurs, a causé à la SCI ETOILE un préjudice moral justifiant de lui accorder la somme de 1 500 € en réparation de ce préjudice.

La cour estime que seule la SCI ETOILE a subi un préjudice, M. [E] [C] n’est dans la cause qu’en sa qualité de gérant de cette SCI et ne caractérise pas de préjudice personnel, en cette qualité, distinct de celui de la SCI.

La cour confirme les mesures accessoires prises par le 1er juge en précisant que l’indemnité de 4 000 € est allouée à la seule SCI ETOILE représentée par son gérant et y ajoutant, condamne Mme [S] [N] [C] à payer à la SCI ETOILE la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et aux entiers dépens d’appel.

La cour déboute Mme [S] [N] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [S] [N] [C] de ses demandes et en ce qu’il l’a condamnée à payer une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile sauf à ajouter que la condamnation est prononcée au profit de la SCI ETOILE représentée par son gérant, M. [E] [C],

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne l’expulsion de Mme [S] [N] [C], et la libération et la remise en son état d’origine de la pièce (cette remise en état ne comprenant pas la suppression du mur de séparation placé en 1983 par [I] [C] dans le couloir commun aux lots du rez de chaussée) dénommée sur le plan annexé à l’acte notarié du 27 décembre 1983 'Salle de Jeux ' Orangeraie', dépendant de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 8] cadastrée section B n°[Cadastre 1] pour 5 400 m², ainsi désigné dans l’état descriptif de division de l’immeuble : « lot n°2 : au rez-de-chaussée côté Nord : un appartement de deux pièces principales devenu le lot 6 dans le modificatif de l’état descriptif de division du 3 mars 2021 de la copropriété dénommée « Chorien Etchea » sous astreinte de 150 € par jour retard courant à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et pendant une durée de 3 mois au-delà de laquelle la SCI ETOILE est renvoyée à saisir le juge de l’exécution en liquidation de l’astreinte,

Rejette la demande de concours de la force publique pour l’expulsion de Mme [S] [N] [C],

Dit qu’à défaut de remise en état des lieux dans ce délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt, la SCI ETOILE est autorisée à y faire procéder, aux frais de Mme [S] [N] [C],

Rejette la demande de la SCI ETOILE et M. [E] [C], ès-qualités de gérant de celle-ci, en paiement de dommages intérêts pour perte de chance d’avoir vendu les lots n°3 et 4 de la copropriété au prix du marché,

Condamne Mme [S] [N] [C] à payer à la SCI ETOILE une indemnité d’occupation de 200 € par mois à compter du 15 décembre 2021 jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne Mme [S] [N] [C] à payer à la SCI ETOILE une somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral,

Rejette les autres demandes de M. [E] [C], ès-qualités de gérant de la la SCI ETOILE,

Condamne Mme [S] [N] [C] à payer à la SCI ETOILE la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [S] [N] [C] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [N] [C] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE