RP/SF

Numéro 25/01448

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 13/05/2025

Dossier :

N° RG 23/02570

N° Portalis DBVV-V-B7H-IURB

Nature affaire :

Demande relative à une servitude d’usage ou de passage des eaux

Affaire :

SAS ENTREPRISE [B] GUICHARD

C/

[T] [R] [J]

[L] [J]

[Z] [H] [K] [J]

[M] [U]

[F] [U]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Février 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Monsieur VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SAS ENTREPRISE [B] GUICHARD

immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n° 315 082 636

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Adresse 16]

[Localité 14]

Représentée et assistée de Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Madame [T] [R] [J]

née le 11 Août 1986 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 14]

Monsieur [L] [J]

né le 30 Août 1951 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentés et assistés de Maître Elsa ORABE, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [Z] [H] [K] [J]

né le 29 Janvier 1982 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [M] [U]

né le 13 Juin 1955 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [F] [U]

né le 24 Décembre 1958 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentés et assistés de Maître Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 04 SEPTEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 19/01437

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 janvier 1989, Mme [T] [P] veuve [U] a fait donation à Mme [O] [J], à charge pour elle de verser une soulte à ses co-donataires, M. [M] [U], M. [F] [U] et M. [H] [U], d’une parcelle de terrain à bâtir située à [Localité 14] (64), cadastrée section AL [Cadastre 1].

Mme [P] et ses quatre enfants, restés propriétaires indivis d’une parcelle AL [Cadastre 2], ont consenti une servitude de passage grevant leur parcelle AL [Cadastre 2], pour permettre l’accès de la parcelle AL [Cadastre 1] à la voie publique.

Suite au décès de Mme [O] [J] d’abord en 1994, puis de [H] [U] ensuite en 2018 et aux partages successoraux entre les héritiers respectifs, la parcelle AL [Cadastre 1] appartient désormais pour la nue-propriété à [Z] et [T]-[R] [J], enfants de [O] [J], et pour l’usufruit à leur père, [L] [J], et la parcelle AL [Cadastre 2] devenue AL [Cadastre 7] et [Cadastre 8] appartient en indivision à [F] et [M] [U], frères de [H] [U], et à ses neveux, [Z] et [T] [J], en attente de la liquidation définitive de la succession.

Par acte notarié du 15 décembre 2000 et avenant des 30 octobre et 13 décembre 2002, M. [M] [U], M. [F] [U] et M. [H] [U] ont donné à bail une parcelle AL [Cadastre 4] d’une superficie de 9 000 m² environ à la SAS GUICHARD, autorisant celle-ci à édifier divers bâtiments pour son exploitation de matériels agricoles et jardinerie, pour laquelle elle a obtenu un permis de construire le 28 août 2001.

Une fuite d’eau a été constatée en 2019, sans pouvoir la localiser exactement, sur le réseau d’alimentation entre le compteur d’eau et la vanne de coupure située à l’intérieur de la maison de M. [L] [J] sur la parcelle AL [Cadastre 1].

Par actes du 25 juillet 2019, M. [Z] [J] et Mme [T]-[R] [J] ont fait assigner leurs oncles, M. [F] [U] et M. [M] [U], et la SAS GUICHARD devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de rétablissement de la servitude de passage et de réseaux grevant les parcelles AL [Cadastre 7] et [Cadastre 8] comme étant issus de la parcelle AL [Cadastre 2].

M. [L] [J] est intervenu volontairement à l’instance.

Suivant jugement contradictoire du 4 septembre 2023 (RG n° 19/01437), le tribunal a :

rejeté la fin de non-recevoir,

dit que la servitude s’étend au tréfonds,

rejeté la demande tendant à constater l’extinction de la servitude de passage,

ordonné une expertise,

commis pour y procéder M. [Y] [E], avec mission de :

convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des opérations d’expertise,

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

se rendre sur les lieux et en faire la description,

dire si l’exercice de la servitude est empêché ; dans l’affirmative, donner toutes précisions sur la nature, l’origine et la portée de cet empêchement,

proposer les solutions propres à remédier à cette situation,

indiquer le coût et la durée des travaux nécessaires,

donner tous les éléments utiles permettant de chiffrer l’impact des travaux sur l’activité de la SAS GUICHARD,

rapporter toutes autres considérations utiles à l’examen des prétentions des parties,

adresser aux parties un pré-rapport ou une note de synthèse pour leur permettre d’y répondre en temps utile,

mettre en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport, avec les réponses à ces observations

fixé les modalités techniques de l’intervention de l’expert,

réservé toutes autres demandes,

renvoyé l’affaire à la mise en état.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que la question de l’existence d’une servitude de tréfonds instituée par l’acte du 4 janvier 1989 ne peut être invoquée au soutien d’une fin de non-recevoir, mais relève du fond du litige,

— que l’acte de donation partage du 4 janvier 1989 institue une servitude de passage qui s’étend au tréfonds, dès lors qu’elle souligne que le fonds dominant est enclavé, et que le plan annexé à l’acte comporte la mention 'VRD',

— que le fait que les consorts [J] soient devenus propriétaires d’une partie du fonds servant (parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) ne constitue pas une réunion en une seule main des fonds dominant et servant, de sorte que la servitude ne s’est pas éteinte,

— que la servitude instituée dans l’acte du 4 janvier 1989 voit son exercice empêché à la suite des aménagements réalisés en cours de bail par la SAS GUICHARD, de sorte qu’il convient d’ordonner une expertise avec consignation mise à la charge de la SAS GUICHARD.

La SAS ENTREPRISE [B] GUICHARD a relevé appel par déclaration du 25 septembre 2023 (RG n° 23/02570), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025, la SAS ENTREPRISE [B] GUICHARD, appelante, entend voir la cour :

réformer le jugement en ce qu’il a :

dit que la servitude s’étend au tréfonds,

rejeté la demande tendant à constater l’extinction de la servitude de passage,

constater que la parcelle louée par la SAS GUICHARD n’est grevée d’aucune servitude de passage,

A titre subsidiaire,

constater l’extinction de la servitude litigieuse par réunion des fonds servant et dominant dans la même main,

A titre infiniment subsidiaire,

confirmer l’expertise judiciaire en identifiant et précisant l’étendue de la servitude litigieuse,

compléter la mission de l’expert judiciaire de la façon suivante :

chiffrer le coût de démolition et de reconstruction de l’entrepôt appartenant à la SAS GUICHARD,

calculer le nombre de places de parking qui devront être supprimées afin de laisser l’accès audit passage,

apprécier l’impact que cette baisse de stationnement peut avoir sur le chiffre d’affaires de la société,

établir la durée des travaux et ainsi la perte commerciale subie par la SAS GUICHARD lors de celle-ci,

En toute hypothèse,

condamner la partie succombante à lui verser la somme de 8 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS GUICHARD fait valoir :

— que la parcelle qui lui est donnée à bail est cadastrée AL [Cadastre 4], de sorte qu’aucun lien n’est démontré entre cette parcelle et celle objet de la servitude dans l’acte du 4 janvier 1989, cadastrée AL [Cadastre 2],

— qu’en tout état de cause, la servitude s’est éteinte par la réunion en la même main du fonds dominant (AL [Cadastre 1]) et du fonds servant (parcelle louée),

— qu’à titre subsidiaire, l’étendue de la servitude ne peut excéder sa désignation dans l’acte du 4 janvier 1989, de sorte qu’il ne peut s’agir que d’une servitude de passage, et non d’une servitude de réseaux, non expressément prévue dans le titre,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, la mission de l’expert doit être précisée s’agissant de l’évaluation de son préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025, Mme [T] [R] [J], M. [L] [J] et M. [Z] [J], intimés, demandent à la cour de :

déclarer irrecevables les demandes relatives à l’expertise judiciaire présentées par la SAS GUICHARD,

débouter la SAS GUICHARD de sa demande de complément de mission d’expertise,

rejeter la demande de garantie présentée par la SAS GUICHARD qui n’a pas encore été tranchée par le tribunal judiciaire,

rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [U] qui constitue en réalité un argument de défense au fond,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

débouter en conséquence les consorts [U] et la SAS GUICHARD de l’ensemble de leurs demandes,

Y ajoutant,

condamner in solidum les consorts [U] et la SAS GUICHARD à leur payer la somme de 8 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

condamner in solidum la SAS GUICHARD et les consorts [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [J] font valoir, au visa des articles 562 du code de procédure civile, 686 et suivants et 1241 du code civil :

— que les demandes de la SAS GUICHARD s’agissant de l’expertise ont déjà été accordées par le premier juge,

— que l’expertise est devenue caduque par ordonnance du 5 septembre 2024 faute de consignation par la SAS GUICHARD,

— que la question de l’existence d’une servitude de tréfonds relève du fond du litige et ne peut être invoquée au soutien de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

— que les consorts [U] reconnaissent l’existence d’une servitude de passage et ont reconnu l’existence de la servitude de canalisations, tel qu’en atteste le mail de leur notaire du 10 juin 2018,

— que les consorts [U], qui ont signé l’acte instituant la servitude et le plan annexé qui est opposable aux tiers, ont donné à bail le fonds servant sans préciser qu’il était grevé d’une servitude de passage et de canalisations alors qu’ils ne pouvaient en diminuer l’usage ou le rendre plus incommode,

— que la mention VRD sur le plan annexé à l’acte du 4 janvier 1989 implique nécessairement une servitude de tréfonds,

— que la servitude n’a pu s’éteindre par la réunion des fonds servant et dominant dans les mêmes mains, dès lors que M. [L] [J] est usufruitier du fonds dominant et n’est pas membre de l’indivision propriétaire du fonds servant,

— que la parcelle AL [Cadastre 2] et la parcelle AL [Cadastre 8] sont la même parcelle, qui a été donnée à bail à la SAS GUICHARD,

— que la réalisation de travaux de raccordements sans qu’aucune opposition ne soit formulée, ainsi que la présence de compteurs visibles de tous depuis 1989 sont des indices de ce qu’il était clair dans l’esprit des parties que l’acte de donation partage instituait tant une servitude de passage qu’une servitude de réseaux,

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024, M. [M] [U] et M. [F] [U], intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

statuer ce que de droit sur l’appel formé par la SAS GUICHARD,

réformer le jugement sur les points suivants :

le rejet de la fin de non-recevoir ou de la défense au fond,

le constat de l’existence d’une servitude de tréfonds au profit du fonds échu aux consorts [J],

l’expertise judiciaire avant dire droit au fond,

réformer le jugement sur l’intérêt à agir des consorts [J],

constater que l’acte de donation-partage du 4 janvier 1989 n’institue qu’une servitude de passage donnant un accès à la parcelle menant à la maison [J] et non une servitude en tréfonds de canalisations,

déclarer toutes leurs demandes irrecevables, et en tout état de cause mal fondées,

réformer le jugement sur l’existence d’une servitude de tréfonds au travers de la servitude de passage instituée dans l’acte de donation partage du 4 janvier 1989,

constater qu’aucun titre n’institue de servitude de passage en tréfonds,

débouter alors les consorts [J] de toutes demandes sur ce point,

réformer le jugement sur l’expertise judiciaire qu’il a ordonnée,

constater qu’elle est sans objet, compte tenu des constructions édifiées par la SAS GUICHARD sur la parcelle qui lui a été donnée à bail par eux,

rejeter cette demande d’expertise,

débouter purement et simplement la SAS GUICHARD de sa demande en garantie formée à leur encontre,

débouter la SAS GUICHARD de toutes demandes formées à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en leur demande de condamnation aux entiers dépens,

débouter les consorts [J] de toutes demandes de condamnations à leur encontre,

débouter les consorts [J] de toutes demandes formées à leur encontre titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en leur demande de condamnation aux entiers dépens,

voir les consorts [J] faire leur affaire personnelle et exclusive des constructions édifiées sur la parcelle leur appartenant et menant à la maison de leur mère, si la servitude de canalisations est reconnue et s’il est prouvé qu’elles entravent leur prétendue servitude

débouter ainsi la SAS GUICHARD et les consorts [J] de toutes demandes à leur encontre,

condamner in solidum la SAS GUICHARD et les consorts [J] au paiement d’une indemnité de 6 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in soldium la SAS GUICHARD et les consorts [J] aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [U] font valoir, au visa des articles 703 et suivants du code civil :

— que les consorts [J] n’ont pas intérêt à agir à l’égard de l’existence d’une servitude de tréfonds et de passage des canalisations en sous sol, dès lors que l’acte de donation partage du 4 janvier 1989 n’institue qu’une simple servitude de passage pour permettre l’accès à la propriété [J], enclavée,

— que l’acte du 4 janvier 1989 n’est pas sujet à interprétation, et la mention VRD concerne uniquement les réseaux publics liés à l’accès à la voie publique, et donc la servitude de passage, qui ne saurait s’étendre au tréfonds de manière implicite,

— qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance de l’existence d’une servitude de tréfonds et de ce que les constructions de la SAS GUICHARD l’entravaient et en empêchaient l’entretien,

— qu’il peut difficilement être soutenu que la servitude de passage se serait éteinte par la réunion des deux parcelles dans la même main, dès lors que les consorts [J] sont seuls propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 1], et propriétaires indivis avec eux de la parcelle AL [Cadastre 2] donnée à bail,

— qu’il ne peut leur être reproché d’avoir donné à bail leur parcelle AL [Cadastre 2], dans le cadre d’un contrat qui n’autorisait la SAS GUICHARD à édifier que des constructions démontables sur la parcelle, de sorte que ces constructions, qui seraient susceptibles d’entraver l’exercice d’une prétendue servitude de tréfonds, ne peuvent voir engager que la responsabilité de la SAS GUICHARD à l’égard des consorts [J],

— qu’une expertise judiciaire n’est pas utile, en ce que des constructions sont édifiées sur la parcelle, lesquelles empêcheront tout constat par l’expert.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande des consorts [J] :

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas où la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est de jurisprudence constante que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès (Civ 3ème 27 janvier 1999 n° 97-12.970 P).

C’est à bon droit que le tribunal a déclaré que les consorts [J] avaient intérêt à agir en revendication d’une servitude de canalisations fondée sur l’interprétation d’une servitude de passage instituée par la donation du 4 janvier 1989, indépendamment du bien-fondé de celle-ci, et donc recevables en leur action.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de constatation de la servitude de tréfonds :

* Sur l’identification des parcelles concernées

L’acte de donation partage du 4 janvier 1989, publié, attribue la parcelle AL [Cadastre 1] à Mme [O] [J] et instaure une servitude rédigée comme suit :

Sur la parcelle AL [Cadastre 2] qui sera le fonds servant, constitution d’une servitude de passage au profit de la parcelle [Cadastre 1] qui sera le fonds dominant, laquelle n’a pas d’issue sur la voie publique […]

Un relevé des formalités publiés entre 1971 et 2020 au service de la publicité foncière, concernant la parcelle AL [Cadastre 8], désigne cet immeuble comme étant issue de la parcelle AL [Cadastre 4] suite à une division réalisée le 5 août 1999. Parmi les renseignements portés en marge figure également la servitude de passage constituée le 4 janvier 1989 au profit de la parcelle AL [Cadastre 1] grevant la parcelle actuellement cadastrée AL [Cadastre 8].

Par acte notarié du 15 décembre 2000, et avenant des 30 octobre et 13 décembre 2002, M. [M] [U], M. [F] [U] et M. [H] [U] ont donné à bail une parcelle AL [Cadastre 4] d’une superficie de 9 000 m² environ à la SAS GUICHARD.

Mais, dans l’acte notarié des 23 et 24 mars 2010, un bail est à nouveau consenti par Messieurs [H], [M] et [F] [U] sur la parcelle louée désignée comme étant en nature de jardin et jardineries cadastrées sous le numéro AL [Cadastre 8] pour 9 282 m² et une parcelle jouxtant celle-ci pour une superficie d’environ 600 m².

Par ailleurs le projet de partage de 2018 établi à la suite du décès de M. [H] [U] mentionne que l’actif de succession est constitué de deux parcelles cadastrées AL [Cadastre 7] (4138 m2 avec un bâtiment commercial) et AL [Cadastre 8] (maison d’habitation et 9 282 m2) et dont l’origine est indiquée dans le rappel de la servitude du 4 janvier 1989:

Il est ici rappelé que les parcelles, objet des présentes et actuellement cadastrées section AL [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (en ce qu’elles sont issues des anciennes parcelles cadastrées AL [Cadastre 4] elle-même anciennement cadastrée AL [Cadastre 2]), sont grevées d’une servitude de passage au profit de la parcelle voisine AL [Cadastre 1] et appartenant aux consorts [J].

Il est ainsi suffisamment établi que la parcelle AL [Cadastre 4], devenue pour partie la parcelle AL [Cadastre 8], données à bail à la SAS GUICHARD, correspond bien à la parcelle AL [Cadastre 2] constituant le fonds servant de la servitude de passage en question.

* Sur l’extinction de la servitude

Selon l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En application de l’article 705 du code civil , toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans la même main.

En l’espèce, suite au décès de Mme [O] [U] épouse [J], son mari [L] [J] et ses enfants, [T] [R] et [Z] [J], ont hérité de la parcelle AL [Cadastre 1] fonds dominant, le premier pour la totalité en usufruit, les enfants pour la nue-propriété.

Et suite au décès de [H] [U], ses neveux [T] [R] et [Z] [J] sont actuellement indivisaires avec leurs oncles ([F] et [M] [U]) de la parcelle AL [Cadastre 2] devenue AL201 et AL [Cadastre 8], dans l’attente de la liquidation de la succession, aucun acte définitif n’étant produit au débat .

Ainsi les propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 1] (qui fait l’objet d’un démembrement) comptent M. [L] [J], lequel n’est pas propriétaire indivis des parcelles AL [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Il n’y a donc pas identité de propriété, les parcelles constituant le fonds dominant et le fonds servant ne sont pas réunies dans la même main.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il constate l’absence d’extinction de la servitude litigieuse.

* Sur la nature et l’étendue de la servitude

Selon l’article 682 du Code civil , le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’ont sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Aux termes de l’article 696 du Code civil, quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

Le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer tout ce qui est nécessaire pour assurer l’utilisation normale du fonds enclavé ( Cass. 3e civ., 17 avr. 1991, n° 89-20.680), qu’il s’agisse d’une véritable exploitation avec un enjeu économique ou une simple utilisation privée comme l’habitation.

En espèce, l’acte de donation partage du 4 janvier 1989 publié attribuant la parcelle AL [Cadastre 1] à Mme [O] [J] mentionne :

Sur la parcelle AL [Cadastre 2] qui sera le fonds servant, constitution d’une servitude de passage au profit de la parcelle [Cadastre 1] qui sera le fonds dominant, laquelle n’a pas d’issue sur la voie publique. Ce passage s’exercera sur une bande de terrain figurée sous teinte jaune sur le plan ci annexé d’une largeur de 4 m. Mme [J] aura le droit d’utiliser cette servitude pour un passage à pied, avec animaux, voitures et véhicules pour les besoins de l’habitation ou l’exploitation. Elle s’exercera au gré de Mme [J], par elle-même, les membres de sa famille, ses visiteurs.

Les travaux d’établissement du passage seront à la charge exclusive de Mme [J] qui le conservera en état sous sa responsabilité pour la partie qui la concerne exclusivement. La présente servitude est constituée sans indemnité.

La jurisprudence admet que l’assiette d’une servitude de passage pour cause d’enclave puisse être utilisée pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur la propriété enclavée ( Cass. 3e civ., 14 déc. 1977, n° 76-11.254).

L’interprétation d’une convention est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond, et selon une jurisprudence constante il ne peut y avoir de dénaturation lorsque le juge est tenu de rapprocher entre plusieurs actes, ou bien encore de rapprocher entre elles plusieurs énonciations d’un même acte car il y a alors nécessité d’interprétation. (Civile 3e 29 mai 1996 numéro 94-18.96).

L’arrêt visé par les consorts [U] de la 3ème Civile du 14 juin 2018 selon lequel une servitude de passage ne confère le droit de faire passer les canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit n’est pas applicable à l’espèce en ce qu’il censure un arrêt au visa de l’article 1134 du code civil, qui avait tiré d’une servitude de passage conventionnelle (non fondée sur l’enclave) une extension au tréfonds qui ne relevait d’aucun élément de la convention qui ne donnait pas lieu à interprétation, et dénaturait donc celle-ci.

Or il ressort justement en l’espèce du plan annexé à l’acte de donation-partage du 4 janvier 1989 , sur le tracé de la servitude de passage traversant la parcelle AL [Cadastre 2], une mention fléchée vers le tracé : Servitude de passage 4 m (VRD).

Ce plan comporte, juste au dessus de cette mention, la signature de toutes les parties à l’acte de partage manifestant ainsi leur volonté expresse d’ajouter la servitude de passage une servitude de voirie et réseaux divers, qui comprend nécessairement les canalisations nécessaires à l’alimentation en eau et en électricité de la parcelle enclavée AL [Cadastre 1] qui, à cette date, est désignée comme étant une parcelle de terrain à bâtir, impliquant donc, pour la construction de l’habitation qui y sera installée par Mme [J] ainsi qu’il ressort de l’acte de partage du 25 août 1998 à la suite de son décès, la desserte de tous les réseaux à la voie publique.

L’assiette de la servitude de passage pour cause d’enclave doit donc en l’espèce accueillir les canalisations souterraines d’alimentation en eau, électricité ou téléphone qui sont destinées à assurer la desserte complète du fonds enclavé et qui participent de l’utilisation normale du fonds destiné à l’habitation.

C’est donc à bon droit que le tribunal a dit que la servitude de passage s’étendait au tréfonds de la parcelle AL [Cadastre 2] (devenue AL [Cadastre 8]), et le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur la demande d’expertise des consorts [J] :

Le fait que cette mesure ait été ordonnée par le premier juge, et que sa caducité ait été ensuite prononcée du fait de l’absence de paiement de la consignation mise à la charge de la SAS GUICHARD, ne rend pas irrecevable la demande de celle-ci d’autant que les consorts [J] ont également intérêt à cette mesure qui donnera les informations utiles sur le déplacement éventuel des canalisations ou la démolition nécessaire des ouvrages.

Le premier juge a en effet exactement constaté à partir des photographies, plans, permis de construire versés aux débats que la servitude instituée au profit du fonds AL [Cadastre 2] voit son exercice désormais empêché à la suite des aménagements réalisés en cours de bail par la SAS GUICHARD.

Il y a donc lieu de confirmer la disposition du jugement ordonnant cette expertise, d’en mettre la consignation de 3 000 ' à la charge des consorts [J] et de compléter la mission de l’expert comme demandé par la SAS GUICHARD afin de préciser le préjudice éventuel sur l’activité de celle-ci, comme dit au dispositif.

La mesure d’expertise ordonnée en 1ère instance étant confirmée, elle sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Bayonne.

Sur les mesures accessoires :

Les dépens ont été réservés par le tribunal, ainsi que l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ce que la cour confirme dès lors que le tribunal n’a pas vidé sa saisine.

Par contre, les consorts [U] et la SAS GUICHARD seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et à payer aux consorts [J] la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Les demandes de la SAS GUICHARD et des consorts [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions y compris sur la mesure d’expertise judiciaire excepté en ce qu’il met la consignation à valoir sur les frais d’expertise à la charge de la SAS GUICHARD,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de la SAS GUICHARD de confirmation de l’expertise,

Complète la mission donnée par le tribunal à l’expert judiciaire, M. [Y] [E], en ajoutant, après le chef de mission de donner tous éléments utiles permettant de chiffrer l’impact des travaux sur l’activité de la SAS GUICHARD, les questions suivantes :

chiffrer le coût de démolition et de reconstruction éventuels de l’entrepôt lui appartenant

calculer le nombre de places de parking devant être supprimées afin de laisser l’accès au passage

apprécier l’impact que cette baisse de stationnement peut avoir sur le chiffre d’affaires de la société

établir la durée des travaux et ainsi la perte commerciale subie par la SAS GUICHARD,

Dit que la consignation de 3 000 ' à valoir sur la rémunération de l’expert sera versée par M. [L] [J], M. [Z] [J] et Mme [T] [R] [J] entre les mains du Régisseur du Tribunal Judiciaire de Bayonne dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision à peine de caducité de la mesure,

Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Bayonne pour l’examen de leurs demandes au fond après le dépôt du rapport d’expertise,

Condamne in solidum la SAS GUICHARD et Messieurs [M] et [F] [U] aux entiers dépens d’appel,

Condamne in solidum la SAS GUICHARD et Messieurs [M] et [F] [U] à payer à M. [L] [J], M. [Z] [J] et Mme [T] [R] [J] la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

Rejette les demandes de la SAS GUICHARD et Messieurs [M] et [F] [U] fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE